【正文】 我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 非業(yè)主的物業(yè)使用人承擔的義務主要包括：；、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的義務；、業(yè)主委員會依法作出的決定的義務；《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定繳納物業(yè)費的義務等?！段飿I(yè)管理條例》對物業(yè)使用人的權利義務作了初步規(guī)定。第十六條 建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 【解讀】《物權法》第83條第2款規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。現(xiàn)實生活中，不少物業(yè)服務管理企業(yè)將服務者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧瑢灿胁糠炙匾蕴幹?、收取設置費和使用費等，將業(yè)主的權利排除在外，限制業(yè)主行使共有權，挪用共有部分維修資金等，這些行為都是嚴重侵害業(yè)主共有權的行為?！窘庾x】業(yè)主共有權，指業(yè)主依據(jù)法律、合同以及業(yè)主公約等，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的占有、使用、收益及處分的權利。業(yè)主知情權的主要行使方式表現(xiàn)為業(yè)主的查閱權，業(yè)主可以通過攝像、錄影或者其他技術手段進行復制，相關義務主體負有協(xié)助義務，如果業(yè)主的合理查詢請求被相關義務主體無理拒絕，業(yè)主可以向法院申請強制查閱。 （2）管理規(guī)約以及業(yè)主大會議事規(guī)則通常由業(yè)主委員會保管，相應知情權的義務主體為業(yè)主委員會；就業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄而言，知情權的義務主體為業(yè)主大會或業(yè)主委員會。 第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。 業(yè)主撤銷權性質(zhì)上應屬于形成權，其行使應受除斥期間的限制，本條規(guī)定業(yè)主撤銷權的行使期限為業(yè)主知道或者應當知道業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出之日起一年內(nèi)。本條明確規(guī)定“有利害關系的業(yè)主”有兩種：一是與“住改商”房屋同在一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，只要能提供擁有本東建筑物專有部分產(chǎn)權的證據(jù)，就足以證明其有利害關系，無需提供其他證據(jù)；二是與“住改商”房屋同在一個建筑區(qū)劃內(nèi)，但不在同一棟建筑物內(nèi)的業(yè)主，此等業(yè)主需舉證證明“有利害關系”的事實，包括有損害發(fā)生或可能發(fā)生、損害與“住改商”行為之間有因果關系，至于被損害的權利內(nèi)容，可以使其生活環(huán)境的惡化、生活質(zhì)量的下降乃至房屋價值的貶損等。因此，居住型公寓應納入《物權法》第77條及本條的適用范圍。對于公寓項目，分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓?！窘庾x】《物權法》第77條規(guī)定，“住改商”需符合兩個要件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。 在數(shù)人共有一專有部分的情況下，夫妻一方未經(jīng)另一方同一而參加業(yè)主大會行使表決權時，應認定為該表決行為是夫妻共同的意思表示，表決合法有效；按份共有人之一參加業(yè)主大會時提供了相關的產(chǎn)權證書或者其他能夠證明其具有業(yè)主身份的文件，并依此行使表決權的，則原則上應認定表決合法有效。第九條 物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算?！窘庾x】《物權法》第76條第2款對業(yè)主大會表決規(guī)則的規(guī)定中，提及了“專有部分面積”和“建筑物總面積”的計算標準。 （3）建設單位銷售完畢，在業(yè)主入住后由物業(yè)服務企業(yè)出面增設的車位，應認定為業(yè)主共有。第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。“應當首先滿足業(yè)主的需要”，屬于強制性規(guī)定，而且是效力性強制性規(guī)定，如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位、車庫，有利害關系的業(yè)主有權請求法院宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關系。第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 （2）單個業(yè)主不得以營利為目的使用共有部分，如頂樓業(yè)主不得以營利為目的使用樓頂，通過做廣告或者經(jīng)營樓頂?shù)姆绞綘I利?！窘庾x】（1）盡管建筑物的屋頂及外墻面等屬于業(yè)主共有，但居民住宅小區(qū)的業(yè)主對與其專有部分緊密相連的外墻面擁有合理使用的權利。 （6）關于樓頂平臺的權屬問題，最高院的傾向性意見認為，一般情況下，應將樓頂平臺推定為法定共有部分，但在特殊情況下，允許特定主體通過反證來推翻法律的推定，將規(guī)劃上專屬于特定房屋，只有頂樓業(yè)主才能到達樓頂平臺，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺，認定為該特定房屋（即頂樓）的組成部分。 （2）天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，本條第一款第一項明確規(guī)定了天然共有部分，具體包括:、承重結(jié)構、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構部分；、樓梯、大堂等公共通行部分；、公共照明等附屬設施、設備；（指建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災時供人員臨時避難使用的樓層）、設備層（指專用于布置機電設備等的樓層）或者設備間（指在每一幢大樓的適當?shù)攸c設置電信設備和計算機網(wǎng)絡設備，以及建筑物配線設備，進行網(wǎng)絡管理的場所）等結(jié)構部分。 （5）關于綠地的歸屬問題，法院在審判實踐中一般如此把握： ，綠地面積為多大，此時，相應面積的綠地即刻認