【正文】 、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備；（指建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時供人員臨時避難使用的樓層）、設(shè)備層（指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層）或者設(shè)備間（指在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場所）等結(jié)構(gòu)部分。 （3）除了法定共有部分、天然共有部分，其余均屬于約定共有部分，包括其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等，本條第一款第二項系一兜底性條款。 （4）建筑物的外墻面、屋頂、電梯、規(guī)劃之外修建的車位等屬于共有部分，利用前述共有部分獲得的收益，應(yīng)歸業(yè)主共有，比如利用外墻面、電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益。 （5）《物權(quán)法》第73條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”不包括小區(qū)的會所，會所應(yīng)屬于開發(fā)商所有的專有部分。 （6）關(guān)于樓頂平臺的權(quán)屬問題，最高院的傾向性意見認(rèn)為，一般情況下，應(yīng)將樓頂平臺推定為法定共有部分，但在特殊情況下，允許特定主體通過反證來推翻法律的推定，將規(guī)劃上專屬于特定房屋，只有頂樓業(yè)主才能到達(dá)樓頂平臺，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺，認(rèn)定為該特定房屋（即頂樓）的組成部分。（7）建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)由業(yè)主共有，但以下情形例外：，該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主；；。第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外?！窘庾x】（1）盡管建筑物的屋頂及外墻面等屬于業(yè)主共有，但居民住宅小區(qū)的業(yè)主對與其專有部分緊密相連的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以營利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對與其緊密相連的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。 （2）單個業(yè)主不得以營利為目的使用共有部分，如頂樓業(yè)主不得以營利為目的使用樓頂，通過做廣告或者經(jīng)營樓頂?shù)姆绞綘I利。 （3）單個業(yè)主對共有部分進(jìn)行合理利用，前提是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益，否則就屬于侵權(quán)。前述管理規(guī)約是指業(yè)主大會依據(jù)法定程序通過的對業(yè)主具有拘束力的關(guān)于共同事務(wù)和共有財產(chǎn)的管理問題的具體規(guī)則，管理規(guī)約在性質(zhì)上屬于一種共同行為，是各業(yè)主對共同事項一致的意思表示，是業(yè)主自治的產(chǎn)物。這里的管理規(guī)約不包括業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定。第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！窘庾x】《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。何謂“業(yè)主的需要”，應(yīng)從以下三個層面理解：（1）業(yè)主的需要，在時間上應(yīng)當(dāng)是合理的，并非業(yè)主任何時候需要車位、車庫，開發(fā)商都應(yīng)滿足；（2）業(yè)主的需要在數(shù)量上也應(yīng)當(dāng)合理，是基本的停車需要，如一個業(yè)主有三輛車，此時開發(fā)商無需全部滿足其需求；（3）業(yè)主的需要，還應(yīng)當(dāng)理解為全體業(yè)主的需要，或者說最廣大業(yè)主的需要，而不能是個別業(yè)主的需要。“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，而且是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位、車庫，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)請求法院宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關(guān)系。 所謂配置比例，是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超過1：1，基本能夠滿足一套房屋一個車位、車庫的需求。對開發(fā)商而言，在有剩余車位、車庫的情況下，最好以短期租賃的方式出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人，最好不要出賣給業(yè)主以外的第三人，否則，該處分行為極有可能被確認(rèn)為無效，善意第三人有權(quán)要求開發(fā)商賠償其信賴?yán)娴膿p失。第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！窘庾x】《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這種車位系建筑區(qū)域規(guī)劃之外的、已履行相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后合乎規(guī)定條件前提下而增設(shè)形成，主要可分為三種： （1）建設(shè)單位在完成初始規(guī)劃后在尚未對外銷售房屋的情況下增設(shè)的車位，如果建設(shè)單位能夠舉證證明增設(shè)車位的成本未計入房屋的銷售價格中，而且增設(shè)車位的相關(guān)手續(xù)齊全，開發(fā)商有權(quán)通過出售、附贈或者出租等方式約定車位歸屬問題；反之，應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共有。 （2）建設(shè)單位在對房屋已經(jīng)進(jìn)行銷售過程中又增設(shè)的車位，此時車位歸屬的認(rèn)定同前一種情形。 （3）建設(shè)單位銷售完畢，在業(yè)主入住后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出面增設(shè)的車位，應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共有。第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第 （七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”?！窘庾x】《物權(quán)法》第76條規(guī)定了七項業(yè)主共同決定的重大事項，其中第七項為兜底條款即“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，本條明確了“其他重大事項”的涵蓋范圍，具體包括改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣