詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋(已修改)
2025-04-30 01:15 本頁面
【正文】 . . . .詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋詳讀最高院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的司法解釋——《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》學(xué)習筆記陳寧 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制度本解釋?！? 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。【解讀】《物權(quán)法》第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，權(quán)利主體為業(yè)主，合理界定業(yè)主身份至關(guān)重要。 （1）依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人。 （2）因合法建造房屋取得業(yè)主身份主要指如下兩種情形：建設(shè)單位對尚未銷售或者雖已簽訂商品房買賣合同但尚未轉(zhuǎn)移占有的專有部分，以及建設(shè)單位保留自用的專有部分；在建筑物使用年限屆滿等情況下，業(yè)主依法可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，此時全體業(yè)主亦因合法建造而成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人。 （3）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為（即一手房買賣），已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權(quán)登記的房屋買受人，也屬于業(yè)主。對開發(fā)商一房數(shù)賣的情形，如果依法取得所有權(quán)的人與現(xiàn)實占有人就業(yè)主身份問題產(chǎn)生爭議，應(yīng)當認定前者為業(yè)主。 （4）二手房買賣中，若買受人買房后在尚未辦理所有權(quán)登記時即將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有，可以認定合法占有人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權(quán)登記將房屋轉(zhuǎn)讓并移轉(zhuǎn)占有的，如果雙方對業(yè)主身份存有爭議，則應(yīng)認定登記所有權(quán)人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權(quán)登記后發(fā)生一房數(shù)賣的，已經(jīng)完成變更登記的二手房買受人與實際占有二手房買受人對業(yè)主身份存有爭議，應(yīng)認定完成變更登記的買受人為業(yè)主。 （5）建筑物專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，不屬于業(yè)主，不能享有物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。 第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。【解讀】（1）專有部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)性概念，其應(yīng)具備的特征為：a.“具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”，判斷標準主要是此專有部分與彼專有部分是否能夠明確區(qū)分，就房屋而言，此套房屋須以墻、天花板、地板等與彼套房屋分開，就車位、攤位而言，此特定空間須以四條線為基礎(chǔ)組成的立體空間與彼特定空間分開；b.“具有利用上的獨立性，可以排他使用”，判斷標準主要是有獨立的出入口，即通常所說的門與公共空間相通；c.“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”，判斷標準主要是看是否在登記機關(guān)的登記簿上有記載。 （2）關(guān)于“能夠登記”的把握，由于我國的房屋登記體制正在重構(gòu)，登記制度不完善，有的地方登記機構(gòu)對房屋之外的部分還不能進行登記，如有的地方隊車位不進行登記、對專屬于某房屋的露臺在登記簿上不進行登記。因此，不能片面理解“能夠登記”，對于沒有進行登記的露臺、車位確實屬于專有部分的組成部分或者本身就是專有部分，仍應(yīng)認定為專有部分或者專有部分的組成部分，不能因為沒有登記就否認其專有部分的性質(zhì)。 （3）“特定空間”一詞源于《房屋登記辦法》第10條第1款，相當于房屋，特定空間是指雖無固定墻壁間隔，但是根據(jù)明確界址確定，能夠排他使用的空間范圍。車位和攤位是典型的特定空間，車位是指在地上、地下或者樓層上劃的四條線所形成的一個空間，一般形成一個長方形，以四條線為基準，垂直到上面一定高度所形成的立方體空間范圍即為車位所有權(quán)人的權(quán)利行使范圍；攤位也是四條線所形成的一個空間，攤位之間一般會有可移動的間隔物，非磚墻、水泥間隔。 （4）露臺等構(gòu)成專有部分的組成部分的條件包括：，如規(guī)劃圖、施工圖等規(guī)劃文件；，是該特定房屋的附屬物，只有該特定房屋才能通到該露臺；。 （5）關(guān)于綠地的歸屬問題，法院在審判實踐中一般如此把握： ，綠地面積為多大，此時，相應(yīng)面積的綠地即刻認定為首層房屋專有部分的組成部分； ； “明示”，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進入該綠地。 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。【解讀】（1）根據(jù)《物權(quán)法》第73條、74條第3款、79條之規(guī)定，法定共有部分主要包括：，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；、共用設(shè)施，屬于業(yè)主共有；；，屬于業(yè)主共有；、水箱屬于業(yè)主共有。 （2）天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，本條第一款第一項明確規(guī)定了天然共有部分，具體包括:、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；、樓梯、大堂等公共通行部分；
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