詳讀最高院關于建筑物區(qū)分所有權糾紛的司法解釋(已修改)
2025-04-30 01:15 本頁面
【正文】 . . . .詳讀最高院關于建筑物區(qū)分所有權糾紛的司法解釋詳讀最高院關于建筑物區(qū)分所有權糾紛的司法解釋——《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)服務司法解釋理解與適用》學習筆記陳寧 為正確審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制度本解釋?！? 第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主?！窘庾x】《物權法》第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權，權利主體為業(yè)主，合理界定業(yè)主身份至關重要。 （1）依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人。 （2）因合法建造房屋取得業(yè)主身份主要指如下兩種情形：建設單位對尚未銷售或者雖已簽訂商品房買賣合同但尚未轉移占有的專有部分，以及建設單位保留自用的專有部分；在建筑物使用年限屆滿等情況下，業(yè)主依法可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施，此時全體業(yè)主亦因合法建造而成為建筑物區(qū)分所有權人。 （3）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為（即一手房買賣），已經(jīng)合法占有建筑物專有部分但尚未依法辦理所有權登記的房屋買受人，也屬于業(yè)主。對開發(fā)商一房數(shù)賣的情形，如果依法取得所有權的人與現(xiàn)實占有人就業(yè)主身份問題產(chǎn)生爭議，應當認定前者為業(yè)主。 （4）二手房買賣中，若買受人買房后在尚未辦理所有權登記時即將房屋轉讓并移轉占有，可以認定合法占有人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權登記將房屋轉讓并移轉占有的，如果雙方對業(yè)主身份存有爭議，則應認定登記所有權人為業(yè)主；若買受人買房并辦理所有權登記后發(fā)生一房數(shù)賣的，已經(jīng)完成變更登記的二手房買受人與實際占有二手房買受人對業(yè)主身份存有爭議，應認定完成變更登記的買受人為業(yè)主。 （5）建筑物專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，不屬于業(yè)主，不能享有物權法規(guī)定的業(yè)主權利。 第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。【解讀】（1）專有部分是建筑物區(qū)分所有權制度的基礎性概念，其應具備的特征為：a.“具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”，判斷標準主要是此專有部分與彼專有部分是否能夠明確區(qū)分，就房屋而言，此套房屋須以墻、天花板、地板等與彼套房屋分開，就車位、攤位而言，此特定空間須以四條線為基礎組成的立體空間與彼特定空間分開；b.“具有利用上的獨立性，可以排他使用”，判斷標準主要是有獨立的出入口，即通常所說的門與公共空間相通；c.“能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”，判斷標準主要是看是否在登記機關的登記簿上有記載。 （2）關于“能夠登記”的把握，由于我國的房屋登記體制正在重構，登記制度不完善，有的地方登記機構對房屋之外的部分還不能進行登記，如有的地方隊車位不進行登記、對專屬于某房屋的露臺在登記簿上不進行登記。因此，不能片面理解“能夠登記”，對于沒有進行登記的露臺、車位確實屬于專有部分的組成部分或者本身就是專有部分，仍應認定為專有部分或者專有部分的組成部分，不能因為沒有登記就否認其專有部分的性質(zhì)。 （3）“特定空間”一詞源于《房屋登記辦法》第10條第1款，相當于房屋，特定空間是指雖無固定墻壁間隔，但是根據(jù)明確界址確定，能夠排他使用的空間范圍。車位和攤位是典型的特定空間，車位是指在地上、地下或者樓層上劃的四條線所形成的一個空間，一般形成一個長方形，以四條線為基準，垂直到上面一定高度所形成的立方體空間范圍即為車位所有權人的權利行使范圍；攤位也是四條線所形成的一個空間，攤位之間一般會有可移動的間隔物，非磚墻、水泥間隔。 （4）露臺等構成專有部分的組成部分的條件包括：，如規(guī)劃圖、施工圖等規(guī)劃文件；，是該特定房屋的附屬物，只有該特定房屋才能通到該露臺；。 （5）關于綠地的歸屬問題，法院在審判實踐中一般如此把握： ，綠地面積為多大，此時，相應面積的綠地即刻認定為首層房屋專有部分的組成部分； ； “明示”，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進入該綠地。 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。【解讀】（1）根據(jù)《物權法》第73條、74條第3款、79條之規(guī)定，法定共有部分主要包括：，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；、共用設施，屬于業(yè)主共有；；，屬于業(yè)主共有；、水箱屬于業(yè)主共有。 （2）天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，本條第一款第一項明確規(guī)定了天然共有部分，具體包括:、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分；、樓梯、大堂等公共通行部分；
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