資產評估學復習重點(編輯修改稿)
2025-05-14 12:22 本頁面
【文章內容簡介】 兩段, 對于前段(一般取5年)的預期收益, 采取逐年預測并折現(xiàn)累加的方法處理，得到其收益現(xiàn)值。對于后一段（從第6年開始到未來無窮遠）假定企業(yè)的年收益水平保持不變，或等額或按一定比率增長變化，將這一等額收益或增長變化了的收益進行還原及折現(xiàn)。最后將前后兩段收益現(xiàn)值相加，即為企業(yè)整體評估值。 一、資產評估的特點：（現(xiàn)實[時]性） 二、資產評估與會計計價的區(qū)別與聯(lián)系（一）區(qū)別：執(zhí)行操作者不同： 資產評估： 具有資產評估資格的社會中介機構會計計價 : 企業(yè)的財會人員或個人理財人員 目的不同： ①評估和咨詢是資產評估的基本功能。資產評估目的在于為資產的交易和投資提供公平的價值尺度。②反映和監(jiān)督是會計的基本職能。目的是為投資者、債權人和經營管理者提供有效的會計信息。前提條件不同： 資產評估發(fā)生的前提條件通常為資產將要發(fā)生產權變動會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產經營活動發(fā)生中斷等。會計計價則以會計主體不變，持續(xù)經營為假設前提，嚴格遵循歷史成本原則（二）聯(lián)系： 會計計價和財務報告需要利用資產評估的結論，而資產評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料。 三、資產評估標準（一）以市場價值為基礎的評價標準。 （二）以非市場價值為基礎的評估標準。 （三）以財務報告及會計事項為目的的資產評估標準。 （四）貸款擔保、抵押和債券的評估標準。 四、重置成本的估算方法： 五、資產的功能性貶值測算方法功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本 超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本（2）超額運營成本 超額運營成本＝各年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)六、資產的經濟性貶值的測算方法 一般情況下，當資產使用基本正常時，不計算經濟性貶值。 對不能直接計算收益的單臺單項資產，進行評估時不計算經濟性貶值。 七、市場法的基本前提及主要公式基本前提：要有一個活躍的公開市場。公開市場上要有可比較的資產及其交易活動。基本原則：替代原則評估價值 =市場參照交易價格+∑評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價格差額 —∑評估對象劣于參照交易物因素引起的價格差額 評估價值=參照交易價格修正系數(shù) 八、收益法常用公式(一)在未來收益不等額的情況下 V=(二)在年資產凈現(xiàn)金流不變時 V＝A [1－1/(1+r)n] / r 如果評估對象的收益年限為無窮大時,n→∞時, V= A/r(三)在年資產凈現(xiàn)金流等額遞增時, V=如果評估對象的收益年限為無窮大時,n→∞時, V=(四)在年資產凈現(xiàn)金流等比率遞增時, V= 如果評估對象的收益年限為無窮大時,n→∞時, V=(五)預期資產將在資產評估基準日后第j年末以價格Vj出售時(六)混合法 十、機器設備的分類：生產工藝類設備、輔助生產設備、服務設備：通用設備、專用設備、非標準設備：通用設備、專用設備、交通運輸設備、電器設備、電子產品及通信設備、儀器儀表、計量標準器具及量具、衡器：生產用機器設備、非生產用機器設備、租出機器設備、未使用機器設備、不需用機器設備、融資租入機器設備十一、典型機械工業(yè)企業(yè)重置成本的構成：現(xiàn)行購置成本、運雜費、設備基礎費、設備安裝費和其他合理費用。進口設備還包括設備進口的從屬費用，如：海外運費、海外保險費、進口關稅、增值稅、代理費、銀行手續(xù)費等。十二、房地產的特點：（位置固定性） （耗）性 （差異性、個別性） 十三、土地及房地產價格種類（一）土地價格種類按照價格形成方式不同：市場價格、市場價值 、評估價格 按照土地權屬不同分類：土地所有權價格 、土地使用權價格 根據(jù)我國目前的地價體系分類：1）基準地價 2）標定地價 3）出讓底價4）轉讓價格 5）其他價格根據(jù)計算單位不同分類：總地價、單位價格、樓面地價又稱單位建筑面積地價（二）房地產價格種類商品房價格和經濟適用房價格 標準價和成本價 廉租金、準成本租金、成本租金和市場（理論）租金十四、房地產成本重置成本的構成：房地產重置成本=土地取得費+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 十五、建筑物成本估算方法有哪些？ 十六、房地產成本法評估中建筑物貶值的估算方法有哪些？直線貶值法 雙倍余額遞減貶值法 成新折扣法十七、簡述假設開發(fā)法的基本原理及計算公式：公式： 地價=預期樓價建筑費專業(yè)費銷售費用利息利潤稅費專業(yè)費=建筑費I利息利潤=（地價+建筑費+專業(yè)費）P若所有指標數(shù)值均是評估基準日的現(xiàn)值，則不需計算利息，若所有指標均是終值，則需算利息理論根據(jù)： 是18世紀英國古典經濟學家亞當斯密所著的《國民財富的性質和原因的研究》一書的地租決定理論。十八、無形資產價值評估的前提和評估對象 前提： 評
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