【文章內(nèi)容簡介】 在評估一項由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值。 （ 二）替代原則 替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。這是因為，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。評估時，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個重要因素。 （三）預(yù)期原則 預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價值的高低取決于實現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。一項資產(chǎn)取得時的成本很高，但對購買者來說，其效用不高，評估值就不會很大。預(yù)期原則要求在進(jìn) 行資產(chǎn)評估時，必須合理預(yù)期其未來的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。 資產(chǎn)評估的各經(jīng)濟原則是相互聯(lián)系的，在評估過程中應(yīng)綜合運用這些原則，以保證資產(chǎn)評估工作效率的提高和評估結(jié)果的合理性。 應(yīng)當(dāng)說明的是，被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產(chǎn)評估就是通過對資產(chǎn)的全面認(rèn)識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個差距。 第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序 一、資產(chǎn)評估程序的定義 資產(chǎn)評估程序 是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成，不同的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)由于評估對象、評估目的、資產(chǎn)評估資料收集情況等相關(guān)條件的差異，評估人員可能需要執(zhí)行不同的資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟，但由于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的共性，各種資產(chǎn)類型、各種評估目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本程序是相同的。通過對資產(chǎn)評估基本程序的總結(jié)和規(guī)范，可以有效地指導(dǎo)評估人員開展各種類型的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。 資產(chǎn)評估程序有狹義和廣義之分，狹義的資產(chǎn)評估程序是從資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托開始，到 向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書結(jié)束。廣義的資產(chǎn)評估程序是從承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項開始，到資產(chǎn)評估工作檔案歸檔結(jié)束。 按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析，資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)： ； ； ； ； ； ； ； 。 二、資產(chǎn)評估程序的重要性 資產(chǎn)評估程序的重要性表 現(xiàn)在： （一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員不論執(zhí)行何種資產(chǎn)類型、何種評估目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)履行必要的資產(chǎn)評估程序，按照工作步驟有計劃地進(jìn)行資產(chǎn)評估。這樣做不僅有利于規(guī)范資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)行為，而且能夠有效地避免由于機構(gòu)和人員水平不同而導(dǎo)致的在執(zhí)行具體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中可能出現(xiàn)的程序上的重要疏漏，切實保證資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量。恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序?qū)τ谔岣哔Y產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)水平乃至資產(chǎn)評估業(yè)整體業(yè)務(wù)水平具有重要意義。另一方面 ，作為一項專業(yè)性較強的中介服務(wù)工作，評估人員履行嚴(yán)格的評估程序也是贏得客戶和社會公眾信任、提高評估行業(yè)社會公信力的重要保證。 （二）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù) 由于資產(chǎn)評估結(jié)論是相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行決策的重要參考依據(jù)之一，因此資產(chǎn)評估服務(wù)必然引起相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)注，包括委托人、資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用人、相關(guān)利益當(dāng)事人、司法部門、證券監(jiān)督及其他行政監(jiān)督部門、資產(chǎn)評估行業(yè)主管協(xié)會以及社會公眾、新聞媒體等。資產(chǎn)評估程序不僅為資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)提供了必要的指導(dǎo)和規(guī)范，也 為上述相關(guān)當(dāng)事方提供了評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)，也是委托人、司法和行政監(jiān)管部門及資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會監(jiān)督資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員、評價資產(chǎn)評估服務(wù)質(zhì)量的主要依據(jù)。 （三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。 它是資產(chǎn)評估人員防范風(fēng)險，在資產(chǎn)評估過程中，首先要履行好自己的程序。例如社會上有些評估機構(gòu)或評估人員沒有履行好程序，這并不是評估機構(gòu)和人員單方面的責(zé)任，也有委托方與客戶之間的影響。 例如，某事務(wù)所評估一片土地，土地證與實際土地面積不符，沒有 去現(xiàn)場，就很難知道二者的面積是否一致。這樣出具的報告就是不真實、不準(zhǔn)確的報告。如果當(dāng)事人雙方出現(xiàn)利益糾紛時，作為中介機構(gòu)，受損害的當(dāng)事人就會向其提出訴訟。資產(chǎn)的評估程序必須是完完整整的執(zhí)行。因為執(zhí)行過程完整是一個程序、態(tài)度、原則問題。但評估價值的高與低是技術(shù)問題。 三、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容 （一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項是資產(chǎn)評估程序的第一個環(huán)節(jié)，明確資產(chǎn)評估的對象，業(yè)務(wù)所涉及的經(jīng)濟行為；資產(chǎn)評估的委托方和資產(chǎn)的占有方的基本情況。明確基本事項時應(yīng)該明確其經(jīng)營地址、經(jīng)營執(zhí) 照的范圍、性質(zhì)、主要涉及經(jīng)濟行為的資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)等。例如，注冊資本有 50 萬，經(jīng)濟情況不太好，進(jìn)行資產(chǎn)評估時，資產(chǎn)量突然與實際的資產(chǎn)量有很大的落差，此時就應(yīng)考慮資產(chǎn)的來源。評估資產(chǎn)中評估的對象是否真實存在。注冊資本有 50 萬，賬上固定資產(chǎn)只有 40 萬，被評估資產(chǎn)為 70 萬元的固定資產(chǎn)，此時要考慮 70 萬元的被評估資產(chǎn)是否存在資產(chǎn)評估的風(fēng)險。 （二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 切實規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。這是進(jìn)行資產(chǎn)評估必要的程序，它是規(guī)范和約束雙方當(dāng)事人之間利益和責(zé)任的關(guān)系。首先要規(guī)定委托方、評估對象以及評估基準(zhǔn)日的日 期、評估的目的；雙方在執(zhí)行期間有什么樣權(quán)利和義務(wù)；規(guī)范資產(chǎn)評估過程中的收費問題及費用的支付方式；報告出具的日期、份數(shù)。最后雙方當(dāng)事人蓋章簽字具有法律效力。那當(dāng)然特殊情況可在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書中說明、披露。 （三）編制資產(chǎn)評估計劃 應(yīng)確定工作的期間、時間段、人員的配備、所需資料來源、何時接觸等相互協(xié)調(diào)的過程。這是保證資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)能夠順利進(jìn)行、提高效率的重要保證。 （四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查 資產(chǎn)的現(xiàn)場勘察首先應(yīng)與對方進(jìn)行配合。一般情況應(yīng)先由對方出具資產(chǎn)評估清查明細(xì)表，對于重要的資產(chǎn)應(yīng)與管理層或技 術(shù)的維護(hù)層取得及時聯(lián)系，更好的了解資產(chǎn)現(xiàn)有的情況，或在使用中的一些情況。目的是對這項資產(chǎn)有很好的確認(rèn)。主要勘察數(shù)量與規(guī)格型號和技術(shù)狀況以及目前的使用情況等等。 （五）收集資產(chǎn)評估資料 收集資產(chǎn)評估資料要與被評估資產(chǎn)相協(xié)調(diào)。要根據(jù)評估對象收集相關(guān)資料。比如要評估一輛車，要知道這輛車的型號、狀況等。 （六）評定估算 資料與現(xiàn)場勘察的結(jié)果進(jìn)行匯總、整理、評估。評估是根據(jù)評估目的而言的，評估目的確定其價值類型，價值類型選用適當(dāng)?shù)姆椒?，根?jù)收集到的資料的數(shù)值依據(jù)，就可以得到評估價值也就是被評估資產(chǎn)的評 估結(jié)果。 （七）編制和提交資產(chǎn)評估報告書 評估結(jié)果出來以后，就編制資產(chǎn)評估報告書。資產(chǎn)評估報告書是評估機構(gòu)提交給委托方的重要的法律性文書，這時對于委托方來說表明資產(chǎn)評估工作基本結(jié)束。 （八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟行為，是市場條件下產(chǎn)生的業(yè)務(wù)。這項業(yè)務(wù)受市場檢驗如果存在一些問題時，應(yīng)有充分的依據(jù)，這就表現(xiàn)在工作底稿、工作檔案中?？梢噪S時查閱有充分的理由證明這個評估是中介性服務(wù)機構(gòu)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且這個評估并沒有受到當(dāng)事人權(quán)益的影響（是客觀公正的、所做出的評估結(jié)論是有事實依據(jù)的 ，到工作底稿中都可查閱） 四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在履行資產(chǎn)評估程序時，應(yīng)遵循以下基本要求： ，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。由于資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗各自不同，所承接的主要業(yè)務(wù)范圍和職業(yè)風(fēng)險也各有不同，各資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本機構(gòu)實際情況，在資產(chǎn)評估基本程序的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化等必要調(diào)整，形成本機構(gòu)資產(chǎn)評估程序制度，并在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中切實可行，不斷完善。 ，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)而且僅當(dāng)在執(zhí)行必要資產(chǎn)評估程序后，形成和出具資產(chǎn)評估報告書。 ，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實施資產(chǎn)評估程序。 ，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)。如在損害賠償評估業(yè)務(wù)中評估對象已經(jīng)毀失，無法進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查，或受到限制無法實施完整的資產(chǎn)評估程序，資產(chǎn)評估機 構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產(chǎn)評估結(jié)論可能具有的影響，必要時應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。 例如要評估一個工廠，工廠的廠房在地上，但是地下的一些設(shè)施，如果進(jìn)行了大修、重新改建這時若是有圖紙有資料是可以履行這項程序的，但有些企業(yè)疏于管理至使部分資料丟失，不對地下的資產(chǎn)進(jìn)行評估就出現(xiàn)了 “ 漏評 ” ，若要進(jìn)行資產(chǎn)評估就無法履行程序。這時應(yīng)根據(jù)實際情況可以采取不評的方式與對方說明。如果對方要求評估，就可以根據(jù)這項資產(chǎn)的社會平均情況進(jìn)行評 估，但必須要充分披露，因為它沒有充分提供圖紙和資料無法履行這項程序，只是按照某種前提條件得出的結(jié)論。如果這個前提受到影響，這個資產(chǎn)評估結(jié)論是不真實、不準(zhǔn)確的，應(yīng)充分披露。 另一種情況是無法履行就應(yīng)該終止資產(chǎn)評估工作。有時進(jìn)行資產(chǎn)評估時會有很多資料、資產(chǎn)不能很好的提供相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明、存放證明、實際與清查表中不符的情況下，這時完全有權(quán)利終止該項資產(chǎn)評估工作。 ，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。 總結(jié)： 資產(chǎn) 評估的定義是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員進(jìn)行資產(chǎn)評估的工作過程。資產(chǎn)評估的六個要素：主體、客體、特定的目的、程序、價值類型和方法。 資產(chǎn)評估的對象是被評估的資產(chǎn)，應(yīng)知道它的分類方法。 資產(chǎn)評估的價值類型、內(nèi)涵。只有了解了資產(chǎn)評估的價值類型和內(nèi)涵，才能夠?qū)Y產(chǎn)評估價值有充分的理解和把握。資產(chǎn)評估特定的目的，也就是為哪一項市場經(jīng)濟行為服務(wù)（包括 11 個方面）。 資產(chǎn)評估有三個假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)和清算假設(shè)。 資產(chǎn)評估的原則：工作原則和經(jīng)濟原則。 資產(chǎn)評估的程序，主要掌握工作步驟。資產(chǎn)評估程序 的重要性體現(xiàn)在哪些方面。評估程序執(zhí)行過程中的作用。 第 二 章 資產(chǎn)評估的基本方法 要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標(biāo)的確定。 第一節(jié) 市場法 一、市場法的定義 二、市場法運用的前提條件 三、用市場法評估資產(chǎn)的步驟和計算途徑 四、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點 一、市場法及其適用的前提條件 （一）市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。 市場法目前是 最簡單、最有效的方法。 （二）市場法應(yīng)用的前提條件 ； 、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。 二、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟 ； ，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物； ，判斷選擇參照物； ； ，做出結(jié)論。 三、市場法具體計算途徑 （一）直接法 直接 法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，并依其現(xiàn)行價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。 比如要評估某小區(qū)的一套房子，房子還沒有賣完，房子的價格可以按評估基準(zhǔn)日的價格來確定，因為房子是完全相同的。 （二）市價類比法 市價類比法是指評估資產(chǎn)時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公式為： 評估價格 =參照物價格 +Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額 Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額 或者為：評估價格 =參照物價格 （ 1177。調(diào)整系數(shù)） 不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。 比如要評估一輛汽車，首先要找到類似資產(chǎn)型號（生產(chǎn)廠家）一致，車的狀況基本類似。但還是有差別（發(fā)動機的性能問題、行使里程問題、維護(hù)保養(yǎng)狀況、內(nèi)裝修情況、使用的人員技術(shù)情況、環(huán)境問題）。 比如要評估一套房子，要考慮房屋所處的城市，城市的地理位置、房屋的風(fēng)格、樓層問題、裝修情況、土地的級別問題。對于居住而言，住房應(yīng)有基礎(chǔ)環(huán)境、小區(qū)是否適合居住、居住的質(zhì)量、交通情況、生活 便利情況、評估基準(zhǔn)日與所要找的交易案例的時間是否有差異等等。 案例：北京市石景山區(qū)某樓底商 ： 北京市石景山區(qū)某樓底商 面積： 440 平方米 房屋現(xiàn)有用途：辦公 使用年限： 50 年 ： 被評估對象位于石景山區(qū)，緊臨道路支干線東北角，為門臉房，西面為小學(xué)，東面為某飯店，北面為高檔住宅小區(qū)，周邊有八角游樂園、八大處公園及北方射擊場，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，該房后來經(jīng)二次裝修，整體布局較好，使用方便，外墻為噴白漿墻面，地面為通體磚地面，水泥踢腳線，內(nèi)墻抹白色壁 紙，門窗均為鋁合金結(jié)構(gòu)，門窗外備有卷簾（防盜），頂棚石膏吊裝，燈具等呈凹狀鑲嵌其中，局部地區(qū)采用工字鋼架搭建小二層，增大整體使用面積，程控電話入室，門前