【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 評(píng)估具有現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢性五個(gè)特點(diǎn)。 (1)現(xiàn)實(shí)性體現(xiàn)在： ① 資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在作為資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告的依 據(jù)，只要求說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說(shuō)明為什么形成這個(gè)狀況以及如何由過(guò)去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。 ② 以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來(lái)。 ③ 現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在，要以實(shí)際的客觀存在為依據(jù)進(jìn)行校正 (2)市場(chǎng)性是資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)做出評(píng)定估算和報(bào)告，并且這一估算和報(bào)告結(jié)果必須接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。 (3)預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。通常用未來(lái)預(yù)期收益折算來(lái)反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，用預(yù)期使用年限和功能來(lái)評(píng)估某類資產(chǎn)的價(jià)值。 (4)公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于 資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。 (5)咨詢性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。 5. 【 正確答案 】 答：價(jià)值類型的種類或表述，有代表性的觀點(diǎn)有兩種：一種是將價(jià)值類型分為現(xiàn)行市價(jià)、重置成本、收益現(xiàn)值和清算價(jià)格，這是我國(guó)理論界比較早的具有代表性的觀點(diǎn)；另一種是根據(jù)《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》，將價(jià)值類型區(qū)分為市場(chǎng)價(jià)值以及市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型。 (1)市場(chǎng)價(jià)值 對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的理解，應(yīng)著重從以下三個(gè)方面把握： ① 公開和公平的市場(chǎng)條件。 ② 當(dāng)事人是理性的。 ③ 市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 (2)在用價(jià)值 在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值，該價(jià)值類型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的值量。 (3)投資價(jià)值 投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。與市場(chǎng)價(jià)值相比，投資價(jià)值是個(gè)人的價(jià)值，它必是市場(chǎng)價(jià)值。 (4)持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值 持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下公司的價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值假設(shè)現(xiàn)有資產(chǎn)將被用于產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流并且不會(huì)被出賣。 (5)清算價(jià)格 清算價(jià)格是指在非公開市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素： ① 資產(chǎn)的通用性。 ② 清算時(shí)間的限制。 (6)保險(xiǎn)價(jià)值 保險(xiǎn)價(jià)值是指可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置和 (或 )重建成本。保險(xiǎn)價(jià)值是保險(xiǎn)單條款中記載或認(rèn)同的某項(xiàng)資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價(jià)值的一部分損失。 (7)課稅價(jià)值 課稅價(jià)值是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所確定的價(jià)值。 第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 一、單項(xiàng)選擇題 ，新機(jī)器設(shè)備的價(jià)值為 10 萬(wàn)元，年產(chǎn)量為 1 000件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 800 件，其重置成本為 ( )。 A． 8萬(wàn)元 B． 10萬(wàn)元 C． 8～ 10萬(wàn)元 D．無(wú)法確定 ，各指標(biāo)間存在的關(guān)系是 ( )。 A．本金化率越高，收益現(xiàn)值越低 B．本金化率越高，收益現(xiàn)值越高 C．資產(chǎn)未來(lái)收益期對(duì)收益 現(xiàn)值沒(méi)有影響 D．本金化率與收益現(xiàn)值無(wú)關(guān) ，通常采用的方法是 ( )。 A．功能系數(shù)法 B．物價(jià)指數(shù)法 C．統(tǒng)計(jì)分析法 D．使用年限法 ，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格租金費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為 ( )。 A．更新重置成本 B．復(fù)原重置成本 C．完全重置成本 D．實(shí)際重置成本 ，收益法中的折現(xiàn)率包含哪些內(nèi)容 ( )。 A．銀行利率 B．無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率和通貨膨脹率 C．正常收益率和超額收益率 D．無(wú) 風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率 ，現(xiàn)行市價(jià)每臺(tái) 1萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi) 200 元，直接安裝成本 150 元。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析，其間接成本占直接成本的百分率為 1％，則其重置成本合計(jì)為 ( )。 A． 元 B． 10350 元 C． 元 D． 元 ，評(píng)估值的評(píng)定應(yīng)參照相同或相似資產(chǎn)的 ( )。 A．市場(chǎng)價(jià)格 B．重置成本 C．收益現(xiàn)值 D．清算價(jià)格 ，造成原來(lái)的機(jī)器設(shè)備價(jià)值降低，這是一種 ( )。 A．實(shí)體性貶值 B．功能性貶值 C．經(jīng)濟(jì)性貶值 D．非評(píng)估考慮因素 ，造成資產(chǎn)的價(jià)值降低，這是一種 ( )。 A．實(shí)體性貶值 B．功能性貶值 C．經(jīng)濟(jì)性貶值 D．非評(píng)估考慮因素 ，需要以類似或相同資產(chǎn)為參照物，選擇的參照物應(yīng)該是( )。 A．全新資產(chǎn) B．舊資產(chǎn) C．與被評(píng)估資產(chǎn)的成新率相同的資產(chǎn) D．全新資產(chǎn)或舊資產(chǎn) ，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義使用年限要短，則該資產(chǎn)的 資產(chǎn)利用率 ( )。 A．大于 1 B．小于 1 C．等于 1 D．不確定 ，成新率的確定基礎(chǔ)與折舊年限的確定基礎(chǔ) ( )。 A．相同 B．不同 C．偶爾不同 D．不確定 ，采用物價(jià)指數(shù)法往往會(huì)比重置核算法估算的重置成本( )。 A．高 B．低 C．相等 D．不確定 ，必須是 ( )。 A．凈利潤(rùn) B．利潤(rùn)總額 C．現(xiàn)金流量 D．口徑上與折現(xiàn)率一致 了資產(chǎn)的各種損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于 ( )。 A．公平合理 B．保值增值 C．一致 D．強(qiáng)弱結(jié)合 ，年收益額為 10萬(wàn)元，行業(yè)的平均折現(xiàn)率為 8％，則其評(píng)估價(jià)值為 ( )。 A． 100 萬(wàn)元 B． 125 萬(wàn)元 C． 80萬(wàn)元 D． 120 萬(wàn)元 ( )。 A．實(shí)體性貶值 B．功能性貶值 C．經(jīng)濟(jì)性貶值 D．貨幣性貶值 ，名義已使用年限為 l0 年，根據(jù) 該資產(chǎn)的技術(shù)指標(biāo)每天應(yīng)工作 8小時(shí)，實(shí)際每天只工作 ，由此可以估計(jì)該資產(chǎn)實(shí)際已使用年限為 ( )。 A． 10年 B． 9年 C． 11年 D． 8年 ，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)格式、技術(shù)等以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。復(fù)原重置成本與更新重置成本之差是 ( )。 A．實(shí)體性貶值 B．經(jīng)濟(jì)性貶值 C．功能性貶值 D．風(fēng)險(xiǎn)性貶值 1997 年購(gòu)建，賬面原價(jià) 100 萬(wàn)元，賬面凈值 20萬(wàn)元， 2020 年進(jìn)行評(píng)估，已知 1997年和 2020 年的物價(jià)指數(shù)分別是 120％和 l80％，由此確定該項(xiàng)資產(chǎn)的重置完全價(jià)值為 ( )。 A． 150 萬(wàn)元 B． 80萬(wàn)元 C． 180 萬(wàn)元 D． 100 萬(wàn)元 二、多項(xiàng)選擇題 ( )。 A．該項(xiàng)技術(shù)落后 B．該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少 C．社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高 D．自然力作用加劇 E．政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表 ( )。 A．被評(píng)估資 產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn) B．資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能以貨幣衡量 C．凡有權(quán)益的資產(chǎn)均能采用 D．資產(chǎn)的交易市場(chǎng)必須活躍 E．收益額是由被評(píng)估資產(chǎn)直接產(chǎn)生的 ( )。 A．收益額指的是被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益額 B．收益額必須是由被評(píng)估資產(chǎn)直接產(chǎn)生的 C．收益額必須是稅后利潤(rùn) D．收益額必須是凈現(xiàn)金流量 E．收益額必須和折現(xiàn)率口徑相一致 ，一般應(yīng)是 ( )。 A．綜合物價(jià)指數(shù) B．類別或個(gè)別物價(jià)指數(shù) C．評(píng)估基準(zhǔn)日的物 價(jià)指數(shù) D．年平均物價(jià)指數(shù) E．資產(chǎn)原值 ( )。 A．資產(chǎn)過(guò)去的收益率 B．收益額 C．收益期限 D．折現(xiàn)率或資本化率 E．重置成本 ，主要應(yīng)考慮的因素有 ( )。 A．資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型 B．評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn) C．所可能搜集到的數(shù)據(jù)及信息資料 D．評(píng)估原則 E．評(píng)估程序 ( )。 A．比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理 B．有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估 C．有利于企業(yè)資產(chǎn)保值 D．在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái) 收益或難以取得市場(chǎng)參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用 E．評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)定價(jià)格，評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和支持 ，應(yīng)當(dāng)考慮的參照物差異調(diào)整因素主要有 ( )。 A．使用偏好因素 B．時(shí)間因素 C．地域因素 D．功能因素 E．產(chǎn)品周期因素 、最有效的方法，它的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在 ( )。 A．能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況 B．有公開活躍的市場(chǎng)作基礎(chǔ) C．評(píng)估中的參數(shù)和指標(biāo)可直接從市場(chǎng)獲得 D．評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格 E．評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受 ( )。 A．觀察法 B．使用年限法 C．功能價(jià)值法 D．修復(fù)費(fèi)用法 E．物價(jià)指數(shù)法 ( )。 A．估算其重置成本 B．確定其使用年限 C．確定折現(xiàn)率 D．查閱其賬面價(jià)格 E．計(jì)算其重置凈價(jià) ( )。 A．重置核算法 B．物價(jià)指數(shù)法 C．功能價(jià)值法 D．規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 E．收益現(xiàn)值法 三、簡(jiǎn)答題 ? ?什么是更新重置成本 ?二者的關(guān)系是怎樣的 ? 、適用前提和優(yōu)缺點(diǎn)。 ，成新率的確定為什么不能按會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限計(jì)算 ? 。 ?市場(chǎng)法適用的前提條件是什么 ?優(yōu)缺點(diǎn)有哪些 ? 四、計(jì)算題 。經(jīng)隨機(jī)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備 10 臺(tái)并進(jìn)行估算，其重置成本之和為 50 萬(wàn)元，而該 10臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備歷史賬面成本之和為 35 萬(wàn)元，該類通用設(shè)備歷史賬面總成本為 750萬(wàn)元，試計(jì)算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)，并計(jì)算通用設(shè)備類重置全價(jià)。 產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)的賬面原值 270 萬(wàn)元，凈值 108萬(wàn)元，折舊年限 30年，已提折舊 20 年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格和工資水平，新建造相同的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為 480萬(wàn)元。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為 5 7 600 小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為 50 400小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用 8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大、維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營(yíng)運(yùn)成本 3萬(wàn)元 (企業(yè)所得稅率為 33％，假定折現(xiàn)率為 l0％ )。 根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 ，根據(jù)企業(yè)過(guò)去經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)市場(chǎng)情況，預(yù)測(cè)其未來(lái) 5年收益額分別是 13 萬(wàn)元、 14 萬(wàn)元、 11 萬(wàn)元、 12 萬(wàn)元和 15 萬(wàn)元。根據(jù)銀行利率及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)情況確定其折現(xiàn)率和資本化率分別為 10％和 ll％。 試采用年金資本化法確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。 答案部分 一、單項(xiàng)選擇題 1. 【 正確答案 】 A 【 答案解析 】 重置成本＝ 80010/1000 ＝ 8（萬(wàn)元）。 2. 【 正確答案 】 A 【 答案解析 】 根據(jù)公式：資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）＝年收益額 /本金化率，可以得知，本金化率越高，收益現(xiàn)值越低。 A選項(xiàng)符合題意。 3. 【 正確答案 】 D 4. 【 正確答案 】 A 【 答案解析 】 復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。本題屬于更新重置成本的情況。 5. 【 正確答案 】 D 【 答案解析 】 一般來(lái)說(shuō)，折現(xiàn)率應(yīng)包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。 6. 【 正確答案 】 A 【 答案解析 】 重置成本＝（ 10000＋ 200＋ 150） （ 1＋ 1％）＝ （元） 7. 【 正確答案 】 A 8. 【 正確答案 】 B 9. 【 正確答案 】 C 10. 【 正確答案 】 D 【 答案解析 】 資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，完全相同的參照物幾乎是不存在的，所以全新資產(chǎn)或舊資產(chǎn)都是可以作為參照物，經(jīng)過(guò)價(jià)格調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。 11. 【 正確答案 】 B 【 答案解析 】 根據(jù)題目條件，由于資產(chǎn)利用率＝實(shí)際已使用年限 247。 名義使用年限 1。故本題應(yīng)選 B。 12. 【 正確答案 】 B 13. 【 正確答案 】 A 【 答案解析 】 物價(jià)指數(shù)法僅僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，而沒(méi)有考慮技術(shù)進(jìn)步因素，所以計(jì)算出的重置成本是舊技術(shù)下的成本，往往會(huì)比重置核算 法估算的重置成本法偏高。本題應(yīng)當(dāng)選 A。 14. 【 正確答案 】 D 【 答案解析 】 收益額可以選擇凈利潤(rùn)、利潤(rùn)總額或現(xiàn)金流量，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)所評(píng)估資