【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)任務(wù)書、年度基本建設(shè)計(jì)劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地；（ 4）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（ 5）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。 （三）國家建設(shè)征用土地 國家建設(shè)征用土地的特征：（ 1）征地主體的唯一性；（ 2）征地行為的行政性；（ 3）征地條件的補(bǔ)償性。 征用土地的審批權(quán)：征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（ 1）基本農(nóng)田；（ 2）基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的；其他土地超過 70公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。 征用土地的補(bǔ)償安置：貫徹 “使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低的原則 ”。征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成：（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)（征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的 6至 10倍）；（ 2）安置補(bǔ)助費(fèi)（征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每個(gè)需安置的農(nóng)業(yè)人口的安 置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值，但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年的平均年產(chǎn)值的15倍）；（ 3）青苗補(bǔ)償費(fèi)（標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定）；（ 4）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；（ 5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金；（ 6）土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)。 （四）臨時(shí)用地的管理：建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。臨時(shí)使用土地的期限一般不超過 2年，使用期滿，應(yīng)當(dāng)將土地還給土地所有人。 （五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地： 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地 的對(duì)象和范圍：是指農(nóng)村集體投資或農(nóng)民投資興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)、村辦企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)所使用的土地。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)建設(shè)用地的管理：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地的審批權(quán)，在縣級(jí)以上地方人民政府。 村民宅基地：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的范圍。宅基地的使用，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及抵押?jiǎn)栴}：農(nóng)民集體所有的土地 使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情況而導(dǎo)致土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不受集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的限制。 集體土地使用權(quán)也可以設(shè)立抵押?？梢缘盅旱募w土地使用權(quán)，既包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物所占有的集體土地使用權(quán)，也包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在抵押自己的建筑物時(shí)，該建筑物占有范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)。集體荒地抵押的前提是土地使用權(quán)已經(jīng)進(jìn)行登記，已經(jīng)實(shí)行了承包經(jīng)營，同時(shí)經(jīng)發(fā)包方同意。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土地使用權(quán)的抵押僅限于建筑物涉及所占用的集體土地。 第五章 城市房地 產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度 一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系 （一）房地產(chǎn)所有權(quán)： 房屋所有權(quán)的概念：是指所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 房屋所有權(quán)的種類：（ 1）國有房屋所有權(quán)；（ 2）集體房屋所有權(quán)；（ 3）私有房屋所有權(quán)；（ 4）外產(chǎn)房屋所有權(quán)；（ 5）中外合資房屋所有權(quán)；（ 6）其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。 房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。 特征：（ 1）主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有；（ 2）客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)；（ 3）房屋共有 存在著對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩種關(guān)系。 房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有。 （二）土地使用權(quán)： 土地使用權(quán)的概念和特征：是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。特征：（ 1）權(quán)利的派生性；（ 2）客體的有限性；（ 3）目的的特殊性；（ 4）取得的法定性；（ 5）使用的期限性。 土地使用權(quán)的內(nèi)容：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，在經(jīng)濟(jì)生活中可具體表現(xiàn)為對(duì)土地的利用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和物上請(qǐng)求權(quán)等。 土地使用的取得、變更和終止：（ 1）取得： ① 原始取得，主要是有償出讓和行政劃撥； ② 傳來取得， 包括通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體等方式。（轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為。包括買賣、交換和贈(zèng)與。 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔(dān)保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人或依法拍賣給第三人。 民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國有土地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其他方式用于債務(wù)清償。） （ 2）變更： ① 主體變更，通常有以下幾種情況：買賣、互易、贈(zèng)與、繼承、共有權(quán)分割、 法人合并、法人分立、投資等（限制：一是限制國有企業(yè)與機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)；二是限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；三是限制中國人與外國人之間以及外國人相互之間流轉(zhuǎn)）； ② 內(nèi)容變更，是指土地使用權(quán)各項(xiàng)權(quán)能的變更； ③ 其他事項(xiàng)變更，是指列入土地使用權(quán)登記項(xiàng)目的其他事項(xiàng)的變更。 （ 3）終止：土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。 （三）建筑物區(qū)分所有權(quán)： 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：（ 1） 復(fù)合性；（ 2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；（ 3）一體性； 權(quán)利主體身份的多重性。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和共有部分：專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分；共有部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。 （四）住房部分產(chǎn)權(quán)： 住房部分產(chǎn)權(quán)的概念：是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。 住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)：是部分所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的一種，甚至可以說已逐步形成為一種新的物權(quán)形式。 住房部分產(chǎn)權(quán)與物權(quán)法定主義：略。 （五）房地產(chǎn)相鄰權(quán)： 房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 特征：（ 1）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人；（ 2）房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的；（ 3）相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；（ 4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。 房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類：（ 1） 因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（ 2）因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（ 3）因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（ 4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。 異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。 處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題：（ 1）是否有利于生產(chǎn)發(fā)展；（ 2）是否有利于方便人民生活；（ 3）是否有利于團(tuán)結(jié)互助；（ 4）是否公平合理。 二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記 （一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能： 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì) 房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的行為。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：（ 1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能；（ 2）公示功能；（ 3）管理功能。 （二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力： 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式：德國法模式、托倫斯模式、法國法模式。 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力：為成立要件主義。 登記與公信力：德國法模式與托倫斯模式均承認(rèn)登記的公信力，公信力是指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實(shí)質(zhì)的房地產(chǎn)權(quán)利不符，但對(duì)信賴記載表征的善意 第三人也予以保護(hù)。 我國房地產(chǎn)立法承認(rèn)登記具有公信力，但規(guī)定得不明確。 （三）房產(chǎn)權(quán)屬登記： 房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。 房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費(fèi)發(fā)證等五道程序。 （四）地產(chǎn)權(quán)屬登記： 地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：初始登記和變更登記。 地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：（ 1）初始登記的程序： ① 申報(bào)； ② 地籍調(diào)查； ③ 權(quán)屬審核； ④ 注冊(cè)登記； ⑤ 頒發(fā)土地證書。（ 2）變更登記的程序： ① 變更申報(bào)； ② 變更調(diào)查； ③ 變更審核； ④ 變更登記注冊(cè)、發(fā)證。 三、城市房屋 管理 （一）城市私房管理： 城市居民私房的概念：是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。 城市居民私房管理的主要內(nèi)容：（ 1）所有權(quán)登記；（ 2）買賣管理；（ 3）租賃管理；（ 4）代管制度。 私房繼承：私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈(zèng)及遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。 （二）城市公房管理： 城市公房的概念：是指座落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。 城市公房管理的主要內(nèi)容：（ 1）所有權(quán)登記；（ 2）使用管理；（ 3）租賃管理；（ 4）買賣管理；（ 5）修繕管理。 第六章 城市房 地產(chǎn)開發(fā)法律制度 一、城市房地產(chǎn)開發(fā)概述 （一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征： 房地產(chǎn)開發(fā)的概念：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)的特征：（ 1）涉及面廣；（ 2）工程項(xiàng)目多；（ 3）投資量大；（ 4）建設(shè)周期長(zhǎng)。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的類別： 單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)； 經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)； 新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項(xiàng)： 總體效益開發(fā)； 嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)；設(shè)計(jì)、施工規(guī)范； 居民住宅優(yōu)先開發(fā)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地 （一）房地產(chǎn)開發(fā)用地制度： 房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念：即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。 房地產(chǎn)開發(fā)用地制度的確立：略。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)使用制度的特點(diǎn)：（ 1）國家實(shí)行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；（ 2）土地使用權(quán)已成為具有相對(duì)獨(dú)立意義的一種物權(quán)；（ 3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理；（ 4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。 （二）土地使用權(quán)出讓與劃撥（見第三章）。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念：是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng) 營的企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類： 專營企業(yè)； 兼營企業(yè)； 項(xiàng)目公司。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立： 設(shè)立條件：（ 1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（ 2）有固定的經(jīng)營場(chǎng)所；（ 3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（ 4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（ 5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立程序：（ 1）申請(qǐng)登記；（ 2）發(fā)給營業(yè)執(zhí)照（ 30日內(nèi)）；（ 3）備案（ 30日內(nèi)）。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立管理：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量控制；（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的資質(zhì)審批。 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的行業(yè)管理：（ 1）規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；（ 2）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度（ 30日內(nèi)）；（ 3）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行分等定級(jí)；（ 4）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、檢查。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理：（ 1）資質(zhì)一級(jí)企業(yè)： ① 自有流動(dòng)資金 2020萬元以上，注冊(cè)資金不低于 2020萬元； ② 有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于 40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于 20人； ③ 設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上 職稱的總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ④ 具有 5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷； ⑤ 近3年累計(jì)竣工 30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù) 4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%，優(yōu)良率達(dá) 20%； （ 2）資質(zhì)二級(jí)企業(yè)： ① 自有流動(dòng)資金 1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于 1000萬元； ② 有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于 20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于 10人； ③ 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ④ 具有 3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷； ⑤ 近 3年累計(jì)竣工 15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%，優(yōu)良率達(dá) 10%； （ 3）資質(zhì)三級(jí)企業(yè)： ① 自有流動(dòng)資金 500萬元以上，注冊(cè)資金不低于 500萬元；② 有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于 10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于 5人； ③ 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； ④ 具有 2年以上從事房地產(chǎn)開