【文章內(nèi)容簡介】 采用物價指數(shù)法。以設(shè)備出口時的價格水平為基期，再根據(jù)生產(chǎn)國到評估時點的價格變化率計算設(shè)備現(xiàn)值：進口設(shè)備現(xiàn)值＝（1+設(shè)備生產(chǎn)國從設(shè)備出口到評估時點的價格變化率）（三）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系確定重置成本的方法。＝x就是規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。當(dāng)x=1時，被評估機器設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，當(dāng)x1時，機器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價格的上漲速度大于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度；當(dāng)x1時。機器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價格的上漲速度小于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度。使用該方法的前提：設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格存在一定的比例關(guān)系。三、機器設(shè)備的實體性貶值及其估算實體性貶值率：是實體性貶值與全新狀態(tài)機器設(shè)備重置成本的比率。實體性貶值率＝重置成本實體性貶值率＝重置成本（1—成新率）（一）使用年限法成新率=成新率=涉及三個基本參數(shù)：總使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限）。機器設(shè)備的總使用年限設(shè)備的使用壽命包括：1） 物理壽命：取決于機器設(shè)備制造質(zhì)量、使用強度、保養(yǎng)和維護情況。2） 技術(shù)壽命：取決于社會技術(shù)進步和技術(shù)更新的速度和周期。3） 經(jīng)濟壽命：受機器本身的物理性能、技術(shù)進步速度、機器設(shè)備的使用情況的影響，還與原始投資成本、維護使用費用以及外部經(jīng)濟環(huán)境變化等都有直接聯(lián)系。經(jīng)濟壽命：指機器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。所謂經(jīng)濟上不合算，即使用該設(shè)備不能獲得收益。機器設(shè)備的已使用年限實際已使用年限＝名義已使用年限設(shè)備利用率設(shè)備利用率＝經(jīng)大修或技術(shù)改造的：成新率=其中：加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本=已使用年限更新成本機器設(shè)備的尚可使用年限使用年限法時應(yīng)注意：1） 應(yīng)計折舊外限與設(shè)備的總使用年限是不同的，不能用會計折舊年限作為設(shè)備的使用壽命。2） 三個年限的口徑必須一致。3） 判斷設(shè)備尚可使用年限的依據(jù)是設(shè)備的實體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟。（二）觀測分析法主要指標：1） 設(shè)備的現(xiàn)時技術(shù)狀態(tài)2） 實際已使用的時間3） 正常負荷率4） 原始制造質(zhì)量5） 維修保養(yǎng)狀況6） 重大故障經(jīng)歷7） 大修技改情況8） 工作環(huán)境和條件9） 外觀和完整性（三）修復(fù)費用法是以修復(fù)機器設(shè)備的實體性貶值使之達到全新狀態(tài)所需要支出的金額修復(fù)費用法的使用前提：設(shè)備實體性貶值具有可補償性。注意區(qū)分可補償性損耗和不可補償性損耗?？裳a償性損耗：指可以用經(jīng)濟上可行的方法修復(fù)的損耗。不可補償性損耗：經(jīng)濟上不劃算的損耗。四、機器設(shè)備的功能性貶值及其估算機器設(shè)備的功能性貶值：是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評估的機器設(shè)備與新機器相比功能相對落后而引起的貶值。（一） 超額投資成本形成的功能性貶值主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運用，使相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。超額投資成本造成的功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本（二）超額運營成本形成的功能性貶值是由于新技術(shù)的發(fā)展，使用設(shè)備在運營費用上低于老設(shè)備。超額運營成本引起的功能性貶值＝設(shè)備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。超額運營成本引起的功能性貶值的步驟：（1）分析比較被評估機器設(shè)備的超額運營成本因素；（2）確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；（3）計算凈超額運營成本；稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本（1所得稅）；（4）確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值。凈超額運營成本的折現(xiàn)值=五、機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值及其估算機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。如：由于市場競爭的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開工不足，生產(chǎn)能力相對過剩；原材料、能源等提價，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價沒有相應(yīng)提高；國家有關(guān)能源、環(huán)境保護等限制或有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)等規(guī)定使產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備強制報廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命，等等。（一）因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值率=[1]100%（二）因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值=設(shè)備年收益損失額（1所得稅稅率）（P/A,r,n）年金現(xiàn)值系數(shù)（三）因環(huán)境保護限制造成的經(jīng)濟性貶值的估算環(huán)境保護法規(guī)管制和懲罰的方式主要有下列三種：（1）限制產(chǎn)生污染的設(shè)備使用期限（2）產(chǎn)生污染的設(shè)備可以繼續(xù)使用，但要交罰金（3）必須立刻糾正和治理污染，否則不準使用。第四節(jié) 機器設(shè)備評估的市場法一、運用市場法評估機器設(shè)備的基本步驟市場法：也稱市場比較法，是根據(jù)市場上類似機器設(shè)備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照特各項因素的分析比較，從而確定機器評估值的方法。（1）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料；（2）進行市場調(diào)查，選取市場參照物；（參照物的時間性、地域性、可比性）（3）因素比較；（實體狀態(tài)、交易時間、交易地點、交易背景等）（4）計算評估值。二、運用市場法評估機器設(shè)備中比較因素分析1） 個別因素：設(shè)備規(guī)格型號、制造廠家、役齡、安裝方式、附件、實體狀態(tài)。2） 交易因素：市場狀況（主要是供求關(guān)系）；交易動機及背景；交易數(shù)量。3） 時間因素：4） 地域因素：第四章 房地產(chǎn)評估第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。三種存在形態(tài)：單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)的特征（1）位置固定性；（2）耐用性；（土地使用權(quán)使用年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年）（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值趨勢。三、房地產(chǎn)的評估程序房地產(chǎn)評估程序，是房地產(chǎn)評估全過程的各個具體環(huán)節(jié)按其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的邏輯順序，主要由以下環(huán)節(jié)順序組成；1） 明確評估基本事項；a) 明確評估對象。從物質(zhì)實體：名稱、坐落、用途、面積、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施、取得時間、使用年限、維修保養(yǎng)從權(quán)益狀況：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬b) 明確評估目的c) 明確評估時點d) 評估的具體工作時間。2） 擬定評估方案；3） 實地勘查收集數(shù)據(jù)資料；4） 選用評估方法評定估算；5） 確定評估結(jié)果；撰寫評估說明或評估報告。第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)土地使用權(quán)：是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。屬于無形資產(chǎn)范疇，是對物產(chǎn)權(quán)。價值高低取決于它的載體，即土地的特性和條件。二、土地資產(chǎn)的分類及其特性（一）土地資產(chǎn)的分類按社會經(jīng)濟用途工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教科技和衛(wèi)生用地、行政事來機關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景區(qū)、公共休息用地、特殊用地按經(jīng)濟地理位置市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)、邊遠區(qū)、特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)按所有權(quán)歸屬國家所有土地集體所有土地按利用程度高度集約使用的土地正常使用土地閑置未用土地或空地使用不當(dāng)土地按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢已開發(fā)的土地未開發(fā)的土地列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地（二）土地資產(chǎn)的特性自然特性經(jīng)濟特性（1）土地面積的有限性；（2）土地空間位置的固定性；（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性；（4）土地的不可替代性。（1）用途多樣性；（2）經(jīng)濟地理位置的可變性；（3）可壟斷性。（構(gòu)成土地資產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)）三、土地資產(chǎn)價格體系地產(chǎn)是指土地資產(chǎn)，在我國確切的提法應(yīng)該是土地使用權(quán)資產(chǎn)。（一）土地資產(chǎn)價格類型：基準地價基準地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。1）是一個地域性的平均地價；2）是各類用地的平均地價；3）是政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格；4）是單位土地面積的地價。標定地價1） 是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價。2） 在一般情況下，不進行大面積的評估，只在進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估。3） 也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。土地使用權(quán)出讓底價轉(zhuǎn)讓價格。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，轉(zhuǎn)讓價格形成是由交易雙方來決定的。出租價格。1） 土地使用者之間所形成的租金價格。2） 國家與土地使用者之間形成的租金價格基準地價和標定地價、土地使用權(quán)出讓底價的區(qū)別和聯(lián)系區(qū)別聯(lián)系基準地價是標定地價評估的基礎(chǔ)是大面積評估的區(qū)域平均地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。標定地價是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。是政府認定并公開的地價具體到宗地或地塊的地價， 除考慮宏觀因素，還考慮微觀因素。更接近市場交易價格。土地使用權(quán)出讓底價出讓前政府控制的最低標價。非公開的地價我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。一級市場二級市場又叫政府批租市場。政府以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和。 是政府壟斷市場，相對應(yīng)的價格有：基準地價；標定地價；土地使用權(quán)出讓底價是競爭性的市場（二）土地資產(chǎn)的價格特點 土地資產(chǎn)的價格特點由土地的自然特性和經(jīng)濟特性決定的，其表現(xiàn)如下：（1）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)；（2）土地價格主要由土地的需求決定；（3）土地價格具有明顯的區(qū)域性；（4）土地價格的上漲性。四、影響地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素主要有：（1）行政因素；（2）社會因素；（3）經(jīng)濟因素；（經(jīng)濟發(fā)展狀況，居民收入和消費水平，物價變動，儲蓄和投資水平）（4）其他一般因素。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。這些因素主要包括位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃限制等。影響商業(yè)用土地價格的區(qū)域因素：（1）商業(yè)繁華程度；（2）交通便捷度；（3）環(huán)境優(yōu)劣度；（4）規(guī)劃限制；（5）其他因素。影響住宅用地價格的區(qū)域因素：（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度；（4）公用設(shè)施完備度；（5）環(huán)境質(zhì)量度；（6）規(guī)劃限制；（7）其他因素。影響工業(yè)用土地價格的區(qū)域因素：（三）個別因素個別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特殊如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進深等對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。土地用途與容積率如何影響地價：容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加。由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實際支付地價的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的低價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地的地價要高于農(nóng)業(yè)用地的地價。五、土地使用權(quán)評估的原則（一）替代原則土地估價中：（進行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場法確定）1） 土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格決定。2） 是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。3） 可通過比較地塊的條件及使用價格來確定。（二）最有效使用原則1）應(yīng)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定。2）還包括地塊使用強度。3）必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。（三）變動原則（四）供需原則（五）貢獻原則第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置一、土地權(quán)屬的類型土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。（一） 土地所有權(quán)是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于全民所有。農(nóng)村和城效土地，除法律規(guī)定屬國家所有外，屬于集體所有（二）劃撥土地使用權(quán)根據(jù)國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，單獨的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)。劃撥土地不得單獨租賃建設(shè)用地的土地使用權(quán)一般采取有償使用的辦法，由縣級以上人民政府依法批準劃撥。（三）出讓土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標或雙方協(xié)議的方式。協(xié)議的土地使用權(quán)出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。轉(zhuǎn)地房地產(chǎn)時必須做到：1） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按出讓合同約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金、取得了土地使用權(quán)證書。2） 屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上。3） 屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育科技文化衛(wèi)生體育用地：50年商業(yè)旅游娛樂用地：40年綜合或其他用地：50年（四）集體土地所有制二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定根據(jù)原國家土地管理局頒發(fā)的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，評估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾種方式：1）企業(yè)依法辦理出讓；2）國有土地租賃；3）國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）；4）授權(quán)經(jīng)營。（二）