【正文】 第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)一、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容及其特點(diǎn)流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括:1） 現(xiàn)金2） 各。我國現(xiàn)行有關(guān)制度列示的可確指無形資產(chǎn)主要有專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、專營權(quán)、土地使用權(quán)等。可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。商譽(yù)商標(biāo)商譽(yù)則是企業(yè)整體聲譽(yù)的體現(xiàn)商標(biāo)是產(chǎn)品的標(biāo)志商譽(yù)作為不可確指的無形資產(chǎn)，是與企業(yè)及其超額獲利能力結(jié)合在一起的，不能脫離企業(yè)而單獨(dú)存在商標(biāo)是可確指的無形資產(chǎn)，可單獨(dú)存在，并可在原組織繼續(xù)存在的同時(shí)，轉(zhuǎn)讓給另一個(gè)組織。6. 企業(yè)負(fù)債與否、負(fù)債規(guī)模大小與企業(yè)商譽(yù)沒有直接關(guān)系。3. 商譽(yù)評(píng)估必須堅(jiān)持預(yù)期原則。商譽(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值—企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和（含可確指無形資產(chǎn)）當(dāng)商譽(yù)為負(fù)值時(shí)，（1）虧損企業(yè)；（2）收益水平低于行業(yè)或社會(huì)平均收益水平的企業(yè)。商譽(yù)之所以能成為資產(chǎn)，是由于預(yù)期的、未來超額的經(jīng)濟(jì)利益代表它的實(shí)質(zhì)。商譽(yù)是不可確指的無形資產(chǎn)。對(duì)于以作價(jià)入股為目的的計(jì)算機(jī)軟件，由于所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，評(píng)估時(shí)必須要明確權(quán)屬關(guān)系和法律上的穩(wěn)定程度，必須要有相關(guān)的法律文件和證明文件。，通常是在有一定的經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時(shí)才進(jìn)行評(píng)估。三、商標(biāo)權(quán)評(píng)估方法（一）商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估（二）商標(biāo)權(quán)許可價(jià)值評(píng)估第六節(jié) 計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估一、計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)（一）計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)在計(jì)算機(jī)軟件的價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)關(guān)注計(jì)算機(jī)軟件所具有的獨(dú)創(chuàng)性（即原始性）、無形性、復(fù)制性及復(fù)雜性等特點(diǎn)。評(píng)估程序：（一）明確評(píng)估目的商標(biāo)權(quán)評(píng)估情況一般包括：商標(biāo)權(quán)作為投資作價(jià)入股；商標(biāo)權(quán)許可使用；商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓；等等（二）向委托方收集有關(guān)資料（三）市場(chǎng)調(diào)研和分析（四）確定評(píng)估方法。但取得商標(biāo)權(quán)與專利權(quán)的實(shí)質(zhì)性條件不一樣商標(biāo)權(quán)專利權(quán)商標(biāo)權(quán)取得的條件是具有顯著性、不重復(fù)性、不違反禁用條款。按是否具有法律保護(hù)的專用權(quán)注冊(cè)商標(biāo)、未注冊(cè)商標(biāo)按構(gòu)成文字商標(biāo)、圖形商標(biāo)、符號(hào)商標(biāo)、組合商標(biāo)、氣味商標(biāo)、色彩商標(biāo)、音響商標(biāo)、立體商標(biāo)按不同作用商品商標(biāo)、營業(yè)商標(biāo)、等級(jí)商標(biāo)、防御商標(biāo)、制造商標(biāo)、銷售商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、證明商標(biāo)（二）商標(biāo)權(quán)及其特點(diǎn)商標(biāo)權(quán)是以申請(qǐng)注冊(cè)的時(shí)間先后為審批依據(jù)，不以使用時(shí)間先后為審批依據(jù)。三、專有技術(shù)的評(píng)估方法專有技術(shù)的評(píng)估方法與專利權(quán)評(píng)估方法基本相同。判斷專有技術(shù)的條件：1. 實(shí)用性。（二）成本法自創(chuàng)專利技術(shù)的成本一般由下列因素構(gòu)成： 研制成本（1） 直接成本（材料，工資，專用設(shè)備，資料，咨詢鑒定，協(xié)作，差旅，其他費(fèi)用）（2） 間接成本（管理，非專用設(shè)備折舊，應(yīng)分?jǐn)偟墓操M(fèi)用及能源費(fèi)用）交易成本（1）技術(shù)服務(wù)費(fèi)（2）交易過程中的差旅費(fèi)及管理費(fèi)（3）手續(xù)費(fèi)（4）稅金第四節(jié) 專有技術(shù)的評(píng)估一、專有技術(shù)的特點(diǎn)專有技術(shù)，又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密，是指未公開、未申請(qǐng)專利的知識(shí)和技巧。反映的是對(duì)整個(gè)利潤的貢獻(xiàn)程度。（一）收益法專利權(quán)分為：收入增長型專利，成本節(jié)約型專利。無形資產(chǎn)的更新周期主要根據(jù)技術(shù)更新周期來判斷。二、專利權(quán)評(píng)估程序資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托者委托以后，一般按下列程序進(jìn)行評(píng)估。專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式：全權(quán)轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)轉(zhuǎn)讓）、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。（二）專利權(quán)評(píng)估目的一種是：剛開發(fā)成功，未投入使用就直接轉(zhuǎn)讓給受讓方。1）專家鑒定法2）剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法采用剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法確定無形資產(chǎn)成新率的計(jì)算公式為：成新率=第三節(jié) 專利權(quán)的評(píng)估一、專利權(quán)的特點(diǎn)及評(píng)估目的是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果在一定期間內(nèi)享有的獨(dú)占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。當(dāng)生產(chǎn)資料物價(jià)指數(shù)與生活資料物價(jià)指數(shù)差別較大時(shí)，可按兩類費(fèi)用的大致比例按結(jié)構(gòu)分別適用的指數(shù)來估算。外購無形資產(chǎn)重置成本的核算外購無形資產(chǎn)的重置成本包括購買價(jià)和購置費(fèi)用兩部分，一般采用以下兩種方法確定：（1） 市價(jià)類比法選擇類似參照物，再根據(jù)功能和技術(shù)先進(jìn)性、適用性對(duì)其進(jìn)行調(diào)整（2） 物價(jià)指數(shù)法。方法主要有兩種：（1） 財(cái)務(wù)核算法評(píng)估自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本不是按現(xiàn)行消耗量而是按實(shí)際消耗量來計(jì)算。三、無形資產(chǎn)評(píng)估的成本法（一）無形資產(chǎn)的成本特性（明顯區(qū)別于有形資產(chǎn)）（1）不完整性（2）弱對(duì)應(yīng)性（3）虛擬性如商標(biāo)的成本只具有虛擬性。無形損耗只影響無形資產(chǎn)價(jià)值，但不影響其使用價(jià)值。（2）因?yàn)闊o形資產(chǎn)傳播面擴(kuò)大，其他企業(yè)普遍掌握這種無形資產(chǎn)，獲得這項(xiàng)無形資產(chǎn)已不需要任何成本，使擁有這種無形資產(chǎn)的企業(yè)不再具有獲取超額收益的能力時(shí)，它的價(jià)值也就大幅度貶低或喪失。（五）無形資產(chǎn)收益期限的確定無形資產(chǎn)價(jià)值降低是由于無形損耗形成的，即由于社會(huì)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步而引起價(jià)值減少。利潤分成率=100%約當(dāng)投資分成法按無形資產(chǎn)的折合約當(dāng)投資量與購買方投入的資產(chǎn)約當(dāng)投資量的比例確定利潤分成率。主要方法有： 邊際分析法是選擇兩種不同的生產(chǎn)經(jīng)營方式1）運(yùn)用普通生產(chǎn)技術(shù)或原有技術(shù)2）運(yùn)用轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，后者利潤較前者多出的差額即無形資產(chǎn)再來的追加利潤。（3）積累性（4）替代性（二）無形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用K——無形資產(chǎn)分成率Ri——分成基數(shù),即銷售收入或銷售利潤T——所得稅率i——收益期限r(nóng)——折現(xiàn)率最低收費(fèi)的決定因素： 重置成本 機(jī)會(huì)成本無形資產(chǎn)最低收費(fèi)額=重置成本凈值轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮剩綗o形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本＝無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用（三）無形資產(chǎn)收益額的確定無形資產(chǎn)收益額＝銷售收入（利潤）銷售收入（利潤）分成率（1－所得稅率）銷售收入分成率=銷售利潤分成率銷售利潤率（銷售收入分成率也叫抽頭）銷售利潤分成率=銷售收入分成率247。成本法當(dāng)被評(píng)估無形資產(chǎn)確具超額獲利能力，但不宜采用市場(chǎng)法和收益法時(shí)，可采用成本法進(jìn)行估算。（三）確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料市場(chǎng)法特別注意：被評(píng)估無形資產(chǎn)必須確實(shí)適合運(yùn)用市場(chǎng)法，注意掌握公平市場(chǎng)原則，充分重視被評(píng)無形資產(chǎn)的特點(diǎn)。有效期限是其存在的前提。（九）同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法一、無形資產(chǎn)評(píng)估的程序（一）明確評(píng)估目的具體目的有（1）市場(chǎng)上無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓；（2）無形資產(chǎn)投資；（3）股份制改造、清算資產(chǎn)；（4）法律訴訟中作為訴訟標(biāo)的；（5）納稅需要；（6）保險(xiǎn)的需要及其他目的。無形資產(chǎn)價(jià)值的損耗和貶值，不取決于自身的使用損耗，而取決于本身以外的更新?lián)Q代情況。（五）技術(shù)成熟程度（六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。（三）效益因素一項(xiàng)無形資產(chǎn)，在社會(huì)、環(huán)境、制度允許的條件下，獲利能力越強(qiáng)，其評(píng)估值越高。二、影響無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素（一）無形資產(chǎn)的成本無形資產(chǎn)的成本項(xiàng)目：包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等。（一）無形資產(chǎn)的特點(diǎn)（1）無形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，并且有效期較長；（2）無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實(shí)體，但未來收益較大；（3）無形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。B=a——建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；L——土地價(jià)格；r——土地的還原利率；B——建筑物的收益價(jià)格；r——建筑物的還原利率；d——建筑物的折舊率；a——建筑物的純收益。1） 適于其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物的價(jià)格的情況。即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格?！疲ǚ诸愒u(píng)分權(quán)重）＝總積分待估房地產(chǎn)單位價(jià)格＝修正系數(shù)交易實(shí)例房地產(chǎn)的單位價(jià)格價(jià)格修正系數(shù)＝（2）十等分因素比較法；各因素分成十項(xiàng)，每一項(xiàng)權(quán)重1/10（3）環(huán)境成熟度修正法環(huán)境成熟度即配套設(shè)施達(dá)到的程度分為：土地的個(gè)別因素，房屋的個(gè)別因素。每類的最高分均為100分。工業(yè)區(qū)的好壞，最主要是看運(yùn)輸?shù)谋憷闆r、工業(yè)用水和用電的質(zhì)量、與產(chǎn)品的銷售市場(chǎng)及原材料采購市場(chǎng)位置的關(guān)系。估價(jià)期日價(jià)格＝調(diào)整系數(shù)交易日期價(jià)格調(diào)整系數(shù)＝商業(yè)區(qū)的收益率是影響房地產(chǎn)價(jià)格的最主要因素。（二）建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法的運(yùn)用（1）交易實(shí)例比較法（直接法）（2）基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法（間接法）（三）應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序要求：（1）與待估建筑物的評(píng)估目的是一致的；（2）是正常交易或可補(bǔ)正成正常交易；（3）估價(jià)日期最接近，或可做期日修正的；（4）與待估的房地產(chǎn)同屬一個(gè)地區(qū)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)供求情況影響相同的鄰近地區(qū)，在環(huán)境條件上有類似性；（5）有相同的用途（6）結(jié)構(gòu)類型應(yīng)相同正常交易：指交易應(yīng)是公開、平等、自愿的，即在公開市場(chǎng)、信息通暢、交易雙方自愿、沒有私自利益關(guān)系情況下的交易。市場(chǎng)法評(píng)估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值一般都伴隨著利用率下降。建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。 完好房 80%以上 基本完好房 6079% 一般損壞房 4059% 嚴(yán)重?fù)p壞房 39%以下 危房成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝飾部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分BG——結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；S——裝飾部分的評(píng)分修正系數(shù)；B——設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)。3. 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是根據(jù)建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。2. 重編預(yù)算法這樣得到的重置成本與原建筑物的歷史成本有較大差異：原因：1） 由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新材料。1. 預(yù)決算調(diào)整法1）項(xiàng)目決算與重置價(jià)值的聯(lián)系2）預(yù)決算調(diào)整法適用前提和范圍：以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提。3） 計(jì)算資金投入時(shí)，按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測(cè)算。注意：1） 正常建設(shè)條件下的完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的合理工期。建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值一般適用于不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值的情況，如企業(yè)中的生產(chǎn)用建筑物或住宅，在對(duì)企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估師，對(duì)建筑物適合采用成本法。2） 建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。二、建筑物評(píng)估的特性（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約（三）建筑物功能、用途及評(píng)估方法三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素評(píng)估建筑物應(yīng)重點(diǎn)考慮以下諸方面因素：（1）物理因素；（2）環(huán)境優(yōu)劣的影響；（3）經(jīng)濟(jì)地理因素；（4）新舊程度；（5）用途；（6）產(chǎn)權(quán)；（7）政策因素；（8）供需狀況；（9）其他。（二）成本法評(píng)估步驟估算土地取得費(fèi)估算土地開發(fā)費(fèi)估算稅費(fèi)估算利息估算利潤估算土地增值收益估算土地使用權(quán)評(píng)估值四、假設(shè)開發(fā)法用開發(fā)后轉(zhuǎn)讓價(jià)格扣除各項(xiàng)費(fèi)用、利潤等，倒推地價(jià)的一種方法。是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定利潤、利息、稅金以及土地增值收益確定土地價(jià)格的一種方法。多宗土地還原利率的平均值。求取土地收益的步驟：1） 計(jì)算總收入2） 求取總費(fèi)用3） 求取總收益4） 確定房屋純收益5） 求取土地純收益。作為評(píng)估的依據(jù)。不得作為評(píng)估依據(jù)。（二）土地收益額及其估算土地的收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。P——土地使用權(quán)評(píng)估值；A——土地收益；r——還原利率；n——土地收益年限。二、收益法（一）收益法的應(yīng)用形式收益法：又叫收益還原法，是指通過預(yù)測(cè)土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評(píng)估值的方法。（采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例）（四）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是市場(chǎng)法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物（比較案例），對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法。（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的步驟與過程：1）廣泛收集交易資料；2）進(jìn)行交易情況的修正；3）進(jìn)行交易時(shí)間的修正；4）進(jìn)行區(qū)域因素修正；5）進(jìn)行個(gè)別因素修正；土地使用年限修正：K——年限修正系數(shù)。居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育科技文化衛(wèi)生體育用地：50年商業(yè)旅游娛樂用地：40年綜合或其他用地：50年（四）集體土地所有制二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定根據(jù)原國家土地管理局頒發(fā)的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，評(píng)估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾種方式：1）企業(yè)依法辦理出讓；2）國有土地租賃；3）國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）；4）授權(quán)經(jīng)營。2） 屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上。協(xié)議的土地使用權(quán)出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。（三）出讓土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。城市市區(qū)的土地屬于全民所有。（三）變動(dòng)原則（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置一、土地權(quán)屬的類型土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。2）還包括地塊使用強(qiáng)度。3） 可通過比較地塊的條件及使用價(jià)格來確定。五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則（一）替代原則土地估價(jià)中：（進(jìn)行時(shí)間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)法確定）1） 土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格決定。由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面