【正文】 資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)； R——某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本； R——某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本。（二）實(shí)體性貶值及其估算實(shí)體性貶值：是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。凈超額運(yùn)營(yíng)成本：超額運(yùn)營(yíng)成本－所得稅被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)）另，還可將超額投資成本可視同為功能性貶值：功能性貶值=復(fù)原重置成本更新重置成本（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算經(jīng)濟(jì)型貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。成新率=1－不能用會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限來(lái)估算成新率。2） 折舊年限的確定。3） 折舊年限的確定基礎(chǔ)與評(píng)估中成新率的確定基礎(chǔ)——損耗本身，具有差異性。三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：（1）確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；（2）確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；（3）估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；（4）計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。缺點(diǎn)：是工作量較大。另外，經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。適宜采用收益法評(píng)估的資產(chǎn)有：資源性資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)；商業(yè)用房地產(chǎn)等。資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。如果在資產(chǎn)上進(jìn)行投資不是為了獲利，進(jìn)行投資后沒(méi)有預(yù)期收益或預(yù)期收益很少而且又不穩(wěn)定，則不能采用收益法。（一）資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況評(píng)估值=式中：——未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；n——收益年期；r——折現(xiàn)率。第二：通過(guò)折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。未來(lái)收益不等額的情形（不等額）先預(yù)測(cè)前五年的各年預(yù)期收益額，再假設(shè)若干年的最后一年開(kāi)始以后各年的預(yù)測(cè)收益均相同，最后將企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)和資本化處理。對(duì)于收益額的確定，應(yīng)把握兩點(diǎn)：（1）收益額指的是資產(chǎn)使用帶來(lái)的未來(lái)收益期望值，是通過(guò)預(yù)測(cè)分析獲得的；（2）收益額必須是由被評(píng)估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來(lái)。（二） 折現(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)率：是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原。（三）收益期限（收益年限）折現(xiàn)率是管理的報(bào)酬。（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇一、 資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系聯(lián)系一般來(lái)說(shuō)，成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上的。3）某些計(jì)算，要用到被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。是從賣(mài)者角度，即市場(chǎng)上銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)確定。3）市場(chǎng)法的運(yùn)用與原始成本沒(méi)有直接聯(lián)系，4）是按參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來(lái)確定評(píng)估值。（2）資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)一、機(jī)器設(shè)備及其分類(lèi)（一）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)。（2）機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評(píng)估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。（4）機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對(duì)于政策規(guī)定的高耗能、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成新程度高，但還是應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理。 機(jī)器設(shè)備和無(wú)形資產(chǎn)。（三） 機(jī)器設(shè)備的分類(lèi)按國(guó)家固定資產(chǎn)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)1) 通用設(shè)備2) 專(zhuān)用設(shè)備3) 交通運(yùn)輸設(shè)備4) 電氣設(shè)備5) 電子及通信設(shè)備6) 儀器儀表、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及工具、衡器。二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)機(jī)器設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)一般不具備獨(dú)立的獲利能力。對(duì)于整體性的機(jī)器設(shè)備，整體價(jià)值不僅僅是單臺(tái)設(shè)備的價(jià)值簡(jiǎn)單相加。設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，要具體考慮各種因素對(duì)設(shè)備價(jià)值的影響。清查機(jī)器設(shè)備，明確評(píng)估對(duì)象。研究確定方法，搜集和處理有關(guān)信息資料。 第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定一、機(jī)器設(shè)備的核查（一）逐項(xiàng)清查（二）抽樣核查分層抽樣法（類(lèi)型抽樣）：二、機(jī)器設(shè)備的鑒定目的：通過(guò)確定評(píng)估對(duì)象的存在狀態(tài)，為價(jià)值判斷提供依據(jù)。機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計(jì)性鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計(jì)性鑒定又分為宏觀鑒定和微觀鑒定。搜集資料時(shí)，應(yīng)考慮：（1）企業(yè)名稱(chēng)和地址；（2）生產(chǎn)購(gòu)建日期；（3）生產(chǎn)產(chǎn)品名稱(chēng)，列出成產(chǎn)工序和名稱(chēng)及簡(jiǎn)要說(shuō)明；（4）設(shè)備數(shù)量；（5）生產(chǎn)能力，包括設(shè)計(jì)能力、額定及實(shí)際的均衡生產(chǎn)能力；（6）設(shè)備維修狀況、維修方式及維修費(fèi)用；大修理間隔期及每次維修所需時(shí)間；（7）日產(chǎn)能力和工作時(shí)間；（8）原材料供應(yīng)情況；（9）產(chǎn)成品或半成品銷(xiāo)售渠道及市場(chǎng)需求情況；（10）每臺(tái)設(shè)備的燃料、動(dòng)力消耗；（11）自動(dòng)化程度；（12）役齡，即賬面年限和有效壽命；（13）安全、環(huán)保及輔助設(shè)施情況；（14）收益或虧損，或虧損原因。（三）判斷性鑒定判斷性鑒定：是指由專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。在完成統(tǒng)計(jì)性鑒定后才能進(jìn)行。第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過(guò)估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣其各種貶值來(lái)估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。進(jìn)口設(shè)備重置成本還包括設(shè)備的進(jìn)口從屬費(fèi)用，如：（1）海外運(yùn)費(fèi)；（2）海外保險(xiǎn)費(fèi)；（3）進(jìn)口關(guān)稅；（4）增值稅；（5）公司代理手續(xù)費(fèi)；（6）銀行手續(xù)費(fèi)；（7）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)；（8）商檢費(fèi)等。2） 報(bào)價(jià)與成交價(jià)的差異。（評(píng)估時(shí)用到岸價(jià)）剔除報(bào)價(jià)水分的一個(gè)方法，就是向近期購(gòu)買(mǎi)該廠同類(lèi)產(chǎn)品的其他客戶(hù)了解實(shí)際成交價(jià)。（二）物價(jià)指數(shù)數(shù)是在被評(píng)估機(jī)器設(shè)備成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。定基物價(jià)指數(shù)：是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)。環(huán)比物價(jià)指數(shù)：是以上一期為基期的指數(shù)。得到的只是復(fù)原重置成本。對(duì)于技術(shù)已經(jīng)更新的進(jìn)口設(shè)備不宜采用物價(jià)指數(shù)法。＝x就是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價(jià)格的上漲速度小于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度。三、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算實(shí)體性貶值率：是實(shí)體性貶值與全新?tīng)顟B(tài)機(jī)器設(shè)備重置成本的比率。機(jī)器設(shè)備的總使用年限設(shè)備的使用壽命包括：1） 物理壽命：取決于機(jī)器設(shè)備制造質(zhì)量、使用強(qiáng)度、保養(yǎng)和維護(hù)情況。3） 經(jīng)濟(jì)壽命：受機(jī)器本身的物理性能、技術(shù)進(jìn)步速度、機(jī)器設(shè)備的使用情況的影響，還與原始投資成本、維護(hù)使用費(fèi)用以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等都有直接聯(lián)系。所謂經(jīng)濟(jì)上不合算，即使用該設(shè)備不能獲得收益。2） 三個(gè)年限的口徑必須一致。（二）觀測(cè)分析法主要指標(biāo)：1） 設(shè)備的現(xiàn)時(shí)技術(shù)狀態(tài)2） 實(shí)際已使用的時(shí)間3） 正常負(fù)荷率4） 原始制造質(zhì)量5） 維修保養(yǎng)狀況6） 重大故障經(jīng)歷7） 大修技改情況8） 工作環(huán)境和條件9） 外觀和完整性（三）修復(fù)費(fèi)用法是以修復(fù)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值使之達(dá)到全新?tīng)顟B(tài)所需要支出的金額修復(fù)費(fèi)用法的使用前提：設(shè)備實(shí)體性貶值具有可補(bǔ)償性?？裳a(bǔ)償性損耗：指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。四、機(jī)器設(shè)備的功能性貶值及其估算機(jī)器設(shè)備的功能性貶值：是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能相對(duì)落后而引起的貶值。超額投資成本造成的功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本（二）超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值是由于新技術(shù)的發(fā)展，使用設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于老設(shè)備。超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值的步驟：（1）分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素；（2）確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本；（3）計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本；稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅）；（4）確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。如：由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開(kāi)工不足，生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)剩；原材料、能源等提價(jià)，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有相應(yīng)提高；國(guó)家有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等限制或有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)等規(guī)定使產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備強(qiáng)制報(bào)廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命，等等。第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法一、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟市場(chǎng)法：也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)上類(lèi)似機(jī)器設(shè)備交易的價(jià)格資料，通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象和市場(chǎng)參照特各項(xiàng)因素的分析比較，從而確定機(jī)器評(píng)估值的方法。二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析1） 個(gè)別因素：設(shè)備規(guī)格型號(hào)、制造廠家、役齡、安裝方式、附件、實(shí)體狀態(tài)。3） 時(shí)間因素：4） 地域因素：第四章 房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。二、房地產(chǎn)的特征（1）位置固定性；（2）耐用性；（土地使用權(quán)使用年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年）（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值趨勢(shì)。從物質(zhì)實(shí)體：名稱(chēng)、坐落、用途、面積、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施、取得時(shí)間、使用年限、維修保養(yǎng)從權(quán)益狀況：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬b) 明確評(píng)估目的c) 明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)d) 評(píng)估的具體工作時(shí)間。第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)土地使用權(quán)：是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。價(jià)值高低取決于它的載體，即土地的特性和條件。（1）用途多樣性；（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性；（3）可壟斷性。（一）土地資產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型：基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。1）是一個(gè)地域性的平均地價(jià)；2）是各類(lèi)用地的平均地價(jià)；3）是政府在一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格；4）是單位土地面積的地價(jià)。2） 在一般情況下，不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估。土地使用權(quán)出讓底價(jià)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。出租價(jià)格。2） 國(guó)家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的區(qū)別和聯(lián)系區(qū)別聯(lián)系基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)是大面積評(píng)估的區(qū)域平均地價(jià)以考慮宏觀區(qū)域因素為主都不是地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成交地價(jià)，但都起著調(diào)控市場(chǎng)交易地價(jià)的作用。是政府認(rèn)定并公開(kāi)的地價(jià)具體到宗地或地塊的地價(jià)， 除考慮宏觀因素，還考慮微觀因素。土地使用權(quán)出讓底價(jià)出讓前政府控制的最低標(biāo)價(jià)。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)又叫政府批租市場(chǎng)。是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場(chǎng)的總和。四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素影響地價(jià)的一般因素是指對(duì)土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。影響商業(yè)用土地價(jià)格的區(qū)域因素：（1）商業(yè)繁華程度；（2）交通便捷度；（3）環(huán)境優(yōu)劣度；（4）規(guī)劃限制；（5）其他因素。影響工業(yè)用土地價(jià)格的區(qū)域因素：（三）個(gè)別因素個(gè)別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特殊如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對(duì)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，其銷(xiāo)售的收益就相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價(jià)格的增加。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地的低價(jià)在同一土地級(jí)別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價(jià)，而工業(yè)用地的地價(jià)要高于農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)。2） 是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格來(lái)確定。（二）最有效使用原則1）應(yīng)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來(lái)確定。3）必須符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。（一） 土地所有權(quán)是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。農(nóng)村和城效土地，除法律規(guī)定屬?lài)?guó)家所有外，屬于集體所有（二）劃撥土地使用權(quán)根據(jù)國(guó)家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，單獨(dú)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。劃撥土地不得單獨(dú)租賃建設(shè)用地的土地使用權(quán)一般采取有償使用的辦法，由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆捎门馁u(mài)、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。轉(zhuǎn)地房地產(chǎn)時(shí)必須做到：1） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按出讓合同約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金、取得了土地使用權(quán)證書(shū)。3） 屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。（二）土地權(quán)屬處置方式1） 出讓2） 直接投資入股3） 租賃第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法一、市場(chǎng)法待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格市場(chǎng)法的理論依據(jù)是交易中的替代原理。m——比較案例土地使用權(quán)剩余年限n——待估土地使用權(quán)剩余年限r(nóng)——折現(xiàn)率容積率修正系數(shù)：容積率修正系數(shù)＝6）確定待估土地評(píng)估值。待估土地使用權(quán)評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 因素修正系數(shù)注意問(wèn)題：1） 基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成內(nèi)容（是否包含出讓金）2） 各地基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的土地使用年限不一致（有限期或無(wú)限期）3） 各地的基準(zhǔn)地價(jià)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，可能需要修正的因素有：土地使用權(quán)年限、基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間因素、容積率。理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。當(dāng)n，P=A/r，即為土地所有權(quán)價(jià)值。實(shí)際收益：指在現(xiàn)狀下實(shí)際獲得的收益?？陀^收益：是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益。土地收益還包括：有形收益和無(wú)形收益。（三）土地還原利率及其估算土地還原利率＝土地投資報(bào)酬率1. 利用收益還原法公式。2. 通過(guò)完全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率：還原利率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值3. 各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法（四）土地收益年限及其測(cè)算土地收益年限＝出讓年限－已使用年限三、成本法