【文章內(nèi)容簡介】 日，出讓人將土地情況及要求在土地交易所掛牌公布　　符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)　　掛牌主持人確認(rèn)該間報(bào)價(jià)后，更新顯示持牌價(jià)格　　掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)確定競(jìng)得人（可有現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)）　　掛牌確認(rèn)成交的規(guī)則　　在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，掛牌成交　　在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人　　報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人（必須高于底價(jià)）　　在掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)的，掛牌不成交　　 確定土地使用人之后的步驟　　出讓人應(yīng)向確定的土地使用者發(fā)出中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書　　中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書具有法律效力，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果或中標(biāo)人放棄中標(biāo)宗的地，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任　　按中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書中約定的時(shí)間雙方簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同　　出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)公布結(jié)果　　受讓人付清全部土地出讓價(jià)款后，可辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書　　不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書4. 出讓年限　　法定出讓最高年限　　居住用地 70年　　工業(yè)用地 50年　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年　　商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年　　綜合或者其他用地 50年　　具體的出讓年限可以短于但不能長于以上最高年限　　【2008年真題】　　甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)。2002年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是（ ）年。　　A．33　　B．35　　C．38　　D．40　　【答案】A　　【解析】商業(yè)用地最高出讓年限為40年，轉(zhuǎn)讓后只有剩余年限：40－2－5＝33　?。ㄋ姆N情況）　　 期限屆滿的處理　　住宅　　期限屆滿自動(dòng)續(xù)期　　非住宅　　應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期　　除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。批準(zhǔn)的應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付出讓金　　屆滿未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回，該土地上的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者或者約定不明的，按規(guī)定辦理　　【2008年真題】　　依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，（ ）。　　A．由國家無償收回　　B．自動(dòng)續(xù)期　　C．應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期　　D．應(yīng)于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期　　【答案】B　　【解析】無須申請(qǐng)，自動(dòng)續(xù)期。　　【2007年真題】　　下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（ ）?！　．非住宅建沒用地使用權(quán)期限屆滿后，自動(dòng)續(xù)期　　B．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動(dòng)續(xù)期　　C．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期　　D．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請(qǐng)續(xù)期　　【答案】B　　【解析】非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期　　 期限屆滿前提前收回　　期限屆滿前，因公共利益需要可以提前收回土地　　提前收回土地使用權(quán)應(yīng)對(duì)其上的房屋及不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金　　 因土地使用者不履行合同而收回　　不履行合同的情況　　土地使用者未如期支付地價(jià)款（60日內(nèi)付清）　　土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地　　 司法機(jī)關(guān)決定收回　　因土地使用者觸犯法律，不能繼續(xù)履行合同，司法機(jī)關(guān)決定沒收財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)　　　因土地滅失而終止（標(biāo)的物不存在）　　因土地使用者的拋棄而終止（權(quán)利人不要了）　　　　簽訂主體　　市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂　　合同類型（三類）　　成片土地使用權(quán)出讓合同　　項(xiàng)目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同　　劃撥土地補(bǔ)辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補(bǔ)佃土地使用權(quán)出讓合同　　 合同的主要內(nèi)容　　合同（主體）　　當(dāng)事人的名稱和住所　　土地界址、面積等　　建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間　　土地用途　　使用期限　　出讓金等費(fèi)用及其支付方式　　解決爭議的方法　　附件　　宗地平面界址圖　　出讓宗地豎向界限　　規(guī)劃條件　　 合同的履行　　閑置的處理　　超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)　　滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)　　因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外　　用途改變　　用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款（兩部門批準(zhǔn)）　　未達(dá)到出讓合同約定的開發(fā)條件　　可要求用地單位支付違約金　　違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例　　計(jì)算違約金的基數(shù)是出讓金　　【典型例題】　　下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是（ ）?！　．出讓合同約定2002年6月30日動(dòng)工開發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時(shí)間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動(dòng)工開發(fā)　　B．城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動(dòng)開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)　　C．開發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)　　D．因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)　　【答案】C　　【解析】A 非典為不可抗力，超過兩年但由于不可抗力的除外；B 的拖延是由于政府部門的行為；D 自然災(zāi)害為不可抗力?！　?合同的解除（雙方，均為60日）　　土地使用者延期付款超過60日，土管部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償　　出讓人延期交付土地超過60日，土地使用者有權(quán)解除合同，土管部門雙倍返還定金，退還已支付地價(jià)款，并可要求賠償?shù)谌?jié) 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥　　　　概念　　劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交給土地使用者的行為　　含義　　包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用和地?zé)o償取得兩種形式（成本價(jià)或無償）　　劃撥土地一般無期限，但未經(jīng)許可不得流轉(zhuǎn)　　取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)　　國有土地主要是出讓用地和劃撥用地兩種　?。悾　覚C(jī)關(guān)用地　　軍事用地　　城市基礎(chǔ)設(shè)施用地　　公益事業(yè)用地　　國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地　　法律規(guī)定的其他用地　　【典型例題】　　下列項(xiàng)目中，可以通過劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是（ ）　　A．社區(qū)便民超市　　B．稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓　　C．服務(wù)于大眾的快餐店　　D．別墅　　【答案】B　　【解析】稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓屬于國家機(jī)關(guān)用地。　　　　 劃撥土地的轉(zhuǎn)讓　　轉(zhuǎn)讓的兩種形式　　由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金　　可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家，凡向國家上繳土地收益的，仍按劃撥土地進(jìn)行管理　　原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓的　　按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金　　低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)　　【2008年真題】　　轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的，其土地收益應(yīng)上繳國家。（ ）　　【答案】√　　 劃撥土地使用權(quán)的出租　　以營利為目的的出租，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家　　不宜辦理出讓的，可行實(shí)租賃　　租賃時(shí)間超過6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同　　 劃撥土地使用權(quán)的抵押　　其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值　　因抵押劃造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價(jià)款 國企改制中的劃撥土地處置（兩種方式）　　辦理出讓、租賃、作價(jià)出資等方式（將原無償變有償）　　國有企業(yè)改造為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)　　國有改組為股份合作制的　　國有租賃經(jīng)營的　　非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)　　保留劃撥（繼續(xù)無償）（后三項(xiàng)保留期限不超過5年）　　繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原用途不變（但改組為公司制企業(yè)除外）　　國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的　　在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的　　國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的　　 劃撥土地的收回（七種情況）－無償收回土地時(shí)對(duì)地上物應(yīng)給予補(bǔ)償　　因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的　　為了公共利益和城市規(guī)劃要求　　司法部門沒收財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)　　土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)　　未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用　　不按批準(zhǔn)用途使用　　鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地　　 兩項(xiàng)管理規(guī)定　　未經(jīng)批準(zhǔn)擅自流轉(zhuǎn)的，縣級(jí)以上土管部門可沒收非法收入，可處以罰款　　凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理　第四節(jié) 閑置土地的處理　　1. 閑置土地的認(rèn)定　　概念　　閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地　　認(rèn)定為閑置土地的情形（主要兩種情況）　　未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自土地有償使用合同生效或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工　　已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年　　法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它情形　　2. 閑置土地的處置方式（七種處置方式）　　延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不超過一年　　變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)　　安排臨時(shí)使用，待項(xiàng)目具備條件事重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價(jià)　　政府安排置換其他等價(jià)閑置土地　　政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對(duì)原用地單給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償　　政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書　　由政府原因造成閑置的，還可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回　　　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得 的土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，按出讓金20％以下征收閑置費(fèi)　　具體由省一級(jí)規(guī)定　　【2006年真題】　　放地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自（ ）之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)?！　．土地使用權(quán)出讓合同簽訂　　B．土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)　　C．土地使用權(quán)出讓金繳納　　D．土地使用權(quán)證書取得　　【答案】B　　【解析】未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的－自土地使用權(quán)出讓合同生效起或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日，在合同中規(guī)定了動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的－自出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期起　　4. 無償收回土地使用權(quán)　　連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書　　【2008年真題】　　根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，閑置土地滿（ ）未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，政府可以無償收回土地使用權(quán)?！　．6個(gè)月　　B．1年　　C．2年　　D．3年　　【答案】C　　【解析】閑置一年收閑置費(fèi)，兩年無償收回。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策　　【本章的主要內(nèi)容】　　第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理　　第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理　　第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理　　1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、特殊與分類　　概念　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)　　又稱為開發(fā)商或發(fā)展商、建設(shè)單位、業(yè)主等　　特殊性（三特點(diǎn)）　　高投入、高風(fēng)險(xiǎn)　　回報(bào)周期長　　綜合性強(qiáng)，關(guān)聯(lián)效應(yīng)大　　分類（兩大類）　　有限責(zé)任公司　　股份有限公司　　2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件（人財(cái)物名）　　有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)（名）　　有適應(yīng)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房（物）　　注冊(cè)資本100萬元以上（財(cái)）　　有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員（人）　　法律規(guī)定的其他條件　　3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)　　資質(zhì)等級(jí)（4級(jí)）　　一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)　　確定資質(zhì)的條件　　注冊(cè)資本　　從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時(shí)間　　近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工　　連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%　　上一年房屋建筑施工面積　　專業(yè)管理人員　　總數(shù)　　中級(jí)以上職稱管理人員　　持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員　　完備的質(zhì)量保證體系　　具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》　　從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故　　【重點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件　　資質(zhì)等級(jí) 注冊(cè)資本 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時(shí)間 近3年房屋建設(shè)面積累計(jì)竣工 連續(xù)幾年質(zhì)量合格率達(dá)到100% 上一年房屋建筑施工面積 專業(yè)管理人員總數(shù) 中級(jí)以上職稱管理人員 持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員　　一級(jí)資質(zhì) ≥5000 ≥5 ≥30 5 ≥15 ≥40 ≥20 ≥4　　二級(jí)資質(zhì) ≥2000 ≥3 ≥15 3 ≥10 ≥20 ≥10 ≥3　　三級(jí)資質(zhì) ≥800 ≥2 ≥5 2 ≥10 ≥5 ≥2　　四級(jí)資質(zhì) ≥100 ≥1 已竣工的建筑工程 ≥5 ≥24. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序　　設(shè)立