【正文】 　　措施　　會同有關(guān)部門落實安置措施　　督促被征地單位按期移交土地　　處理征地過程中的各種爭議　　填寫征地結(jié)案報告（表示征地工作結(jié)束）　　 建立征收土地檔案（三項要求）　　整理和收集征收過程中形成的各種文件　　收集存檔的文件一律是原件　　市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式　第二章 建設(shè)用地制度與政策　　第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓　　【供地方式】　　劃撥－無償無期限　　出讓－有償有期限　　　　出讓　　是指國家將國有土地使用權(quán)在一定上限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為　　出讓金　　是指通地有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租　　出讓的含義　　出讓是土地一級市場，由國家壟斷，一方必定是國家　　經(jīng)出讓取得使用權(quán)的單位，只有使用權(quán)，所有權(quán)依然歸國家所有?！　．33　　B．35　　C．38　　D．40　　【答案】A　　【解析】商業(yè)用地最高出讓年限為40年，轉(zhuǎn)讓后只有剩余年限：40－2－5＝33　?。ㄋ姆N情況）　　 期限屆滿的處理　　住宅　　期限屆滿自動續(xù)期　　非住宅　　應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期　　除根據(jù)社會公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。　　A．非住宅建沒用地使用權(quán)期限屆滿后，自動續(xù)期　　B．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動續(xù)期　　C．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個月申請續(xù)期　　D．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請續(xù)期　　【答案】B　　【解析】非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期　　 期限屆滿前提前收回　　期限屆滿前，因公共利益需要可以提前收回土地　　提前收回土地使用權(quán)應(yīng)對其上的房屋及不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金　　 因土地使用者不履行合同而收回　　不履行合同的情況　　土地使用者未如期支付地價款（60日內(nèi)付清）　　土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地　　 司法機關(guān)決定收回　　因土地使用者觸犯法律，不能繼續(xù)履行合同，司法機關(guān)決定沒收財產(chǎn)，收回土地使用權(quán)　　　因土地滅失而終止（標(biāo)的物不存在）　　因土地使用者的拋棄而終止（權(quán)利人不要了）　　　　簽訂主體　　市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂　　合同類型（三類）　　成片土地使用權(quán)出讓合同　　項目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同　　劃撥土地補辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補佃土地使用權(quán)出讓合同　　 合同的主要內(nèi)容　　合同（主體）　　當(dāng)事人的名稱和住所　　土地界址、面積等　　建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間　　土地用途　　使用期限　　出讓金等費用及其支付方式　　解決爭議的方法　　附件　　宗地平面界址圖　　出讓宗地豎向界限　　規(guī)劃條件　　 合同的履行　　閑置的處理　　超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費　　滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)　　因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外　　用途改變　　用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款（兩部門批準(zhǔn)）　　未達(dá)到出讓合同約定的開發(fā)條件　　可要求用地單位支付違約金　　違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例　　計算違約金的基數(shù)是出讓金　　【典型例題】　　下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是（ ）。（ ）　　【答案】√　　 劃撥土地使用權(quán)的出租　　以營利為目的的出租，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家　　不宜辦理出讓的，可行實租賃　　租賃時間超過6個月的，應(yīng)簽訂租賃合同　　 劃撥土地使用權(quán)的抵押　　其抵押價值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場價值　　因抵押劃造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款 國企改制中的劃撥土地處置（兩種方式）　　辦理出讓、租賃、作價出資等方式（將原無償變有償）　　國有企業(yè)改造為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團　　國有改組為股份合作制的　　國有租賃經(jīng)營的　　非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)　　保留劃撥（繼續(xù)無償）（后三項保留期限不超過5年）　　繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原用途不變（但改組為公司制企業(yè)除外）　　國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的　　在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的　　國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的　　 劃撥土地的收回（七種情況）－無償收回土地時對地上物應(yīng)給予補償　　因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的　　為了公共利益和城市規(guī)劃要求　　司法部門沒收財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)　　土地使用者自動放棄土地使用權(quán)　　未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用　　不按批準(zhǔn)用途使用　　鐵路、公路、機場、礦場等核準(zhǔn)報廢的土地　　 兩項管理規(guī)定　　未經(jīng)批準(zhǔn)擅自流轉(zhuǎn)的，縣級以上土管部門可沒收非法收入，可處以罰款　　凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理　第四節(jié) 閑置土地的處理　　1. 閑置土地的認(rèn)定　　概念　　閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)的同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地　　認(rèn)定為閑置土地的情形（主要兩種情況）　　未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自土地有償使用合同生效或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工　　已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動工開發(fā)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年　　法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它情形　　2. 閑置土地的處置方式（七種處置方式）　　延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不超過一年　　變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)　　安排臨時使用，待項目具備條件事重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價　　政府安排置換其他等價閑置土地　　政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進行建設(shè)，對原用地單給予經(jīng)濟補償　　政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書　　由政府原因造成閑置的，還可以按照實際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回　　　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得 的土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，按出讓金20％以下征收閑置費　　具體由省一級規(guī)定　　【2006年真題】　　放地產(chǎn)開發(fā)項目自（ ）之日起滿1年未動工開發(fā)的，可以征收土地閑置費。　　A．4000　　B．5000　　C．6000　　D．7000　　【答案】A　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)一般項目最低資本金比例為35%，經(jīng)濟適用房項目最低資本金比例為20%.（原規(guī)定）　4. 對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則　　一般處理規(guī)定　　出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費　　滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)　　期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計算　　動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進行實質(zhì)性投入的日期　　在有拆遷的地段進行拆遷，三通一平，即視為啟動　　如稍作啟動即停工無期，不應(yīng)算作開工　　不征收土地閑置費的三種情況（記憶原則：總之不是開發(fā)商的錯就不視為閑置）　　因不要抗力造成開工延期　　因政府或政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的　　因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動工開發(fā)的　　5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度　　 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任　　勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任　　開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決　　消費是從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對消費者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任　　【2009年真題】　　無論質(zhì)量問題是由勘察、設(shè)計、施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔(dān)責(zé)任?！　　敬鸢浮縓　　【解析】質(zhì)量不合格的情況下，要求退房的時間上在辦理了交付使用手續(xù)之后的合理的使用年限內(nèi)，房屋所有權(quán)證書是否辦理無關(guān)系?！　?住宅質(zhì)量保證書－開發(fā)商在交付房屋時向購房人提供　　質(zhì)量保證書的內(nèi)容　　工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位　　保修期　　保修期從交付之日起計算　　保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期　　相關(guān)規(guī)定　　在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任　　因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，不承擔(dān)責(zé)任　　保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋使用功能受影響，給購買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任　　【2006年真題】　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從（ ）之日請計算　　A．工程竣工　　B．物業(yè)驗收合格　　C．購房人實際入住　　D．開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋　　【答案】D　　【解析】注意開發(fā)商向購房人的保修，與承包商向開發(fā)商的保修是不一樣的。預(yù)售廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容　　不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果　　其中使用了建筑設(shè)計效果圖或模型照片的必須注明　　不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或投資回報的承諾　　涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度和年期　　不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾　　涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定，涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明　　涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價師和評估時間，使用其他數(shù)據(jù)的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、標(biāo)明出處　　【2007年真題】　　下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，符合有關(guān)規(guī)定要求的有（ ）．　　A．僅介紹項目名稱的房地產(chǎn)廣告，可不載明商品房預(yù)售許可證書號　　B．在集體土地上建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)布銷售廣告應(yīng)載明集體經(jīng)濟組織名稱　　C．預(yù)售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容　　D．在房地產(chǎn)廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離　　E．房地產(chǎn)廣告不得含有承諾為入住者辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的內(nèi)容　　【答案】ACE第五章 規(guī)劃設(shè)計及工程建設(shè)管理制度與政策　　【本章主要內(nèi)容】　　第一節(jié) 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理制度與政策　　第二節(jié) 勘察設(shè)計　　第三節(jié) 招投標(biāo)與建設(shè)監(jiān)理　　第四節(jié) 建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理　　第一節(jié) 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理制度與政策　　1. 城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念　　城鄉(xiāng)規(guī)劃（五級）　　城鎮(zhèn)體系規(guī)劃　　城市規(guī)劃　　鎮(zhèn)規(guī)劃　　鄉(xiāng)規(guī)劃　　村莊規(guī)劃　　城市和鎮(zhèn)規(guī)劃分類　　總體規(guī)劃　　詳細(xì)規(guī)劃　　控制性詳細(xì)規(guī)劃　　修建性詳細(xì)規(guī)劃　　規(guī)劃區(qū)　　城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域　　城市規(guī)劃區(qū)　　城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域　　2．城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（四級）　　全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃　　省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃　　市域（鎮(zhèn)域）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃　　縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃3. 城市規(guī)劃管理　　 城市規(guī)劃管理的基本概念　　性質(zhì)　　是一項政府行政職能　　內(nèi)容　　城市規(guī)劃編制審批管理　　城市規(guī)劃實施監(jiān)察管理　　 城市總體規(guī)劃的基本內(nèi)容　　總體規(guī)劃期限　　20年　　主要內(nèi)容　　城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局、功能分區(qū)、用地布局、綜合交通體系　　禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍　　各類專項規(guī)劃　　強制性內(nèi)容　　規(guī)劃區(qū)范圍、建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地　　水源和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護　　自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災(zāi)減災(zāi)內(nèi)容　　 城市規(guī)劃的編制與審批　　城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃，報上一級人民政府審批　　總體規(guī)劃報審前的公告與論證　　城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，報本級人民代表大會常務(wù)委員會和上一級人民政府備案　　城鄉(xiāng)規(guī)劃編制機關(guān)應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位承擔(dān)　　【2008年真題】　　城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位承擔(dān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體編制工作?！　　?008年真題】　　以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，不需要申請核發(fā)選址意見書。　　【2008年真題】　　劃定城市規(guī)劃紫線的作用是確定（ ）。（ ）　　【答案】對　　4. 建設(shè)工程勘察設(shè)計的監(jiān)督管理　　中央　　建設(shè)行政主管部門　　國務(wù)院鐵路、交通、水利等有關(guān)部門　　地方　　縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門　　縣級以上地方人民政府交通、水利等有關(guān)部門　　【歸納】注冊三師的工作領(lǐng)域　　注冊建筑師－從事房屋建設(shè)設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)　　注冊結(jié)構(gòu)工程師－從事房屋結(jié)構(gòu)、橋梁結(jié)構(gòu)及塔架結(jié)構(gòu)等工程設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)　　注冊建造師－擔(dān)任施工單位項目負(fù)責(zé)人及從事施工管理相關(guān)活動建設(shè)工程施工中形成的有關(guān)工程施工管理文件，應(yīng)當(dāng)由注冊建造師簽字并加蓋印章　　【2007年真題】　　施工單位簽署建設(shè)工程項目質(zhì)量合格的文件上，必須有（ ）簽