【正文】 萬(wàn)元 購(gòu)買了一個(gè) 250 平方米的寫字樓單位，并將其中的 100 平方米用作本公司的辦公室，將 剩余的 150 平方米租給另一個(gè)單位使用， 每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是 30 萬(wàn) 元。 所謂抵押貸款證券化， 就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為抵押支持證券(MBS)，然后通過(guò)出 售證券融通資金，購(gòu)買證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。債券或股票的投資者，也就分享了部分房地產(chǎn)投資收益，成為間接的房地產(chǎn)投 資者。 四、房地產(chǎn)投資的利弊 (一)房地產(chǎn)投資之利 相對(duì)較高的收益水平 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票分紅、債券等其 他類型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是較高的。 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到 其投資所需要的大部分資金。又由于房地產(chǎn)是為人類生 活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不 變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。 A、夠得到稅收方面的好處 B、能抵消通貨膨脹的影響 C、自然壽命長(zhǎng) D、變現(xiàn)容易 E、提 高投資者的資信等級(jí) 答案：ABE (二)房地產(chǎn)投資之弊 房地產(chǎn)投資也不是十全十美的，也有缺點(diǎn)。 投資回收周期較長(zhǎng)。對(duì)于小額投資者來(lái)說(shuō)，他們實(shí)際上可 以通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投 資。一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)方差越小， 各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越??；反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收 益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。 (二)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與 衰退、蕭條四個(gè)階段。 (五)利率風(fēng)險(xiǎn) 調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。 (六)政策風(fēng)險(xiǎn) 在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政 策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響， 從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 (八)或然損失風(fēng)險(xiǎn) 我們將火災(zāi)、 風(fēng)災(zāi)或其他自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失所造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為或然損失風(fēng)險(xiǎn)。如建筑物功能過(guò)時(shí)或由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo) 致結(jié)構(gòu)損壞所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這就是房地產(chǎn)投資的比較風(fēng)險(xiǎn)。 四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向選擇的影響。 例題：在城市中心購(gòu)買了一棟舊寫字樓，可重建，也可裝飾后出租經(jīng)營(yíng)，投資者面臨[ ]。例如，某人有一大筆資金，那他是把這筆資 金全部投入到一個(gè)項(xiàng)目上去呢？還是分開(kāi)使用分別投入到不同的項(xiàng)目上去呢？聰明而有 理智的人通常都會(huì)選擇后一種投資方式，因?yàn)檫@樣做雖然可能會(huì)失去獲得高額收益的機(jī) 會(huì)，但也不至于血本無(wú)歸。當(dāng)然要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)的協(xié)方差。 由于這個(gè)原因，系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變成了某一種投資項(xiàng)目相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)變化反應(yīng)幅度的 評(píng)估。 該公式表示：一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的 收益率再加上這個(gè)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)（這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y 組合）乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。這個(gè)收益差不多等于上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益，例如國(guó)家債券的 收益率或銀行存款利率等。 二、考試要求 了解現(xiàn)金流量、投資、成本、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金等概念。作為房 地產(chǎn)投資者，其投資可能來(lái)源于自有資金、融資貸款或其他融資渠道，其收益可能來(lái)源 于出售、出租或經(jīng)營(yíng)，但在進(jìn)行投資決策時(shí)，都無(wú)一例外地要把所有的支出和收入都折 算到同一時(shí)間點(diǎn)，并通過(guò)一系列投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，在各種可能的投資方案之間 進(jìn)行比較、分析。從貨 幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過(guò)房 屋銷售或出租獲得一定量的貨幣收入。 房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資 源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn) 作模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。 答案：B 二、 投資與成本 (一)廣義投資與成本的概念 1．投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲 取所期望的報(bào)酬。 一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資，包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金兩部分。 2．成本 成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。 投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。對(duì)于開(kāi) 發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的 性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通 過(guò)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的預(yù)售或建成后的出售活動(dòng)， 轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)以收回投資。 1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。 2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入 房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。 三、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 1．經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)收入是指房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)產(chǎn)品或利用房地產(chǎn)自營(yíng)時(shí)所獲得的貨 幣收入。 2．利潤(rùn) 利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)， 企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取利潤(rùn)。稅收 是國(guó)家憑借政治權(quán)利參與國(guó)民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固 定性的特點(diǎn)。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅 稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率。 土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有 土地應(yīng)繳納的一種稅；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額稅率。 在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。 不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。 對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解： 首先，隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。資金增殖的 實(shí)質(zhì)是勞動(dòng)者在生產(chǎn)過(guò)程中創(chuàng)造了剩余價(jià)值。從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資 金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利 率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。 下標(biāo) n 表示計(jì)息周期數(shù)。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息周期后 的增殖額。 2．單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。這樣就出現(xiàn)了不同計(jì)息周期的利率換算問(wèn)題。當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率 和實(shí)際利率是一致的；當(dāng)按復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率 6％，每月計(jì)息一次”的實(shí)際利率 就不等于名義利率(6％)。故實(shí)際利率 i 與名義利率 r 的關(guān)系式 為 ： 通過(guò)上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系： (1) 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； (2) 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大； (3) 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m＝1 時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等； (4) 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m1 時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。 例如，現(xiàn)在借入 100 元，年利率是 15％，一年后要還的本利和為 115 元。 現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡(jiǎn)化圖示。為了與期末慣例 法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把 P 作為上一周期期末，即第 0 B．% C．% D．% ]?，F(xiàn)金流量圖的垂直箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流 量(收入)，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(支出)。 掌握資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用。 2．復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù) (1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) 如果在時(shí)間點(diǎn) t=o 時(shí)的資金現(xiàn)值為 P， 并且利率 i 已定， 則復(fù)利計(jì)息的 n 個(gè)計(jì)息周期后的 終值 F 的計(jì)算公式為： 上式中的 稱為“一次支付終值系數(shù)”。 問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少? 解： (1)已知：P＝350080(1－25％)=210000 元，n＝1512＝180(月)， (2)計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額： (3)組合貸款的月最低還款額 [例題 7] 某家庭以 4000 元／平方米的價(jià)格購(gòu)買了一套建筑面積為 120 平方米的住宅， 銀行為其提供了 15 年期的住房抵押貸款， 該貸款的年利率為 6％， 抵押貸款價(jià)值比例為70 ％。換句話說(shuō)，這種現(xiàn)金流量序列的收入 或支出每年以相同的數(shù)量發(fā)生變化。換句話說(shuō)，這種現(xiàn)金流量序列的收 入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。 已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為 15％、25％和 60％，第四年即可開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛 租金收入為 100 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為 20 萬(wàn)元，并預(yù)計(jì)在此后的 16 年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng) 成本的平均上漲率均為 12％，貼現(xiàn)率為 16％。X 表示所求的是什么，Y 表示已知的是什么。 五、復(fù)利計(jì)算公式與“估價(jià)理論與方法”中收益法計(jì)算公式的對(duì)照總結(jié)： （4）各公式間相互聯(lián)系，互為因果。 置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場(chǎng)狀況和物業(yè)特性變化的影響。 二、投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。從前 面的介紹中我們已經(jīng)知道： 投資回收和投資回報(bào)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式 獲得；而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率，就房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào) 則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。 折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。內(nèi)部收益率反映了所有的預(yù)期收益，包括投資者在持有期末轉(zhuǎn)售其投 資時(shí)所獲得的收益。然而，它不考慮還本付息的影響，假設(shè)全部投資都顯投資者的自有資金。權(quán)益投資 收益率是相對(duì)借貸資本回報(bào)率而言的，借貸資本的回報(bào)率通常指利息率。在數(shù)值上等于扣除折舊前的凈收入除以業(yè)主的初始現(xiàn)金 投資。它與一般意義上的回報(bào)率不同，因?yàn)樵摶貓?bào)率可能是稅前的，也可 能是稅后的。 例題：某小型寫字樓的價(jià)值為 50 萬(wàn)元，其中投資者投入的股本金為 20 萬(wàn)元，另外 30 萬(wàn) 元為年利率 7．5％、期限 30 年、按年等額均還的抵押貸款。在通貨膨脹的情況下現(xiàn)金的購(gòu)買力會(huì)下降，因此投資者往往提高對(duì)名義投 資回報(bào)率的預(yù)期，以補(bǔ)償購(gòu)買力的損去。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房 地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以 及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買力下降。 在實(shí)際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計(jì)未來(lái)收益現(xiàn)金流時(shí)，可以 允許其隨著通貨膨脹而有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對(duì)分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部 分影響，使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。 掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有 市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國(guó)家法律政策與各級(jí)政府及其部門的規(guī)章、 經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、 市場(chǎng)營(yíng)銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識(shí)。當(dāng)然， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。 [例題] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序主要分為（ ）四個(gè)階段。 在機(jī)會(huì)尋找過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往根據(jù)自己對(duì)某地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資 的可能性，亦即通常所說(shuō)的“看地”。前者主要分析市場(chǎng)的供求 關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格水平，后者則是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。應(yīng)當(dāng)注意到，市場(chǎng)研究對(duì)于選擇投資方向、初步確定開(kāi)發(fā)目 標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而 決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。 作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過(guò)高的樂(lè)觀態(tài)度，并且保持一種“健康的 懷疑”態(tài)度來(lái)對(duì)待其所獲得的專業(yè)咨詢意見(jiàn)。 獲取土地使用權(quán)后的最后準(zhǔn)備工作就是進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)、編制工程量清單；與承包商談判 并簽訂建設(shè)工程施工承包合同。 以上各項(xiàng)工作內(nèi)容落實(shí)之后，就可以進(jìn)入建設(shè)階段。此時(shí)，對(duì)有些問(wèn)題的處 理就不像前面兩個(gè)階段那樣具有彈性。在很 多情況下，開(kāi)發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸的壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過(guò)程中就 通過(guò)預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買家或使用者；但在有些情況下，開(kāi)發(fā)商也有可能在項(xiàng)目 完工或接近完工時(shí)才開(kāi)始市場(chǎng)營(yíng)銷工作。且市場(chǎng)營(yíng) 銷人員一開(kāi)始就作為開(kāi)發(fā)隊(duì)伍當(dāng)中的一部分來(lái)進(jìn)行工作，不管營(yíng)銷人員是開(kāi)發(fā)商自的職 員還是在社會(huì)上聘請(qǐng)的物業(yè)代理。出租物業(yè)作為開(kāi)發(fā)商的 固定資產(chǎn)，往往還要與其另外的投資或資產(chǎn)相聯(lián)系、以便其價(jià)值或效用得到更充分的發(fā) 揮。 第二節(jié) 一、概述 土地使用權(quán)的獲取 沒(méi)有土地，任何開(kāi)發(fā)計(jì)劃或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。 為了很好地研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的這一特性，最好的辦法是先研究政府部門征用和處置土地 的活動(dòng)，然后再來(lái)分析開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式。 (一)有關(guān)概念的介紹 在講述開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的幾種方式之前，我們先來(lái)介紹幾個(gè)常用的概念。 2． 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。按國(guó)家 有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年 ； 教 育 、 科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；綜合或其他用地 50 年。政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地(俗稱“毛地”)、或未進(jìn)行征地 補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地(俗稱“生地”)時(shí)所收取的金額。熟地價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。 答案：對(duì) (二)獲取土地使用權(quán)的方式 總的來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩種途徑獲取土地使用權(quán)。在舊城區(qū)，多數(shù)房屋都是年久失 修的陋房、危房，居民居住條件極差；舊城區(qū)交通擁擠，市政公用設(shè)施落后，生活很不 方便。 舊城區(qū)往往地處城市中心，歷來(lái)是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，在居民生活中有一定影啊； 特別是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。因而，好的獲利前景吸引著 眾多的開(kāi)發(fā)商，不斷上漲的地價(jià)正顯示著這一點(diǎn)。當(dāng)然，國(guó)外大城市隨著環(huán) 境治理和城市設(shè)施改善，在經(jīng)過(guò)居住郊區(qū)化之后，又開(kāi)始了反郊區(qū)化即居民開(kāi)始出現(xiàn)從 郊區(qū)向城市中心區(qū)回流的趨勢(shì)。如上海市，建筑密度高達(dá) 70％～80％，有的 地區(qū)甚至達(dá)到