【文章內(nèi)容簡介】 行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)為進行開發(fā)經(jīng)營活動，從銀行和其他金融機構(gòu)籌集到的借貸資金。從市場經(jīng)濟的角度看，這將是今后房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)籌集到的銀行借款，一般用于企業(yè)流動資金和專項開發(fā)資金，也可用于臨時周轉(zhuǎn)的需要。相對而言，這類資金的籌集成本最高，而且融資條件也較高，銀行借款的各種條件的變化會嚴重地影響到房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)過程。其具體的籌集方法、信用條件的設(shè)定、信用提供的談判是房地產(chǎn)經(jīng)營管理中財務(wù)管理的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集活動的難點和重點也在于此，對于這部分資金的流動不能不加以密切的注意。銀行貸款構(gòu)成企業(yè)債務(wù)，由于房地產(chǎn)經(jīng)營所需資金量大，所以企業(yè)的負債率較高，還本付息的負擔重，要盡量降低負債率。常用貸款方法有：信用貸款。信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽、財務(wù)狀況、預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無抵押、無擔保的貸款。目前情況下，由于復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境使用很少。保證貸款。保證貸款是指按規(guī)定的保證方法，以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔一般保證責任者連帶責任為前提而發(fā)放的貸款。一旦借款不能履約，擔保人將承擔償還責任。由此可見擔保有風險，簽字蓋章要慎重。抵押貸款。抵押貸款是指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。這種貸款是目前普遍采用的一種。股票債券等資本運作籌資股票債券籌資是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)有關(guān)部門的批準，通過資本市場，向社會公開發(fā)行股票和債券，籌集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金。對于股票債券籌資方式而言，股票是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)給股東（即投資者），作為投資入股并借以取得股利的一種所有權(quán)憑證。而債券是房地產(chǎn)企業(yè)以籌集資金為目的，向企業(yè)內(nèi)部或社會發(fā)行的借入資金的債權(quán)憑證。在企業(yè)創(chuàng)立之初，通過發(fā)行股票的方式籌集資金較為有利，但由于企業(yè)的信用還未建立起來，一般不容易建立股份公司，達到籌集資金的目的。在企業(yè)已經(jīng)建立一定時期以后，相對依靠股票來籌集資金較為容易些。通常股票作為所有權(quán)憑證，其資金來源較為穩(wěn)定，短期成本較低，但股東有向企業(yè)分享收益的權(quán)利，企業(yè)相應(yīng)也承擔分配股息、紅利的責任，長期成本并不比債券低。債券的短期成本較高，但由于債券所有者和企業(yè)之間只是債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系，長期成本相對會低些。從股票籌資方面看，我國房地產(chǎn)企業(yè)上市的做法可以分為包裝上市、買殼上市、借殼上市。從上市區(qū)域又可分為國內(nèi)上市和海外上市。包裝上市。房地產(chǎn)集團公司可以將其內(nèi)部多個未上市企業(yè)部分或全部效益好、有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合，組成具有一定經(jīng)濟規(guī)模的經(jīng)濟實體，即組建成股份有限公司，申請上市，籌集資金，擴大企業(yè)規(guī)模。買殼上市。房地產(chǎn)集團公司可通過出資購入一家上市公司，成為大股東，掌握控股權(quán)，從而無需正式申請取得上市資格，然后通過反向收購的方式注入自己有關(guān)業(yè)務(wù)和資金，達到間接上市、實現(xiàn)資本擴張的目的。借殼上市。是通過“借”而不是“買”，即房地產(chǎn)集團公司可先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市，然后再將其他資產(chǎn)注入上市公司，獲得整個集團公司上市的效果。從債券籌資方面看，發(fā)行長期債券籌集資金方式優(yōu)點在于：債券償還期限長、發(fā)行量大，還可以通過發(fā)行新債券還舊債券的方法，使房地產(chǎn)企業(yè)能長期運用這些資金進行房地產(chǎn)的滾動式大規(guī)模開發(fā)經(jīng)營。當今世界經(jīng)濟呈現(xiàn)生產(chǎn)和資本國際化，國際利率水平低，這為我國在國外發(fā)行債券提供了機遇，因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可以采取委托發(fā)售國際債券代籌資金，但其中的關(guān)鍵問題是建立公司信譽和解決相關(guān)擔保。債券的短期成本較高，但由于債券所有者和企業(yè)之間只是債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系，長期成本相對會低些。引進外資引進外資就是房地產(chǎn)企業(yè)通過信貸、合資、合作等形式吸收國外資金，以此來籌借開發(fā)經(jīng)營資金。房地產(chǎn)企業(yè)利用外資主要是通過合資或合作經(jīng)營和國際信貸兩條渠道。合營的方式多種多樣，有中方企業(yè)以土地入股，外方以資金入股，也有雙方資產(chǎn)以股票的形式出現(xiàn)。通過信貸方式引進外資，主要包括：外國政府貸款、國際金融組織貸款和外國商業(yè)銀行貸款。其中，外國商業(yè)銀行貸款的條件是根據(jù)國際金融市場上資金的供求狀況來決定的，一般來講，貸款的利率較高，中、長期貸款以倫敦銀行同業(yè)拆借利率作為計息基礎(chǔ)，定期浮動。外國商業(yè)銀行貸款要通過國內(nèi)資信高的銀行和信托投資公司出面借入，再貸給項目使用。比較起來，通過合資經(jīng)營直接利用外資的方式較為有利。企業(yè)內(nèi)部資金積累和集資籌措企業(yè)內(nèi)部資金主要包括企業(yè)自我積累、免征稅額和員工集資。企業(yè)自我積累是指企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)管理制度，從產(chǎn)品生產(chǎn)成本和稅后利潤兩條渠道提取的資金，主要有生產(chǎn)發(fā)展基金和后備發(fā)展基金。其中，從企業(yè)稅后利潤中提取的生產(chǎn)發(fā)展基金，主要用于補充企業(yè)流動資金的不足。免征稅額是指房地產(chǎn)企業(yè)在國家規(guī)定或經(jīng)批準免征所得稅期間的免稅額。這部分免征稅額除按國家規(guī)定交納能源交通重點建設(shè)基金外，應(yīng)全部轉(zhuǎn)為開發(fā)經(jīng)營資金，視同國家撥入的開發(fā)經(jīng)營資金。員工集資包括員工投資入股和企業(yè)內(nèi)部債券兩種形式，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金短缺的情況下，也是一種行之有效的籌資方式。預(yù)收定金預(yù)收定金是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)建設(shè)某一建筑物又尚未交付使用之前，向用戶預(yù)先收取的購房資金。這是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常并特別愿意采用的、帶有明顯行業(yè)特色的籌資方式。這類資金分為兩種：一是預(yù)收購房款，二是房地產(chǎn)企業(yè)與用戶簽訂銷售房地產(chǎn)合同后，預(yù)收的一部分開發(fā)資金，項目完成后，抵作購房款。這種方式在房地產(chǎn)產(chǎn)品供給不足，處于賣方市場的情況下，籌集開發(fā)資金十分有效，而且對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)來說，其成本是很低的，且同時解決了部分產(chǎn)品的銷售問題。但是，通過預(yù)收資金來籌措房地產(chǎn)資金的做法，會受到市場條件極大的限制。房地產(chǎn)企業(yè)如果過分地依賴這種籌資方式，在房地產(chǎn)市場不景氣的狀況下，往往會增加涉房經(jīng)濟糾紛，陷入某種困境。在房地產(chǎn)價格上升時期，為限制房地產(chǎn)市場風險，抑制房地產(chǎn)投資需求過快增長，政府往往會采取某些措施限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收定金的時間，加大企業(yè)自有資金投入比例，從而對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安排產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多元化是必然趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，%，%，%，%，%（%）。過分依賴銀行貸款和預(yù)付款的情況比較突出，今后要進一步拓寬融資渠道。二、房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成在房地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)濟活動過程中，其資金構(gòu)成往往因企業(yè)和項目不同而有所區(qū)別，從一般意義上分析，房地產(chǎn)資金可由固定資金、流動資金及專項資金三大類構(gòu)成。固定資金是以貨幣形式表現(xiàn)的固定資產(chǎn)的價值。它是墊支于勞動手段上的資金。包括房屋建筑物、動力傳導(dǎo)設(shè)備、工作機器及設(shè)備、工具儀器用具、運輸用具、原材料、其他材料、儲備燃料、修理備件、包裝物、低值易耗品等等。固定資金的實物形態(tài)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中長期存在，其價值是逐漸地、部分地以折舊的形式轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中，并從產(chǎn)品的銷售中得以補償。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營經(jīng)濟活動的特殊性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)以流動資金為主的特點。特別是對一些本身不具備施工生產(chǎn)能力，不從事房屋建筑與修繕施工生產(chǎn)活動的房地產(chǎn)企業(yè)，其固定資金在企業(yè)總資金額中所占比例很小，一般不到企業(yè)資金的1%。流動資金是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中供周轉(zhuǎn)使用的，隨產(chǎn)品的供產(chǎn)銷過程，一次實現(xiàn)全部價值轉(zhuǎn)移的資金。房地產(chǎn)業(yè)的流動資金主要用來建造商品房、購買出租房產(chǎn)、購買出售房產(chǎn)和支付其他流動資產(chǎn)。包括在建工程、在開發(fā)土地等。其中還包括產(chǎn)品資金和貨幣資金。產(chǎn)品資金包括建筑物建成品、已開發(fā)土地、商品房、出租房等。貨幣資金包括銀行存款、現(xiàn)金等。專項資金是包括專項物資、專用資金、專項工程、專項存款、專項應(yīng)收款等部分。房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)運動房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程中的資金隨著生產(chǎn)經(jīng)營活動的進行而不斷地運動。房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，依次經(jīng)過三個連續(xù)階段：即供應(yīng)階段、實際開發(fā)階段、工程結(jié)算和銷售階段。房地產(chǎn)企業(yè)資金相應(yīng)表現(xiàn)為貨幣資金、營運資金和產(chǎn)品資金（或稱之為資產(chǎn)類型的資金）。這三種形態(tài)，順次轉(zhuǎn)化，在供應(yīng)階段，企業(yè)用貨幣資金購買土地或其使用權(quán)，以及各種必需物資，這時貨幣資金轉(zhuǎn)化為營運資金。實際開發(fā)階段，企業(yè)運用資金完成整個開發(fā)過程。經(jīng)過一定時間工程完工后，進入工程結(jié)算和銷售階段，資金轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品資金。這時企業(yè)一方面可以通過出售收回價款，又回到增值了的貨幣資金，完成資金的循環(huán)流動；另一方面企業(yè)可能通過出租逐漸地收回價款，在一段時間以后漸次地完成資金的循環(huán)流動。房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動的復(fù)雜性，決定了其資金運動過程的多樣性。不同經(jīng)營性質(zhì)的企業(yè)，其資金運動形式具有不同的特點。如，以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和以房產(chǎn)租賃為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)營公司，其資金貨幣形態(tài)在運動形式上就有很大區(qū)別。前者以出售商品房回收投資，完成成品資金到貨幣資金的轉(zhuǎn)換，后者以收取租金的形式逐年實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)換過程。即使同樣為房地產(chǎn)開發(fā)公司，其經(jīng)營方式不一樣，經(jīng)營內(nèi)容不一樣，資金運動形式也有所不同。如自營施工的開發(fā)項目，貨幣資金將順序地通過營運資金轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品資金；而通過發(fā)包由施工企業(yè)承包的開發(fā)，企業(yè)的貨幣資金是通過預(yù)付工程款及工程結(jié)算資金的形式，跨越了營運資金階段直接轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品資金的。從一般資金循環(huán)的角度講，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金在各個不同階段的循環(huán)是有一定的比例的，如果不顧這種比例關(guān)系進行開發(fā)，一方面會造成開發(fā)經(jīng)營資金的嚴重不足，另一方面會使開發(fā)經(jīng)營的各種成本增大。甚至嚴重時會造成資金運動中斷，積壓空置房大量存在，導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的例證到處可見。只有在各種比例相互協(xié)調(diào)和適應(yīng)的條件下，加速資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn)，才能保證在最小成本耗費的情況下，取得最大的經(jīng)濟效益，使得房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運作（一）資金運作過程和特點房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金。住宅、商業(yè)設(shè)施、辦公大樓的建設(shè)，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要開發(fā)商投入大量的資金。在此，從開發(fā)經(jīng)營的角度來考察一下房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作問題。一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)過程包括以下幾個階段：（1）企業(yè)投資決策，包括項目的選址及布局分析；（2）政府征地或企業(yè)獲得土地開發(fā)權(quán)及土地規(guī)劃、分塊及修整（三通一平或七通一平）等；（3）房屋或建筑物的建造；（4）土地及建筑物的出售或出租以及物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個階段，都需要資金支出，特別是在前期開發(fā)和建造階段，這種支出需要較長的時間才能收回。隨著開發(fā)商從第一階段進入到第四階段，支出的最終回收越來越近，但需要的資金也越來越多，收支變異程度極大，參見下圖65。例如，在選址與布局分析階段，大多數(shù)項目都只需要不多的支出。隨著工程規(guī)模的擴大，支出也相應(yīng)急劇增加。大規(guī)模的綜合工程，建筑安裝費用也很大。如果要經(jīng)過很長的時間才能出售產(chǎn)品，面臨的資金壓力也將是很大的。因此，開發(fā)企業(yè)在賣掉其產(chǎn)品，如建成的住宅小區(qū)或完工的建筑物之前，在資金流動中常常處于被動的地位。由于房地產(chǎn)開發(fā)所需要資金數(shù)額巨大而資金回收所需的時間較長，巨大的資金開支及缺乏流動資金這兩方面的因素相互結(jié)合，使開發(fā)企業(yè)往往處于嚴重的負債地位。一般情況下要以土地及建筑物的抵押來向銀行或其他債權(quán)人提供保證。圖65　房地產(chǎn)開發(fā)過程中收入和支出變動示意圖收入和支出房地產(chǎn)開發(fā)過程　　圖例：收入 —— 支出 選址決策　　　前期工作　　　建筑安裝　　　銷售　　　管理（二）資金運作的管理由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中資金運作過程復(fù)雜、周期較長，而且房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動需要投入大量的資金，因而加強對資金運作的管理，是保證房地產(chǎn)開發(fā)順利進行的重要環(huán)節(jié)。加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資金運作管理的最主要的目標是提高資金供應(yīng)的及時性、有效性及資金利用率。（1）合理協(xié)調(diào)收入和支出，提高資金供應(yīng)和使用的協(xié)同性，改善資金的時間結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入巨額資本，而最終資金的回收則要待工程竣工出售后收回或通過出租逐步收回。所以，房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措，通常是通過債務(wù)安排來實現(xiàn)的。銀行和其他非銀行金融機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的主要提供者，其資金供應(yīng)的及時性和有效性對于房地產(chǎn)開發(fā)過程的順利進行是至關(guān)重要的。（2）平滑收入和支出的波動，減少資金平均占用水平，提高資金利用率房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動需要投入大量的資金，如果管理不善使用不當，就會使資金耗費增加，或延長資金占用時間。減少資金占用的基本途徑，一是實行計劃管理，按實際需要編制資金計劃，按計劃控制資金和使用資金；二是實行定額管理，凡是可以確定定額標準的，需求量不大的流動資金。如商品資金、材料資金、低值易耗品資金等等，均可推行定額管理；三是實行分級歸口管理，把核定的資金定額和計劃指標分配給使用單位或職能部門，由使用單位對使用資金的經(jīng)濟效果負責