【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從銀行和其他金融機(jī)構(gòu)籌集到的借貸資金。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看，這將是今后房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)籌集到的銀行借款，一般用于企業(yè)流動(dòng)資金和專(zhuān)項(xiàng)開(kāi)發(fā)資金，也可用于臨時(shí)周轉(zhuǎn)的需要。相對(duì)而言，這類(lèi)資金的籌集成本最高，而且融資條件也較高，銀行借款的各種條件的變化會(huì)嚴(yán)重地影響到房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程。其具體的籌集方法、信用條件的設(shè)定、信用提供的談判是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集活動(dòng)的難點(diǎn)和重點(diǎn)也在于此，對(duì)于這部分資金的流動(dòng)不能不加以密切的注意。銀行貸款構(gòu)成企業(yè)債務(wù)，由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金量大，所以企業(yè)的負(fù)債率較高，還本付息的負(fù)擔(dān)重，要盡量降低負(fù)債率。常用貸款方法有：信用貸款。信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的貸款。目前情況下，由于復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使用很少。保證貸款。保證貸款是指按規(guī)定的保證方法，以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)，按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款。一旦借款不能履約，擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任。由此可見(jiàn)擔(dān)保有風(fēng)險(xiǎn)，簽字蓋章要慎重。抵押貸款。抵押貸款是指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。這種貸款是目前普遍采用的一種。股票債券等資本運(yùn)作籌資股票債券籌資是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，通過(guò)資本市場(chǎng)，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股票和債券，籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金。對(duì)于股票債券籌資方式而言，股票是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)給股東（即投資者），作為投資入股并借以取得股利的一種所有權(quán)憑證。而債券是房地產(chǎn)企業(yè)以籌集資金為目的，向企業(yè)內(nèi)部或社會(huì)發(fā)行的借入資金的債權(quán)憑證。在企業(yè)創(chuàng)立之初，通過(guò)發(fā)行股票的方式籌集資金較為有利，但由于企業(yè)的信用還未建立起來(lái)，一般不容易建立股份公司，達(dá)到籌集資金的目的。在企業(yè)已經(jīng)建立一定時(shí)期以后，相對(duì)依靠股票來(lái)籌集資金較為容易些。通常股票作為所有權(quán)憑證，其資金來(lái)源較為穩(wěn)定，短期成本較低，但股東有向企業(yè)分享收益的權(quán)利，企業(yè)相應(yīng)也承擔(dān)分配股息、紅利的責(zé)任，長(zhǎng)期成本并不比債券低。債券的短期成本較高，但由于債券所有者和企業(yè)之間只是債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系，長(zhǎng)期成本相對(duì)會(huì)低些。從股票籌資方面看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市的做法可以分為包裝上市、買(mǎi)殼上市、借殼上市。從上市區(qū)域又可分為國(guó)內(nèi)上市和海外上市。包裝上市。房地產(chǎn)集團(tuán)公司可以將其內(nèi)部多個(gè)未上市企業(yè)部分或全部效益好、有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合，組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，即組建成股份有限公司，申請(qǐng)上市，籌集資金，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。買(mǎi)殼上市。房地產(chǎn)集團(tuán)公司可通過(guò)出資購(gòu)入一家上市公司，成為大股東，掌握控股權(quán)，從而無(wú)需正式申請(qǐng)取得上市資格，然后通過(guò)反向收購(gòu)的方式注入自己有關(guān)業(yè)務(wù)和資金，達(dá)到間接上市、實(shí)現(xiàn)資本擴(kuò)張的目的。借殼上市。是通過(guò)“借”而不是“買(mǎi)”，即房地產(chǎn)集團(tuán)公司可先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市，然后再將其他資產(chǎn)注入上市公司，獲得整個(gè)集團(tuán)公司上市的效果。從債券籌資方面看，發(fā)行長(zhǎng)期債券籌集資金方式優(yōu)點(diǎn)在于：債券償還期限長(zhǎng)、發(fā)行量大，還可以通過(guò)發(fā)行新債券還舊債券的方法，使房地產(chǎn)企業(yè)能長(zhǎng)期運(yùn)用這些資金進(jìn)行房地產(chǎn)的滾動(dòng)式大規(guī)模開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)生產(chǎn)和資本國(guó)際化，國(guó)際利率水平低，這為我國(guó)在國(guó)外發(fā)行債券提供了機(jī)遇，因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以采取委托發(fā)售國(guó)際債券代籌資金，但其中的關(guān)鍵問(wèn)題是建立公司信譽(yù)和解決相關(guān)擔(dān)保。債券的短期成本較高，但由于債券所有者和企業(yè)之間只是債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系，長(zhǎng)期成本相對(duì)會(huì)低些。引進(jìn)外資引進(jìn)外資就是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信貸、合資、合作等形式吸收國(guó)外資金，以此來(lái)籌借開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)利用外資主要是通過(guò)合資或合作經(jīng)營(yíng)和國(guó)際信貸兩條渠道。合營(yíng)的方式多種多樣，有中方企業(yè)以土地入股，外方以資金入股，也有雙方資產(chǎn)以股票的形式出現(xiàn)。通過(guò)信貸方式引進(jìn)外資，主要包括：外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款和外國(guó)商業(yè)銀行貸款。其中，外國(guó)商業(yè)銀行貸款的條件是根據(jù)國(guó)際金融市場(chǎng)上資金的供求狀況來(lái)決定的，一般來(lái)講，貸款的利率較高，中、長(zhǎng)期貸款以倫敦銀行同業(yè)拆借利率作為計(jì)息基礎(chǔ)，定期浮動(dòng)。外國(guó)商業(yè)銀行貸款要通過(guò)國(guó)內(nèi)資信高的銀行和信托投資公司出面借入，再貸給項(xiàng)目使用。比較起來(lái)，通過(guò)合資經(jīng)營(yíng)直接利用外資的方式較為有利。企業(yè)內(nèi)部資金積累和集資籌措企業(yè)內(nèi)部資金主要包括企業(yè)自我積累、免征稅額和員工集資。企業(yè)自我積累是指企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理制度，從產(chǎn)品生產(chǎn)成本和稅后利潤(rùn)兩條渠道提取的資金，主要有生產(chǎn)發(fā)展基金和后備發(fā)展基金。其中，從企業(yè)稅后利潤(rùn)中提取的生產(chǎn)發(fā)展基金，主要用于補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金的不足。免征稅額是指房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家規(guī)定或經(jīng)批準(zhǔn)免征所得稅期間的免稅額。這部分免征稅額除按國(guó)家規(guī)定交納能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金外，應(yīng)全部轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，視同國(guó)家撥入的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金。員工集資包括員工投資入股和企業(yè)內(nèi)部債券兩種形式，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金短缺的情況下，也是一種行之有效的籌資方式。預(yù)收定金預(yù)收定金是房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)建設(shè)某一建筑物又尚未交付使用之前，向用戶預(yù)先收取的購(gòu)房資金。這是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常并特別愿意采用的、帶有明顯行業(yè)特色的籌資方式。這類(lèi)資金分為兩種：一是預(yù)收購(gòu)房款，二是房地產(chǎn)企業(yè)與用戶簽訂銷(xiāo)售房地產(chǎn)合同后，預(yù)收的一部分開(kāi)發(fā)資金，項(xiàng)目完成后，抵作購(gòu)房款。這種方式在房地產(chǎn)產(chǎn)品供給不足，處于賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，籌集開(kāi)發(fā)資金十分有效，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其成本是很低的，且同時(shí)解決了部分產(chǎn)品的銷(xiāo)售問(wèn)題。但是，通過(guò)預(yù)收資金來(lái)籌措房地產(chǎn)資金的做法，會(huì)受到市場(chǎng)條件極大的限制。房地產(chǎn)企業(yè)如果過(guò)分地依賴這種籌資方式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的狀況下，往往會(huì)增加涉房經(jīng)濟(jì)糾紛，陷入某種困境。在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)期，為限制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)投資需求過(guò)快增長(zhǎng)，政府往往會(huì)采取某些措施限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收定金的時(shí)間，加大企業(yè)自有資金投入比例，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安排產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多元化是必然趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，%，%，%，%，%（%）。過(guò)分依賴銀行貸款和預(yù)付款的情況比較突出，今后要進(jìn)一步拓寬融資渠道。二、房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，其資金構(gòu)成往往因企業(yè)和項(xiàng)目不同而有所區(qū)別，從一般意義上分析，房地產(chǎn)資金可由固定資金、流動(dòng)資金及專(zhuān)項(xiàng)資金三大類(lèi)構(gòu)成。固定資金是以貨幣形式表現(xiàn)的固定資產(chǎn)的價(jià)值。它是墊支于勞動(dòng)手段上的資金。包括房屋建筑物、動(dòng)力傳導(dǎo)設(shè)備、工作機(jī)器及設(shè)備、工具儀器用具、運(yùn)輸用具、原材料、其他材料、儲(chǔ)備燃料、修理備件、包裝物、低值易耗品等等。固定資金的實(shí)物形態(tài)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中長(zhǎng)期存在，其價(jià)值是逐漸地、部分地以折舊的形式轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中，并從產(chǎn)品的銷(xiāo)售中得以補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特殊性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)以流動(dòng)資金為主的特點(diǎn)。特別是對(duì)一些本身不具備施工生產(chǎn)能力，不從事房屋建筑與修繕施工生產(chǎn)活動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)，其固定資金在企業(yè)總資金額中所占比例很小，一般不到企業(yè)資金的1%。流動(dòng)資金是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中供周轉(zhuǎn)使用的，隨產(chǎn)品的供產(chǎn)銷(xiāo)過(guò)程，一次實(shí)現(xiàn)全部?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)移的資金。房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)資金主要用來(lái)建造商品房、購(gòu)買(mǎi)出租房產(chǎn)、購(gòu)買(mǎi)出售房產(chǎn)和支付其他流動(dòng)資產(chǎn)。包括在建工程、在開(kāi)發(fā)土地等。其中還包括產(chǎn)品資金和貨幣資金。產(chǎn)品資金包括建筑物建成品、已開(kāi)發(fā)土地、商品房、出租房等。貨幣資金包括銀行存款、現(xiàn)金等。專(zhuān)項(xiàng)資金是包括專(zhuān)項(xiàng)物資、專(zhuān)用資金、專(zhuān)項(xiàng)工程、專(zhuān)項(xiàng)存款、專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)收款等部分。房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程中的資金隨著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行而不斷地運(yùn)動(dòng)。房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程，依次經(jīng)過(guò)三個(gè)連續(xù)階段：即供應(yīng)階段、實(shí)際開(kāi)發(fā)階段、工程結(jié)算和銷(xiāo)售階段。房地產(chǎn)企業(yè)資金相應(yīng)表現(xiàn)為貨幣資金、營(yíng)運(yùn)資金和產(chǎn)品資金（或稱(chēng)之為資產(chǎn)類(lèi)型的資金）。這三種形態(tài)，順次轉(zhuǎn)化，在供應(yīng)階段，企業(yè)用貨幣資金購(gòu)買(mǎi)土地或其使用權(quán)，以及各種必需物資，這時(shí)貨幣資金轉(zhuǎn)化為營(yíng)運(yùn)資金。實(shí)際開(kāi)發(fā)階段，企業(yè)運(yùn)用資金完成整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。經(jīng)過(guò)一定時(shí)間工程完工后，進(jìn)入工程結(jié)算和銷(xiāo)售階段，資金轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品資金。這時(shí)企業(yè)一方面可以通過(guò)出售收回價(jià)款，又回到增值了的貨幣資金，完成資金的循環(huán)流動(dòng)；另一方面企業(yè)可能通過(guò)出租逐漸地收回價(jià)款，在一段時(shí)間以后漸次地完成資金的循環(huán)流動(dòng)。房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的復(fù)雜性，決定了其資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程的多樣性。不同經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)，其資金運(yùn)動(dòng)形式具有不同的特點(diǎn)。如，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和以房產(chǎn)租賃為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，其資金貨幣形態(tài)在運(yùn)動(dòng)形式上就有很大區(qū)別。前者以出售商品房回收投資，完成成品資金到貨幣資金的轉(zhuǎn)換，后者以收取租金的形式逐年實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)換過(guò)程。即使同樣為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其經(jīng)營(yíng)方式不一樣，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不一樣，資金運(yùn)動(dòng)形式也有所不同。如自營(yíng)施工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，貨幣資金將順序地通過(guò)營(yíng)運(yùn)資金轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品資金；而通過(guò)發(fā)包由施工企業(yè)承包的開(kāi)發(fā)，企業(yè)的貨幣資金是通過(guò)預(yù)付工程款及工程結(jié)算資金的形式，跨越了營(yíng)運(yùn)資金階段直接轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品資金的。從一般資金循環(huán)的角度講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金在各個(gè)不同階段的循環(huán)是有一定的比例的，如果不顧這種比例關(guān)系進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一方面會(huì)造成開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的嚴(yán)重不足，另一方面會(huì)使開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種成本增大。甚至嚴(yán)重時(shí)會(huì)造成資金運(yùn)動(dòng)中斷，積壓空置房大量存在，導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的例證到處可見(jiàn)。只有在各種比例相互協(xié)調(diào)和適應(yīng)的條件下，加速資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn)，才能保證在最小成本耗費(fèi)的情況下，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作（一）資金運(yùn)作過(guò)程和特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金。住宅、商業(yè)設(shè)施、辦公大樓的建設(shè)，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要開(kāi)發(fā)商投入大量的資金。在此，從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)考察一下房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作問(wèn)題。一般而論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程包括以下幾個(gè)階段：（1）企業(yè)投資決策，包括項(xiàng)目的選址及布局分析；（2）政府征地或企業(yè)獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)及土地規(guī)劃、分塊及修整（三通一平或七通一平）等；（3）房屋或建筑物的建造；（4）土地及建筑物的出售或出租以及物業(yè)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段，都需要資金支出，特別是在前期開(kāi)發(fā)和建造階段，這種支出需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能收回。隨著開(kāi)發(fā)商從第一階段進(jìn)入到第四階段，支出的最終回收越來(lái)越近，但需要的資金也越來(lái)越多，收支變異程度極大，參見(jiàn)下圖65。例如，在選址與布局分析階段，大多數(shù)項(xiàng)目都只需要不多的支出。隨著工程規(guī)模的擴(kuò)大，支出也相應(yīng)急劇增加。大規(guī)模的綜合工程，建筑安裝費(fèi)用也很大。如果要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)的時(shí)間才能出售產(chǎn)品，面臨的資金壓力也將是很大的。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在賣(mài)掉其產(chǎn)品，如建成的住宅小區(qū)或完工的建筑物之前，在資金流動(dòng)中常常處于被動(dòng)的地位。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要資金數(shù)額巨大而資金回收所需的時(shí)間較長(zhǎng)，巨大的資金開(kāi)支及缺乏流動(dòng)資金這兩方面的因素相互結(jié)合，使開(kāi)發(fā)企業(yè)往往處于嚴(yán)重的負(fù)債地位。一般情況下要以土地及建筑物的抵押來(lái)向銀行或其他債權(quán)人提供保證。圖65　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中收入和支出變動(dòng)示意圖收入和支出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程　　圖例：收入 —— 支出 選址決策　　　前期工作　　　建筑安裝　　　銷(xiāo)售　　　管理（二）資金運(yùn)作的管理由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中資金運(yùn)作過(guò)程復(fù)雜、周期較長(zhǎng)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要投入大量的資金，因而加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)作的管理，是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)作管理的最主要的目標(biāo)是提高資金供應(yīng)的及時(shí)性、有效性及資金利用率。（1）合理協(xié)調(diào)收入和支出，提高資金供應(yīng)和使用的協(xié)同性，改善資金的時(shí)間結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入巨額資本，而最終資金的回收則要待工程竣工出售后收回或通過(guò)出租逐步收回。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金籌措，通常是通過(guò)債務(wù)安排來(lái)實(shí)現(xiàn)的。銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的主要提供者，其資金供應(yīng)的及時(shí)性和有效性對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的順利進(jìn)行是至關(guān)重要的。（2）平滑收入和支出的波動(dòng)，減少資金平均占用水平，提高資金利用率房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要投入大量的資金，如果管理不善使用不當(dāng)，就會(huì)使資金耗費(fèi)增加，或延長(zhǎng)資金占用時(shí)間。減少資金占用的基本途徑，一是實(shí)行計(jì)劃管理，按實(shí)際需要編制資金計(jì)劃，按計(jì)劃控制資金和使用資金；二是實(shí)行定額管理，凡是可以確定定額標(biāo)準(zhǔn)的，需求量不大的流動(dòng)資金。如商品資金、材料資金、低值易耗品資金等等，均可推行定額管理；三是實(shí)行分級(jí)歸口管理，把核定的資金定額和計(jì)劃指標(biāo)分配給使用單位或職能部門(mén)，由使用單位對(duì)使用資金的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)