【正文】 己的工作并直接對(duì)一個(gè)上級(jí)負(fù)責(zé)；同層級(jí)管理人員易于調(diào)用；能充分發(fā)揮主管人員的主動(dòng)性；能按主管人員的意愿迅速采取隨機(jī)應(yīng)變的措施等。職能型職能型是為了適應(yīng)專(zhuān)業(yè)管理的需要由企業(yè)的負(fù)責(zé)人設(shè)立若干專(zhuān)業(yè)職能機(jī)構(gòu)和人員，各職能部門(mén)在其職能范圍內(nèi)直接指揮下級(jí)單位。這種劃分方法可以明確經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各方面，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)專(zhuān)業(yè)化。職能型的缺點(diǎn)有：（1）組織中常常會(huì)因?yàn)樽非舐毮苣繕?biāo)達(dá)不到全局的最佳利益；（2）令出多門(mén)，使下級(jí)有時(shí)在命令不一致時(shí)無(wú)所適從；（3）權(quán)責(zé)不清，造成功過(guò)難定，賞罰不公；（4）同層專(zhuān)業(yè)管理難以協(xié)調(diào)，管理人員多，管理費(fèi)用高等。分部型組織設(shè)計(jì)中，每個(gè)單位或事業(yè)部一般都是相對(duì)獨(dú)立的，由分部經(jīng)理對(duì)全面工作及業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)，同時(shí)擁有充分的經(jīng)營(yíng)決策的權(quán)利。一般由集團(tuán)總部對(duì)各分部提供支援服務(wù)，其中通常包括有財(cái)務(wù)和法律方面的服務(wù)。因此，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一定的范圍內(nèi)，各分部是相對(duì)獨(dú)立的。在這種分部型組織形式下，分部經(jīng)理對(duì)一種產(chǎn)品或服務(wù)負(fù)完全的責(zé)任。此外，分部型結(jié)構(gòu)使總部管理人員擺脫了關(guān)注日常經(jīng)營(yíng)具體事務(wù)的負(fù)擔(dān)，能夠致力于集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃。 分部型示意圖總裁或公司總經(jīng)理事業(yè)部A事業(yè)部B事業(yè)部C職能經(jīng)理職能經(jīng)理職能經(jīng)理職能經(jīng)理職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)基層員工基層員工基層員工基層員工基層員工基層員工分部型的優(yōu)點(diǎn)是：有一個(gè)比較完整的管理體系，分部經(jīng)理能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，提高了管理的靈活性和對(duì)環(huán)境的適應(yīng)性；總公司領(lǐng)導(dǎo)能從管理事務(wù)中擺脫出來(lái)，有利于整個(gè)公司的戰(zhàn)略決策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；分部制便于專(zhuān)業(yè)化地組織生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，各事業(yè)部之間有比較、有競(jìng)爭(zhēng)，有利于改善經(jīng)營(yíng)管理。矩陣式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中最為常見(jiàn)的一種組織結(jié)構(gòu)形式，則是矩陣式組織，又稱(chēng)目標(biāo)—規(guī)劃型，即項(xiàng)目管理組織形式。這樣在橫向的職能部門(mén)基礎(chǔ)上又增加了縱向的依據(jù)項(xiàng)目活動(dòng)的管理組織，從而將職能部門(mén)化和產(chǎn)品部門(mén)化的因素交織在一起，這在組織理論中稱(chēng)其為矩陣。這種組織結(jié)構(gòu)形式，把企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)和人員分為兩類(lèi)：一類(lèi)是直線指揮機(jī)構(gòu)和人員，對(duì)所屬下級(jí)有指揮權(quán)力，一類(lèi)是職能機(jī)構(gòu)和人員，是指揮機(jī)構(gòu)和人的參謀，只能提供建議和指導(dǎo)，對(duì)下級(jí)設(shè)有指揮權(quán)力。 矩陣式組織示意圖 　　　　 總經(jīng)理 　　　 職能經(jīng)理 職能經(jīng)理 職能經(jīng)理 　　　 甲項(xiàng)目經(jīng)理 　　　 乙項(xiàng)目經(jīng)理 　　　 丙項(xiàng)目經(jīng)理矩陣式有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）它強(qiáng)調(diào)只派一位負(fù)責(zé)人綜合管理，有利于目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（2）它擁有多方面的專(zhuān)業(yè)人才，能充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)職能人員的作用；（3）使用人才根據(jù)實(shí)際需要而定，具有彈性；（4）決策的問(wèn)題比較集中，管理效率高。三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀從20世紀(jì)80年代后期開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了迅速發(fā)展的時(shí)期。綜合來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)下列一些特征：主導(dǎo)結(jié)構(gòu)：直線職能型我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，在企業(yè)創(chuàng)立之初，沒(méi)有可以借鑒參考的對(duì)象，主要是沿襲一般制造企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，因而在現(xiàn)實(shí)企業(yè)中隨處可見(jiàn)職能型組織結(jié)構(gòu)。這種組織結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中能充分發(fā)揮各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，但不可避免地存在部門(mén)利益取代企業(yè)利益的弊端，同時(shí)，將部門(mén)與部門(mén)之間隔斷開(kāi)來(lái)，限制了部門(mén)之間的信息和交流，最終忽視了企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。H型的組織結(jié)構(gòu)：依據(jù)資產(chǎn)關(guān)系建立的新型組織H型組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)內(nèi)部分權(quán)的一種組織結(jié)構(gòu)模式。這種模式實(shí)際上是將現(xiàn)代公司的法人治理結(jié)構(gòu)納入一個(gè)公司的內(nèi)部，“進(jìn)”可以享受規(guī)模生產(chǎn)，分散經(jīng)營(yíng)的利益，“退”則承擔(dān)有限責(zé)任。如某房地產(chǎn)集團(tuán)公司組織結(jié)構(gòu)依據(jù)資產(chǎn)紐帶的緊密和松散程度劃分為核心層、全資公司、參股控股公司、契約公司等四個(gè)層次。專(zhuān)項(xiàng)組織形式：項(xiàng)目公司或項(xiàng)目管理組織有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本身就是項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品實(shí)際上是單件產(chǎn)品，產(chǎn)品生產(chǎn)耗用的資源數(shù)量巨大，生產(chǎn)周期也相對(duì)較長(zhǎng)。除了單獨(dú)組成項(xiàng)目公司這種形式外，項(xiàng)目管理組織主要是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要，組成項(xiàng)目管理小組，任命一名項(xiàng)目經(jīng)理，從相關(guān)職能部門(mén)抽調(diào)、搭配一定的人員組成“臨時(shí)”的組織。實(shí)際上項(xiàng)目管理組織就是矩陣式組織結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的突出應(yīng)用。但也存在命令混亂、沖突的組織弊端。第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)資金一、房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源房地產(chǎn)商品不同于其他一般商品的特性就是價(jià)值巨大、投資回收期長(zhǎng)以及不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇資金籌集方式和渠道及適當(dāng)?shù)馁Y金結(jié)構(gòu)，對(duì)其經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和持續(xù)發(fā)展起著重要的作用。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的方式和渠道主要有：財(cái)政撥款財(cái)政撥款是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)的重要的資金來(lái)源，它是國(guó)家和各級(jí)地方政府撥給國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金或?qū)ｍ?xiàng)開(kāi)發(fā)資金。20世紀(jì)80年代以前，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金基本上是國(guó)家和各級(jí)地方政府投入的。但是，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，因而國(guó)家和地方政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投入的資金的絕對(duì)量仍然會(huì)繼續(xù)增加，這類(lèi)資金的注入實(shí)質(zhì)上是國(guó)家的投資，形成企業(yè)資本金，是國(guó)家作為主體對(duì)所屬企業(yè)所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，而企業(yè)對(duì)此具有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以長(zhǎng)期使用。我國(guó)現(xiàn)有的不少房地產(chǎn)企業(yè)，是由政府主管部門(mén)和大中型企事業(yè)單位舉辦的，資金來(lái)源靠這些部門(mén)和單位籌集后投入。這種資金的投入從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看，混淆了政府行政管理和企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之間的界限，使得政府部門(mén)介入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，容易造成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，這也是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立的過(guò)程中要逐步理順的關(guān)系之一。許多房地產(chǎn)企業(yè)獲得的上級(jí)主管部門(mén)撥款是在企業(yè)開(kāi)辦之初，由上級(jí)主管部門(mén)撥給的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金。這類(lèi)資金也可以視為資本金的投入。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看，這將是今后房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。相對(duì)而言，這類(lèi)資金的籌集成本最高，而且融資條件也較高，銀行借款的各種條件的變化會(huì)嚴(yán)重地影響到房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集活動(dòng)的難點(diǎn)和重點(diǎn)也在于此，對(duì)于這部分資金的流動(dòng)不能不加以密切的注意。常用貸款方法有：信用貸款。目前情況下，由于復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使用很少。保證貸款是指按規(guī)定的保證方法，以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)，按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款。由此可見(jiàn)擔(dān)保有風(fēng)險(xiǎn)，簽字蓋章要慎重。抵押貸款是指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。股票債券等資本運(yùn)作籌資股票債券籌資是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，通過(guò)資本市場(chǎng)，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股票和債券，籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金。而債券是房地產(chǎn)企業(yè)以籌集資金為目的，向企業(yè)內(nèi)部或社會(huì)發(fā)行的借入資金的債權(quán)憑證。在企業(yè)已經(jīng)建立一定時(shí)期以后，相對(duì)依靠股票來(lái)籌集資金較為容易些。債券的短期成本較高，但由于債券所有者和企業(yè)之間只是債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系，長(zhǎng)期成本相對(duì)會(huì)低些。從上市區(qū)域又可分為國(guó)內(nèi)上市和海外上市。房地產(chǎn)集團(tuán)公司可以將其內(nèi)部多個(gè)未上市企業(yè)部分或全部效益好、有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合，組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，即組建成股份有限公司，申請(qǐng)上市，籌集資金，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。房地產(chǎn)集團(tuán)公司可通過(guò)出資購(gòu)入一家上市公司，成為大股東，掌握控股權(quán)，從而無(wú)需正式申請(qǐng)取得上市資格，然后通過(guò)反向收購(gòu)的方式注入自己有關(guān)業(yè)務(wù)和資金，達(dá)到間接上市、實(shí)現(xiàn)資本擴(kuò)張的目的。是通過(guò)“借”而不是“買(mǎi)”，即房地產(chǎn)集團(tuán)公司可先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市，然后再將其他資產(chǎn)注入上市公司，獲得整個(gè)集團(tuán)公司上市的效果。當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)生產(chǎn)和資本國(guó)際化，國(guó)際利率水平低，這為我國(guó)在國(guó)外發(fā)行債券提供了機(jī)遇，因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以采取委托發(fā)售國(guó)際債券代籌資金，但其中的關(guān)鍵問(wèn)題是建立公司信譽(yù)和解決相關(guān)擔(dān)保。引進(jìn)外資引進(jìn)外資就是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信貸、合資、合作等形式吸收國(guó)外資金，以此來(lái)籌借開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金。合營(yíng)的方式多種多樣，有中方企業(yè)以土地入股，外方以資金入股，也有雙方資產(chǎn)以股票的形式出現(xiàn)。其中，外國(guó)商業(yè)銀行貸款的條件是根據(jù)國(guó)際金融市場(chǎng)上資金的供求狀況來(lái)決定的，一般來(lái)講，貸款的利率較高，中、長(zhǎng)期貸款以倫敦銀行同業(yè)拆借利率作為計(jì)息基礎(chǔ)，定期浮動(dòng)。比較起來(lái)，通過(guò)合資經(jīng)營(yíng)直接利用外資的方式較為有利。企業(yè)自我積累是指企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理制度，從產(chǎn)品生產(chǎn)成本和稅后利潤(rùn)兩條渠道提取的資金，主要有生產(chǎn)發(fā)展基金和后備發(fā)展基金。免征稅額是指房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家規(guī)定或經(jīng)批準(zhǔn)免征所得稅期間的免稅額。員工集資包括員工投資入股和企業(yè)內(nèi)部債券兩種形式，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金短缺的情況下，也是一種行之有效的籌資方式。這是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常并特別愿意采用的、帶有明顯行業(yè)特色的籌資方式。這種方式在房地產(chǎn)產(chǎn)品供給不足，處于賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，籌集開(kāi)發(fā)資金十分有效，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其成本是很低的，且同時(shí)解決了部分產(chǎn)品的銷(xiāo)售問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)如果過(guò)分地依賴(lài)這種籌資方式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的狀況下，往往會(huì)增加涉房經(jīng)濟(jì)糾紛，陷入某種困境。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多元化是必然趨勢(shì)。過(guò)分依賴(lài)銀行貸款和預(yù)付款的情況比較突出，今后要進(jìn)一步拓寬融資渠道。固定資金是以貨幣形式表現(xiàn)的固定資產(chǎn)的價(jià)值。包括房屋建筑物、動(dòng)力傳導(dǎo)設(shè)備、工作機(jī)器及設(shè)備、工具儀器用具、運(yùn)輸用具、原材料、其他材料、儲(chǔ)備燃料、修理備件、包裝物、低值易耗品等等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特殊性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)以流動(dòng)資金為主的特點(diǎn)。流動(dòng)資金是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中供周轉(zhuǎn)使用的，隨產(chǎn)品的供產(chǎn)銷(xiāo)過(guò)程，一次實(shí)現(xiàn)全部?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)移的資金。包括在建工程、在開(kāi)發(fā)土地等。產(chǎn)品資金包括建筑物建成品、已開(kāi)發(fā)土地、商品房、出租房等。專(zhuān)項(xiàng)資金是包括專(zhuān)項(xiàng)物資、專(zhuān)用資金、專(zhuān)項(xiàng)工程、專(zhuān)項(xiàng)存款、專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)收款等部分。房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程，依次經(jīng)過(guò)三個(gè)連續(xù)階段：即供應(yīng)階段、實(shí)際開(kāi)發(fā)階段、工程結(jié)算和銷(xiāo)售階段。這三種形態(tài)，順次轉(zhuǎn)化，在供應(yīng)階段，企業(yè)用貨幣資金購(gòu)買(mǎi)土地或其使用權(quán)，以及各種必需物資，這時(shí)貨幣資金轉(zhuǎn)化為營(yíng)運(yùn)資金。經(jīng)過(guò)一定時(shí)間工程完工后，進(jìn)入工程結(jié)算和銷(xiāo)售階段，資金轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品資金。房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的復(fù)雜性，決定了其資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程的多樣性。如，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和以房產(chǎn)租賃為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，其資金貨幣形態(tài)在運(yùn)動(dòng)形式上就有很大區(qū)別。即使同樣為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其經(jīng)營(yíng)方式不一樣，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不一樣，資金運(yùn)動(dòng)形式也有所不同。從一般資金循環(huán)的角度講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金在各個(gè)不同階段的循環(huán)是有一定的比例的，如果不顧這種比例關(guān)系進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一方面會(huì)造成開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的嚴(yán)重不足，另一方面會(huì)使開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種成本增大。只有在各種比例相互協(xié)調(diào)和適應(yīng)的條件下，加速資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn)，才能保證在最小成本耗費(fèi)的情況下，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。住宅、商業(yè)設(shè)施、辦公大樓的建設(shè)，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要開(kāi)發(fā)商投入大量的資金。一般而論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程包括以下幾個(gè)階段：（1）企業(yè)投資決策，包括項(xiàng)目的選址及布局分析；（2）政府征地或企業(yè)獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)及土地規(guī)劃、分塊及修整（三通一平或七通一平）等；（3）房屋或建筑物的建造；（4）土地及建筑物的出售或出租以及物業(yè)管理。隨著開(kāi)發(fā)商從第一階段進(jìn)入到第四階段，支出的最終回收越來(lái)越近，但需要的資金也越來(lái)越多，收支變異程度極大，參見(jiàn)下圖65。隨著工程規(guī)模的擴(kuò)大，支出也相應(yīng)急劇增加。如果要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)的時(shí)間才能出售產(chǎn)品，面臨的資金壓力也將是很大的。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要資金數(shù)額巨大而資金回收所需的時(shí)間較長(zhǎng)，巨大的資金開(kāi)支及缺乏流動(dòng)資金這兩方面的因素相互結(jié)合，使開(kāi)發(fā)企業(yè)往往處于嚴(yán)重的負(fù)債地位。圖65　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中收入和支出變動(dòng)示意圖收入和支出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程　　圖例：收入 —— 支出 選址決策　　　前期工作　　　建筑安裝　　　銷(xiāo)售　　　管理（二）資金運(yùn)作的管理由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中資金運(yùn)作過(guò)程復(fù)雜、周期較長(zhǎng)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要投入大量的資金，因而加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)作的管理，是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。（1）合理協(xié)調(diào)收入和支出，提高資金供應(yīng)和使用的協(xié)同性，改善資金的時(shí)間結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入巨額資本，而最終資金的回收則要待工程竣工出售后收回或通過(guò)出租逐步收回。銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的主要提供者，其資金供應(yīng)的及時(shí)性和有效性對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的順利進(jìn)行是至關(guān)重要的。減少資金占用的基本途徑，一是實(shí)行計(jì)劃管理，按實(shí)際需要編制資金計(jì)劃，按計(jì)劃控制資金和使用資金；