【正文】 4 置 換 中心 5295 綜合服務(wù)中 心 174合 計(jì) 13517排序 公司名稱總負(fù)債（萬(wàn)元）1 交易市 場(chǎng) 75075 金 緣 23 邦尼 2282 置 換 中心 2874 綜合服務(wù)中心22合 計(jì) 8046B12 房地產(chǎn)交易類企業(yè)資產(chǎn)狀況12凈資產(chǎn) = 總資產(chǎn) —— 總負(fù)債排序 公司名稱凈資產(chǎn) （萬(wàn)元）1 銀 信 99732 拆遷 29663 東 康 21184 通源 7065 聯(lián) 迅 2946 東 昊 1787 海天 1778 產(chǎn)權(quán) 1049 金品 9110 蘭印 87合 計(jì) 16694排序 公司名稱總資產(chǎn)（萬(wàn)元）2 銀 信 99913 拆遷 67291 東 康 140305 通源 11636 聯(lián) 迅 3047 東 昊 2058 海天 1804 產(chǎn)權(quán) 19399 金品 9710 蘭印 92合 計(jì) 34730排序 公司名稱總負(fù)債（萬(wàn)元）6 銀 信 182 拆遷 37631 東 康 119124 通源 4577 聯(lián) 迅 105 東 昊 2710 海天 33 產(chǎn)權(quán) 18358 金品 69 蘭印 5合 計(jì) 18036B13 房地產(chǎn)配套類企業(yè)資產(chǎn)狀況13B2上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效狀況15從這些數(shù)字上看，交易和配套兩大板塊的利潤(rùn)較去年有所下降，雖然房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司的取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益，但是鑒于近幾年上海房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)的利潤(rùn)仍有較大的上升空間C2 以 1995年?yáng)|揚(yáng)公司的成立為標(biāo)志， 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)從單一的房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向了以交易業(yè)務(wù)為主，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為輔；隨著外部環(huán)境的不斷變化，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略有轉(zhuǎn)變成了以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主，交易業(yè)務(wù)為輔。這些影響企業(yè)的成敗，擔(dān)憂在企業(yè)外部而非企業(yè)所能全面控制的外部因素就形成了企業(yè)的外部環(huán)境。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境20行業(yè)潛力市場(chǎng)規(guī)模 ? 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模大 2023年達(dá) ? “十五 ”期間房地產(chǎn)增加值占上海 GDP將達(dá)到７ %上海人均居住面積只相當(dāng)于 80年代德、法等國(guó)的 50%，也低于國(guó)內(nèi)部分城市外地居民和境外人士購(gòu)房比例逐年上升。? ? 隨著 121號(hào)文件的落實(shí)，進(jìn)入的開(kāi)發(fā)門檻和預(yù)售門檻將顯著提高盈利能力 由于房地產(chǎn)熱的持續(xù)，近期利潤(rùn)率顯著提高? 強(qiáng) 較強(qiáng) ? 一般 ? 差 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境22主要?jiǎng)右蛏虾３鞘邪l(fā)展的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、日益完善的投資生活環(huán)境非上海籍人士購(gòu)房需求逐年上升 它們的贏利情況又如何呢 ?企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境25企業(yè)資質(zhì)與規(guī)模對(duì)企業(yè)的盈利狀況具有相當(dāng)?shù)挠绊憽　　　　　　　　　　　　「黝惼髽I(yè)利潤(rùn)成本狀況分析三級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)和一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)差距有１０％以上，可見(jiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平在企業(yè)盈利中具有顯著作用。結(jié)論　?。?.房地產(chǎn)行業(yè)在今后一段時(shí)間將平穩(wěn)增長(zhǎng)，具有土地儲(chǔ)備資源，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)將占有先機(jī)　　２ .核心競(jìng)爭(zhēng)力將是企業(yè)通過(guò)資源整合快速發(fā)展的利器上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的選擇　　通過(guò)對(duì)系統(tǒng)內(nèi)部資源的整合形成競(jìng)爭(zhēng)力，降低資源分配的流向優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。政治 法律因素 對(duì)行業(yè)（或企業(yè)）的影響? 對(duì)建筑用地進(jìn)行招標(biāo)的規(guī)定 提高了企業(yè)獲得土地的門檻，土地獲取成本提 高，對(duì)企業(yè)資質(zhì)提出更高要求? 人民銀行對(duì)大戶型、大面積、 高檔商品房、別墅等項(xiàng)目的限制。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自 充足的自有資金，另一方面必須拓寬融資渠道目總投資的 30%。? 個(gè)人住房貸款 上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境分析企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境28宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將繼續(xù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展企業(yè)宏觀環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響? 國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好， 03年經(jīng)濟(jì) 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)的發(fā)展和贏利帶來(lái)了機(jī)遇，但增長(zhǎng)速度較 02年快，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將 良好的機(jī)遇又會(huì)吸引更多的企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，因此對(duì)企保持。 ? 2023年上海世博會(huì)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求推動(dòng) 資料來(lái)源：《上海企業(yè)》2023 ９　智仁項(xiàng)目組整理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境30人均可支配收入的增加使購(gòu)房從愿望轉(zhuǎn)化為需求人均可支配收入情況資料來(lái)源：文件檢索人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，使得購(gòu)房消費(fèi)由愿望變?yōu)樾枨笃髽I(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境31與行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)的對(duì)比分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境說(shuō)明：為了比較本企業(yè)在行業(yè)中的地位及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)所反映的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，智仁項(xiàng)目組選擇了上海房地產(chǎn)上市企業(yè)：上海新黃浦置業(yè)股份有限公司作為標(biāo)桿企業(yè)，該公司在 2023年上海市房地產(chǎn)銷售百?gòu)?qiáng)中列 97位，其管理穩(wěn)健，各項(xiàng)指標(biāo)能較好的代表上海房地產(chǎn)企業(yè)的水平。?上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司是以上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱交易市場(chǎng)）為核心并通過(guò)相互投資和委托管理形式聯(lián)合起來(lái)的非法人企業(yè)集團(tuán)。交易市場(chǎng)于一九九三年七月一日掛牌成立，主要承擔(dān)了企業(yè)和政府要素市場(chǎng)的雙重功能。?但是受當(dāng)時(shí)整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所需資源尤其是土地和資金資源大多依靠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人與相關(guān)單位的良好的個(gè)人關(guān)系來(lái)取得，企業(yè)發(fā)展過(guò)程中并沒(méi)有在實(shí)質(zhì)上經(jīng)受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的鍛煉。在企業(yè)運(yùn)行中，這種復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)實(shí)際上導(dǎo)致較高的委托代理成本和企業(yè)運(yùn)行的低效率，并且日益成為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的障礙。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的治理，企業(yè)資源的取得越來(lái)越依靠企業(yè)的資質(zhì)、資金、技術(shù)、管理所體現(xiàn)出來(lái)的企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。金陽(yáng)良嘉金策金緣 脈通東昊產(chǎn)權(quán)東晨 天益花城嶺南東岸拆遷 海名新都藍(lán)印 金航佳騰 凱申銀信雨筍 市場(chǎng) 東揚(yáng)金品聯(lián)迅華迅鶴城注：“藍(lán)色 ”表示配套類“紫色 ”表示開(kāi)發(fā)類“黃色 ”表示交易類下劃線表示有項(xiàng)目在進(jìn)行的公司注釋框內(nèi)為項(xiàng)目所在地形狀的大小表示其凈資產(chǎn)的規(guī)模三林普陀?xùn)|溝 南匯盧灣南匯洋涇三林企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境34? 企業(yè)要想實(shí)施其集團(tuán)化發(fā)展戰(zhàn)略，先決條件就是必須將其內(nèi)部復(fù)雜的股權(quán)關(guān)系逐步理清，并改變目前這種二級(jí)公司代為管理整個(gè)集團(tuán)的狀況。浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)作為交易市場(chǎng)有限公司的核心企業(yè)，屬于房地產(chǎn)交易服務(wù)類企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)范圍主要是房地產(chǎn)貿(mào)易服務(wù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售，并附設(shè)若干分支機(jī)構(gòu)，其設(shè)置的管理部門已逐步成為市場(chǎng)系統(tǒng)的管理機(jī)構(gòu)，其組織架構(gòu)如下圖所示：秘書處綜合辦公室勞動(dòng)人事部計(jì)劃財(cái)務(wù)中心市場(chǎng)策劃部企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境36企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)估評(píng)估結(jié)果 分析說(shuō)明 強(qiáng) ? 在企業(yè)產(chǎn)品線中 ,開(kāi)發(fā)系統(tǒng)達(dá)到行業(yè)水平 ,配套 較差 ,只有 6%,并且占用了大量企業(yè)資源 .? 億現(xiàn)金流量 ,但資產(chǎn)負(fù)債率高 ,流動(dòng)比率小 ,債務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率 結(jié)構(gòu)不和理 ,容易遭遇資金風(fēng)險(xiǎn) . 缺乏的合并財(cái)務(wù)報(bào)表 ,各系統(tǒng)報(bào)表資料不詳 ,該指應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境37房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體上的盈利能力與行業(yè)水平保持一致企業(yè)內(nèi)部各產(chǎn)品線盈利狀況 資料來(lái)源 :智仁項(xiàng)目組標(biāo)桿企業(yè)02年銷售凈利率%,03年 16月銷售凈利率 21%配套類企業(yè)盈利能力好于開(kāi)發(fā)類企業(yè) ,交易類企業(yè)盈利能力較低 ,占用了企業(yè)資源市場(chǎng)總部大部分行政人員工資隸屬于交易系統(tǒng) ,客觀上降低了交易系統(tǒng)的凈利潤(rùn)率企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境38管理費(fèi)用成為提高企業(yè)凈利潤(rùn)的關(guān)鍵因素之一管理費(fèi)用占銷售收入的比例比較資料來(lái)源 :智仁項(xiàng)目組企業(yè)管理費(fèi)用遠(yuǎn)高于行業(yè)水平 ,已經(jīng)成為制約企業(yè)效益的關(guān)鍵因素 ,必須加以高度重視企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境39上海市浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)整體缺乏競(jìng)爭(zhēng)力? 規(guī)模偏小是上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)的通病，而這一點(diǎn)在上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司身上體現(xiàn)得更為明顯。交易市場(chǎng)有限公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)資質(zhì)狀況對(duì)照表　 上海市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 交易市場(chǎng)有限公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)企業(yè) 35 0二級(jí)企業(yè) 185 0三級(jí)企業(yè)（注冊(cè)資本大于 800萬(wàn)） 289 9三級(jí)以下企業(yè)（注冊(cè)資本小于 800萬(wàn)） 2957 23合計(jì) 3466 32企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境40上海市浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)整體缺乏競(jìng)爭(zhēng)力? 房地產(chǎn)交易行業(yè)概況? 交易市場(chǎng)有限公司交易類企業(yè)現(xiàn)狀企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境41房地產(chǎn)配套類企業(yè)行業(yè)內(nèi)比較房地產(chǎn)配套行業(yè)概況 隨著近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步升溫，房地產(chǎn)配套行業(yè)也得到了較快的發(fā)展。? 交易市場(chǎng)有限公司配套類企業(yè)現(xiàn)狀企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境42上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)整體上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品線　　　競(jìng)爭(zhēng)地位　　　　　　　　　　　說(shuō)明 　　　　　　 ? 　強(qiáng)　　　 ? 　弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 　 　　　 ? 房地產(chǎn)交易　　　　 ? 　　　　　　 房地產(chǎn)交易由于規(guī)模因素具有一定競(jìng)爭(zhēng)力。　　　　　　　　　　　　　　　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)粗放制約了盈利能力，也降低了競(jìng)爭(zhēng)力?！　≌麄€(gè)集團(tuán)缺乏有效的整合，管理效率低，在資金和土地上缺乏必要儲(chǔ)備，影響企業(yè)持續(xù)發(fā)展，不能形成獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力；目前配套服務(wù)收益相對(duì)較高，但不足以支持整個(gè)系統(tǒng)企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境43關(guān)鍵因素　　　　　　　　　能力評(píng)估　　　　　　　說(shuō)明　　　　 ? 　 強(qiáng)　　 ? 　弱