【文章內(nèi)容簡介】 讓所有的員工滿意，我們重視員工的發(fā)展，不是所有的人都能發(fā)展，只有那些認(rèn)同和執(zhí)行企業(yè)核心價(jià)值觀的人，愿意激情投入，有責(zé)任心和使命感的人才能得到發(fā)展，那些不認(rèn)同業(yè)核心價(jià)值觀、沒有責(zé)任心的人一定要讓他離開。(5)我們盡可能自己培養(yǎng)企業(yè)發(fā)展所需要的人才和領(lǐng)導(dǎo)人，盡可能為企業(yè)內(nèi)部的員工提供更多的發(fā)展機(jī)會。(6)我們希望每一個人都有危機(jī)感，都能感覺到非人際關(guān)系的工作壓力，都能快速行動、持續(xù)進(jìn)步。(7)我們希望員工能在精神和物質(zhì)兩方面的需要都能得到滿足，希望員工在這里能有自豪感和成就感。（四）對核心價(jià)值觀的偏執(zhí)創(chuàng)造奇跡1．對核心價(jià)值觀的堅(jiān)定信仰2．對核心價(jià)值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行3．對違反核心價(jià)值觀的人和事的零容忍4．把不符合核心價(jià)值觀的人清除出去，讓我們擁有一支有共同信念的隊(duì)伍5．把核心價(jià)值觀貫徹在每一個人的一言一行、一舉一動中，把核心價(jià)值觀溶化在每一個人的血液里6．把核心價(jià)值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中，溶入公司的聚焦戰(zhàn)略的管理體系和考核獎懲體系的所有行動中（五）企業(yè)戰(zhàn)略1．戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略是面對現(xiàn)實(shí)的分析，對各種理論和實(shí)踐的綜合，是包括直覺、悟性、智慧、洞察力和創(chuàng)造性的思考。戰(zhàn)略決定公司的方向和希望，決定公司做什么不做什么，決定事情的輕重緩急，決定公司的資源配置。我們在深刻理解自己的企業(yè)、深刻理解行業(yè)、深刻理解宏觀形勢和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上，制定我們的發(fā)展戰(zhàn)略，并不斷根據(jù)形勢變化修正我們的戰(zhàn)略，使戰(zhàn)略成為一個持續(xù)的過程。我們的戰(zhàn)略是：FOCUS、NO。1．MARKET LEADERFOCUS：房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，我們要聚焦于我們選定的區(qū)域，聚焦于我們選定的城市，聚焦于我們選定的產(chǎn)品類型，聚焦于我們的商業(yè)模式，聚焦于我們的核心能力。MARKET LEADER：在選定城市和產(chǎn)品類型上，做市場領(lǐng)導(dǎo)者，能夠影響市場，引導(dǎo)市場，重新定位市場2．戰(zhàn)略執(zhí)行：聚焦戰(zhàn)略的管理體系戰(zhàn)略執(zhí)行比戰(zhàn)略制定更重要，大多數(shù)公司的失敗不是因?yàn)閼?zhàn)略制定不好，而是因?yàn)閼?zhàn)略執(zhí)行得不好；戰(zhàn)略制定比戰(zhàn)略執(zhí)行更困難，因?yàn)榭焖僮兓男蝿莺铜h(huán)境。我們用聚焦戰(zhàn)略的管理體系執(zhí)行戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略的管理體系把戰(zhàn)略翻譯成考核指標(biāo)體系，使我們有了共同的語言，共同的理解，共同的重點(diǎn)，共同的思考體系，共同的行動指南。聚焦戰(zhàn)略的管理體系強(qiáng)調(diào)整合，強(qiáng)調(diào)溝通，強(qiáng)調(diào)參與，強(qiáng)調(diào)員工創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)主動變革，強(qiáng)調(diào)獎勵與戰(zhàn)略相聯(lián)系，和我們的核心價(jià)值觀相一致。聚焦戰(zhàn)略管理體系把所有的資源整合和聚焦于戰(zhàn)略，取得整體大于部分相加之和的效果，取得整體最優(yōu)化的效果，取得突破性的業(yè)績。3．以結(jié)果為導(dǎo)向股東價(jià)值最大化是戰(zhàn)略的終極目標(biāo)，也是企業(yè)存在發(fā)展的終極目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化就必須要有滿意的客戶、高效的流程、滿意的員工。我們追求股東滿意、客戶滿意、高效的流程、員工滿意。我們追求共贏和共同的成功。我們追求結(jié)果的四個方面互為因果關(guān)系。第二部分 相關(guān)知識匯總一、常用名詞基本解釋（一）名詞解釋1．建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。2．建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積247。建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。3．綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。4．樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：，南北向?yàn)?：。5．建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI10087）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：、。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。6．人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。7．人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。8．進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。9． 開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€自然間的寬度而言，故又稱為開間。10．公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。11．共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。12．公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積13．公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。14．銷售面積：銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。15．陽臺：陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。16．平臺：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。17．走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。18．地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。19．半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。21．住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。22．公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。來自.... 中國最大的資料庫下載23．道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。24．公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。25．建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。26．玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。27．隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?8．過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。29．鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。31．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。32．混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。33．框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。34．磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。35．框剪結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。36．墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。37．橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。38．樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。39．地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。41．商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。42．確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。43．土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。44．房屋的他項(xiàng)權(quán)利:房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。45．房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集 體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。46．房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。47．房地產(chǎn)三級市場:具有消費(fèi)性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為（二）房地產(chǎn)“五證一計(jì)劃”包括：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及《建設(shè)工程投資計(jì)劃》（三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：1．劃撥2．出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種根據(jù)2003年6月1日頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》，對于經(jīng)濟(jì)性用地必須采用土地出讓的方式獲得。（四）房屋建筑分類1．從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：①木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——2層建筑）②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——3層建筑）③磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）2．從房屋層數(shù)高度分：①低層 1～3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）②多層 4～6層（磚混結(jié)構(gòu)）③中高層 7～9層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）④高層 10～30層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）⑤超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）3．按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）②二級 50～100年以上(磚混)③三級 25～50年（平房）4．房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)1．房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。2．房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。（2）磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 （3）磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。（4）其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。3．地基與基礎(chǔ)（1）地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個建筑物的全部荷載都通過基礎(chǔ)傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。（2）基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基?；A(chǔ)的類型：1．按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類（1）剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。（2）柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。2．基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：（1）條形基礎(chǔ)：（2）獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。（3）筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。（4）箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。（5）樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁A、多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用