【正文】 面：（1）樓層類型：現澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。5．樓梯：（1）樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。（3）樓梯的使用性質：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯7．屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結構、保溫隔熱層和頂棚組成。②坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。（六）裂縫產生的原因裂縫產生的原因很多，但從產生的原因歸結起來可分為結構強度、溫度、沉降幾大類。裂縫如出現在結構性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫?？蜉p結構以梁、板、柱為受力結構，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結構性裂縫。3mm即使出現在結構性部位也非有害裂縫，但應注意其發(fā)展。2．采光系數：室內為1，窗地面積比1/7；樓梯間0。窗地面積比值為直接天然采光房間的側窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。5米的窗洞口面積不計入采光面積內。（八）梁的種類：1．梁的種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。（3）懸臂梁。2．以上三種梁可根據建筑實際情況設計為上返梁或下返梁。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數要求七層以下，不太適合超大開間住宅。通常包括以下幾個程序：房地產投資機會選擇與決策分析，土地獲取、項目前期，項目設計，項目施工建設，銷售。2．土地獲取階段：依據項目可行性研究報告，按照國家獲取土地的相關規(guī)定和程序，獲取土地使用權和開發(fā)權。4．項目設計階段：根據市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產品定位標準，對產品提出最終的設計要求，并撰寫設計方案。施工過程中開發(fā)商要密切注意項目建設過程的進展，定期視察現場，與派駐工地的監(jiān)理工程師會晤，了解建設過程全貌，確保工程按預先進度計劃實施。通常存在兩種銷售形式：預售和現房銷售，預售即開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，可以提前回收資金；現房銷售即在取得竣工驗收合格文件后進行銷售。它是項目考核指標體系的延伸，項目考核指標體系是將目標分解到本年度，而公司考核指標體系更聚焦于項目整體目標，它將本年度目標分解至月度，將轉年分解至季度，將后面的年份分解至年度，最多分解至3個年度，各年度之和即為項目的整體目標。（二）考核指標體系在戰(zhàn)略制訂與執(zhí)行過程中的位置（三）考核指標體系的四個層面：（四）地產集團年度計劃、階段調整計劃編制1．地產運營部、地產戰(zhàn)略發(fā)展中心、地產財務管理部根據庫存和新開項目情況、新增項目情況及資金狀況，初步匯總年度計劃，上報至地產集團總經理辦公會。3．地產運營部將庫存及新開目標初步分解至各分公司，并下達到各分公司運營部。5．各分公司運營部將指標下達到各相關部門，并組織編制。7．各分公司運營部審核匯總，并經分公司總經理及相關部門經理簽字確認后，上報地產運營部。9．地產財務管理部匯總形成全年資金預算。11．地產運營部形成地產集團的考核指標體系，下發(fā)到各分公司。13．階段調整計劃參照此流程執(zhí)行。15．經地產集團總經理辦公會最終確定下月各公司及項目回款指標。17．各分公司銷管部根據回款指標進行具體分解至各項目，經銷售副總審核后于26日報送分公司運營部、地產運營部。19．首先，各公司運營部與銷管部分別編制出各項目當月初步動態(tài)成本及項目整體價格測算，將結果量化，反映到項目利潤率上，并對項目成本動態(tài)變化、及價格變化因素進行充分分析；第二步，在保證項目整體利潤率的前提下，結合動態(tài)成本、結合項目整體及月度價格測算，結合項目市場狀況，由運營部與銷管部對后期成本的調整方向、余盤售價的調整方向作出合理判斷，成本與價格互動后共同形成當月項目動態(tài)經濟指標明細。21．地產運營部于當月31日組織各分公司運營部、銷管部進行考核指標月度分析總結會，明確要求，達成共識。23．地產運營部于次月4日形成地產集團考核指標體系。住宅共用部位：住宅主體結構（包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。（2）在什么范圍內建立房屋維修基金？自2003年1月1日后，在本市行政區(qū)域內購買商品住宅或與住宅結構相連的非住宅均應繳存。5%）和購房人（1%）共同繳存。（5）房屋維修基金由誰管理？由市維修基金管理機構管理。（2）定金可以退嗎？答：《條例》規(guī)定：購房人已交定金并約定合同訂立日期，開發(fā)商不按期簽定合同的，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同的，定金不與退還；在約定日期內，雙方就合同條款不能達成一致時，應返還定金。3．物業(yè)管理相關說明（1）物業(yè)服務包括什么？綜合服務、公眾代辦性服務、特約服務。②維護公共衛(wèi)生：包括打掃公共走廊、樓梯、通道、小區(qū)內道路，外墻以及清理垃圾等。收取公眾代辦性服務費可提供如下服務：代收冷水熱水費、煤氣費、有線使用費、購電、采暖費（目前煤氣、水、購電為親情服務暫不收費）。（2）物業(yè)哪些服務是免費的？哪些服務是收費的？代收煤氣、水、購電服務是免費的。（3） 主若出現失竊或車輛損壞丟失等情況物業(yè)如何處理？萬一發(fā)生此類事情（一般情況下，發(fā)生此類事情的可能性不大），將按照天津市物業(yè)管理條例執(zhí)行。 （4） 修是否可以拆改？如想拆改怎么辦？如何收費？規(guī)范規(guī)定，磚混結構住宅所有墻體包括非承重墻都不能拆改。按其規(guī)定收取一定費用，一般300元左右。一般物業(yè)每月都會定期檢修供公部位。小院理論上屬于公共區(qū)域，贈送的含義是業(yè)主僅有使用權，是沒有產權的，所以不允許改變。一年的物業(yè)費、業(yè)主裝修押金15002000、電費（300度）、衛(wèi)視費、水卡費。（不同項目有所不同，適當收取相關費用，如煤氣點火費）（9） 裝修押金什么情況下不退或扣錢？不符合有關規(guī)定的拆改，暫扣，待恢復原狀后退還。項目完全成本除直接成本外，還包括銷售費用、管理費用、營業(yè)稅。3．相關計算公式：((1)資金缺口=回款土地款工程款費用稅金+貸款凈增(2)項目毛利率=1直接成本/銷售收入(3)項目利潤率=1總成本/銷售收入(4)項目現金凈流量=回款支付的工程及土地款銷售費用管理費用營業(yè)稅4．貸款知識：((1)目前銀行信貸按會計核算劃分為表內信貸業(yè)務、表外信貸業(yè)務；按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。(3)銀行信貸的基本操作程序：受理、調查、審批、發(fā)放、貸后管理。(6)用土地進行抵押時需具備土地證，一般按不超過評估值的50%折扣計算。(8)土地在條件許可的情況下，可發(fā)做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。而且，一套住宅由于拆零銷售，導致多人擁有產權，也不符合目前產權管理的有關規(guī)定。2．商品房銷售廣告、宣傳資料可以認定為合同內容嗎？一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是合同的一部分。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。4．開發(fā)商變更規(guī)劃、設計，應當如何處理？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃，設計建設商品房。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。它包括自然現象和社會現象兩種，自然現象諸如地震、臺風、洪水、海嘯，社會現象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。7．廣告和樣板間的內容與實際交付的房屋不符，應如何處理？房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確；房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。8．商品房現售應符合那些條件？商品房現售應符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限。10．購房人以商品房預售合同未辦理登記備案手續(xù)為由，可以請求法院確認合同無效嗎？購房人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，法院不予支持。11．商品房面積誤差如何處理？出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人不得請求解除合同； （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息的。12．法律對于商品房廣告中關于價格有什么規(guī)定？房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚、比例恰當。15．法律對于商品房廣告中關于面積有什么規(guī)定？房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積。17．法律對于商品房廣告中關于貸款有什么規(guī)定？房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。19．房地產預售、銷售廣告，必須載明什么事項？（1）開發(fā)企業(yè)名稱；（2）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；（3）預售或者銷售許可證書號。第三部分 管理規(guī)范一、人事制度(一)聘用與離職1．新員工報到手續(xù):交驗學歷證書,戶口本,身份證及其崗位要求的其他證件的正本(如會計證等),并收存上述相關證件復印件各一份及一寸彩色免冠近照8張；交付原工作單位開具的《終止勞動合同書》或《離職證明》； 交付公司指定的醫(yī)療定點醫(yī)院出具的體檢合格證明(或由公司人力資源部將體檢結果由指定醫(yī)院取回后分送至各二級公司人資部門),錄用員工的體檢費到各部門內勤處報銷；交付人力資源部指定的其它資料；填寫《錄用員工登記表》；簽訂《勞動合同》及《保守公司商業(yè)機密承諾書》；簽訂《新員工服裝代購委托協議書》；辦理員工胸卡,發(fā)放司標；地產公司人力資源部或二級公司人力專員(以下簡稱“人資部門”)填寫《新增員工登記表》；人資部門按《地產公司員工人事檔案管理辦法》為新員工建檔,并錄入員工電子檔案。如新員工培訓后仍須回原工作單位交接工作或由于其它原因不能及時到崗的,以實際報到日期為入司日期。姓名,身份證號碼；家庭地址和電話號碼；婚姻狀況及家庭成員狀況；學歷教育情況；公司內的特殊(親屬)關系；業(yè)務合作單位內的特殊(親屬)關系；其他個人認為有必要知會公司的個人信息。逾期不能轉入者,如屬特殊情形,需經總經理批準后方可留任。逾期不能轉入者,如屬特殊情形,需提供繳納證明,并經總經理批準后方可留任。勞動合同起始日期以報到證日期為準,終止日期為合同到期當月最后一天。正式員工勞動合同到期,公司如留任,將與其續(xù)簽勞動合同,續(xù)簽期限為一年(人資部門須在勞動合同期滿前15天辦理續(xù)簽手續(xù))。試用期員工(入司二個月員工)按通知要求在規(guī)定時間,地點參加由地產公司人力資源部統一組織安排的轉正考試,如遇外派離津情況,需提前向人力資源部提出延期考試申請。轉正考試成績不及格的試用期員工,公司將延期一個月補考,補考成績仍不及格,將予以辭退。（2）屬于跨公司異動的,需經調出公司的部門經理和主管副總簽字批準，報人資部門會簽，調入公司部門經理簽字批準，報人資部門會簽。（4）《員工異動審批表》完成審批程序后，異動員工應填寫《離職（調動）工作交接表》并辦理相關工作交接手續(xù)，及時報送人力資源部或異動員工所屬二級公司存檔，并辦理相關人事檔案及保險關系調轉手續(xù)?！峨x職審批表》需經主管副總經理審核后報人力資源部會簽、總經理批準。《離職審批表》完成審批程序后，離職員工應按“離職員工工作交接單”內容辦理工作交接手續(xù)，并及時報送人力資源部或二級公司人力專員，由人力資源部存檔并辦理檔案調轉手續(xù)。（二）薪酬福利■薪酬1．薪酬構成：員工現金年收入包括固定收入和浮動收入兩部分。B．工齡工資：新員工進入公司工作，試用期轉正后可以享受每月200 元的工齡工資，以入司日為工齡工資起算日，每滿一年增加200元，三年以上不再累計。員工若屬于從公司離職后重新進入公司的情況，其工齡將從最近一次進入公司起計算。（2）浮動收入以獎金體現，包括季度獎、半年獎、年終獎等，由公司根據考核指標完成情況隨時調整。2．發(fā)薪日期和支付方式：公司按員工的實際工作天數支付薪金，付薪日為每月8日，支付上月26日至當月25日的薪金。公司將在每月付薪日前將薪金轉入以員工個人名義開立的中國農業(yè)銀行存折帳戶內。具體險種、繳交比例依各地社會保險政策不同而有所不同，可向人力資源部及所在二級公司人力專員咨詢。每月15日前進入公司員工，其當月保險由公司次月補繳；15日后進入公司員工，當月保險費用自行繳納。2．休假員工假期共分為：法定節(jié)假日、婚假、產假、陪產假、喪假。（2）婚假：符合《中華人民共和國婚姻法》規(guī)定結婚的員工，根據公司工作安排可享受七天有薪婚假。員工在本公司服務期間只享受一次有薪婚假。（3）產假：符合國家生育政策的女員工，產假為九十天，其中產前休假十五天；晚育女員工