【正文】 部充分溝通，于每月23日形成下月回款計(jì)劃。18． 地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心于當(dāng)月25日將最新的新增項(xiàng)目分解指標(biāo)下發(fā)到地產(chǎn)公司運(yùn)營部和分公司土地拓展部，由分公司土地拓展部傳達(dá)至分公司運(yùn)營部。22．各分公司運(yùn)營部、銷管部結(jié)合會(huì)議要求，調(diào)整指標(biāo)，總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字后于次月2日形成正式項(xiàng)目考核指標(biāo)體系及公司考核指標(biāo)體系，報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營部。共用設(shè)施、設(shè)備：包括物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。（4）如何繳存？在《商品房買賣合同》備案時(shí)，一次性存入市維修基金帳戶。應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活處理。③水、電源機(jī)電、電梯、消防設(shè)施以及其他設(shè)施日常維修、保養(yǎng)；④報(bào)案服務(wù)⑤綠化維護(hù)管理；⑥幫助房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事物。家政服務(wù)，維修特約服務(wù)是收費(fèi)的。業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理相關(guān)手續(xù)。（6） 小院里能加一些防護(hù)設(shè)施嗎？所有外檐部分都不可以改變包括小院。（8） 辦入住時(shí)是否還交配套設(shè)施的初裝費(fèi)？辦入住時(shí)不需交配套設(shè)施的初裝費(fèi)，都含在房款里了。2．銷售回款、銷售收入銷售回款是實(shí)際到帳金額、銷售收入是銷售合同值、每月測算員工薪酬時(shí)，是以當(dāng)月銷售回款、利潤指標(biāo)作為依據(jù)。(4)銀行貸款的形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸的基本原則是：安全性、流動(dòng)性、盈利性。六、法務(wù)知識(shí)1．商品房必須按套銷售嗎？可不可以分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅的做法，違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)5．什么是不可抗力？不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。另外，為了解消費(fèi)者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《商品房銷售管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。保修期從交付之日起計(jì)算。但是合同雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，按照約定處理，但如果合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。13．法律對(duì)于商品房廣告中關(guān)于項(xiàng)目位置有什么規(guī)定？表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。16．法律對(duì)于商品房廣告中關(guān)于效果圖片有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。但是廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。員工的個(gè)人信息有更改或補(bǔ)充時(shí),應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向所在公司人資部門申報(bào)變更或聲明,以確保與員工本人有關(guān)的各項(xiàng)權(quán)益。3．保險(xiǎn)關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn):新進(jìn)人員于報(bào)到后三十日內(nèi)將保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)入公司,由公司按照《勞動(dòng)法》的有關(guān)規(guī)定于試用期第一個(gè)月開始為其繳納“三險(xiǎn)一金”。如某員工報(bào)到證日期為2004年2月9日,則其勞動(dòng)合同起止日期為2004年2月9日至2006年2月28日。轉(zhuǎn)正考試成績?cè)?0分(含70分)以上為合格,轉(zhuǎn)正考試成績合格的試用期滿三個(gè)月的員工到人資部門領(lǐng)取并填寫《員工轉(zhuǎn)正申請(qǐng)表》,并按相關(guān)程序分別由部門經(jīng)理,主管副總經(jīng)理簽字審批,審批合格后由人力資源部以通知形式進(jìn)行公布。（3）屬于跨集團(tuán)異動(dòng)的，需經(jīng)調(diào)出部門的部門經(jīng)理、主管副總簽字批準(zhǔn)后，報(bào)人資部門會(huì)簽后，報(bào)地產(chǎn)人力資源部。人力資源部應(yīng)安排與離職員工進(jìn)行離職面談，了解辭職具體情形及原因，征詢其對(duì)公司的意見。（1）固定收入=崗位工資+工齡工資+異地津貼A．崗位工資：公司實(shí)行月薪制，崗位薪金是固定收入的主要組成。C．異地津貼：公司為派往異地工作的員工給予異地津貼， 總經(jīng)理助理級(jí)（含）以上人員和派往戶籍地的員工均不享受此項(xiàng)津貼。若付薪日遇節(jié)假日或休息日，則在最近的工作日支付。每月15日繳納當(dāng)月住房公積金，每月25日繳納次月保險(xiǎn)費(fèi)用。（1）法定節(jié)假日：全體員工每年享受以下法定有薪節(jié)假日：元旦、 春節(jié)、國際勞動(dòng)節(jié)、國慶節(jié)，公司將按實(shí)際情況酌情安排員工休假。員工申請(qǐng)婚假需提前一周憑《結(jié)婚證》（復(fù)印件）及《休假申請(qǐng)表》（詳見附表一）報(bào)本部門經(jīng)理、主管副總經(jīng)理（部門經(jīng)理以上員工須經(jīng)總經(jīng)理）批準(zhǔn)并經(jīng)人資部門備案后方可休假。員工婚假按自然天數(shù)計(jì)算，遇公休日、法定節(jié)假日不順延，也不以薪金方式支付給員工個(gè)人。員工入司滿一個(gè)月后，因個(gè)人原因不能將保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移到公司，致使公司不能繳納社會(huì)保險(xiǎn)的，員工本人須填寫個(gè)人聲明，其后果應(yīng)由個(gè)承擔(dān)?！龈＠?．社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金公司依政府規(guī)定，自員工入司滿一個(gè)月后為員工購買社會(huì)保險(xiǎn)，包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)以及住房公積金，應(yīng)由員工個(gè)人承擔(dān)部分每月從員工工資中扣除。（3）公司依政府規(guī)定替員工代扣代繳個(gè)人所得稅。部門經(jīng)理級(jí)（含）以上人員均不享受工齡工資。（詳細(xì)流程參見《員工離職實(shí)施細(xì)則》）員工的離職未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自離崗，否則以曠工論。7．員工離職員工離職包括：辭退（含開除）、辭職、勞動(dòng)合同期滿不再續(xù)簽員工申請(qǐng)辭職，由員工本人提前一個(gè)月填寫《員工辭職申請(qǐng)表》及《離職審批表》；公司辭退（開除）員工，由用人部門經(jīng)理提前一個(gè)月填寫《離職審批表》；員工合同到期不續(xù)簽,由不續(xù)簽的一方填寫《離職審批表》。6．員工異動(dòng)員工發(fā)生職務(wù)異動(dòng)，需向人力資源部或二級(jí)公司人力專員申領(lǐng)并填寫《員工異動(dòng)審批表》，（1）屬于跨部門異動(dòng)的，需經(jīng)調(diào)出部門的部門經(jīng)理和主管副總簽字批準(zhǔn)，報(bào)人資部門會(huì)簽。5．員工轉(zhuǎn)正考核的辦理地產(chǎn)公司人力資源部每月25日以通知形式公布參加下月轉(zhuǎn)正考試員工名單,并于每月5日(遇節(jié)假日,休息日順延)組織當(dāng)月轉(zhuǎn)正考試。4．勞動(dòng)合同的簽訂新員工應(yīng)于報(bào)到當(dāng)日持原工作單位開具的《終止勞動(dòng)合同書》或《離職證明》在人資部門簽訂勞動(dòng)合同,如有特殊情況,當(dāng)日不能辦理的,則必須在10日內(nèi)簽訂完畢；新員工勞動(dòng)合同期限三年,其中含試用期三個(gè)月。2．人事關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn):按照《勞動(dòng)法》的相關(guān)規(guī)定,所有新入司員工在報(bào)到時(shí)都應(yīng)與原用人單位終止勞動(dòng)合同,并于三十日內(nèi)將人事關(guān)系轉(zhuǎn)入公司指定的當(dāng)?shù)貏趧?dòng)人事部門并向所在公司人資部門提供調(diào)轉(zhuǎn)人事關(guān)系證明(農(nóng),漁業(yè)戶籍員工除外)。注: 新員工入司日期為參加公司人力資源部組織培訓(xùn)的具體日期,即依據(jù)《員工報(bào)到證》底部標(biāo)明的日期。18．房地產(chǎn)廣告中不得含有的內(nèi)容：（1）不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚；（2）預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；（3）不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；（4）不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；（5）不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。14．法律對(duì)于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。如果買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。9．房產(chǎn)商要對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。6．商品房面積由誰來申請(qǐng)測繪？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。3．商品房可以按什么樣的方式計(jì)價(jià)銷售？商品房可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)銷售。因此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同、借款合同、董事會(huì)決議、借款人營業(yè)執(zhí)照、標(biāo)準(zhǔn)地名證書、土地證、工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、投資計(jì)劃、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。(2)銀行信貸的基本要素是金額、期限、利率（或月率）、擔(dān)保形式。五、財(cái)務(wù)知識(shí)1．項(xiàng)目直接成本及總成本包含的內(nèi)容項(xiàng)目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎(chǔ)費(fèi)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、資金成本。（7） 辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費(fèi)用？在辦理入住時(shí)需帶入住憑單,購房合同。（5） 樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。物業(yè)協(xié)助相關(guān)部門解決。收取特約有償服務(wù)費(fèi)應(yīng)提供的服務(wù)雙方協(xié)商議定。收取綜合服務(wù)費(fèi)提供的服務(wù)如下：①保證樓宇的安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋。2．《天津市商品房管理?xiàng)l例》（1）商品房交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的兩書是什么？開發(fā)商將商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項(xiàng)。（3）由誰繳存維修基金？金額開發(fā)建設(shè)單位（1%，帶電梯的1。四、商品房銷售有關(guān)法律政策1．房屋維修基金（1）為什么要建立房屋維修基金？用于對(duì)住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。20．各分公司運(yùn)營部組織各相關(guān)部門編寫當(dāng)月項(xiàng)目及公司考核指標(biāo)體系，并于當(dāng)月28日形成初稿及分析文件，報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營部。16．地產(chǎn)運(yùn)營部將已確定的回款指標(biāo)于每月25日下發(fā)至各分公司銷管部。12．各分公司總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字確認(rèn)并報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營存檔。8．地產(chǎn)運(yùn)營部審核各分公司的指標(biāo)分解情況，形成地產(chǎn)集團(tuán)次年經(jīng)營預(yù)算初稿，報(bào)送地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部。4． 地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心將新增目標(biāo)初步分解至各分公司，并下達(dá)到各分公司土地拓展部，由土地拓展部傳達(dá)到分公司運(yùn)營部。2．項(xiàng)目考核指標(biāo)體系：是在項(xiàng)目操作過程中，圍繞項(xiàng)目責(zé)任書目標(biāo)或階段性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行的月度分解與預(yù)計(jì)，并根據(jù)編制月份的完成情況、項(xiàng)目累計(jì)完成情況相應(yīng)調(diào)整后期計(jì)劃，形成月度考核及全年考核的動(dòng)態(tài)項(xiàng)目管理文件。7．銷售階段：開發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、項(xiàng)目企劃宣傳、現(xiàn)場銷售及售后服務(wù)四部分。3．項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計(jì)劃”。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程解釋商品房開發(fā)一般指開發(fā)商以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營業(yè)行為。如陽臺(tái)梁、雨篷梁等。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。5窗地面積比1/12?；炷亮芽p寬度小于0。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。（1）屋頂類型：①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%2%。（2）按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。B、中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。2．基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：（1）條形基礎(chǔ)：（2）獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。（2）基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)。（4）其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。2．房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。47．房地產(chǎn)三級(jí)市場:具有消費(fèi)性質(zhì)。房地產(chǎn)一級(jí)市場是由國家壟斷的市場。42．確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。39．地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。32．混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。29．鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。24．公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。16．平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。12．公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。9． 開間：即住宅的寬度。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。4．樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：，南北向?yàn)?：。建筑用地面積。我們追求共贏和共同的成功。聚焦戰(zhàn)略管理體系把所有的資源整合和聚焦于戰(zhàn)略，取得整體大于部分相加之和的效果，取得整體最優(yōu)化的效