新湖上海閘北項(xiàng)目商業(yè)寫字樓項(xiàng)目整體定位與規(guī)劃建議報(bào)告-50doc(編輯修改稿)
2025-05-11 03:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 13365元/平方米716套468套 數(shù)據(jù)來源：中星營銷機(jī)構(gòu)策劃部網(wǎng)上房地產(chǎn)（2）市場(chǎng)供應(yīng)分布狀況從環(huán)線區(qū)域來看，3月供應(yīng)主要集中在內(nèi)環(huán)以內(nèi)、外郊環(huán)間和郊環(huán)以外區(qū)域，尤其是郊環(huán)以外區(qū)域，總供應(yīng)套數(shù)為339套，占總供應(yīng)量的約47％。而中內(nèi)環(huán)間和中外環(huán)間都是零供應(yīng)。 從行政區(qū)域來看，只有奉賢區(qū)、南匯區(qū)、靜安區(qū)和虹口區(qū)四個(gè)區(qū)域有供應(yīng)。其中奉賢區(qū)供應(yīng)最多，是郊環(huán)以外區(qū)域唯一有供應(yīng)的行政區(qū)，占到3月總供應(yīng)量的47％左右。其次為虹口區(qū)，共有276套，占到3月總供應(yīng)量的24％左右。而這些供應(yīng)量全部源于嘉和國際大廈。（3）市場(chǎng)供應(yīng)戶型從數(shù)據(jù)來看，3月新增供應(yīng)套數(shù)的上升幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)面積的上升幅度，這主要是受到供應(yīng)戶型的影響，3月供應(yīng)樓盤以中小戶型居多，平均面積只有113平方米。（4）市場(chǎng)成交狀況3月上海辦公樓供應(yīng)量增長，辦公樓的成交量也開始回溫。3月辦公樓成交套數(shù)為468套，較上月增長71％，較上月增長57％。（5）市場(chǎng)成交分布狀況從環(huán)線區(qū)域來看，內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域仍然是成交的重點(diǎn)，占到總成交量的56％。 （6）市場(chǎng)成交戶型3月辦公樓成交戶型同樣以中小戶型為主，平均成交面積只有82平方米，說明中小戶型的房源還是比較受到市場(chǎng)青睞。附1：02年06年上海寫字樓銷售均價(jià)走勢(shì)隨著次級(jí)區(qū)域和郊外環(huán)的辦公供應(yīng)量的上升，占據(jù)了整個(gè)供應(yīng)市場(chǎng)的半壁江山，從而拉低了上海辦公樓銷售均價(jià)。附2：02年06年上海寫字樓租金走勢(shì)（7） 結(jié)論由于住宅市場(chǎng)受到政策的影響，使的辦公產(chǎn)品成為新的投資產(chǎn)品。在良好的市場(chǎng)前景下，租賃市場(chǎng)增長良好，中央商務(wù)區(qū)更是大副上揚(yáng)。出于辦公成本非中央商務(wù)區(qū)備受中小企業(yè)的青睞，租金上漲較好。通過商圈競(jìng)爭(zhēng)格局和未來發(fā)展可以判斷，本項(xiàng)目所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要為不夜城、四川北路。26租金中端客戶高科技、智力服務(wù)業(yè)為主大寧國際廣場(chǎng)高起點(diǎn)，全新規(guī)劃中等一般中高檔閘北未來重點(diǎn)規(guī)劃商務(wù)區(qū)大寧中低端客戶鋼鐵貿(mào)易業(yè)為主復(fù)城國際多年自發(fā)形成行業(yè)集中性強(qiáng)中等一般中檔專項(xiàng)行業(yè)專項(xiàng)貿(mào)易商務(wù)區(qū)曲陽中高端客戶航運(yùn)物流業(yè)為主寶礦大廈行業(yè)集中性強(qiáng)，商圈成長性強(qiáng)大較好中高檔全市未來核心CBD之一，國際航運(yùn)中心北外灘中低端客戶服務(wù)業(yè)商貿(mào)業(yè)為主凱潤金城發(fā)展接近飽和，未來空間小中等較好中檔虹口，閘北城市副中心四川北路中低端客戶客戶特征歷史原因造成發(fā)展緩慢，環(huán)境差商圈特征嘉里不夜城代表項(xiàng)目中小物流貿(mào)易企業(yè)為主租戶特征較大商務(wù)規(guī)模一般商務(wù)環(huán)境中檔物業(yè)檔次全市覆射范圍市級(jí)交通樞紐物流中心 ，閘北核心地位不夜城商圈名稱 通過市場(chǎng)分析，閘北區(qū)傳統(tǒng)寫字樓去化速度一般，租金和售價(jià)均不高，但基本的回報(bào)能在7％左右。新項(xiàng)目較少，主要以存量房去化為主。 大寧國際商業(yè)廣場(chǎng)由于高起點(diǎn)，規(guī)劃好，未來發(fā)展前景看好，因此吸引海外基金收購。 閘北0406年主要上市項(xiàng)目333租金（元/）_被花旗整體收購8％135007512001200100％4萬06年1月大寧大寧國際廣場(chǎng)/76％100％78％銷售率只租不售,//3001000100004年5月大寧多媒體大廈辦公裝修％125004790130004年4月不夜城云華科技大廈辦公裝修，半層起售％1600017081581504年12月不夜城藍(lán)寶石大廈毛坯％140007540015005萬04年4月不夜城建誼大廈備注回報(bào)率價(jià)格（元/m?）_房型面積（m?）_標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模（m?）_開盤時(shí)間地段項(xiàng)目名稱結(jié)論 虹口區(qū)商務(wù)環(huán)境較成熟，新建寫字樓項(xiàng)目較多，但個(gè)案銷售差別較大，價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)）仍是主導(dǎo)因素。334租金（元/）_簡(jiǎn)裝%1400055188 730100％1300004年12月曲陽元和投資大廈24％78％78％65％32％銷售率精裝修％130005770500762805年12月曲陽香杉商務(wù)中心161。170。161。170。%19000 820005年6月曲陽寶蓮大廈簡(jiǎn)裝%22000180224310161。170。621910005年8月四川北路凱潤金城毛坯%2000023030014005000004年10月北外灘森林灣大廈簡(jiǎn)裝%30000107170017008000005年8月北外灘寶礦國際大廈備注回報(bào)率價(jià)格（元/m?）_房型面積（m?）_標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模（m?）_開盤時(shí)間地段項(xiàng)目名稱 通過對(duì)區(qū)域傳統(tǒng)寫字樓的研究發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域常規(guī)寫字樓產(chǎn)品去化速度一般，由于寫字樓整體市場(chǎng)的上升，存量去化加速，但區(qū)域的認(rèn)可度仍不強(qiáng)。 基于對(duì)加快資金回籠以及避免銷售風(fēng)險(xiǎn)的考慮，本項(xiàng)目不宜發(fā)展常規(guī)寫字樓產(chǎn)品。虹口0406年主要上市項(xiàng)目
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