新湖上海閘北項(xiàng)目商業(yè)寫字樓項(xiàng)目整體定位與規(guī)劃建議報(bào)告-50doc(參考版)
2025-04-17 03:43本頁(yè)面
【正文】 54。因此，一期重點(diǎn)規(guī)劃創(chuàng)新型寫字樓，二期重點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)。要考慮辦公面積組合的可能智能化系統(tǒng)保安、通訊、辦公、消防自動(dòng)化（4A）內(nèi)部裝飾公共空間精裝修，戶內(nèi)可考慮送菜單式裝修（三） 整體包裝上市后我們將達(dá)到的目標(biāo)1策略通過(guò)一期創(chuàng)意寫字樓做好商業(yè)展示，樹立項(xiàng)目形象，帶動(dòng)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值提升，促進(jìn)住宅銷售，實(shí)現(xiàn)辦公樓、住宅、商業(yè)三者互動(dòng)；同時(shí)創(chuàng)意寫字樓的迅速去化將有利于資金回籠，有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目定位：生態(tài)型、SOHO辦公樓 單套面積35－70平米參考個(gè)案：海上海、創(chuàng)智天地、復(fù)城國(guó)際、寶華現(xiàn)代城 （2）體量通過(guò)對(duì)整體市場(chǎng)的分析，結(jié)合目前區(qū)域在售寫字樓項(xiàng)目的去化速度，建議本項(xiàng)目寫字樓總建筑面積在1300015000平米左右，200250套左右，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)12個(gè)月去化完畢。但閘北區(qū)相比區(qū)位相近的普陀區(qū)和楊浦區(qū)，類似產(chǎn)品比較缺乏，具有一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)。參考個(gè)案：同樂(lè)坊、田子坊、八號(hào)橋、M50 （2）業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)配套服務(wù)商業(yè)種類面積段（m2）等級(jí)備注銀行500—1000主力證券500—1000主力超市100—150連鎖美容美發(fā)500文峰等，連鎖干洗店50—100花店50—100彩擴(kuò)50—100連鎖寵物店100—200中介門店50—100連鎖洗車行100—200綜合修理100藥房200主力連鎖社區(qū)醫(yī)院500—1000主力政府規(guī)定菜市場(chǎng)500—1000主力政府規(guī)定合計(jì)3300—5750餐飲種類面積段（m2）等級(jí)備注早餐中式50—100西式50—100中式特色餐飲1000—2000主力西式麥當(dāng)勞/肯德基300主力必勝客/棒約翰500—1000主力酒吧200西餐類500—1000合計(jì)2500—4700休閑娛樂(lè)：2500－4500平米 總建筑面積：15000平米2寫字樓（1）定位研判：高端市場(chǎng)： 市場(chǎng)緊缺，但本項(xiàng)目缺乏地段支持，周邊商務(wù)配套有待成熟，不適合打造高端傳統(tǒng)寫字樓；中端市場(chǎng)：開發(fā)過(guò)量，可替代項(xiàng)目過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。給后期其他商業(yè)發(fā)展帶來(lái)招商壓力。二、我們希望把項(xiàng)目打造成什么（一） 我們的項(xiàng)目最適宜的規(guī)劃方向1商業(yè)216。消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者均普遍認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)該做一些目前市場(chǎng)上缺乏的特色商業(yè)，同時(shí)對(duì)餐飲和娛樂(lè)也有一定需求。因此，商業(yè)規(guī)劃既要考慮周邊居民的消費(fèi)水平，同時(shí)應(yīng)具有長(zhǎng)期可發(fā)展性，具有業(yè)態(tài)升級(jí)能力。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析對(duì)比，可以看出，周邊傳統(tǒng)寫字樓銷售緩慢，海泰時(shí)代大廈、寶華現(xiàn)代城等由于采用挑高方式，提高了項(xiàng)目的產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格提升和銷售速度。2寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)2010年前，寫字樓市場(chǎng)將穩(wěn)步持續(xù)向上四川北路北外灘不夜城大寧曲陽(yáng)本項(xiàng)目所在的區(qū)域，屬于未來(lái)的中興路商圈，處于三個(gè)核心商圈未來(lái)的延伸發(fā)展方向上。從2007年預(yù)測(cè)的閘北區(qū)人均商業(yè)面積來(lái)看,由于近期在建的商業(yè)設(shè)施總量較大，在未來(lái)兩年內(nèi)將有超過(guò)40萬(wàn)平方米的商業(yè)投入市場(chǎng)，多集中在本項(xiàng)目所在的閘北內(nèi)環(huán)板塊及中環(huán)附近。裝修，酒店式soho，％1350040831600100％3600004年10月不夜城一天下大廈精裝修//1700040701200100％1400006年3月大寧寶華現(xiàn)代城租金（元/）_98％78％83％銷售率辦公裝修％9000388511001100005年5月大寧華瑞大廈精裝修，酒店式soho％13000379612003300004年5月不夜城時(shí)峰不夜城精裝修％12000379010003500004年12月不夜城林頓大廈備注回報(bào)率價(jià)格（元/m?）_房型面積（m?）_標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模（m?）_開盤時(shí)間地段項(xiàng)目名稱04－06年閘北主要上市項(xiàng)目創(chuàng)新寫字樓研究42租金（元/）_44％17%47%100%銷售率簡(jiǎn)裝%160004011818001000006年9月曲陽(yáng)復(fù)城國(guó)際簡(jiǎn)裝6%1480010022521202132106年5月四平路辦公匯全裝修，層高5米%250005010010803433206年3月四川北路海泰大廈全裝修％1350030505091493604年9月四川北路金象大廈備注回報(bào)率價(jià)格（元/m?）_房型面積（m?）_標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模（m?）_開盤時(shí)間地段項(xiàng)目名稱 寫字樓創(chuàng)新產(chǎn)品主要以：SOHO，LOFT為主，市場(chǎng)接受度較高，去化均比較迅速，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格和銷售速度的雙贏。虹口0406年主要上市項(xiàng)目 不夜城創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品多以爛尾樓改造為主，造成售價(jià)和租金較低，但銷售速度仍較快。621
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