【文章內(nèi)容簡介】 一體的舒適健康環(huán)境。該項(xiàng)目緊鄰市中央商務(wù)區(qū)的核心九鼎、帝豪廣場，獨(dú)具“都市中心的莊園”之特色。小區(qū)全部為多層。，綠化率40%。二期總共有400多套，預(yù)計2008年67月份交房。產(chǎn)品設(shè)計：戶型從95137平米不等，頂躍為180平米的大戶型。經(jīng)典戶型為2房2廳2衛(wèi)至3房3廳2衛(wèi)，還有扇形陽臺、超大空中花園，及廣角鏡般的陽光臥室設(shè)計。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有園林化的小區(qū)景觀。社區(qū)距五星街、廣華路等鬧市步行僅需10分鐘。銷售價格：目前推售價為23002450元/平米。銷售情況：一期銷售良好！二期小戶型銷售情況良好。榮新上品空間項(xiàng)目概況：位于馬吃水片區(qū)，北臨鹽都大道，東臨馬舒路，西側(cè)為已建成商住樓，南臨未建設(shè)用地。該項(xiàng)目為高層商住樓，分為三個塔樓，A`C塔樓十六層，B塔樓十四層。建筑一、二層為商業(yè)用房，三至十六層為小型住宅，地下一層為車庫及配套的設(shè)備用房。規(guī)劃總用地面積：10153㎡總建筑面積：㎡。容積率：，建筑密度：%，綠地率：30%，總戶數(shù)：299戶。產(chǎn)品設(shè)計：從53—186平米的不同面積，一室一廳單衛(wèi)到三室二廳雙衛(wèi)的各種戶型，每戶配備的上佳通風(fēng)、采光、觀景效果，以及入戶花園，情趣陽臺和小躍層多變空間等。小區(qū)配套：位于鹽都大道與馬舒路交匯處，毗鄰建材、商貿(mào)集散地，多條公交線路的直線抵達(dá)。較好的綠化環(huán)境、充足的自然氧吧配套。銷售價格：目前均價2750元/平米；最低2650元/平米，最高2800元/平米。銷售情況：住宅2007年8月3日開盤，推出314套住宅開盤價2600元/平米。目前小戶型基本銷售完畢，余100平米以上的中大戶型。丹桂龍匯家園項(xiàng)目概況：與市政府毗鄰，位于丹桂大街、匯東路、匯興路、龍匯街組成區(qū)域路網(wǎng)中間，區(qū)位優(yōu)勢明顯，市政設(shè)施完善，居住環(huán)境上乘。總用地面積3萬7千多平米，總建面9萬6千多平米，現(xiàn)代風(fēng)格建筑，；綠地率40％，總戶數(shù)596個。大面積綠景坡地，中庭水景，多重主體景觀。產(chǎn)品設(shè)計：戶型從89200平米不等。多個寬景戶型，大開間、短進(jìn)深，入戶花園、屋頂花園、雙景觀陽臺、景觀餐廳。小區(qū)配套：小區(qū)交通體系便捷，商業(yè)配套完善，生活配套俱全，人文氣息濃厚，周邊學(xué)校近在咫尺銷售價格：目前推售均價為3000元/平米；其中最低2860元/平米，最高3330元/平米。銷售情況：本項(xiàng)目為尾盤。開盤價16001700元/平米。目前小戶型銷售完畢，剩余為120平米以上的大戶型?！拘〗Y(jié)】目前自貢房地產(chǎn)開發(fā)水平得到極大提高，現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)、檔次均有著大幅度的提升，從而使市場競爭更加激烈；目前自貢房地產(chǎn)開發(fā)樓盤主要集中在自流井區(qū)和匯東新區(qū)。匯東新區(qū)作為自貢新的政治中心，政府的遷移使匯東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)得到迅速發(fā)展，區(qū)域投資價值得到體現(xiàn)；匯東新區(qū)作為自貢新興的富人區(qū)，是自貢房地產(chǎn)市場中的價格標(biāo)竿，是目前自貢房價最高的區(qū)域，其中的尚東國際銷售均價已突破4000元／平方米。而自貢自流井區(qū)作為傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，受土地供應(yīng)影響一直少有大盤供應(yīng)，房價只在這兩年內(nèi)得到迅速提升，目前區(qū)域內(nèi)的銷售均價在3500元／平方米左右。從產(chǎn)品市場供應(yīng)上看，80－120平方米的戶型成為主流供應(yīng)戶型，而從各樓盤實(shí)際銷售情況看，中小戶型也是銷售速度最快的產(chǎn)品配置。從銷售情況看，目前自貢房地產(chǎn)市場中各樓盤的住宅銷售情況整體比較理想，銷售速度均比較快，這也反映了目前自貢房地產(chǎn)市場仍然十分活躍。第四章 項(xiàng)目開發(fā)條件分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目用地位于自貢市自流井區(qū)同興路與石缸路交匯處，西靠同興路銀都大廈，南臨石缸井主街道，北臨自貢師專和理工學(xué)院，地理位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目總用地面積約為12780平方米。地塊為商業(yè)和居住用地性質(zhì)。根據(jù)目前的規(guī)劃方案，本項(xiàng)目的具體規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：項(xiàng)目建筑類型 ：住宅＋商業(yè)＋酒店項(xiàng)目總建筑面積：（包括地下車庫）其中 商業(yè)面積 ： 住宅面積 ： 配套面積 ： 地下車庫 ： 3480平方米小區(qū)總戶數(shù)： 244戶最大建筑層： 18層二、項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)狀及價值分析項(xiàng)目周邊環(huán)境圖項(xiàng)目周邊城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)交通比較方便。本項(xiàng)目緊臨路面狀況較好的同興路，1路、6路、8路、9路、37路、39路公交車，可到達(dá)自貢市各城區(qū)的主要地方。周邊居住氛圍比較成熟，城市配套完善。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)分布了假日廣場（精品家具城，新街服裝城）、東方廣場、永樂電器、成都數(shù)碼廣場、國美電器、九鼎購物廣場、摩爾瑪、成都人民超市等購物中心以及假日電影城、數(shù)碼歌城、品牌餐飲等休閑娛樂中心，日常生活十分方便，居家氛圍成熟。文化底蘊(yùn)濃厚。區(qū)域?yàn)樽载暿袀鹘y(tǒng)的經(jīng)濟(jì)文化中心，項(xiàng)目北面為自貢師范?？茖W(xué)校和自貢理工學(xué)院、教育學(xué)院、釜溪職業(yè)高中、自貢衛(wèi)校、清華園學(xué)校，使區(qū)域具有濃厚的學(xué)文底蘊(yùn)。項(xiàng)目緊臨同興路商圈、五星街商圈、新街和正街商圈，區(qū)域商業(yè)投資氛圍濃厚，商業(yè)經(jīng)營十分活躍，是自貢目前最為繁華的商圈。區(qū)域居住群以自貢本地人為主，同時由于位于傳統(tǒng)市中心，區(qū)域也成為了外來人口和流動人口最為集中的區(qū)域，消費(fèi)能力較強(qiáng)。三、項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目所在的自流井區(qū)為自流井區(qū)是自貢市商業(yè)最發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)內(nèi)較大規(guī)模的集中式商圈有：正街、新街百貨商圈，其代表有新世紀(jì)假日廣場、溫州商城、百貨大樓；同興路飲食商圈，其代表有新天地酒樓、光頭香辣蟹；五星街服裝、鞋類商圈，其代表有九鼎商城、五星商城、帝豪廣場、東方廣場等；檀木林通迅、IT商圈。五星街、公園口商圈：（1）、代表商業(yè)類別：服裝、鞋類、皮具、化妝品、家電、電子出版物。（2）、代表商業(yè)物業(yè)：五星商場、九鼎商場、帝豪廣場、中國龍都廣場、東方廣場、其它沿街店鋪。五星街、公園口商圈是市政府發(fā)展的精品服裝一條街，2000年因當(dāng)時商業(yè)最發(fā)達(dá)的自流井區(qū)新街、正街地段房屋拆遷的開展而使廣大商家遷于五星街、公園口地段。此地段毗鄰彩燈公園、自貢市體育場，常住人口達(dá)6萬，是自貢市目前炙手可熱的地段，此地段新建商業(yè)物業(yè)底層店面鋪售價格在1萬元/平方米以上，租金在100元/平方米左右。檀木林商圈（1）、代表商業(yè)類別：手機(jī)及相關(guān)通訊產(chǎn)品、IT產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品。（2）、代表商業(yè)物業(yè)：無，多為沿街為市，無代表性商業(yè)物業(yè)。2005年以前，自貢市電信局、郵政局位于檀木林地段，直接促進(jìn)了此地段通訊、IT、數(shù)碼產(chǎn)品的商業(yè)發(fā)展。此地段共有手機(jī)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)零售商百余家，IT、數(shù)碼產(chǎn)品零售商十余家，是自貢市名副其實(shí)的科技一條街。新街、正街商圈（1）、代表商業(yè)類別：服裝、鞋類、皮具、化妝品、家私等。（2）、代表商業(yè)物業(yè)：新世紀(jì)假日廣場、溫州商城、百貨大樓。新街、正街素有“自貢春熙路”的美譽(yù)。改造后的新街、正街路段由雙面商業(yè)街變?yōu)閱蚊嫔虡I(yè)街加濱河廣場的形式，沿街為市經(jīng)營變?yōu)榱艘跃C合型商業(yè)廣場經(jīng)營。同興路商圈：（1）、代表商業(yè)類別：餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)（2）、代表商業(yè)物業(yè)：多為沿街店鋪，尚無具有標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。同興路地段自上個世紀(jì)初至今就是自貢市飲食行業(yè)最繁榮路段。其餐飲夜市最為出名。但飲食行業(yè)的繁榮往往伴隨著相關(guān)弊端，如環(huán)境衛(wèi)生差、社會治安秩序差等。目前，同興路地段正在加大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)力度，其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)為臨街商住樓形式，底層、二層、三層為店鋪，樓上為住宅，房地產(chǎn)開發(fā)商多來自外地，以內(nèi)江居多?，F(xiàn)在同興路集合了“重慶孔亮火鍋”、“重慶大河黃辣丁”“南國宴”等數(shù)十家餐飲企業(yè)，四、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)規(guī)劃發(fā)展根據(jù)《自貢市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》（2009—2020）內(nèi)容，《規(guī)劃》將自流井商業(yè)中心總體定位為惟一市級商業(yè)中心。自流井商業(yè)中心范圍將包括五星街、東方廣場、自由路、同興路、解放路、中華路、檀木林街等，《規(guī)劃》還提出了將建設(shè)五星現(xiàn)代城，與五星廣場周邊商業(yè)建筑群一起形成川南購物中心，明確了自流井商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和業(yè)種、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)體系，并對商品市場、特殊商品市場、商業(yè)街、物流與商品配送、旅游景區(qū)商業(yè)、零售業(yè)業(yè)態(tài)等作了總體布局。自流井商業(yè)中心將定位為高檔次、人性化、舒適化的精品購物、休閑娛樂的綜合商業(yè)中心。主要商業(yè)街長度在300至600米，寬度為30至50米。鼓勵在該商業(yè)中心設(shè)置購物中心、特色百貨店、專賣店、專業(yè)店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂設(shè)施。完善都市購物、品牌展示、文化旅游、商貿(mào)服務(wù)等功能，滿足全市居住、工作及外來游客等各類消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求，成為自貢市標(biāo)志性建成區(qū)，城市綜合生活服務(wù)和商貿(mào)集聚的核心區(qū)。五、項(xiàng)目發(fā)展分析區(qū)域位于自貢市最為繁華的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈，居家、商業(yè)氛圍十分濃厚而且成熟，隨著區(qū)域項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)不斷提高，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑷找娉蔀橘彿渴走x的區(qū)域。由于市中心土地供日益減少，因此本項(xiàng)目的開發(fā)將成為區(qū)域的稀缺產(chǎn)品，從而使本項(xiàng)目開發(fā)具有更好的性價比優(yōu)勢，使本項(xiàng)目的投資增值潛力得以彰顯。因此項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的升值空間和投資優(yōu)勢。本項(xiàng)目緊臨自貢市最為主要的商業(yè)經(jīng)營圈內(nèi)，商業(yè)經(jīng)營者眾多且整體經(jīng)營狀況良好。同時，項(xiàng)目也緊臨師專和理工學(xué)院兩大高等學(xué)校，教師數(shù)量集中。眾多的有較高而穩(wěn)定收入的經(jīng)營戶和教師群體，其以強(qiáng)勁的購買實(shí)力將為項(xiàng)目的開發(fā)提供了堅實(shí)的市場需求基礎(chǔ)。隨著區(qū)域舊城改造力度的加大，區(qū)域環(huán)境將得到更大的改善，區(qū)域?qū)⒁云錆夂竦纳悼臻g成為開發(fā)熱點(diǎn)，而本項(xiàng)目的開發(fā)，也必將成為眾多購房者觀注的焦點(diǎn)和購買選擇。六、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）位于傳統(tǒng)繁華中心，居家環(huán)境成熟，生活配套十分完善；交通便利，多路公交車通由項(xiàng)目周邊；項(xiàng)目緊臨師專和理工學(xué)院，學(xué)文氛圍濃厚；項(xiàng)目周邊聚集了較多的實(shí)力購買者，市場基礎(chǔ)好；項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)營活躍，對本項(xiàng)目商業(yè)的開發(fā)提