【正文】 年城區(qū)土地交易總規(guī)模達到168畝。 表、自貢市區(qū)“十五”期間城市土地批準量統(tǒng)計表 單位：平方公里年 份2005200620072008200920092008批準用地面積（，）（，商住房500畝）城區(qū)土地資源日益緊張，城區(qū)土地交易迅速上漲。，%。，%；，%；，%；，同比上漲18%。而2007年1－3季度，城區(qū)土地交易價格迅速上漲到100萬元／畝左右，比上年城區(qū)土地平均交易價格上漲了53萬元／畝。二、自貢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展居住用地發(fā)展需求預測：根據(jù)《自貢市城市總體規(guī)劃（2005—2020）》、《自貢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》，到2010年，自貢市區(qū)建成區(qū)面積50平方公里，實際居住人口為65萬人。人均建設用地面積按平均速度發(fā)展推算，居住用地面積按城市總體規(guī)劃確定的32%計算，2009—2010年。表、自貢市區(qū)2009—2010年城市用地規(guī)模預測年 份2005年2009年2007年2008年2009年2010年城市人口（萬人）6162636465人均城市建設用地（平方米）城市建成區(qū)面積（平方公里）50居住建筑用地（平方公里）住房總需求量預測：根據(jù)《自貢市城市總體規(guī)劃（2005—2020）》確定的2020年人均住房面積達到32平方米要求，按照每年人均居住建筑面積增長1平方米、每年城市新增人口為1萬人推算，自2009年至2010年5年時間內(nèi)。表、自貢市區(qū)2009—2010年各年度住房總需求量預測表年 份2009年2007年2008年2009年2010年每年新增城市人口（萬人）人均住房建筑面積（m2）新增城市人口住房需求量（萬m2）城市人口（萬人）6162636465上一年度城市人口居住面積達標需求量（萬m2）6061626364外地人購房及空置房面積（萬m2）各年度總住房需求量（萬m2）近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長較快，在一定程度上提高了市民對住房的購買能力。因此在未來幾年里，自貢房地產(chǎn)市場仍然面臨較強的剛性需求，從而拉動自貢房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；自貢房地產(chǎn)業(yè)將步入持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展期。受近年來政策的宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商和消費者都日益理性，使市場各方基本達到了相應的平衡點，自貢房地產(chǎn)市場經(jīng)過高漲和盤整后，今后將進入穩(wěn)健的持續(xù)發(fā)展期。未來一年里，自貢房地產(chǎn)市場銷售價格仍將保持增長，但增幅將趨于緩慢。受土地供應價格上漲和建筑成本增加的影響，自貢房地產(chǎn)市場銷售價格將保持增長態(tài)勢，但由于國家政策和金融政策的調(diào)控影響，房價的上漲幅度將變得緩慢。未來幾年里，自貢房地產(chǎn)市場仍將面臨較大的市場需求空間。未來幾年里，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城區(qū)范圍的擴大，子女就學、新成長的人群、改善現(xiàn)有居住環(huán)境人群和農(nóng)村等外來人口的增加等因素也對住房產(chǎn)生了新的需求，從而為自貢房地產(chǎn)市場提供了持續(xù)的需求空間。開發(fā)商將面臨更大的資金壓力。由于政府“必須全部交納土地出讓金”政策以及銀行“按揭首付提高、主體封頂放貸”等措施影響，使今后房地產(chǎn)開發(fā)對自有資金要求較高，從而使開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。【小結】自貢市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展期； □房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增加。 □商品房銷售情況良好，銷售總額和面積均保持持續(xù)增長。 □商品房空置量減少，房屋銷售價格持續(xù)上漲。 □城區(qū)土地資源日益緊張，城區(qū)土地交易迅速上漲。未來幾年里，自貢房地產(chǎn)市場仍將面臨較大的市場需求空間；□近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長較快，在一定程度上提高了市民對住房的購買能力?！醭菂^(qū)范圍的擴大，子女就學、新成長的人群、改善現(xiàn)有居住環(huán)境人群和農(nóng)村等外來人口的增加等因素也對住房產(chǎn)生了新的需求，從而為自貢房地產(chǎn)市場提供了持續(xù)的需求空間。政策調(diào)控，市場增長放緩，開發(fā)商將面臨更大的資金壓力。第三章 自貢市在售樓盤個案分析 經(jīng)過近幾年來自貢房地產(chǎn)市場的快速、持續(xù)發(fā)展，吸引了大量的企業(yè)和個人進入房地產(chǎn)行業(yè)，在提高自貢房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的同時，也將使自貢市房地產(chǎn)市場競爭更加激烈。為了更能深入地了解區(qū)域和自貢房地產(chǎn)項目開發(fā)情況，深入了解項目現(xiàn)實和潛在的競爭環(huán)境，我們對自貢目前在建在售的樓盤進行了詳細的調(diào)查和了解，以期能窺探自貢房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和本項目開發(fā)所將面臨的競爭環(huán)境。為了能更加清晰地了解項目所面臨的競爭環(huán)境，我們對目前自貢房地產(chǎn)市場中在建在售的樓盤中具有代表性的樓盤進行深入的個案分析。個案分析樓盤有：金地西山印象 華隆東方云頂 光大福邸遠達尚東國際 遠達仁和半島 宏豐綠洲花園（二期）榮新上品空間 丹桂龍匯家園華隆東方云頂項目概況：地處溫州商城北，彩燈公園、武警支隊南，東臨市教委，西望自有路，原地名“后山坡”。景觀秉承“天人合一、生態(tài)自然”的設計理念，打造由多層、電梯公寓等建筑形態(tài)圍合而成的園林式生態(tài)花園小區(qū)。5萬平米建面，9棟多層、2棟高層、125個停車位，417套。產(chǎn)品設計：戶型從85170平米不等。20多個戶型，平、錯、躍多種風格，所有住宅主窗均為大角度飄窗?；▓@電梯樓采用雙電梯設計。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有社區(qū)商業(yè)等生活設施和園林化的小區(qū)景觀.銷售價格：目前推售均價為2600元/平米；其中高層電梯公寓2430元/平米起價，最高2770元/平米。 銷售情況：目前多層基本銷售完畢，剩余一套頂躍大戶型。電梯已開始接受預訂，政策是 “繳納4萬定金，則可在單價上優(yōu)惠10元”。金地西山印象項目概況：西山印象地處光大街東光路，建筑面積13萬多平米，由“一個中心，四個組團”圍合而成。整套建筑系多層住宅，采取動靜結合的建筑布局與設計。2000多戶。產(chǎn)品設計：戶型面積從80260平方米不等，主力戶型為83125平米的“2室”和“3室”戶型。中庭部分戶型為125以上的，及頂躍260平米的大戶型。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有小區(qū)專享雙語幼兒園、球場，以及6000平米商業(yè)用房等生活設施和園林化的小區(qū)景觀。銷售價格：一期已經(jīng)銷售完畢。二期銷售起價為2488元/平方米，最高2530元/平米。二期銷售預計在2008年34月份正式簽訂銷售合同。銷售情況：二銷售情況較好，目前80100平米的中小戶型已經(jīng)售罄，余下的為100平米以上的中大戶型。光大福邸項目概況：地處地處相對成熟的光大生活圈，醫(yī)院、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、幼兒園等生活配套一應俱全，地理位置優(yōu)越。景觀設計以小區(qū)中庭風景為主，組團風景為輔，其間點綴部分建筑小品?？傆玫孛鎖1萬3千平米，總建筑面積約3萬平米，%。產(chǎn)品設計：戶型從80130平米不等，多個戶型，平、躍多種風格，從兩室一廳到四室兩廳。戶型設計全通透、全采光，動線分明。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有園林化的小區(qū)景觀、人性化家務秘書、獨立人車分流設計。銷售價格：目前推售為尾盤。2007年3月5日開盤，開盤價1960元/平米，最低1820元/平米，均價1880元/平米，尾盤銷售價格為2260元/平米。2008年4月交房。銷售情況：基本銷售完畢，剩余幾套110平米的尾盤。遠達尚東國際項目概況：地處匯東、鹽都CBD核心地段、市政府所在地丹桂大街。規(guī)劃上借鑒了國際流行商圈模式，在設計上考慮了情調(diào)式步行內(nèi)街；在建筑形態(tài)上以小高層為主，輔以少量多層及高層，開闊的樓間距不僅充分保障了住戶的景觀視野，使得更多的業(yè)主享受近10畝中庭式景觀廣場帶來的無限情趣。總用地面積4萬2千多平米、總建面15萬2千多平米，其中商業(yè)1萬7千多平米、綠地率38%、1097戶、體車位601個、最高建筑32層。產(chǎn)品設計：住宅戶型從75180平米不等。90、120平米為主力戶型。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有商業(yè)步行街等生活設施和10畝中庭式園林化的小區(qū)景觀廣場。銷售價格：目前售價3080元/平米，最高3100元/平米。銷售情況：目前推出房源中90平米以下的中小戶型基本銷售完畢，剩余為90平米以上的中大戶型。遠達仁和半島項目概況：地處大安區(qū)仁和路、龍井路交匯處。是四川遠達集團和四川九鼎集團攜手打造，總投資逾5億元?？傆玫孛娣e20多萬平米，總建筑面積55萬平米，%，總數(shù)4690戶。產(chǎn)品設計：戶型從50300平米不等。20多個戶型，平、錯、躍多種風格，戶型方正。超大落地玻璃窗及觀景陽臺?；▓@電梯樓采用雙電梯設計小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有仁和半島風情街、運動健身場所、會所、幼兒園、地下泊車位及半島主體廣場等生活設施和園林化的小區(qū)景觀。銷售價格：起價1850元/平米，均價1950元/平米。目前推售多層價為2500元/平米，最低2245元/平米，最高2540元/平米；高層電梯公寓22002500元/平米。銷售情況：前期多層余少量大戶型。目前銷售是第五期，為27層的電梯公寓，建筑面積在82120平米之間。2009年6月交房。宏豐綠洲花園（二期）項目概況：地處五星街兩口塘。東、南面鳥瞰城區(qū)，西北面遙望桃花山風景區(qū)，緊鄰生態(tài)環(huán)保林和規(guī)劃中的兩口塘生態(tài)公園。占地約150畝，充分利用自然條件，創(chuàng)造融山水亭廊、花草樹木為