【正文】 目 錄前 言 ……………………………1第一章 自貢市社會經濟現狀及城市發(fā)展……………………………2第二章 自貢市房地產市場現狀及發(fā)展 ……………………………10第三章 自貢市樓盤個案分析 ……………………………………19第四章 項目開發(fā)條件分析 ……………………………………30第五章 項目整體定位探討 ……………………………………40第六章 項目營銷策略 ……………………………………55第七章 項目商業(yè)營銷總體思路 ……………………………………66后 記 ……………………………………71第一章 自貢市社會經濟現狀及城市發(fā)展一、自貢市社會環(huán)境分析自貢市地處四川省南部、沱江支流釜溪河畔，轄區(qū)面積4373平方公里。轄自流井、貢井、大安、沿灘四區(qū)和榮縣、富順兩縣，歷為省轄地級市。素以“千年鹽都”、“恐龍之鄉(xiāng)”、“南國燈城”而蜚聲中外。先后榮獲全國歷史文化名城、全國衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市稱號，是川南地區(qū)第一座大城市。人口持續(xù)增長。據統(tǒng)計局統(tǒng)計，，。區(qū)位和交通優(yōu)越。內宜、成渝高速公路直通成都、重慶，通過內昆鐵路和建設中北京至昆明國道南來北往，通江達海。并直接通過高速或高等級公路與內江、瀘州、宜賓、樂山市等連接，構成川南城市群。同時，自貢市是是四川省域優(yōu)先發(fā)展的大城市和重要的二級中心城市，是長江上游經濟帶中聯系成渝經濟走廊和川南城市經濟區(qū)的中繼站。城市建設成就顯著，城市面貌得到提升。按照四川省“十五” 大城市發(fā)展規(guī)劃，建設結構合理工業(yè)城市，和獨具特色的文化旅游名城的目標，自貢加快了城市建設的步伐。堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造并舉，先后新建改造了一批城市道路，建成了4座立交橋。實施了主街大道的硬化、美化、亮化，綠化，改造一大批背街小巷，新建了濱河城市廣場等休閑文化廣場，先后完成了帝豪大廈、新世紀廣場、溫州商城、龍都新生活廣場等舊城改造工程。城區(qū)環(huán)境整治綠化也取得新成績，%，市區(qū)已經形成地勢起伏、山環(huán)水繞、綠樹成蔭、半城青山半城樓的人居環(huán)境。在川南地區(qū)率先跨入大城市行列。旅游資源豐富，旅游基礎建設加快。自貢以鹽業(yè)遺址、恐龍化石、璀璨燈會著稱。自貢恐龍博物館是世界三大恐龍博物館之一，是國家首批地質公園，4A級景區(qū)。譽滿海內外的天下第一燈自貢燈會，是中華彩燈文化的代表。以西秦會館設立的自貢鹽業(yè)博物館既是全國重點文物，又是全國7大專業(yè)博物館之一。燊海井是世界上第一口超過千米的井。此外,自貢特產的龔扇、扎染、剪紙并稱自貢小三絕。此外，還有桫欏谷、青山嶺、高石梯、雙溪湖、花龍溝、五條溝、尖山、農團等風景名勝區(qū)和古色古鄉(xiāng)的三多古寨、仙市古鎮(zhèn)。近年來，旅游基礎設施建設步伐加快，旅游事業(yè)快速發(fā)展。全市有4星級飯店2家，星級飯店13家，成功創(chuàng)建為國家優(yōu)秀旅游城市。城市固定資產投資規(guī)模增大，基本建設、更新改造投資增勢強勁。今年1至3月，%，增速列全省第3位、列川南五市第1位。，%。其中，%；，%；，%；，%。舊城改造如火如荼，人居環(huán)境得到改善。自貢的舊城改造如火如荼。近年來，隨著以“一河(釜溪河 )兩橋三路(人民路、黃桷坪路、大黃桶路)四廈(假日廣場、溫州商城、東方廣場、帝豪廣場 )”十大工程為代表的城市基礎設施建設相繼完成，特別是釜溪河改造大功告成以及老城區(qū)城市功能增強，使其人居環(huán)境顯著改善。旅游生態(tài)城市功能定位，自貢城市地位得到迅速提高。自貢以加快發(fā)展為主題，以經濟結構調整為主線，進一步擴大對內對外開放，立足于發(fā)展特色經濟，著力實施五大產業(yè)集群，加快“三個轉變”，推進經濟發(fā)展的工業(yè)化、信息化、市場化和城市化進程，促進自貢經濟追趕型發(fā)展和社會全面進步，使自貢成為結構合理的產業(yè)城市、獨具特色的旅游城市、現代功能的消費城市和山水園林的生態(tài)城市。二、自貢市經濟環(huán)境分析2009年，自貢市政府樹立和落實科學發(fā)展觀，積極應對國家宏觀調控政策帶來的機遇和挑戰(zhàn)，自貢經濟繼續(xù)保持了快速穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，多項經濟指標創(chuàng)10年來的新高，經濟的基本面表現良好，城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，社會和環(huán)境更加協(xié)調。城市經濟總量擴大，增長速度加快。2009年全年地區(qū)生產總值（GDP），%，增幅居全省第1位，創(chuàng)歷史最高位次。，%。，%。，%。今年GDP仍然保持高速增長，經省統(tǒng)計局初步審定，%，增速創(chuàng)22年來的新高，再列全省第一。工業(yè)經濟效益進一步提高，工業(yè)生產快速增長。，%。，居全省第8位；%，并列全省第8位。今年上半年，工業(yè)生產延續(xù)2009年快速增長勢頭，%。，%。消費品市場活躍。、%。，%；，%。從經濟類型看，%，%；%、%。從行業(yè)看，住宿和餐飲業(yè)繼續(xù)保持高速增長,、%，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)之首。旅游經濟快速發(fā)展，旅游收入顯著提高。隨著城市旅游基礎建設的加強，拉動了自貢經濟經濟的迅速發(fā)展。,%,實現旅游總收入40億元,%,。確定在沿灘臥龍湖水庫建設中國鹽鹵浴養(yǎng)生度假基地。中國鹽史公園一期工程完成。在燈會期間重點對釜溪河城區(qū)進行了美化亮化工程,推出彩燈觀光之旅旅游線路,2009年釜溪河觀光帶接待觀光休閑人約120萬人次。居民生活水平顯著提高。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達8292元，人均消費性支出6384元。其中城市居民人均可支配收入8576元。農民人均純收入3492元。全市在崗職工年平均工資15634元。今年上半年，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達到5093元，%，增長速度創(chuàng)歷史新高。三、自貢市城市發(fā)展規(guī)劃分析城市總體大目標：進入大城市行列，到2010年建成結構合理的現代工業(yè)城市、獨具特色的文化旅游名城。中國旅游目的地：立足資源變資本，加強旅游資源整合，突出重點項目建設，大力調整產品結構，轉變旅游增長方式，優(yōu)化旅游資源配置，創(chuàng)新旅游發(fā)展體制，改善旅游發(fā)展環(huán)境，促進觀光型產品向休閑度假型產品轉變，推進中國旅游目的地建設，使全市旅游發(fā)展一年有新進展，三年有新突破，五年上新臺階，推進和實現自貢旅游資源大市向旅游經濟強市的跨越，把自貢建設成為中國旅游目的地。建設山水園林生態(tài)城市?！笆濉逼陂g，城市造林達79 .935萬畝；新栽補植行道樹近20萬株，釜溪河綠色長廊工程全面完成；城鄉(xiāng)綠化一體化建設初見成效?！笆晃濉逼陂g，全市森林覆蓋率力爭達到28％，市級城市規(guī)劃建成區(qū)綠地率達到32％，綠化覆蓋率達到37％，人均公共綠地面積達到8平方米以上，到2020年將我市建設成為山水園林的生態(tài)城市，并爭創(chuàng)國家園林城市。【小結】自貢市城市社會環(huán)境良好，地理區(qū)位優(yōu)越，城市交通網絡發(fā)達、便捷；城市基礎設施建設齊備，舊城改造加速，城市面貌得到了顯著改善；依托良好的旅游資源，打造生態(tài)城市，人居環(huán)境得到極大提高；充分發(fā)揮旅游、工業(yè)優(yōu)勢，城市經濟得到了持續(xù)快速發(fā)展，城市經濟實力提高；城市經濟的發(fā)展，帶動了城市居民收入水平迅速提高，從而拉動了市場消費需求。第二章 自貢市房地產市場現狀及發(fā)展一、自貢市房地產業(yè)發(fā)展現狀房屋居住情況。據自貢市統(tǒng)計局2009年城市家庭居住條件調查顯示，自貢居民對目前的居住條件滿意的占23%，比較滿意的占48%，不滿意的占29%，其中對居住環(huán)境不滿意的網友大多表現為小區(qū)的管理和配套設施。從現有住房面積方面看，；產權方面：租住房屋的占17%，私房占16%，房改后擁有私房的占31%，商品房占36%；住宅建筑式樣：3居室的占32%，2居室的占35%，普通樓房占14%，平房占14%，其他占5%。房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增加?！笆濉逼陂g，，；。今年上半年，%。，%。，%。，%。表 20052009年度全市房地產開發(fā)數據統(tǒng)計表 單位：億元、萬M2 年份指標2005年2006年2007年2008年2009年平均數2009年1至6月2008年1－6月完成投資其中：住房施工面積250294206其中：住房170190204197新開工面積42其中：住房3336竣工面積33其中：住房28銷售面積82其中：住房70商品房銷售情況良好，銷售總額和面積均保持持續(xù)增長。今年上半年，%；，%。在全市銷售的商品房中，%平方米。同時，商品房銷售總額放大，上半年，%。，%。商品房空置量減少，供應結構性矛盾突出。今年上半年，%。從市場供應結構上看，小戶型住宅少的結構性矛盾突出，90平方米以下的房型不足，在目前自貢房地產市場供應中尚不到20%的開發(fā)量。房屋銷售價格持續(xù)上漲。今年1—9月份，自貢房屋銷售價格出現了較大幅度的上漲，%。其中，；；；。漲幅基本上都保持在10%左右。從商品房分類來看，“普通住宅”和“高檔住宅”上漲較快，％％，部分樓盤價格漲幅甚至超過了20%。非住宅”%，%、%。周邊環(huán)境、配套好的部分“商業(yè)娛樂用房”價格同比上漲甚至超過了20%以上。土地供應量呈現波浪式增長，總體上每年的量呈現增長態(tài)勢。從下表可以看到，2005年以來，自貢市土地供應量逐步放量。自2005年開始，土地供應迅速放量，2009年自貢城區(qū)土地供應成交規(guī)模達245畝，今年上半