【正文】 目 錄前 言 ……………………………1第一章 自貢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及城市發(fā)展……………………………2第二章 自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展 ……………………………10第三章 自貢市樓盤個(gè)案分析 ……………………………………19第四章 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 ……………………………………30第五章 項(xiàng)目整體定位探討 ……………………………………40第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ……………………………………55第七章 項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷總體思路 ……………………………………66后 記 ……………………………………71第一章 自貢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及城市發(fā)展一、自貢市社會(huì)環(huán)境分析自貢市地處四川省南部、沱江支流釜溪河畔，轄區(qū)面積4373平方公里。轄自流井、貢井、大安、沿灘四區(qū)和榮縣、富順兩縣，歷為省轄地級(jí)市。素以“千年鹽都”、“恐龍之鄉(xiāng)”、“南國(guó)燈城”而蜚聲中外。先后榮獲全國(guó)歷史文化名城、全國(guó)衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)，是川南地區(qū)第一座大城市。人口持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，，。區(qū)位和交通優(yōu)越。內(nèi)宜、成渝高速公路直通成都、重慶，通過(guò)內(nèi)昆鐵路和建設(shè)中北京至昆明國(guó)道南來(lái)北往，通江達(dá)海。并直接通過(guò)高速或高等級(jí)公路與內(nèi)江、瀘州、宜賓、樂山市等連接，構(gòu)成川南城市群。同時(shí)，自貢市是是四川省域優(yōu)先發(fā)展的大城市和重要的二級(jí)中心城市，是長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶中聯(lián)系成渝經(jīng)濟(jì)走廊和川南城市經(jīng)濟(jì)區(qū)的中繼站。城市建設(shè)成就顯著，城市面貌得到提升。按照四川省“十五” 大城市發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理工業(yè)城市，和獨(dú)具特色的文化旅游名城的目標(biāo)，自貢加快了城市建設(shè)的步伐。堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造并舉，先后新建改造了一批城市道路，建成了4座立交橋。實(shí)施了主街大道的硬化、美化、亮化，綠化，改造一大批背街小巷，新建了濱河城市廣場(chǎng)等休閑文化廣場(chǎng)，先后完成了帝豪大廈、新世紀(jì)廣場(chǎng)、溫州商城、龍都新生活廣場(chǎng)等舊城改造工程。城區(qū)環(huán)境整治綠化也取得新成績(jī)，%，市區(qū)已經(jīng)形成地勢(shì)起伏、山環(huán)水繞、綠樹成蔭、半城青山半城樓的人居環(huán)境。在川南地區(qū)率先跨入大城市行列。旅游資源豐富，旅游基礎(chǔ)建設(shè)加快。自貢以鹽業(yè)遺址、恐龍化石、璀璨燈會(huì)著稱。自貢恐龍博物館是世界三大恐龍博物館之一，是國(guó)家首批地質(zhì)公園，4A級(jí)景區(qū)。譽(yù)滿海內(nèi)外的天下第一燈自貢燈會(huì)，是中華彩燈文化的代表。以西秦會(huì)館設(shè)立的自貢鹽業(yè)博物館既是全國(guó)重點(diǎn)文物，又是全國(guó)7大專業(yè)博物館之一。燊海井是世界上第一口超過(guò)千米的井。此外,自貢特產(chǎn)的龔扇、扎染、剪紙并稱自貢小三絕。此外，還有桫欏谷、青山嶺、高石梯、雙溪湖、花龍溝、五條溝、尖山、農(nóng)團(tuán)等風(fēng)景名勝區(qū)和古色古鄉(xiāng)的三多古寨、仙市古鎮(zhèn)。近年來(lái)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，旅游事業(yè)快速發(fā)展。全市有4星級(jí)飯店2家，星級(jí)飯店13家，成功創(chuàng)建為國(guó)家優(yōu)秀旅游城市。城市固定資產(chǎn)投資規(guī)模增大，基本建設(shè)、更新改造投資增勢(shì)強(qiáng)勁。今年1至3月，%，增速列全省第3位、列川南五市第1位。，%。其中，%；，%；，%；，%。舊城改造如火如荼，人居環(huán)境得到改善。自貢的舊城改造如火如荼。近年來(lái)，隨著以“一河(釜溪河 )兩橋三路(人民路、黃桷坪路、大黃桶路)四廈(假日廣場(chǎng)、溫州商城、東方廣場(chǎng)、帝豪廣場(chǎng) )”十大工程為代表的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相繼完成，特別是釜溪河改造大功告成以及老城區(qū)城市功能增強(qiáng)，使其人居環(huán)境顯著改善。旅游生態(tài)城市功能定位，自貢城市地位得到迅速提高。自貢以加快發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)內(nèi)對(duì)外開放，立足于發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，著力實(shí)施五大產(chǎn)業(yè)集群，加快“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工業(yè)化、信息化、市場(chǎng)化和城市化進(jìn)程，促進(jìn)自貢經(jīng)濟(jì)追趕型發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，使自貢成為結(jié)構(gòu)合理的產(chǎn)業(yè)城市、獨(dú)具特色的旅游城市、現(xiàn)代功能的消費(fèi)城市和山水園林的生態(tài)城市。二、自貢市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2009年，自貢市政府樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，自貢經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了快速穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)10年來(lái)的新高，經(jīng)濟(jì)的基本面表現(xiàn)良好，城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，社會(huì)和環(huán)境更加協(xié)調(diào)。城市經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度加快。2009年全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%，增幅居全省第1位，創(chuàng)歷史最高位次。，%。，%。，%。今年GDP仍然保持高速增長(zhǎng)，經(jīng)省統(tǒng)計(jì)局初步審定，%，增速創(chuàng)22年來(lái)的新高，再列全省第一。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高，工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。，%。，居全省第8位；%，并列全省第8位。今年上半年，工業(yè)生產(chǎn)延續(xù)2009年快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，%。，%。消費(fèi)品市場(chǎng)活躍。、%。，%；，%。從經(jīng)濟(jì)類型看，%，%；%、%。從行業(yè)看，住宿和餐飲業(yè)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng),、%，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)之首。旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，旅游收入顯著提高。隨著城市旅游基礎(chǔ)建設(shè)的加強(qiáng)，拉動(dòng)了自貢經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。,%,實(shí)現(xiàn)旅游總收入40億元,%,。確定在沿灘臥龍湖水庫(kù)建設(shè)中國(guó)鹽鹵浴養(yǎng)生度假基地。中國(guó)鹽史公園一期工程完成。在燈會(huì)期間重點(diǎn)對(duì)釜溪河城區(qū)進(jìn)行了美化亮化工程,推出彩燈觀光之旅旅游線路,2009年釜溪河觀光帶接待觀光休閑人約120萬(wàn)人次。居民生活水平顯著提高。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8292元，人均消費(fèi)性支出6384元。其中城市居民人均可支配收入8576元。農(nóng)民人均純收入3492元。全市在崗職工年平均工資15634元。今年上半年，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)到5093元，%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)歷史新高。三、自貢市城市發(fā)展規(guī)劃分析城市總體大目標(biāo)：進(jìn)入大城市行列，到2010年建成結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代工業(yè)城市、獨(dú)具特色的文化旅游名城。中國(guó)旅游目的地：立足資源變資本，加強(qiáng)旅游資源整合，突出重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，大力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變旅游增長(zhǎng)方式，優(yōu)化旅游資源配置，創(chuàng)新旅游發(fā)展體制，改善旅游發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)觀光型產(chǎn)品向休閑度假型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，推進(jìn)中國(guó)旅游目的地建設(shè)，使全市旅游發(fā)展一年有新進(jìn)展，三年有新突破，五年上新臺(tái)階，推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)自貢旅游資源大市向旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的跨越，把自貢建設(shè)成為中國(guó)旅游目的地。建設(shè)山水園林生態(tài)城市。“十五”期間，城市造林達(dá)79 .935萬(wàn)畝；新栽補(bǔ)植行道樹近20萬(wàn)株，釜溪河綠色長(zhǎng)廊工程全面完成；城鄉(xiāng)綠化一體化建設(shè)初見成效?！笆晃濉逼陂g，全市森林覆蓋率力爭(zhēng)達(dá)到28％，市級(jí)城市規(guī)劃建成區(qū)綠地率達(dá)到32％，綠化覆蓋率達(dá)到37％，人均公共綠地面積達(dá)到8平方米以上，到2020年將我市建設(shè)成為山水園林的生態(tài)城市，并爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家園林城市。【小結(jié)】自貢市城市社會(huì)環(huán)境良好，地理區(qū)位優(yōu)越，城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、便捷；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊備，舊城改造加速，城市面貌得到了顯著改善；依托良好的旅游資源，打造生態(tài)城市，人居環(huán)境得到極大提高；充分發(fā)揮旅游、工業(yè)優(yōu)勢(shì)，城市經(jīng)濟(jì)得到了持續(xù)快速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力提高；城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了城市居民收入水平迅速提高，從而拉動(dòng)了市場(chǎng)消費(fèi)需求。第二章 自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展一、自貢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房屋居住情況。據(jù)自貢市統(tǒng)計(jì)局2009年城市家庭居住條件調(diào)查顯示，自貢居民對(duì)目前的居住條件滿意的占23%，比較滿意的占48%，不滿意的占29%，其中對(duì)居住環(huán)境不滿意的網(wǎng)友大多表現(xiàn)為小區(qū)的管理和配套設(shè)施。從現(xiàn)有住房面積方面看，；產(chǎn)權(quán)方面：租住房屋的占17%，私房占16%，房改后擁有私房的占31%，商品房占36%；住宅建筑式樣：3居室的占32%，2居室的占35%，普通樓房占14%，平房占14%，其他占5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增加?！笆濉逼陂g，，；。今年上半年，%。，%。，%。，%。表 20052009年度全市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 單位：億元、萬(wàn)M2 年份指標(biāo)2005年2006年2007年2008年2009年平均數(shù)2009年1至6月2008年1－6月完成投資其中：住房施工面積250294206其中：住房170190204197新開工面積42其中：住房3336竣工面積33其中：住房28銷售面積82其中：住房70商品房銷售情況良好，銷售總額和面積均保持持續(xù)增長(zhǎng)。今年上半年，%；，%。在全市銷售的商品房中，%平方米。同時(shí)，商品房銷售總額放大，上半年，%。，%。商品房空置量減少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。今年上半年，%。從市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，小戶型住宅少的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，90平方米以下的房型不足，在目前自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)中尚不到20%的開發(fā)量。房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲。今年1—9月份，自貢房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，%。其中，；；；。漲幅基本上都保持在10%左右。從商品房分類來(lái)看，“普通住宅”和“高檔住宅”上漲較快，％％，部分樓盤價(jià)格漲幅甚至超過(guò)了20%。非住宅”%，%、%。周邊環(huán)境、配套好的部分“商業(yè)娛樂用房”價(jià)格同比上漲甚至超過(guò)了20%以上。土地供應(yīng)量呈現(xiàn)波浪式增長(zhǎng)，總體上每年的量呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從下表可以看到，2005年以來(lái)，自貢市土地供應(yīng)量逐步放量。自2005年開始，土地供應(yīng)迅速放量，2009年自貢城區(qū)土地供應(yīng)成交規(guī)模達(dá)245畝，今年上半