【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美林苑 康城 美林苑 印象住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 全 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 第一章 美林苑 ?康城項(xiàng)目投資營(yíng)銷 ? 第一節(jié) 美林苑 ?康城項(xiàng)目市場(chǎng)可行性報(bào)告 ? 一、美林苑 ?康城項(xiàng)目介紹 ? 二、本項(xiàng)目的可行性研究 ? 三、項(xiàng)目素質(zhì)分析 ? 四、 2020年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 五、 2020年樂(lè)山現(xiàn)售樓盤分析 ? 六、美林苑 ?康城項(xiàng)目周邊分析 ? 七、美林苑 ?康城市場(chǎng)定位 ? 八、美林苑 ?康城項(xiàng)目規(guī)劃要求 ? 九、美林苑 ?康城整體項(xiàng)目策劃 ? 十、美林苑 ?康城項(xiàng)目銷售形式部署及調(diào)整因素 ? 十一、結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 第二節(jié) 美林苑 康城項(xiàng)目工程可行性報(bào)告 ? 一、建設(shè)的目標(biāo)與土地的基本使用計(jì)劃 ? 二、總體規(guī)劃的設(shè)計(jì)解讀 ? 三、道路和交通 ? 四、水、電、氣系統(tǒng) ? 五、工程費(fèi)用估算 ? 第三節(jié) 美林苑 康城項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷暨投資分析 ? 一、美的海岸花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ? 二、項(xiàng)目地塊 SWOT分析 ? 三、項(xiàng)目定位分析 ? 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 五、項(xiàng)目投資分析 第二章 美林苑 康城規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷 ? 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 二、建筑風(fēng)格的選定及色彩計(jì)劃 ? 三、主力戶型組合 ? 四、環(huán)境設(shè)計(jì) ? 五、樣板房及營(yíng)銷中心的裝飾 第三章 美林苑 康城形象營(yíng)銷 ? 一、確立項(xiàng)目名稱 ? 二、項(xiàng)目區(qū)名、路名、門牌名提案 ? 三、 各景觀組團(tuán)命名 ? 四、 確立項(xiàng)目標(biāo)志 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 五、確立項(xiàng)目 VI系統(tǒng) ? 六、應(yīng)用部分 ? 七、營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì) ? 八、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) 第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃 ? 第一節(jié) 營(yíng)銷推廣企劃方案 ? 一、 廣告策略 ? 二、 廣告戰(zhàn)略目標(biāo) ? 三、 項(xiàng)目分析和廣告定位 ? 四、 廣告創(chuàng)意分析 ? 五、 廣告策略分析 ? 六、 廣告階段及媒體組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一章 美林苑 ?康城項(xiàng)目投資營(yíng)銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一節(jié) 美林苑 ?康城項(xiàng)目市場(chǎng)可行性告 ? 一、美林苑 ?康城項(xiàng)目介紹 ? 本項(xiàng)目簡(jiǎn)稱“康城”，位于四川省樂(lè)山市新城區(qū)嘉興路，占地面積 30左右畝（ ），東臨嘉興路，南臨百燕路，西臨規(guī)劃中的春華路（延伸道路），北臨鳳凰路，交通十分便利。 ? （一）本項(xiàng)目所在市 ——樂(lè)山 ? 樂(lè)山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國(guó)古城 ，是全國(guó) 99個(gè)國(guó)家級(jí)歷史文化名城和 44個(gè)對(duì)外開(kāi)放城市之一， 1996年 12月被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽(yù)為“山是一座佛，佛是一座山”。三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點(diǎn)綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風(fēng)光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽(yù)，并因此而榮幸地被聯(lián)合國(guó)確定為中國(guó)第一個(gè)優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項(xiàng)目。市中區(qū)下轄 10個(gè)鄉(xiāng) 16個(gè)鎮(zhèn)， 4個(gè)街道辦事處， 254個(gè)行政村、 41個(gè)居民委員會(huì)，其中城市社區(qū)居委會(huì) 30個(gè)。幅員面積 825平方公里，總?cè)丝?，其中非農(nóng)人口 22萬(wàn)。地處樂(lè)山市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息的中心，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，水陸交 通便捷，商貿(mào)流通活躍，居住環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。 ? （二）本項(xiàng)目所在區(qū)位 ——樂(lè)山新城區(qū) ? 樂(lè)山市政府在 2020年大力發(fā)展新城區(qū)，建造起樂(lè)山新世紀(jì)廣場(chǎng)，在政府大力倡導(dǎo)，開(kāi)發(fā)公司大力對(duì)新城區(qū)開(kāi)發(fā)，企事業(yè)進(jìn)駐新城區(qū)，新城區(qū)得到了飛速發(fā)展， 新城區(qū)生活配套日漸完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （三）本項(xiàng)目發(fā)展商 ——四川匯得置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 樂(lè)山匯得置業(yè)有限責(zé)任公司經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已成為樂(lè)山房地產(chǎn)行業(yè)居重要地位的房地產(chǎn)公司。公司在成功開(kāi)發(fā)匯得陽(yáng)光大廈、匯得陽(yáng)光美林苑等樂(lè)山知名樓盤后再次出 擊，打造高品質(zhì)、低價(jià)位現(xiàn)代健康住宅。 ? 而在 2020年匯得陽(yáng)光大廈與匯得陽(yáng)光美林苑一期都榮獲 2020年樂(lè)山十佳優(yōu)秀樓盤大獎(jiǎng)與最佳人居獎(jiǎng)。 ? 二、本項(xiàng)目的可行性研究 ? 為了深入細(xì)致地對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行研究，我們重點(diǎn)訪問(wèn)了一些有代表性項(xiàng)目的發(fā)展商、政府官員、企業(yè)家以及目標(biāo)顧客組織和人士等。在調(diào)研過(guò)程中，重點(diǎn)調(diào)研 了成功項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和暫時(shí)不成功項(xiàng)目失敗的教訓(xùn)（具體內(nèi)容請(qǐng)參閱本節(jié)內(nèi)容五）。 ? 通過(guò)調(diào)查研究得出的結(jié)論： ? 1. 只要項(xiàng)目“環(huán)境靚、配套全、規(guī)模大”，市場(chǎng)銷售均較好。 ? 2. 市場(chǎng)需求是可以用膽識(shí)和策劃創(chuàng)造的。 ? 三、項(xiàng)目素質(zhì)分析 ? （一）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ? 1. 園林式休閑小區(qū)漸受青睞 ? 隨著人民物質(zhì)生活水平的日益提高，人們對(duì)居住的要求日漸趨向?qū)挸ê褪孢m，但都市人長(zhǎng)期受人口稠密的條件限制，每天都受到人流、車流、污濁空氣、狹窄家居的困擾。然而隨著樂(lè)山新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，市外清新的環(huán)境已深受市內(nèi)居民的青睞，以追求環(huán)境為突出賣點(diǎn)的園林式休閑小區(qū)將成功推出。這種小區(qū)因其擁有寬敞的居住空間、觸目可及的園林風(fēng)光，清新怡人的空氣，非常適合城市居民休閑娛樂(lè)及本地成功人士居家置 業(yè)，因此這種類型的小區(qū)，它的崛起與開(kāi)發(fā)絕對(duì)不會(huì)是偶然和例外的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? ? 本項(xiàng)目位于樂(lè)山市新城區(qū)嘉興路，往市中心僅 15多分鐘車程，去樂(lè)山最大的廣場(chǎng)僅步行5分鐘，交通非常便利。而即將開(kāi)通的春華路（延伸道路），將更加加快小區(qū)周邊的發(fā)展與生活市政的配套完善，而來(lái)往車輛將更為順暢，所以本項(xiàng)目所處地段極為優(yōu)越。 ? ? 匯得陽(yáng)光美林苑 ?康城，規(guī)劃出高尚別致的下沉式水體音樂(lè)廣場(chǎng)，可以感受“楊柳青青溪水流，靜靜聆聽(tīng)鳥(niǎo)語(yǔ)鳴”的詩(shī)情畫意。距離匯得陽(yáng)光美林苑 ?康城僅 5分鐘步行，便是樂(lè)山最大的廣場(chǎng)“新世紀(jì)廣場(chǎng)”。這一新世紀(jì)廣場(chǎng)的正式落成，已經(jīng)將樂(lè)山新城區(qū)帶入了一個(gè)經(jīng)濟(jì)、生活飛速發(fā)展的新區(qū)。 ? ? 匯得陽(yáng)光置業(yè)有限公司實(shí)力雄厚。一個(gè)大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，實(shí)力雄厚的發(fā)展商便是項(xiàng)目最堅(jiān)實(shí)的后盾，由于房地產(chǎn)業(yè)在樂(lè)山地區(qū)日趨成熟，購(gòu)房者在選擇樓盤時(shí)往往會(huì)受發(fā)展商的開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)弱所影響。由于前幾年樂(lè)山個(gè)別樓盤因后期資金不足，而導(dǎo)致一時(shí)間“爛尾樓風(fēng)潮”鋪天蓋地，消費(fèi)者對(duì)發(fā)展商的實(shí)力特別看重。因此開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是成功的一個(gè)重要因素。 ? ? 匯得陽(yáng)光置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與相關(guān)單位中層以上干部，通過(guò)給予優(yōu)惠政策（分期扣工資），既可以留住人才，又可以給中層以上干部一個(gè)好的居住環(huán)境。而這部分人的潛在購(gòu)買力是很多發(fā)展商所不能具備的。 ? 地處樂(lè)山嘉興路，緊鄰樂(lè)山新世紀(jì)廣場(chǎng)，環(huán)境優(yōu)美，空氣清鮮，生活便捷。 ? 位于新城區(qū)域，匯集商貿(mào)、旅游、金融、證券、文化、生活之精華，商業(yè)文化氣氛日漸濃厚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 依托新世紀(jì)廣場(chǎng)、樂(lè)山未來(lái)ＣＢＤ中央商務(wù)、生活中心區(qū)域，城市交通十分便利； ? 地處樂(lè)山新城區(qū)，新區(qū)土地開(kāi)發(fā)有限，升值前景廣闊。 ? 項(xiàng)目地處成熟區(qū)域、黃金地段。 ? 1定位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目以地中海式小區(qū)園林景觀、總規(guī)劃設(shè)計(jì)的多層（商?。┳≌^(qū)，小區(qū)人文環(huán)境，小區(qū)生活與人文景觀環(huán)境溶為一體，將給樂(lè)山人民灌輸了最佳人居環(huán)境生活模式，相對(duì)樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求本相目從戶型設(shè)計(jì)、房屋面積、銷售均價(jià)都符合市場(chǎng)需求。 ? 1環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)：目前樂(lè)山在售小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)如出一轍，大同小異，沒(méi)有特色，本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、生活的便利，全力打造“地中海式的園林景觀設(shè)計(jì)”，在規(guī)劃中體現(xiàn)獨(dú)特，如：下沉式音樂(lè)廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、感念式生活會(huì)所等。 ? 1價(jià)格優(yōu)勢(shì)：在現(xiàn)在樂(lè)山市樓盤銷售的均價(jià)在１８００元 /平方米左右浮動(dòng)，而本相目定價(jià)１７８０元 /平方米的均價(jià)，現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)、倡導(dǎo)新的生活理念，價(jià)格、園林景觀等對(duì)樂(lè)山購(gòu)房者具有巨大的吸引力。 ? 1面積、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：從戶型設(shè)計(jì)上說(shuō)戶型比較人性化，動(dòng)靜自然分割開(kāi)來(lái)，方便了生活需要，既時(shí)尚又實(shí)用，從面積上來(lái)說(shuō)房屋的面積正是市場(chǎng)購(gòu)買者所需要的面積。 ? （二）項(xiàng)目劣勢(shì) ? 同類小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? “嘉州花城”由于小區(qū)物業(yè)管理得法，區(qū)內(nèi)環(huán)境井然有序，深受不少樂(lè)山以及區(qū)縣人士喜愛(ài)。從鳳凰路一路走過(guò)，有“福鑫花園”、“花語(yǔ)美地”、“領(lǐng)地國(guó)際公寓”、“元龍春天”、“清華星城”等樓盤分享客源，本項(xiàng)目想脫穎而出，就必須獨(dú)樹(shù)一幟，與眾不同。 ? 臨近景致平平 ? 由于所處地是樂(lè)山的新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，東面是新城區(qū)樂(lè)山最大廣場(chǎng)新世紀(jì)廣場(chǎng)，南面是樂(lè)山白燕路氣修、氣貿(mào)一條街，但是，由于周邊現(xiàn)有與現(xiàn)建小區(qū)景觀、環(huán)境設(shè)計(jì)大同小異，如出一轍，沒(méi)有特點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 市民長(zhǎng)期以來(lái)購(gòu)房熱情很高：改善生活居住條件愿望強(qiáng)烈 ， 更是希望擁有新的生活空間與環(huán)境等 。 ? 樂(lè)山市區(qū)部分經(jīng)濟(jì)條件較好的居民已經(jīng)擁有住房 ， 周邊老式樓盤對(duì)項(xiàng)目造成一定沖擊 ，新城區(qū)商業(yè)氣氛依然不夠濃烈 ， 生活 、 購(gòu)物不如老城區(qū) 。 ? 樂(lè)山市各城鎮(zhèn)私房建設(shè)占有較大的比重 ， 潛在消費(fèi)群體尚未認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的優(yōu)越性 ， 今年 ，樂(lè)山區(qū)縣大量開(kāi)發(fā)樓盤項(xiàng)目 ， 減少了區(qū)縣來(lái)樂(lè)山市購(gòu)房的人群 。 ? 項(xiàng)目自身戶型上有一些不是很合理 ， 躍層面積偏大 ． ? 周邊環(huán)境弱勢(shì)：周邊有些房屋建筑多為七 、 八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物 ,路面比較陳舊破爛 ， 周邊的生活環(huán)境比較亂 ， 比較臟 。 ? 市場(chǎng)弱勢(shì)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析 ， 在項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體大多部分已經(jīng)購(gòu)買住宅 ． ? 今年 ， 以目前來(lái)看已經(jīng)形成了樂(lè)山樓市三大競(jìng)爭(zhēng)片區(qū) ， 如：肖壩＼濱江路＼鳳凰路三大片區(qū) ． ? 項(xiàng)目周邊自然環(huán)境景觀沒(méi)有 ， 項(xiàng)目與其他樓間距較近 ， 周邊有些房屋建筑多為七 、 八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物 ,路面比較陳舊破爛 ， 周邊的生活環(huán)境比較亂 ， 比較臟 。 對(duì)項(xiàng)目視覺(jué)效果不好 ， 影響購(gòu)買 、 居住生活心理 。 ? （ 三 ） 項(xiàng)目機(jī)遇 ? 項(xiàng)目地段機(jī)遇：由于樂(lè)山新城區(qū)鳳凰路 2020年至 2020年大力開(kāi)發(fā)建設(shè) ， 現(xiàn)今 ， 鳳凰路可開(kāi)發(fā)土地有限 ， 但是在此區(qū)域選擇居住的購(gòu)房者較多 ， 本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)精心打造從各方面的完善 ， 在銷售市場(chǎng)中占有優(yōu)勢(shì) ， 也成為了一個(gè)很大的機(jī)遇 。 ? 市場(chǎng)購(gòu)房者機(jī)遇：二次置業(yè)機(jī)會(huì)：隨著樂(lè)山市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 人民對(duì)生活居 ? 住條件的改善 ， 購(gòu)買力加強(qiáng) ， 而且項(xiàng)目周邊想改善生活居住條件的人也越來(lái)越多 ， 市場(chǎng)已有成熟條件 。 ? 本項(xiàng)目自身景觀環(huán)境的機(jī)遇：本項(xiàng)目采用 “ 地中海式 ” 的園林景觀設(shè)計(jì) ， 引進(jìn)具有異國(guó)他鄉(xiāng)的特點(diǎn) ， 在目前樂(lè)山樓市中還屬于新穎的生活景觀 、 環(huán)境理念 ， 對(duì)購(gòu)房者具有很強(qiáng)的吸引力 。 ? 項(xiàng)目周邊的機(jī)遇：項(xiàng)目處于新城區(qū)大型生活社區(qū) ， 交通極為方便 ， 采光 、 通風(fēng)好 ，成為產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)也成為了自身的機(jī)遇 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? （四）項(xiàng)目威脅 ? 潛在的威脅：樂(lè)山政府對(duì)新城新生活的極力提倡，大型具有規(guī)模的樓盤已經(jīng)亮相，登陸樂(lè)山，一些購(gòu)房者期待著新城新環(huán)境的完善社區(qū)，使的在舊城的購(gòu)買力大大削弱，樂(lè)山市購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房的認(rèn)識(shí)日漸成熟起來(lái)。 ? 現(xiàn)有的威脅：由于一級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多一級(jí)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在樂(lè)山購(gòu)地即將開(kāi)發(fā)，而這些開(kāi)發(fā)商將帶樂(lè)山市房地產(chǎn)樓市走向大盤時(shí)代，而預(yù)測(cè)在 2020年上半全年樂(lè)山市商品住宅期房銷售面積達(dá)約 40萬(wàn)平方米，而現(xiàn)有供應(yīng)面積只約有 80萬(wàn)平方米，比需求大出一倍左右。這反映出樂(lè)山樓市住宅基本已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，也反映出激烈的樓盤競(jìng)爭(zhēng)即將開(kāi)始！ ? 對(duì)現(xiàn)有的樂(lè)山市住宅市場(chǎng)分析，現(xiàn)售樓盤創(chuàng)新銷售模式，創(chuàng)新的模式逐漸普遍起來(lái)，各項(xiàng)目樓盤不斷挖掘項(xiàng)目本身特點(diǎn)與買點(diǎn)，很多樓盤推廣主題明確， ? 倡導(dǎo)新理念，戶型設(shè)計(jì)比較新穎、合理，很多樓盤大勢(shì)宣傳推廣感念，進(jìn)行整體包裝與宣傳推廣，銷售價(jià)格不斷平穩(wěn)上漲，市場(chǎng)的對(duì)新穎的樓盤比較接受 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在威脅：隨著樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)的內(nèi)在威脅主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)物業(yè)類型的多元化與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模及配套設(shè)施的逐步完善，樂(lè)山市購(gòu)房者有了更大的選擇性，戶型的設(shè)計(jì)上越來(lái)越人性化，方便合理的布局；另一方面，樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向激烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。 ? 銀行關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款作了調(diào)整與貸款的利息提高，國(guó)家對(duì)土地的控制，可開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 樂(lè)山房地產(chǎn)上半年總結(jié) ? 2020年，上半年影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素 ? （ 1）、土地上漲房產(chǎn)利潤(rùn)降低 ? 土地拍賣繼續(xù)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地成本上漲。根據(jù)國(guó)土資源部出臺(tái)的 《 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ，要求商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓土地使用權(quán)。各地也出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，并大力推行國(guó)有土地使用權(quán)拍賣。 ? （ 2）、建材上漲房產(chǎn)運(yùn)作壓力加大 ? 2020年以鋼材為龍