【正文】 45 / 46房地產(chǎn)營銷策劃案全案模版第一章項(xiàng)目投資策劃營銷　　　　項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍?！　№?xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。　　　　一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析　　　　項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查　　.地理位置　　.地質(zhì)地貌狀況　　.土地面積及紅線圖　　.土地規(guī)劃使用性質(zhì)　　.七通一平現(xiàn)狀　　項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查　　.地塊周邊的建筑物　　.綠化景觀　　.自然景觀　　.歷史人文景觀　　.環(huán)境污染狀況　　地塊交通條件調(diào)查　　.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃　　.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況　　.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀　　　　周邊市政配套設(shè)施調(diào)查　　.購物場所　　.文化教育　　.醫(yī)療衛(wèi)生　　.金融服務(wù)　　.郵政服務(wù)　　.娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)　　.生活服務(wù)　　.娛樂休息設(shè)施　　.周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素　　.歷史人文區(qū)位影響二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷　　　　宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況　　.國內(nèi)生產(chǎn)總值：　　第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量　　.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　.國家宏觀金融政策：　　貨幣政策　　利率　　房地產(chǎn)按揭政策　　.固定資產(chǎn)投資總額：　　全國及項(xiàng)目所在地　　其中房地產(chǎn)開發(fā)比重　　.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：　　居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)　　商品住宅價(jià)格指數(shù)　　.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用　　項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)　　.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重　　.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)　　.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)　　.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃　　項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀　　項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異　　項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)　　商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析　　.各種檔次商品住宅客戶分析　　.商品住宅客戶購買行為分析　　　　三土地SWOT（深層次）分析　　　　項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢　　項(xiàng)目地塊的劣勢　　項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)　　項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)　　　　四項(xiàng)目市場定位　　　　類比競爭樓盤調(diào)研　　.類比競爭樓盤基本資料　　.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析　　.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料　　.綜合評判　　項(xiàng)目定位　　.市場定位：　　區(qū)域定位　　主力客戶群定位　　.功能定位　　.建筑風(fēng)格定位　　　　五項(xiàng)目價(jià)值分析　　　　商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念　　.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：　　選擇可類比項(xiàng)目　　確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重　　分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征　　對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值　　根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)　　.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值　　A市政交通及直入交通的便利性的差異　　B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異　　教育和人文景觀的差異　　各種污染程度的差異　　社區(qū)素質(zhì)的差異　　C周邊市政配套便利性的差異　　項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷　　A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)　　B單體戶型設(shè)計(jì)　　C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)　　D小區(qū)配套和物業(yè)管理　　E形象包裝和營銷策劃　　F發(fā)展商品牌和實(shí)力　　價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素　　A經(jīng)濟(jì)因素　　B政策因素　　項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析　　.類比樓盤分析與評價(jià)　　.項(xiàng)目價(jià)值類比分析：　　價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析　　項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算　　　　六項(xiàng)目定價(jià)模擬　　均價(jià)的確定　　.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法　　有效需求成本加價(jià)法　　A分析有效市場價(jià)格范圍　　B確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格　　運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)　　項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬　　.商品住宅定價(jià)法：　　差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）　　.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：　　確定基礎(chǔ)均價(jià)　　確定系數(shù)　　確定幅度　　.具體單位定價(jià)模擬　　　　七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析　　　　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬　　.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　　.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　　項(xiàng)目首期成本模擬　　.成本模擬表及其說明　　項(xiàng)目收益部分模擬　　.銷售收入模擬：　　銷售均價(jià)假設(shè)　　銷售收入模擬表　　.利潤模擬及說明：　　模擬說明　　利潤模擬表　　.敏感性分析：　　可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響　　銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示　　　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)　　.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：　　項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周　　邊項(xiàng)目的類比價(jià)值　　項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功　　資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性　　.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本　　.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠　　經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)　　.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化　　.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)　　　　九開發(fā)節(jié)奏建議　　　　影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素　　.政策法規(guī)因素　　.地塊狀況因素　　.發(fā)展商操作水平因素　　.資金投放量及資金回收要求　　.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素　　.市場供求因素　　.上市時(shí)間要求　　項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測　　.項(xiàng)目開發(fā)步驟　　.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估　　.結(jié)論第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷　　　　通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程?！　№?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。　　　　一總體規(guī)劃　　　　項(xiàng)目地塊概述　　.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀　　.項(xiàng)目臨界四周狀況　　.項(xiàng)目地貌狀況　　項(xiàng)目地塊情況分析　　.發(fā)展商的初步