房地產(chǎn)營銷策劃之-住宅樓盤實(shí)戰(zhàn)定價(jià)方案(已修改)
2025-05-05 03:11 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)營銷策劃之石家莊某住宅樓盤實(shí)戰(zhàn)定價(jià)方案石家莊某樓盤實(shí)戰(zhàn)定價(jià)方案定價(jià)思路本住宅物業(yè)價(jià)格確定的方法主要是可比樓盤量化定價(jià)法。項(xiàng)目所在區(qū)域是石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，在售樓盤集中，本項(xiàng)目定位和綜合素質(zhì)與周邊競爭樓盤相似，因此，本項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)在售競爭樓盤具有較高的可比性，因此在確定年價(jià)格時(shí)，依據(jù)以下步驟制定價(jià)格方案：第一步：分析項(xiàng)目特點(diǎn)，確定價(jià)格制定原則；第二步：根據(jù)比較案例選擇標(biāo)準(zhǔn)，選擇可比案例；第三步：確定價(jià)格影響因素；第四步：通過影響因素分析可比案例；第五步：通過區(qū)域因素、樓宇本體因素、營銷等因素對比調(diào)整確定樓盤比較價(jià)格；第六步：分析比準(zhǔn)價(jià)格，確定項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的市場均價(jià)；第七步：調(diào)查分析市場案例，確定項(xiàng)目層差、位置差；第八步：確定價(jià)格表；第九步：結(jié)合項(xiàng)目營銷階段，確定各個(gè)階段可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格；第十步：確定付款方式。 項(xiàng)目價(jià)格制定原則（1）、項(xiàng)目特點(diǎn)分析項(xiàng)目全部為多層住宅，南北朝向，分為南北兩個(gè)組團(tuán)，其中北組團(tuán)主要為原有居民回遷區(qū)，而南組團(tuán)為商品住宅區(qū)，因此兩大組團(tuán)定位不同，并在以下幾個(gè)方面形成差異：A、 戶型設(shè)計(jì)上的差異：北組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)中受回遷房平面戶型限制，平面設(shè)計(jì)較差，主要為2房1廳和1房1廳，建筑面積為40—133平方；而南組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)較為靈活，平面設(shè)計(jì)好，以3房2廳為主，建筑面積在71—196平方；B、 組團(tuán)環(huán)境上差異：外部環(huán)境中北組團(tuán)北面臨近東貨場，噪音、污染較南組團(tuán)重；內(nèi)部環(huán)境中南組團(tuán)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)較優(yōu)，并富有變化；C、 樓宇質(zhì)量上差異：南組團(tuán)的建筑設(shè)計(jì)單位和施工單位均為知名甲級(jí)單位，北組團(tuán)不具備這一優(yōu)勢。（2）、價(jià)格制定方法A、以南北兩大組團(tuán)形成兩個(gè)價(jià)格體系，并且拉開價(jià)格差距；B、在制定價(jià)格差差時(shí)，由于南北組團(tuán)內(nèi)各棟樓宇景觀差異小，噪音差異大，因此噪音是影響價(jià)格差的主要因素；C、北組團(tuán)戶型面積偏小，價(jià)格制定主要從總價(jià)考慮。(1) 市場比較法考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域是目前石家莊住宅競爭區(qū)域,項(xiàng)目競爭素質(zhì)同周邊樓盤差異不大,通過價(jià)格影響因素對比調(diào)整確定物業(yè)比準(zhǔn)價(jià)格,以最終確定本項(xiàng)目住宅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià).(2) 調(diào)查案例選取選取原則:同類型住宅物業(yè),同一供需區(qū)域,位置接近,成交時(shí)間相似,成交價(jià)格為正常實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格.根據(jù)以上選取原則,選擇項(xiàng)目周邊的燕都花園、宏興花園（二期）、博雅莊園作為可比案例。（3）住宅物業(yè)價(jià)格影響因素A、因素一：地理位置比較因素?環(huán)境：包括生活氛圍、人文氛圍、自然環(huán)境、治安狀況、區(qū)域印象、升值前瞻；?交通：車行、管制、公共交通；?配套：學(xué)校、幼兒園、菜市場、商場、醫(yī)院、銀行。B、因素二：樓盤本體素質(zhì)比較因素?規(guī)模；?平面設(shè)計(jì)：實(shí)用性、面積、朝向、通風(fēng)、采光、戶型設(shè)計(jì)等；?設(shè)備：供熱、智能化、消防；?裝修：地面、廚衛(wèi)、門窗；?外觀：立面設(shè)計(jì)、大堂、會(huì)所；?景觀；?車位；?開發(fā)商；?承建商。C、因素三：物業(yè)管理?品牌；?收費(fèi)；D、因素四：工程形象進(jìn)度?樓花、準(zhǔn)現(xiàn)樓、現(xiàn)樓；?入伙時(shí)間；E、 因素五：營銷因素?市場時(shí)機(jī)；?營銷包裝等。（4）具體調(diào)查結(jié)果（略）調(diào)查結(jié)論：區(qū)域內(nèi)競爭樓盤在位置、規(guī)模、配套、基本素質(zhì)等方面差異不大；區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格在2400—2900元/平方；燕都花園綜合素質(zhì)與本項(xiàng)目最為相似，其次是宏興花園、博雅莊園。（5）樓盤對比分析根據(jù)以上調(diào)研資料，樓盤因素對比如下： 樓盤比較表（住宅）樓盤名稱
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