【正文】 年來政策的宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商和消費(fèi)者都日益理性，使市場各方基本達(dá)到了相應(yīng)的平衡點(diǎn)，自貢房地產(chǎn)市場經(jīng)過高漲和盤整后，今后將進(jìn)入穩(wěn)健的持續(xù)發(fā)展期。漲幅基本上都保持在10%左右?！笆濉逼陂g，；。居民生活水平顯著提高。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高，工業(yè)生產(chǎn)快速增長。城市固定資產(chǎn)投資規(guī)模增大，基本建設(shè)、更新改造投資增勢強(qiáng)勁。城市建設(shè)成就顯著，城市面貌得到提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)。燊海井是世界上第一口超過千米的井。2009年全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%，增幅居全省第1位，創(chuàng)歷史最高位次。隨著城市旅游基礎(chǔ)建設(shè)的加強(qiáng)，拉動(dòng)了自貢經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展?！拘〗Y(jié)】自貢市城市社會(huì)環(huán)境良好，地理區(qū)位優(yōu)越，城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、便捷；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊備，舊城改造加速，城市面貌得到了顯著改善；依托良好的旅游資源，打造生態(tài)城市，人居環(huán)境得到極大提高；充分發(fā)揮旅游、工業(yè)優(yōu)勢，城市經(jīng)濟(jì)得到了持續(xù)快速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力提高；城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了城市居民收入水平迅速提高，從而拉動(dòng)了市場消費(fèi)需求。今年上半年，%。二、自貢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展居住用地發(fā)展需求預(yù)測：根據(jù)《自貢市城市總體規(guī)劃（2005—2020）》、《自貢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》，到2010年，自貢市區(qū)建成區(qū)面積50平方公里，實(shí)際居住人口為65萬人。未來幾年里，自貢房地產(chǎn)市場仍將面臨較大的市場需求空間；□近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長較快，在一定程度上提高了市民對住房的購買能力。5萬平米建面，9棟多層、2棟高層、125個(gè)停車位，417套。二期銷售預(yù)計(jì)在2008年34月份正式簽訂銷售合同。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：住宅戶型從75180平米不等。目前銷售是第五期，為27層的電梯公寓，建筑面積在82120平米之間。榮新產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型從89200平米不等。周邊居住氛圍比較成熟，城市配套完善。（2）、代表商業(yè)物業(yè)：新世紀(jì)假日廣場、溫州商城、百貨大樓。因此項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的升值空間和投資優(yōu)勢。商業(yè)類型復(fù)合：大型專業(yè)賣場：家電賣場（建議可考慮地下層和部分地面一層） 中、大型日用百貨超市（類似于好又多、紅旗連鎖之類，可考慮在入口處商鋪）特色餐飲名店：中小型餐飲店可考慮在地面臨街一層；大型餐飲可考慮地面臨街一層和二層；特色快餐店（中式或西式均可），可考慮在地面二層；休閑娛樂業(yè)態(tài)：可引進(jìn)歌城、酒吧、風(fēng)情水吧、網(wǎng)吧等 此類業(yè)態(tài)建議均可考慮設(shè)在地面二層及以上。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達(dá)到宣傳的效果。②由開發(fā)商成立經(jīng)營管理公司，并與知名品牌企業(yè)達(dá)成加盟合作，開發(fā)商交納一定的加盟費(fèi)，由品牌企業(yè)提供品牌運(yùn)作和技術(shù)指導(dǎo)，開發(fā)商利用該企業(yè)的品牌和渠道自行經(jīng)營項(xiàng)目商業(yè)，并通過經(jīng)營利潤來獲得收益。尚城的形象概念主題及延展東方尚城d、 在住宅銷售過程中，對商業(yè)部分實(shí)行“前期意向招商”，有利于項(xiàng)目商品部分的價(jià)值體現(xiàn)，并充分利用“意向商家”的品牌效應(yīng)，提高投資者信心，確保商業(yè)順利、快速銷售。主要活動(dòng)及事件：一月周周有獎(jiǎng)活動(dòng)（周末活動(dòng)營銷：送家電和抽獎(jiǎng)等）老客戶介紹新客戶連環(huán)優(yōu)惠。主力店商鋪(含地下部分)——針對純投資者，將商鋪面積劃小，降低投資門檻，采取產(chǎn)權(quán)式銷售(業(yè)主購買商鋪后由主力品牌店統(tǒng)一經(jīng)營，投資者在一定時(shí)間內(nèi)享受固定回報(bào))。人氣如虹 如織人流 —— 傳統(tǒng)中心商業(yè)圈的輻射效應(yīng)帶來滾滾人流，商業(yè)將日益走向繁榮 現(xiàn)代經(jīng)營模式 統(tǒng)一管理 —— 商業(yè)全部實(shí)行統(tǒng)一管理，締造休閑、消費(fèi)的完美空間與時(shí)俱進(jìn) 政策導(dǎo)向 —— 政府正規(guī)劃打造中心圈層中的高檔次、舒適化休閑娛樂中心。主要活動(dòng)及事件：二批次住宅開盤典禮第三批次住宅認(rèn)籌解籌各類文藝表演第四階段：住宅強(qiáng)銷，商鋪認(rèn)籌解籌和持銷期。b、利于銷售總控：如果一次性推出，有可能造成優(yōu)越的戶型被一掃而光，造成后期銷售的困難，而分批推盤則可以降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，減少沉淀房。尚城 如何在目標(biāo)消費(fèi)者心中進(jìn)行品牌定位？東方（3）、品牌加盟策略。（2）、項(xiàng)目發(fā)布會(huì)。本項(xiàng)目位于核心市中區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置，具有整合區(qū)域餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的獨(dú)特優(yōu)勢。鼓勵(lì)在該商業(yè)中心設(shè)置購物中心、特色百貨店、專賣店、專業(yè)店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂設(shè)施。（2）、代表商業(yè)物業(yè)：無，多為沿街為市，無代表性商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目總用地面積約為12780平方米。丹桂小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有園林化的小區(qū)景觀?；▓@電梯樓采用雙電梯設(shè)計(jì)小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有仁和半島風(fēng)情街、運(yùn)動(dòng)健身場所、會(huì)所、幼兒園、地下泊車位及半島主體廣場等生活設(shè)施和園林化的小區(qū)景觀。遠(yuǎn)達(dá)中庭部分戶型為125以上的，及頂躍260平米的大戶型。上品空間 丹桂【小結(jié)】自貢市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展期； □房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增加。 表、自貢市區(qū)“十五”期間城市土地批準(zhǔn)量統(tǒng)計(jì)表 單位：平方公里年 份2005200620072008200920092008批準(zhǔn)用地面積（，）（，商住房500畝）城區(qū)土地資源日益緊張，城區(qū)土地交易迅速上漲。在全市銷售的商品房中，%平方米。中國旅游目的地：立足資源變資本，加強(qiáng)旅游資源整合，突出重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，大力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變旅游增長方式，優(yōu)化旅游資源配置，創(chuàng)新旅游發(fā)展體制，改善旅游發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)觀光型產(chǎn)品向休閑度假型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，推進(jìn)中國旅游目的地建設(shè)，使全市旅游發(fā)展一年有新進(jìn)展，三年有新突破，五年上新臺(tái)階，推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)自貢旅游資源大市向旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的跨越，把自貢建設(shè)成為中國旅游目的地。%；，%。旅游生態(tài)城市功能定位，自貢城市地位得到迅速提高。自貢以鹽業(yè)遺址、恐龍化石、璀璨燈會(huì)著稱。轄自流井、貢井、大安、沿灘四區(qū)和榮縣、富順兩縣，歷為省轄地級市。城區(qū)環(huán)境整治綠化也取得新成績，%，市區(qū)已經(jīng)形成地勢起伏、山環(huán)水繞、綠樹成蔭、半城青山半城樓的人居環(huán)境。舊城改造如火如荼，人居環(huán)境得到改善。%。全市在崗職工年平均工資15634元。%。土地供應(yīng)量呈現(xiàn)波浪式增長，總體上每年的量呈現(xiàn)增長態(tài)勢。未來幾年里，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城區(qū)范圍的擴(kuò)大，子女就學(xué)、新成長的人群、改善現(xiàn)有居住環(huán)境人群和農(nóng)村等外來人口的增加等因素也對住房產(chǎn)生了新的需求，從而為自貢房地產(chǎn)市場提供了持續(xù)的需求空間。尚東國際 遠(yuǎn)達(dá)整套建筑系多層住宅，采取動(dòng)靜結(jié)合的建筑布局與設(shè)計(jì)。2007年3月5日開盤，開盤價(jià)1960元/平米，最低1820元/平米，均價(jià)1880元/平米，尾盤銷售價(jià)格為2260元/平米。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型從50300平米不等。二期總共有400多套，預(yù)計(jì)2008年67月份交房。銷售價(jià)格：目前均價(jià)2750元/平米；最低2650元/平米，最高2800元/平米。從產(chǎn)品市場供應(yīng)上看，80－120平方米的戶型成為主流供應(yīng)戶型，而從各樓盤實(shí)際銷售情況看，中小戶型也是銷售速度最快的產(chǎn)品配置。五星街、公園口商圈是市政府發(fā)展的精品服裝一條街，2000年因當(dāng)時(shí)商業(yè)最發(fā)達(dá)的自流井區(qū)新街、正街地段房屋拆遷的開展而使廣大商家遷于五星街、公園口地段。自流井商業(yè)中心范圍將包括五星街、東方廣場、自由路、同興路、解放路、中華路、檀木林街等，《規(guī)劃》還提出了將建設(shè)五星現(xiàn)代城，與五星廣場周邊商業(yè)建筑群一起形成川南購物中心，明確了自流井商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和業(yè)種、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)體系，并對商品市場、特殊商品市場、商業(yè)街、物流與商品配送、旅游景區(qū)商業(yè)、零售業(yè)業(yè)態(tài)等作了總體布局。第五章 項(xiàng)目整體定位探討一、項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)探討商業(yè)整體定位：集餐飲、娛樂、休閑為一體的都市時(shí)尚生活街 定位導(dǎo)向：校園經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。由單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對性地與商家洽談。（2）、聯(lián)營扣點(diǎn)策略。尚城 在自貢房地產(chǎn)市場究竟是處在怎樣一個(gè)位置？東方尚城的銷售總體策略住宅銷售實(shí)行分批次滾動(dòng)推盤，多層為先，高層壓軸。行動(dòng)要點(diǎn)：緊接前期住宅銷售，樹立的項(xiàng)目形象，進(jìn)行商業(yè)投資炒作，提升物業(yè)的市場熱度。持續(xù)性“幸福之家”業(yè)主聯(lián)誼工程實(shí)景參觀商業(yè)價(jià)值研討會(huì)商業(yè)準(zhǔn)業(yè)主考察活動(dòng)“客帶客”優(yōu)惠活動(dòng)報(bào)紙、電視持續(xù)硬性廣告戶外廣告宣傳DM單直郵廣告利用開盤熱銷拉動(dòng)持續(xù)期的旺銷；同時(shí)通過服務(wù)營銷和體驗(yàn)營銷，促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)銷售。（注：為規(guī)避投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營管理公司與開發(fā)商之間應(yīng)無任何關(guān)聯(lián)。避免沉淀房的存在，保障各類產(chǎn)品的均衡銷售，降低尾盤資金積壓。行動(dòng)要點(diǎn)：前期籌備工作；現(xiàn)場包裝、戶外廣告、樓書等宣傳物料設(shè)計(jì)、制作；住宅的咨詢、路演、認(rèn)籌；住宅部分傳統(tǒng)媒體的組合推廣；客戶維系和層面拓展；開始接受住宅部分的咨詢和認(rèn)籌；開始培養(yǎng)核心忠誠客戶，為后階段客戶營銷做基礎(chǔ)。尚城的營銷推廣目標(biāo)■ 強(qiáng)勢建立東方同時(shí)，有較高而穩(wěn)定的教師群體也是項(xiàng)目未來重要的實(shí)力購房群體；項(xiàng)目所在區(qū)域聚集了較多的實(shí)力青年白領(lǐng)，項(xiàng)目以城市配套完善、日常生活便捷而將得到此類群體的認(rèn)同；項(xiàng)目位于核心商業(yè)圈層，商貿(mào)經(jīng)營活躍，為項(xiàng)目的投資價(jià)值和增值潛力提供了良好的市場保障。派出招商小分隊(duì)或在國內(nèi)外舉辦集會(huì)式招商活動(dòng)之余，拜訪各知名商家，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項(xiàng)目，探討合作事宜。因此在招商整體步驟上，應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。眾多的有較高而穩(wěn)定收入的經(jīng)營戶和教師群體，其以強(qiáng)勁的購買實(shí)力將為項(xiàng)目的開發(fā)提供