【正文】 二室二廳1520三室二廳1525四室二廳2030C、住宅戶型具體配比： A、配比依據(jù)：目前自貢在建在售樓盤的戶型配比情況；目前自貢房地產(chǎn)市場中銷售速度和銷售情況均較好的戶型情況； 消費者購買需求意向情況（來自自貢樓盤購房客房情況統(tǒng)計）；B、戶型配比比例：戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間配比比例備注一室一廳一衛(wèi)50—70平方米5%二室二廳一衛(wèi)71—80平方米10%二室二廳二衛(wèi)81—90平方米25%三室二廳一衛(wèi)91—100平方米25%也可設(shè)計二室變?nèi)覒粜腿叶d二衛(wèi)101—120平方米30%四室及以上121平方米以上5%頂層躍層戶型D、住宅戶型推薦：推薦戶型2：改變后實際使用面積105平方米三室二廳二衛(wèi)改變前建筑面積90平方米二室二廳二衛(wèi)項目價格定位：對于本項目的銷售價格，我司在價格的制定采用了“市場對比法”進行評估。尚城 在自貢房地產(chǎn)市場究竟是處在怎樣一個位置？東方尚城 如何突出、整體的品牌個性，以使消費者能夠區(qū)別與競爭者的不同？東方時尚新生活都市精英歸屬都市生活榜樣區(qū)位價值榜樣?xùn)|方尚城形象主題環(huán)境子題配套子題文化子題物管子題生活品質(zhì)設(shè)計子題形象概念延展無論用何種媒介，整體營銷應(yīng)貫穿同一形象概念，即：我們推出的是一個各方面具有領(lǐng)先地位和綜合優(yōu)勢的樓盤，是極具居家及投資價值的樓盤。尚城成為自貢房地產(chǎn)市場的又一熱點，取得經(jīng)濟效益和社會效益的雙豐收。尚城的銷售總體策略住宅銷售實行分批次滾動推盤，多層為先，高層壓軸。c、 利于項目提升價格：分期開發(fā)、分批銷售，也為項目的后期提升價格留有余地。六、東方行動要點：銷售中心、模型展示宣傳啟動，形象亮相炒作銷售引導(dǎo)、客戶渠道開拓，客戶積累和登記承接前期宣傳銷售攻勢，利用節(jié)點添火提升至熱度，實現(xiàn)快速較大體量的單位消化。行動要點：緊接前期住宅銷售，樹立的項目形象，進行商業(yè)投資炒作，提升物業(yè)的市場熱度。行動要點：延續(xù)前期強勢宣傳的市場效果，作價值點的深化，延伸項目品牌形象，推廣商業(yè)地產(chǎn)系列和主題完成； 重點進行商業(yè)地產(chǎn)的組合推廣，本區(qū)商業(yè)地產(chǎn)全價值展示。七、東方八、東方持續(xù)性“幸福之家”業(yè)主聯(lián)誼工程實景參觀商業(yè)價值研討會商業(yè)準業(yè)主考察活動“客帶客”優(yōu)惠活動報紙、電視持續(xù)硬性廣告戶外廣告宣傳DM單直郵廣告利用開盤熱銷拉動持續(xù)期的旺銷；同時通過服務(wù)營銷和體驗營銷，促進項目的持續(xù)銷售。潛力無限 前景廣闊——城市改造，中心商業(yè)圈層，品牌主力店入駐，商業(yè)前景無可限量 主題商場、整合品牌組合戰(zhàn)略、專業(yè)路線、細分市場；“好風(fēng)借好力”、憑借地理位置的優(yōu)勢進行推介；統(tǒng)一規(guī)劃、“由外至內(nèi)、由大到小”、分主題層層展現(xiàn)；市場攻擊，由區(qū)域陣地 —— 輻射周邊攻擊；“放水養(yǎng)魚”、捆綁經(jīng)營、專業(yè)配套，攻或守必將立于不敗之地；策略封殺、蓄勢準備 —— 招商或招租進駐 ——聚集人氣； 品牌商家、信心保障必須擁有經(jīng)驗豐富的經(jīng)營商、靈活的經(jīng)營機制、忠實的消費者；強有力的品牌支持才能增強投資客的信心。地下部分由于總面積不大，如有適合投資者也可實行大面積分割銷售。）四、項目商業(yè)的整合推廣策略注：在銷售過程中且商業(yè)未正式開業(yè)前所提及的招商，均指“意向招商”。（注：為規(guī)避投資回報風(fēng)險，經(jīng)營管理公司與開發(fā)商之間應(yīng)無任何關(guān)聯(lián)。二、項目的市場整合戰(zhàn)略三、項目的商業(yè)銷售策略 根據(jù)本項目不同的商業(yè)類型，我司建議采取不同的銷售策略：一層臨街獨立商鋪 ———以招商帶動銷售，全產(chǎn)權(quán)銷售，但需服從統(tǒng)一管理，業(yè)主自行經(jīng)營或出租(可由經(jīng)營管理公司代為招商)；對于已招商成功商鋪，可采取帶租約銷售，提高投資者信心。第七章 項目商業(yè)營銷總體思路一、項目核心競爭力挖掘地利天成 黃金口岸概念 ——交通便利，位于傳統(tǒng)繁華的商業(yè)中心圈和美食街。尚城的各營銷階段的推廣手段組合營銷階段SP營銷手段推廣手段營銷目的啟動期售樓中心開放儀式報版軟文炒作樹立項目前期市場形象和認知度。避免沉淀房的存在，保障各類產(chǎn)品的均衡銷售，降低尾盤資金積壓。行動要點：增加項目品牌宣傳，推廣主題更為具體實際； 跟進未成交客戶，全面挖掘老客戶介紹新客戶（客戶營銷重點運用）；增加促銷活動的舉辦。展示項目核心競爭力，挖掘區(qū)內(nèi)客戶，拓展區(qū)外客戶。二批次住宅認籌活動及二批次住宅開盤典禮籌備。行動要點：前期籌備工作；現(xiàn)場包裝、戶外廣告、樓書等宣傳物料設(shè)計、制作；住宅的咨詢、路演、認籌；住宅部分傳統(tǒng)媒體的組合推廣；客戶維系和層面拓展；開始接受住宅部分的咨詢和認籌；開始培養(yǎng)核心忠誠客戶，為后階段客戶營銷做基礎(chǔ)。利用多層熱銷再推出高層，有利于迅速提高高層住宅銷售價值，實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化。a、 有利于合理配置資源：環(huán)境好、朝向好的住宅具有良好的優(yōu)勢但價格較高，而朝向不好、環(huán)境不好的住宅具有總價低的優(yōu)勢，可以形成互補，讓消費者能夠有充分的選擇余地。尚城的營銷推廣手法1）區(qū)隔清楚的廣告；2）對象明確的直效營銷；3）公共關(guān)系活動；4）促銷活動；5）VI設(shè)計；6）項目包裝及展示等。尚城的營銷推廣目標■ 強勢建立東方尚城 如何把握關(guān)鍵“接觸點”，更有效率地接觸到目標消費者？二、東方尚城 最具競爭力的利益點（購買誘因）在哪？東方住宅部分價格定位： 住宅入市均價定位：2600—2700元／平方米商業(yè)部分價格定位： 商業(yè)一層均價定位：7500元／平方米 二層均價定位：3500元／平方米（此價格定位均根據(jù)目前區(qū)域現(xiàn)狀所作出的初步測算，具體銷售執(zhí)行價格需根據(jù)項目最終產(chǎn)品規(guī)劃和市場變動進行調(diào)整。同時，有較高而穩(wěn)定的教師群體也是項目未來重要的實力購房群體；項目所在區(qū)域聚集了較多的實力青年白領(lǐng)，項目以城市配套完善、日常生活便捷而將得到此類群體的認同；項目位于核心商業(yè)圈層，商貿(mào)經(jīng)營活躍，為項目的投資價值和增值潛力提供了良好的市場保障。此種方式可能使開發(fā)商獲得更大的經(jīng)濟效益，但同時對開發(fā)商前期壓力較大。即在前一到二年內(nèi)實行免租經(jīng)營，然后通過合作經(jīng)營的方式，從中以扣點的形式從商戶的銷售額中扣除20%作為租金收入，具體扣點根據(jù)商場經(jīng)營狀況進行上下浮動。即對主力商家入駐的前期租金定為較低水平，然后雙方確定一個年租金遞增額度，以較大幅度的年租金遞增來獲取平均租金的水平。派出招商小分隊或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，拜訪各知名商家，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項目，探討合作事宜。是由政府部門、經(jīng)濟研究機構(gòu)舉行的區(qū)域性投資 戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。影響大，實效性好，可以派遣技術(shù)專家與客商直接進行接洽。（4）、先期招進比較具備影響力的主力店，一方面可以提升項目商業(yè)的整體形象，同時也有利于后期招商的炒作宣傳和商業(yè)物業(yè)的銷售。因此在招商整體步驟上，應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。本項目位于百貨商圈末端，在業(yè)態(tài)上應(yīng)與商圈內(nèi)主流業(yè)態(tài)實行錯位經(jīng)營，方可避免同質(zhì)競爭，提高項目商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力。自貢風(fēng)味名小吃較多，項目所在同興路為餐飲美食街，但區(qū)域餐飲業(yè)、娛樂業(yè)分布零散，難以形成規(guī)模經(jīng)營。政府加大了舊城改造力度，使本項目開發(fā)具有良好的市場機會。眾多的有較高而穩(wěn)定收入的經(jīng)營戶和教師群體，其以強勁的購買實力將為項目的開發(fā)提供了堅實的市場需求基礎(chǔ)。由于市中心土地供日益減少，因此本項目的開發(fā)將成為區(qū)域的稀缺產(chǎn)品，從而使本項目開發(fā)具有更好的性價比優(yōu)勢，使本項目的投資增值潛力得以彰顯。主要商業(yè)街長度在300至600米，寬度為30至50米。目前，同興路地段正在加大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)力度，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目多數(shù)為臨街商住樓形式，底層、二層、三層為店鋪，樓上為住宅，房地產(chǎn)開發(fā)商多來自外地，以內(nèi)江居多。同興路商圈：（1）、代表商業(yè)類別：餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)（2）、代表商業(yè)物業(yè)：多為沿街店鋪，尚無具有標志性商業(yè)物業(yè)。新街、正街商圈（1）、代表商業(yè)類別：服裝、鞋類、皮具、化妝品、家私等。檀木林商圈（1）、代表商業(yè)類別：手機及相關(guān)通訊產(chǎn)品、IT產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品。五星街、公園口商圈：（1）、代表商業(yè)類別：服裝、鞋類、皮具、化妝品、家電、電子出版物。區(qū)域為自貢市傳統(tǒng)的經(jīng)濟文化中心，項目北面為自貢師范專科學(xué)校和自貢理工學(xué)院、教育學(xué)院、釜溪職業(yè)高中、自貢衛(wèi)校、清華園學(xué)校，使區(qū)域具有濃厚的學(xué)文底蘊。本項目緊臨路面狀況較好的同興路，1路、6路、8路、9路、37路、39路公交車，可到達自貢市各城區(qū)的主要地方。第四章 項目開發(fā)條件分析一、項目概況項目用地位于自貢市自流井區(qū)同興路與石缸路交匯處，西靠同興路銀都大廈，南臨石缸井主街道，北臨自貢師專和理工學(xué)院，地理位置十分優(yōu)越。匯東新區(qū)作為自貢新的政治中心，政府的遷移使匯東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)得到迅速發(fā)展，區(qū)域投資價值得到體現(xiàn)；匯東新區(qū)作為自貢新興的富人區(qū)，是自貢房地產(chǎn)市場中的價格