【正文】 標(biāo)竿，是目前自貢房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，其中的尚東國(guó)際銷售均價(jià)已突破4000元／平方米。銷售情況：本項(xiàng)目為尾盤。大面積綠景坡地，中庭水景，多重主體景觀。目前小戶型基本銷售完畢，余100平米以上的中大戶型。小區(qū)配套：位于鹽都大道與馬舒路交匯處，毗鄰建材、商貿(mào)集散地，多條公交線路的直線抵達(dá)。建筑一、二層為商業(yè)用房，三至十六層為小型住宅，地下一層為車庫(kù)及配套的設(shè)備用房。銷售情況：一期銷售良好！二期小戶型銷售情況良好。經(jīng)典戶型為2房2廳2衛(wèi)至3房3廳2衛(wèi)，還有扇形陽(yáng)臺(tái)、超大空中花園，及廣角鏡般的陽(yáng)光臥室設(shè)計(jì)。小區(qū)全部為多層。綠洲花園（二期）項(xiàng)目概況：地處五星街兩口塘。銷售情況：前期多層余少量大戶型。超大落地玻璃窗及觀景陽(yáng)臺(tái)。是四川遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)和四川九鼎集團(tuán)攜手打造，總投資逾5億元。銷售價(jià)格：目前售價(jià)3080元/平米，最高3100元/平米。總用地面積4萬(wàn)2千多平米、總建面15萬(wàn)2千多平米，其中商業(yè)1萬(wàn)7千多平米、綠地率38%、1097戶、體車位601個(gè)、最高建筑32層。銷售情況：基本銷售完畢，剩余幾套110平米的尾盤。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有園林化的小區(qū)景觀、人性化家務(wù)秘書(shū)、獨(dú)立人車分流設(shè)計(jì)。景觀設(shè)計(jì)以小區(qū)中庭風(fēng)景為主，組團(tuán)風(fēng)景為輔，其間點(diǎn)綴部分建筑小品。二期銷售起價(jià)為2488元/平方米，最高2530元/平米。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：戶型面積從80260平方米不等，主力戶型為83125平米的“2室”和“3室”戶型。金地花園電梯樓采用雙電梯設(shè)計(jì)。景觀秉承“天人合一、生態(tài)自然”的設(shè)計(jì)理念，打造由多層、電梯公寓等建筑形態(tài)圍合而成的園林式生態(tài)花園小區(qū)。綠洲花園（二期）榮新西山印象 華隆第三章 自貢市在售樓盤個(gè)案分析 經(jīng)過(guò)近幾年來(lái)自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、持續(xù)發(fā)展，吸引了大量的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在提高自貢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)的同時(shí)，也將使自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 □城區(qū)土地資源日益緊張，城區(qū)土地交易迅速上漲。由于政府“必須全部交納土地出讓金”政策以及銀行“按揭首付提高、主體封頂放貸”等措施影響，使今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)自有資金要求較高，從而使開(kāi)發(fā)商面臨巨大的資金壓力。受土地供應(yīng)價(jià)格上漲和建筑成本增加的影響，自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但由于國(guó)家政策和金融政策的調(diào)控影響，房?jī)r(jià)的上漲幅度將變得緩慢。表、自貢市區(qū)2009—2010年各年度住房總需求量預(yù)測(cè)表年 份2009年2007年2008年2009年2010年每年新增城市人口（萬(wàn)人）人均住房建筑面積（m2）新增城市人口住房需求量（萬(wàn)m2）城市人口（萬(wàn)人）6162636465上一年度城市人口居住面積達(dá)標(biāo)需求量（萬(wàn)m2）6061626364外地人購(gòu)房及空置房面積（萬(wàn)m2）各年度總住房需求量（萬(wàn)m2）近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快，在一定程度上提高了市民對(duì)住房的購(gòu)買能力。而2007年1－3季度，城區(qū)土地交易價(jià)格迅速上漲到100萬(wàn)元／畝左右，比上年城區(qū)土地平均交易價(jià)格上漲了53萬(wàn)元／畝。自2005年開(kāi)始，土地供應(yīng)迅速放量，2009年自貢城區(qū)土地供應(yīng)成交規(guī)模達(dá)245畝，今年上半年城區(qū)土地交易總規(guī)模達(dá)到168畝。非住宅”%，%、%。今年1—9月份，自貢房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，%。商品房空置量減少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。今年上半年，%；，%。%。從現(xiàn)有住房面積方面看，；產(chǎn)權(quán)方面：租住房屋的占17%，私房占16%，房改后擁有私房的占31%，商品房占36%；住宅建筑式樣：3居室的占32%，2居室的占35%，普通樓房占14%，平房占14%，其他占5%?！笆晃濉逼陂g，全市森林覆蓋率力爭(zhēng)達(dá)到28％，市級(jí)城市規(guī)劃建成區(qū)綠地率達(dá)到32％，綠化覆蓋率達(dá)到37％，人均公共綠地面積達(dá)到8平方米以上，到2020年將我市建設(shè)成為山水園林的生態(tài)城市，并爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家園林城市。三、自貢市城市發(fā)展規(guī)劃分析城市總體大目標(biāo)：進(jìn)入大城市行列，到2010年建成結(jié)構(gòu)合理的現(xiàn)代工業(yè)城市、獨(dú)具特色的文化旅游名城。其中城市居民人均可支配收入8576元。中國(guó)鹽史公園一期工程完成。旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，旅游收入顯著提高。、%。居全省第8位；%，并列全省第8位。%。城市經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度加快。近年來(lái)，隨著以“一河(釜溪河 )兩橋三路(人民路、黃桷坪路、大黃桶路)四廈(假日廣場(chǎng)、溫州商城、東方廣場(chǎng)、帝豪廣場(chǎng) )”十大工程為代表的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相繼完成，特別是釜溪河改造大功告成以及老城區(qū)城市功能增強(qiáng)，使其人居環(huán)境顯著改善。%。近年來(lái)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，旅游事業(yè)快速發(fā)展。以西秦會(huì)館設(shè)立的自貢鹽業(yè)博物館既是全國(guó)重點(diǎn)文物，又是全國(guó)7大專業(yè)博物館之一。旅游資源豐富，旅游基礎(chǔ)建設(shè)加快。堅(jiān)持新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造并舉，先后新建改造了一批城市道路，建成了4座立交橋。并直接通過(guò)高速或高等級(jí)公路與內(nèi)江、瀘州、宜賓、樂(lè)山市等連接，構(gòu)成川南城市群。人口持續(xù)增長(zhǎng)。目 錄前 言 ……………………………1第一章 自貢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及城市發(fā)展……………………………2第二章 自貢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展 ……………………………10第三章 自貢市樓盤個(gè)案分析 ……………………………………19第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 ……………………………………30第五章 項(xiàng)目整體定位探討 ……………………………………40第六章 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ……………………………………55第七章 項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷總體思路 ……………………………………66后 記 ……………………………………71第一章 自貢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及城市發(fā)展一、自貢市社會(huì)環(huán)境分析自貢市地處四川省南部、沱江支流釜溪河畔，轄區(qū)面積4373平方公里。先后榮獲全國(guó)歷史文化名城、全國(guó)衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)，是川南地區(qū)第一座大城市。內(nèi)宜、成渝高速公路直通成都、重慶，通過(guò)內(nèi)昆鐵路和建設(shè)中北京至昆明國(guó)道南來(lái)北往，通江達(dá)海。按照四川省“十五” 大城市發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理工業(yè)城市，和獨(dú)具特色的文化旅游名城的目標(biāo)，自貢加快了城市建設(shè)的步伐。在川南地區(qū)率先跨入大城市行列。譽(yù)滿海內(nèi)外的天下第一燈自貢燈會(huì)，是中華彩燈文化的代表。此外，還有桫欏谷、青山嶺、高石梯、雙溪湖、花龍溝、五條溝、尖山、農(nóng)團(tuán)等風(fēng)景名勝區(qū)和古色古鄉(xiāng)的三多古寨、仙市古鎮(zhèn)。今年1至3月，%，增速列全省第3位、列川南五市第1位。自貢的舊城改造如火如荼。二、自貢市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2009年，自貢市政府樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，自貢經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了快速穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)10年來(lái)的新高，經(jīng)濟(jì)的基本面表現(xiàn)良好，城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，社會(huì)和環(huán)境更加協(xié)調(diào)。%。%。消費(fèi)品市場(chǎng)活躍。從行業(yè)看，住宿和餐飲業(yè)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng),、%，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)之首。確定在沿灘臥龍湖水庫(kù)建設(shè)中國(guó)鹽鹵浴養(yǎng)生度假基地。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8292元，人均消費(fèi)性支出6384元。今年上半年，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)到5093元，%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)歷史新高?！笆濉逼陂g，城市造林達(dá)79 .935萬(wàn)畝；新栽補(bǔ)植行道樹(shù)近20萬(wàn)株，釜溪河綠色長(zhǎng)廊工程全面完成；城鄉(xiāng)綠化一體化建設(shè)初見(jiàn)成效。據(jù)自貢市統(tǒng)計(jì)局2009年城市家庭居住條件調(diào)查顯示，自貢居民對(duì)目前的居住條件滿意的占23%，比較滿意的占48%，不滿意的占29%，其中對(duì)居住環(huán)境不滿意的網(wǎng)友大多表現(xiàn)為小區(qū)的管理和配套設(shè)施。今年上半年，%。表 20052009年度全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 單位：億元、萬(wàn)M2 年份指標(biāo)2005年2006年2007年2008年2009年平均數(shù)2009年1至6月2008年1－6月完成投資其中：住房施工面積250294206其中：住房170190204197新開(kāi)工面積42其中：住房3336竣工面積33其中：住房28銷售面積82其中：住房70商品房銷售情況良好，銷售總額和面積均保持持續(xù)增長(zhǎng)。%。房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲。從商品房分類來(lái)看，“普通住宅”和“高檔住宅”上漲較快，％％，部分樓盤價(jià)格漲幅甚至超過(guò)了20%。從下表可以看到，2005年以來(lái)，自貢市土地供應(yīng)量逐步放量。%；，%；，%；，同比上漲18%。表、自貢市區(qū)2009—2010年城市用地規(guī)模預(yù)測(cè)年 份2005年2009年2007年2008年2009年2010年城市人口（萬(wàn)人）6162636465人均城市建設(shè)用地（平方米）城市建成區(qū)面積（平方公里）50居住建筑用地（平方公里）住房總需求量預(yù)測(cè)：根據(jù)《自貢市城市總體規(guī)劃（2005—