【正文】 標竿，是目前自貢房價最高的區(qū)域，其中的尚東國際銷售均價已突破4000元／平方米。銷售情況：本項目為尾盤。大面積綠景坡地，中庭水景，多重主體景觀。目前小戶型基本銷售完畢，余100平米以上的中大戶型。小區(qū)配套：位于鹽都大道與馬舒路交匯處，毗鄰建材、商貿集散地，多條公交線路的直線抵達。建筑一、二層為商業(yè)用房，三至十六層為小型住宅，地下一層為車庫及配套的設備用房。銷售情況：一期銷售良好！二期小戶型銷售情況良好。經典戶型為2房2廳2衛(wèi)至3房3廳2衛(wèi)，還有扇形陽臺、超大空中花園，及廣角鏡般的陽光臥室設計。小區(qū)全部為多層。綠洲花園（二期）項目概況：地處五星街兩口塘。銷售情況：前期多層余少量大戶型。超大落地玻璃窗及觀景陽臺。是四川遠達集團和四川九鼎集團攜手打造，總投資逾5億元。銷售價格：目前售價3080元/平米，最高3100元/平米?？傆玫孛娣e4萬2千多平米、總建面15萬2千多平米，其中商業(yè)1萬7千多平米、綠地率38%、1097戶、體車位601個、最高建筑32層。銷售情況：基本銷售完畢，剩余幾套110平米的尾盤。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有園林化的小區(qū)景觀、人性化家務秘書、獨立人車分流設計。景觀設計以小區(qū)中庭風景為主，組團風景為輔，其間點綴部分建筑小品。二期銷售起價為2488元/平方米，最高2530元/平米。產品設計：戶型面積從80260平方米不等，主力戶型為83125平米的“2室”和“3室”戶型。金地花園電梯樓采用雙電梯設計。景觀秉承“天人合一、生態(tài)自然”的設計理念，打造由多層、電梯公寓等建筑形態(tài)圍合而成的園林式生態(tài)花園小區(qū)。綠洲花園（二期）榮新西山印象 華隆第三章 自貢市在售樓盤個案分析 經過近幾年來自貢房地產市場的快速、持續(xù)發(fā)展，吸引了大量的企業(yè)和個人進入房地產行業(yè)，在提高自貢房地產開發(fā)品質的同時，也將使自貢市房地產市場競爭更加激烈。 □城區(qū)土地資源日益緊張，城區(qū)土地交易迅速上漲。由于政府“必須全部交納土地出讓金”政策以及銀行“按揭首付提高、主體封頂放貸”等措施影響，使今后房地產開發(fā)對自有資金要求較高，從而使開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。受土地供應價格上漲和建筑成本增加的影響，自貢房地產市場銷售價格將保持增長態(tài)勢，但由于國家政策和金融政策的調控影響，房價的上漲幅度將變得緩慢。表、自貢市區(qū)2009—2010年各年度住房總需求量預測表年 份2009年2007年2008年2009年2010年每年新增城市人口（萬人）人均住房建筑面積（m2）新增城市人口住房需求量（萬m2）城市人口（萬人）6162636465上一年度城市人口居住面積達標需求量（萬m2）6061626364外地人購房及空置房面積（萬m2）各年度總住房需求量（萬m2）近兩年城鎮(zhèn)居民收入增長較快，在一定程度上提高了市民對住房的購買能力。而2007年1－3季度，城區(qū)土地交易價格迅速上漲到100萬元／畝左右，比上年城區(qū)土地平均交易價格上漲了53萬元／畝。自2005年開始，土地供應迅速放量，2009年自貢城區(qū)土地供應成交規(guī)模達245畝，今年上半年城區(qū)土地交易總規(guī)模達到168畝。非住宅”%，%、%。今年1—9月份，自貢房屋銷售價格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，%。商品房空置量減少，供應結構性矛盾突出。今年上半年，%；，%。%。從現(xiàn)有住房面積方面看，；產權方面：租住房屋的占17%，私房占16%，房改后擁有私房的占31%，商品房占36%；住宅建筑式樣：3居室的占32%，2居室的占35%，普通樓房占14%，平房占14%，其他占5%?！笆晃濉逼陂g，全市森林覆蓋率力爭達到28％，市級城市規(guī)劃建成區(qū)綠地率達到32％，綠化覆蓋率達到37％，人均公共綠地面積達到8平方米以上，到2020年將我市建設成為山水園林的生態(tài)城市，并爭創(chuàng)國家園林城市。三、自貢市城市發(fā)展規(guī)劃分析城市總體大目標：進入大城市行列，到2010年建成結構合理的現(xiàn)代工業(yè)城市、獨具特色的文化旅游名城。其中城市居民人均可支配收入8576元。中國鹽史公園一期工程完成。旅游經濟快速發(fā)展，旅游收入顯著提高。、%。居全省第8位；%，并列全省第8位。%。城市經濟總量擴大，增長速度加快。近年來，隨著以“一河(釜溪河 )兩橋三路(人民路、黃桷坪路、大黃桶路)四廈(假日廣場、溫州商城、東方廣場、帝豪廣場 )”十大工程為代表的城市基礎設施建設相繼完成，特別是釜溪河改造大功告成以及老城區(qū)城市功能增強，使其人居環(huán)境顯著改善。%。近年來，旅游基礎設施建設步伐加快，旅游事業(yè)快速發(fā)展。以西秦會館設立的自貢鹽業(yè)博物館既是全國重點文物，又是全國7大專業(yè)博物館之一。旅游資源豐富，旅游基礎建設加快。堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造并舉，先后新建改造了一批城市道路，建成了4座立交橋。并直接通過高速或高等級公路與內江、瀘州、宜賓、樂山市等連接，構成川南城市群。人口持續(xù)增長。目 錄前 言 ……………………………1第一章 自貢市社會經濟現(xiàn)狀及城市發(fā)展……………………………2第二章 自貢市房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展 ……………………………10第三章 自貢市樓盤個案分析 ……………………………………19第四章 項目開發(fā)條件分析 ……………………………………30第五章 項目整體定位探討 ……………………………………40第六章 項目營銷策略 ……………………………………55第七章 項目商業(yè)營銷總體思路 ……………………………………66后 記 ……………………………………71第一章 自貢市社會經濟現(xiàn)狀及城市發(fā)展一、自貢市社會環(huán)境分析自貢市地處四川省南部、沱江支流釜溪河畔，轄區(qū)面積4373平方公里。先后榮獲全國歷史文化名城、全國衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市稱號，是川南地區(qū)第一座大城市。內宜、成渝高速公路直通成都、重慶，通過內昆鐵路和建設中北京至昆明國道南來北往，通江達海。按照四川省“十五” 大城市發(fā)展規(guī)劃，建設結構合理工業(yè)城市，和獨具特色的文化旅游名城的目標，自貢加快了城市建設的步伐。在川南地區(qū)率先跨入大城市行列。譽滿海內外的天下第一燈自貢燈會，是中華彩燈文化的代表。此外，還有桫欏谷、青山嶺、高石梯、雙溪湖、花龍溝、五條溝、尖山、農團等風景名勝區(qū)和古色古鄉(xiāng)的三多古寨、仙市古鎮(zhèn)。今年1至3月，%，增速列全省第3位、列川南五市第1位。自貢的舊城改造如火如荼。二、自貢市經濟環(huán)境分析2009年，自貢市政府樹立和落實科學發(fā)展觀，積極應對國家宏觀調控政策帶來的機遇和挑戰(zhàn)，自貢經濟繼續(xù)保持了快速穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，多項經濟指標創(chuàng)10年來的新高，經濟的基本面表現(xiàn)良好，城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，社會和環(huán)境更加協(xié)調。%。%。消費品市場活躍。從行業(yè)看，住宿和餐飲業(yè)繼續(xù)保持高速增長,、%，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)之首。確定在沿灘臥龍湖水庫建設中國鹽鹵浴養(yǎng)生度假基地。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達8292元，人均消費性支出6384元。今年上半年，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達到5093元，%，增長速度創(chuàng)歷史新高。“十五”期間，城市造林達79 .935萬畝；新栽補植行道樹近20萬株，釜溪河綠色長廊工程全面完成；城鄉(xiāng)綠化一體化建設初見成效。據自貢市統(tǒng)計局2009年城市家庭居住條件調查顯示，自貢居民對目前的居住條件滿意的占23%，比較滿意的占48%，不滿意的占29%，其中對居住環(huán)境不滿意的網友大多表現(xiàn)為小區(qū)的管理和配套設施。今年上半年，%。表 20052009年度全市房地產開發(fā)數(shù)據統(tǒng)計表 單位：億元、萬M2 年份指標2005年2006年2007年2008年2009年平均數(shù)2009年1至6月2008年1－6月完成投資其中：住房施工面積250294206其中：住房170190204197新開工面積42其中：住房3336竣工面積33其中：住房28銷售面積82其中：住房70商品房銷售情況良好，銷售總額和面積均保持持續(xù)增長。%。房屋銷售價格持續(xù)上漲。從商品房分類來看，“普通住宅”和“高檔住宅”上漲較快，％％，部分樓盤價格漲幅甚至超過了20%。從下表可以看到，2005年以來，自貢市土地供應量逐步放量。%；，%；，%；，同比上漲18%。表、自貢市區(qū)2009—2010年城市用地規(guī)模預測年 份2005年2009年2007年2008年2009年2010年城市人口（萬人）6162636465人均城市建設用地（平方米）城市建成區(qū)面積（平方公里）50居住建筑用地（平方公里）住房總需求量預測：根據《自貢市城市總體規(guī)劃（2005—