【正文】 居住性質(zhì)為主，注重風(fēng)光帶向兩側(cè)的滲透，將市區(qū)和濱水區(qū)連接起來，為周邊居民提供居住、休閑娛樂場所。用地布局泗塘河兩側(cè)土地使用性質(zhì)以居住用地為主，淮海路是泗陽縣的商業(yè)發(fā)展軸。在淮海路與泗塘河風(fēng)光帶交匯處設(shè)置商業(yè)步行街、大體量商業(yè)建筑及專業(yè)市場。節(jié)點設(shè)計淮海路、北京路兩個節(jié)點將泗塘河風(fēng)光帶分為自然景觀北段、城市景觀段、自然景觀南段，結(jié)合泗陽縣歷史，文化等特征，由北向南設(shè)置曲水園、意水園、萍水園、洋水園四個節(jié)點。大運河北側(cè)風(fēng)光帶，是重點設(shè)計地段；根據(jù)用地性質(zhì)和現(xiàn)狀，將其劃分為工業(yè)碼頭段、城市市民休閑空間段和運河服務(wù)區(qū)段。用地性質(zhì)京杭大運河北側(cè)風(fēng)光帶土地使用性質(zhì)以居住、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施用地為主，其中泗陽二橋至西康路為碼頭河倉儲用地為主；西湖公園至上海路運河沿線以居住用地為主，眾興路沿線以商業(yè)用地為主。重點設(shè)計地段。其中重點設(shè)計地段西起洋河路至運河大道，規(guī)劃為市民休閑段,是公園、水系的集中段，規(guī)劃濱水景觀以自然景觀為主，構(gòu)成濱水公園段，設(shè)置親水步道，構(gòu)建市民休閑娛樂場所，促進(jìn)老城區(qū)的改造。城北文化新城控制性詳細(xì)規(guī)劃泗陽縣北部文化新城北瀕遼陽路、南臨北京路、東至繁榮路、西至支路，總面積約3平方公里。文化新城東部有縣府大樓及大片的中心綠地，兩渠風(fēng)光帶穿越新城西部，城市總體規(guī)劃中的綠鏈在新城東北部折彎，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。泗水古城詳細(xì)規(guī)劃，泗水古城建設(shè)充分突出漢代建筑的布局嚴(yán)謹(jǐn)、巍峨壯觀，皓壁飛檐和古樸典雅的特色，注以現(xiàn)代建筑的符號，使古今對話、交融，實現(xiàn)商業(yè)街“三街四面”的格局，以爭取最多、最佳的商業(yè)立面。其中泗水古城商業(yè)街南北長約880米，總控制寬度為60米。商業(yè)街以連續(xù)的線型空間為主，規(guī)劃充分考慮泗水河兩岸景觀和建筑之間的關(guān)系，規(guī)劃在泗水河西側(cè)設(shè)置商業(yè)區(qū)、以及鐘、鼓樓等標(biāo)志性建筑。【第二部分 泗陽縣房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析】一、泗陽縣房地產(chǎn)市場總體概況09年泗陽縣房地產(chǎn)市場緊緊圍繞“保增長，促發(fā)展”這一主題，努力加強房地產(chǎn)市場管理，保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)面積繼續(xù)保持平穩(wěn)。今年計劃開工商品房面積150萬平方米，竣工面積60萬平方米，與去年相比基本持平。出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定有序發(fā)展。一是放寬公積金貸款政策，首付款比例由30%降到20%；二是實行購買多層商品住房給予免契稅獎勵。凡是從文件下發(fā)起到2009年12月31日期間購買多層的商品住房，依法繳納契稅后，由財政給予全額獎勵；三是對開發(fā)企業(yè)享受分期繳納建設(shè)規(guī)費的措施，以緩解企業(yè)資金緊張狀況；四是對建設(shè)高層建筑給予規(guī)費全免；五是放寬戶型限制；六是對開發(fā)高層建筑予以獎勵；七是對購買高層住房給予4%的補貼；八是實行住宅公共維修基金優(yōu)惠，購買高層住宅的享受購買多層標(biāo)準(zhǔn)；九是實施物業(yè)管理補貼；十是實施電梯補貼；十一是實施用水、用電補貼。商品房銷售形勢越來越好，特別是住宅近期銷售火爆。08年底受金融風(fēng)暴影響，一段時間商品房銷售呈現(xiàn)低潮，購房戶大多持幣觀望，近期，各房地產(chǎn)開發(fā)項目樓盤銷售比較火爆，而眾多開發(fā)商計劃在年底推出大批量房源，以希望在09年春節(jié)之際持續(xù)現(xiàn)在的銷售火爆。商品房銷售價格正逐漸理性回歸。08年由于金融危機直接影響中國的房地產(chǎn)市場，開發(fā)企業(yè)為了回收資金，銷售價格呈下降趨勢，但是09年后銷售價格在逐漸回歸，基本上呈理性狀態(tài)。保障性住房建設(shè)得到進(jìn)一步加強。今年計劃建設(shè)經(jīng)濟適用房6萬平方米，拆遷安置房7萬平方米，廉租房120套，確保拆遷困難戶和低收入家庭的需求，進(jìn)一步平衡穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。對不符合預(yù)售條件違規(guī)預(yù)售的進(jìn)行嚴(yán)肅查處，交易環(huán)節(jié)上全部實行網(wǎng)上備案制度。2008年12月該縣出臺的商品房雙子座款監(jiān)管暫行辦法，有效地維護了房地產(chǎn)市場秩序。增加信貸投入，拓寬了融資渠道，進(jìn)一步分散和化解了市場風(fēng)險。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供信貸支持。努力加強房地產(chǎn)市場的分析與研究，正確引導(dǎo)老百性的投資和消費。建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報機制，定期和不定期實行網(wǎng)上信息發(fā)布。二、泗陽縣房地產(chǎn)區(qū)域市場格局以老城區(qū)為核心，向東發(fā)展為重點老城區(qū)板塊城東高尚居住板塊本案城西泗水板塊目前泗陽的城市發(fā)展方向以老城區(qū)逐漸向東發(fā)展，分為西、中、東三大板塊。216。 城西泗水板塊靠近開發(fā)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主，其中居住項目不多，與本案不具可比性。216。 中部的老城區(qū)板塊，配套完善，依托萬豪國際和老區(qū)商業(yè)街，形成濃厚商業(yè)氣氛。216。 東部片區(qū)作為城市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，特別是城東高尚居住板塊開始階段性的發(fā)展，顯露出一座新城的發(fā)展?jié)摿?。本案地處城東高尚居住板塊，該板塊的淮海東路和上海路交界處，將形成泗陽最新、最具規(guī)模和前景的新城商圈，而本案位于該商圈的核心地位,即可坐享老城的人文、環(huán)境、交通等成熟配套，也可享受未來新黃金商圈的中央財富生活，在不久即將成為城市的新中央。城東高尚居住板塊世紀(jì)華庭德華逸墅新港灣花園萬誠國際廣場名流新天地翡翠城陽光名邸盛世嘉園本案（一）區(qū)域板塊個案研究翡翠城樓盤名稱翡翠城樓盤位置泗陽縣北京中路一號開發(fā)商中勝置業(yè)項目概況位于泗陽縣北京中路一號，占地88畝，總建筑面積10萬㎡，27幢商住樓全部建成后可向社會提供近千套高檔住宅及黃金商鋪。交通狀況位居泗陽新城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。規(guī)劃設(shè)計總占地面積 88畝總建筑面積10萬㎡容積率綠化率 30%物業(yè)類型多層，小高層車位情況150車位建筑設(shè)計建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格戶型設(shè)計主力戶型105㎡—124㎡ 3室2廳1衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi)戶型范圍88㎡—129㎡，2室2廳1衛(wèi)，3室2廳1衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi)配套設(shè)施休閑主題廣場，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價二期23002800元/㎡（3層約2700元/㎡，頂層約2400元/㎡）開盤/交房時間部分現(xiàn)房 交房：2010年底宣傳重點學(xué)區(qū)房，致力于提高生活品質(zhì)樓盤銷售情況一期基本售罄；二期銷售率30%銷售部情況售樓處不大，裝修一般， 售樓人員素質(zhì)泗陽本地人，專業(yè)度較好，服務(wù)態(tài)度較好 售樓部位置泗陽縣北京中路一號0527—88077666，88077888備注24樓好賣，當(dāng)?shù)厝瞬惶邮?6層核心訴求 ：致力于提高生活品質(zhì)優(yōu)勢： 252。 位于教育中心，毗鄰各中小學(xué)校，孩子上學(xué)很方便；252。 位于城市主干道上、交通便利；252。 知名開發(fā)商，項目美譽度佳；252。 購房98折優(yōu)惠，首付20%，送太陽能、進(jìn)戶門、天然氣管道、電子可視對講門鈴；252。 主入口噴泉設(shè)計，區(qū)別于其他項目單調(diào)的主入口。劣勢：252。 缺少生活配套，項目周邊缺乏集貿(mào)市場、大型超市；252。 離城市商業(yè)中心有一定距離，項目所在人流量相對鬧市區(qū)較少；252。 周邊多個項目啟動，竟?fàn)幖ち摇Ｃ餍绿斓貥潜P名稱名流新天地樓盤位置泗陽淮海路上海路口開發(fā)商江蘇名流置業(yè)有限公司項目概況占地30萬㎡，60000㎡商業(yè)旗艦，60000㎡休閑廣場，300