【正文】 劃，泗水古城建設(shè)充分突出漢代建筑的布局嚴謹、巍峨壯觀，皓壁飛檐和古樸典雅的特色，注以現(xiàn)代建筑的符號，使古今對話、交融，實現(xiàn)商業(yè)街“三街四面”的格局，以爭取最多、最佳的商業(yè)立面。在充分汲取地方文明積淀、學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達地區(qū)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，泗陽按照“不求最高最大、但求最特最優(yōu)”的原則，高起點規(guī)劃、高標準設(shè)計、高水平建設(shè)，集外地精華，創(chuàng)自身特色，科學(xué)繪制現(xiàn)代城市發(fā)展的嶄新藍圖。場館占地面積9960平方米，其中建筑面積1443平方米。運河以南，北高南低，境內(nèi)河流皆流入洪澤湖，統(tǒng)屬淮河水系；運河以北，南高北低，河流皆屬沂、沭水系。 9保障性住房建設(shè)得到進一步加強?！　°絷柸宋乃C萃，名人輩出。實施以工、以貿(mào)、以文、以水“四大興城”計劃，力推城東工貿(mào)新城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生態(tài)名城的“四城聯(lián)動”開發(fā)。用地布局泗塘河兩側(cè)土地使用性質(zhì)以居住用地為主，淮海路是泗陽縣的商業(yè)發(fā)展軸。一是放寬公積金貸款政策，首付款比例由30%降到20%；二是實行購買多層商品住房給予免契稅獎勵。216。 缺少生活配套，項目周邊缺乏集貿(mào)市場、大型超市；252。此樓盤與我們的項目相鄰，是我們的主要競爭對手核心訴求：城市中央，領(lǐng)秀生活。 周邊配套設(shè)施較一般252。劣勢：252。 節(jié)能型住宅“恒濕、恒溫、新風(fēng)、低噪、防無、節(jié)能”劣勢：252。 住宅量較少，去化速度快。 戶型面積在88150㎡，以三房為主252。 周邊配套較差，人流量少（二）區(qū)域板塊小結(jié)252。 目前泗陽住宅類的需求以剛性為主，主要是拆遷類的和城市新增人口。 請問您計劃購買的房間數(shù)是？評析：本題意在調(diào)查消費者對住宅結(jié)構(gòu)及戶型的喜好，調(diào)查資料顯示，有超過半數(shù)的消費者選擇三室兩廳一衛(wèi)，從中可以反映泗陽消費者對于舒適性住房的追求。這部分客群屬于切實型，更看重房屋的居住功能和實際價格，易忽略對于科技、智能服務(wù)等提升居住品質(zhì)感的附加值的追求，不屬于享受型消費。從調(diào)查統(tǒng)計資料顯示，幾種物業(yè)類型在泗陽都擁有一定的市場，值得重視的是多層住宅受歡迎程度比例達到68%，這是符合三線城市的消費習(xí)慣和規(guī)律的。252。交通狀況離主城區(qū)較遠規(guī)劃設(shè)計總占地面積58774㎡總建筑面積74767㎡物業(yè)類型多層、連排別墅建筑設(shè)計建筑風(fēng)格中式戶型設(shè)計主力戶型109119㎡三房戶型范圍95㎡兩室兩廳兩衛(wèi)、98109㎡三室兩廳一衛(wèi)、111119㎡三室兩廳兩衛(wèi)配套設(shè)施電子監(jiān)控、樓宇對講、門禁管理等智能化系統(tǒng)樓盤售價價格未出開盤/交房時間預(yù)計11月份宣傳重點中國風(fēng)、泗水文化樓盤銷售情況尚未開盤銷售部情況售樓處形象較差 售樓人員素質(zhì)當(dāng)?shù)劁N售員素質(zhì)不高售樓部位置泗水古城旁 052785888666核心訴求：城市中的庭院，庭院中的歷史優(yōu)勢：252。 預(yù)計價格較高252。交通狀況位于人民路與淮海路交匯處規(guī)劃設(shè)計總占地面積總建筑面積㎡物業(yè)類型多層，小高層，商鋪建筑設(shè)計建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格戶型設(shè)計主力戶型130㎡三房戶型范圍100㎡兩房，116140㎡三房，146149㎡四房，配套設(shè)施中國移動、電信、蘇果、建設(shè)銀行、泗陽中學(xué)等樓盤售價二期25002900元/㎡（5層約2600元/㎡）開盤/交房時間部分現(xiàn)房 交房：2010年宣傳重點免租招商點燃財富之火樓盤銷售情況一期基本售罄；二期銷售率60%銷售部情況售樓處為底商門面，裝修一般售樓人員素質(zhì)泗陽本地人，服務(wù)態(tài)度一般售樓部位置項目地址0527—88339999備注多層5樓以上，小高層滯銷核心訴求 ：“慢字口”的聚財寶地優(yōu)勢： 252。 四大主題景觀，公園風(fēng)景252。 五大院落庭院252。 華麗主入口景觀廣場，耳目一新252。 項目周邊配套設(shè)施未形成；252。 知名開發(fā)商，項目美譽度佳；252。對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供信貸支持。【第二部分 泗陽縣房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析】一、泗陽縣房地產(chǎn)市場總體概況09年泗陽縣房地產(chǎn)市場緊緊圍繞“保增長，促發(fā)展”這一主題，努力加強房地產(chǎn)市場管理，保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。泗塘河風(fēng)光帶規(guī)劃泗塘河是新城與工業(yè)園區(qū)的分界線，；風(fēng)光帶規(guī)劃注重泗塘河在城市結(jié)構(gòu)中的重要作用，結(jié)合城市的景觀系統(tǒng)和綠地系統(tǒng)的建設(shè)，充分發(fā)揮濱水的景觀軸線作用，塑造市民休閑藍帶。工業(yè)經(jīng)濟提質(zhì)增效。32230省道和徐宿淮鹽高速公路穿境而過，與京滬、寧連高速公路交匯。 9努力加強房地產(chǎn)市場的分析與研究，正確引導(dǎo)老百性的投資和消費。 9二、泗陽縣房地產(chǎn)區(qū)域市場格局 9城東高尚居住板塊 11老城區(qū)板塊 22城西泗水板塊 26三、泗陽房地產(chǎn)小結(jié) 29四、目標消費者問卷調(diào)查分析 30【第一部分 泗陽縣宏觀經(jīng)濟分析】一、泗陽縣總體概況總體概況　 泗陽縣位于江蘇省北部，南瀕風(fēng)光秀麗的洪澤湖，東與周恩來總理故鄉(xiāng)淮安市接壤，全縣總面積1418平方公里，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）。新長鐵路使泗陽與“亞歐大陸橋”東橋頭堡連云港及長江三角洲諸多開放城市相連。堅持以新型工業(yè)化為方向，加快推進紡織服裝、精深木業(yè)、電光源三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚集群和產(chǎn)業(yè)鏈延伸。風(fēng)光帶規(guī)劃控制寬度為170290米。房地產(chǎn)開發(fā)面積繼續(xù)保持平穩(wěn)。努力加強房地產(chǎn)市場的分析與研究，正確引導(dǎo)老百性的投資和消費。 購房98折優(yōu)惠，首付20%，送太陽能、進戶門、天然氣管道、電子可視對講門鈴；252。 離市中心較遠，售樓處現(xiàn)場沒有人氣。 社區(qū)內(nèi)主題水景252。 新古典主義建筑風(fēng)格252。 6大周界安全保障252。 位于老城區(qū)中心，老商業(yè)中心位置，各類配套設(shè)施齊全；252。 項目位于鬧市區(qū)，比較吵，空氣質(zhì)量差（二）區(qū)域市場小結(jié)252。 緊鄰泗水古城，為項目營造文化底蘊252。 房地產(chǎn)水平參差不齊，多數(shù)住宅走平民化路線，少數(shù)樓盤打高端旗，預(yù)計價格會突破3000元//㎡252。目前泗陽市場上在售樓盤中多層住宅也是占有相當(dāng)大一部分比例的，所以競爭會相對激烈。從調(diào)查統(tǒng)計資料來看，80—100平方米和100—120平方米的需求量相對比較大，這也是泗陽目前在售樓盤比較受歡迎的戶型面積，稍微比較大或稍小一些的面積在泗陽還是有一定的消費者，但不宜過大或者過小，只宜在小區(qū)合適位置適當(dāng)布局。252。 泗水河風(fēng)光帶近在咫尺劣勢：252。 價格區(qū)間在25002900元/㎡252。 位于城市主干道上、交通便利；252。 知名企業(yè)打造，有一定美譽度252。 周邊配套完善。 價格偏高252。規(guī)劃設(shè)計總占地面積200畝左右總建筑面積15萬㎡綠化率綠化率42% 3個中心花園和住宅同步建設(shè)物業(yè)類型多層，小高層車位情況地下車庫800/㎡，總價56萬，預(yù)留50個車位建筑設(shè)計建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格戶型設(shè)計主力戶型100㎡—130㎡，321，322，422戶型范圍90㎡140㎡之間配套設(shè)施休閑主