【正文】 正在加大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)力度，其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)為臨街商住樓形式，底層、二層、三層為店鋪，樓上為住宅，房地產(chǎn)開發(fā)商多來自外地，以內(nèi)江居多。新街、正街商圈（1）、代表商業(yè)類別：服裝、鞋類、皮具、化妝品、家私等。五星街、公園口商圈：（1）、代表商業(yè)類別：服裝、鞋類、皮具、化妝品、家電、電子出版物。本項(xiàng)目緊臨路面狀況較好的同興路，1路、6路、8路、9路、37路、39路公交車，可到達(dá)自貢市各城區(qū)的主要地方。匯東新區(qū)作為自貢新的政治中心，政府的遷移使匯東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)得到迅速發(fā)展，區(qū)域投資價(jià)值得到體現(xiàn)；匯東新區(qū)作為自貢新興的富人區(qū)，是自貢房地產(chǎn)市場中的價(jià)格標(biāo)竿，是目前自貢房價(jià)最高的區(qū)域，其中的尚東國際銷售均價(jià)已突破4000元／平方米。大面積綠景坡地，中庭水景，多重主體景觀。小區(qū)配套：位于鹽都大道與馬舒路交匯處，毗鄰建材、商貿(mào)集散地，多條公交線路的直線抵達(dá)。銷售情況：一期銷售良好！二期小戶型銷售情況良好。小區(qū)全部為多層。銷售情況：前期多層余少量大戶型。是四川遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)和四川九鼎集團(tuán)攜手打造，總投資逾5億元?？傆玫孛娣e4萬2千多平米、總建面15萬2千多平米，其中商業(yè)1萬7千多平米、綠地率38%、1097戶、體車位601個(gè)、最高建筑32層。小區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃配套有園林化的小區(qū)景觀、人性化家務(wù)秘書、獨(dú)立人車分流設(shè)計(jì)。二期銷售起價(jià)為2488元/平方米，最高2530元/平米。金地景觀秉承“天人合一、生態(tài)自然”的設(shè)計(jì)理念，打造由多層、電梯公寓等建筑形態(tài)圍合而成的園林式生態(tài)花園小區(qū)。西山印象 華隆 □城區(qū)土地資源日益緊張，城區(qū)土地交易迅速上漲。受土地供應(yīng)價(jià)格上漲和建筑成本增加的影響，自貢房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格將保持增長態(tài)勢，但由于國家政策和金融政策的調(diào)控影響，房價(jià)的上漲幅度將變得緩慢。而2007年1－3季度，城區(qū)土地交易價(jià)格迅速上漲到100萬元／畝左右，比上年城區(qū)土地平均交易價(jià)格上漲了53萬元／畝。非住宅”%，%、%。商品房空置量減少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。%?！笆晃濉逼陂g，全市森林覆蓋率力爭達(dá)到28％，市級(jí)城市規(guī)劃建成區(qū)綠地率達(dá)到32％，綠化覆蓋率達(dá)到37％，人均公共綠地面積達(dá)到8平方米以上，到2020年將我市建設(shè)成為山水園林的生態(tài)城市，并爭創(chuàng)國家園林城市。其中城市居民人均可支配收入8576元。旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，旅游收入顯著提高。居全省第8位；%，并列全省第8位。城市經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)大，增長速度加快。%。以西秦會(huì)館設(shè)立的自貢鹽業(yè)博物館既是全國重點(diǎn)文物，又是全國7大專業(yè)博物館之一。堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造并舉，先后新建改造了一批城市道路，建成了4座立交橋。人口持續(xù)增長。先后榮獲全國歷史文化名城、全國衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)，是川南地區(qū)第一座大城市。按照四川省“十五” 大城市發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理工業(yè)城市，和獨(dú)具特色的文化旅游名城的目標(biāo)，自貢加快了城市建設(shè)的步伐。譽(yù)滿海內(nèi)外的天下第一燈自貢燈會(huì)，是中華彩燈文化的代表。今年1至3月，%，增速列全省第3位、列川南五市第1位。二、自貢市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2009年，自貢市政府樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，積極應(yīng)對國家宏觀調(diào)控政策帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，自貢經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了快速穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)10年來的新高，經(jīng)濟(jì)的基本面表現(xiàn)良好，城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高，社會(huì)和環(huán)境更加協(xié)調(diào)。%。從行業(yè)看，住宿和餐飲業(yè)繼續(xù)保持高速增長,、%，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)之首。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8292元，人均消費(fèi)性支出6384元?！笆濉逼陂g，城市造林達(dá)79 .935萬畝；新栽補(bǔ)植行道樹近20萬株，釜溪河綠色長廊工程全面完成；城鄉(xiāng)綠化一體化建設(shè)初見成效。今年上半年，%。%。從商品房分類來看，“普通住宅”和“高檔住宅”上漲較快，％％，部分樓盤價(jià)格漲幅甚至超過了20%。%；，%；，%；，同比上漲18%。未來一年里，自貢房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格仍將保持增長，但增幅將趨于緩慢。 □商品房空置量減少，房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲。個(gè)案分析樓盤有：金地東方云頂項(xiàng)目概況：地處溫州商城北，彩燈公園、武警支隊(duì)南，東臨市教委，西望自有路，原地名“后山坡”。電梯已開始接受預(yù)訂，政策是 “繳納4萬定金，則可在單價(jià)上優(yōu)惠10元”。銷售價(jià)格：一期已經(jīng)銷售完畢。戶型設(shè)計(jì)全通透、全采光，動(dòng)線分明。規(guī)劃上借鑒了國際流行商圈模式，在設(shè)計(jì)上考慮了情調(diào)式步行內(nèi)街；在建筑形態(tài)上以小高層為主，輔以少量多層及高層，開闊的樓間距不僅充分保障了住戶的景觀視野，使得更多的業(yè)主享受近10畝中庭式景觀廣場帶來的無限情趣。仁和半島項(xiàng)目概況：地處大安區(qū)仁和路、龍井路交匯處。目前推售多層價(jià)為2500元/平米，最低2245元/平米，最高2540元/平米；高層電梯公寓22002500元/平米。該項(xiàng)目緊鄰市中央商務(wù)區(qū)的核心九鼎、帝豪廣場，獨(dú)具“都市中心的莊園”之特色。銷售價(jià)格：目前推售價(jià)為23002450元/平米。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：從53—186平米的不同面積，一室一廳單衛(wèi)到三室二廳雙衛(wèi)的各種戶型，每戶配備的上佳通風(fēng)、采光、觀景效果，以及入戶花園，情趣陽臺(tái)和小躍層多變空間等。總用地面積3萬7千多平米，總建面9萬6千多平米，現(xiàn)代風(fēng)格建筑，；綠地率40％，總戶數(shù)596個(gè)?！拘〗Y(jié)】目前自貢房地產(chǎn)開發(fā)水平得到極大提高，現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)、檔次均有著大幅度的提升，從而使市場競爭更加激烈；目前自貢房地產(chǎn)開發(fā)樓盤主要集中在自流井區(qū)和匯東新區(qū)。根據(jù)目前的規(guī)劃方案，本項(xiàng)目的具體規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：項(xiàng)目建筑類型 ：住宅＋商業(yè)＋酒店項(xiàng)目總建筑面積：（包括地下車庫）其中 商業(yè)面積 ： 住宅面積 ： 配套面積 ： 地下車庫 ： 3480平方米小區(qū)總戶數(shù)： 244戶最大建筑層： 18層二、項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)狀及價(jià)值分析項(xiàng)目周邊環(huán)境圖項(xiàng)目周邊城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)交通比較方便。三、項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目所在的自流井區(qū)為自流井區(qū)是自貢市商業(yè)最發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)內(nèi)較大規(guī)模的集中式商圈有：正街、新街百貨商圈，其代表有新世紀(jì)假日廣場、溫州商城、百貨大樓；同興路飲食商圈，其代表有新天地酒樓、光頭香辣蟹；五星街服裝、鞋類商圈，其代表有九鼎商城、五星商城、帝豪廣場、東方廣場等；檀木林通迅、IT商圈。此地段共有手機(jī)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)零售商百余家，IT、數(shù)碼產(chǎn)品零售商十余家，是自貢市名副其實(shí)的科技一條街。但飲食行業(yè)的繁榮往往伴隨著相關(guān)弊端，如環(huán)境衛(wèi)生差、社會(huì)治安秩序差等。五、項(xiàng)目發(fā)展分析區(qū)域位于自貢市最為繁華的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈，居家、商業(yè)氛圍十分濃厚而且成熟，隨著區(qū)域項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)不斷提高，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑷找娉蔀橘彿渴走x的區(qū)域。O（機(jī)會(huì)）T（威脅）區(qū)域可供開發(fā)用地少，市場競爭壓力相對較小；區(qū)域房價(jià)老城區(qū)較低的房價(jià)起點(diǎn)，為項(xiàng)目房價(jià)的快速拉升創(chuàng)造了較大空間。項(xiàng)目周邊有五星街、檀木林、新街等三大商圈，商圈內(nèi)經(jīng)營以百貨、服裝、皮具等為主要業(yè)態(tài)，商圈內(nèi)人流量大。利用所招進(jìn)的主力店的品牌效應(yīng)帶動(dòng)整個(gè)招商火爆氣氛，吸引更多處在“觀望階段”的商家進(jìn)駐，從而拉動(dòng)主力店周邊的中小店鋪?zhàn)饨鹛嵘⒋_保中小商家的持續(xù)經(jīng)營。（3）、投資研討會(huì)。因此對于國內(nèi)知名品牌主力店，如人人樂超市、新一佳超市、蘇寧電器、五星電器等，建議采取“租金遞增策略”。這種策略有以下兩種運(yùn)作方式：①由開發(fā)商自行組建商場經(jīng)營管理公司，并引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)管理水平，由自己的經(jīng)營管理公司或另行聘請知名商業(yè)運(yùn)營公司全程經(jīng)營主力店。通過對區(qū)域主要競爭樓盤的銷售價(jià)格進(jìn)行系數(shù)評(píng)估，并根據(jù)其銷售周期、銷售進(jìn)度、目前執(zhí)行價(jià)格等因素綜合加權(quán)(具體的計(jì)算流程此處不作詳細(xì)描述)，我司對本項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位建議如下。尚城 如何確立真實(shí)而清楚的理由，說服相信我們提供的利益點(diǎn)？東方四、東方先推出多層，實(shí)現(xiàn)資金回籠，同時(shí)造熱市場。開展多種營銷手段主要活動(dòng)及事件：舉行各種論壇活動(dòng)及銷售路演系列活動(dòng)。跟進(jìn)潛在客戶，繼續(xù)拓展客戶渠道； 主要活動(dòng)及事件：商鋪認(rèn)籌解籌活動(dòng)商鋪公開發(fā)售開盤典禮商業(yè)投資推介會(huì)、大型路演第五階段：住宅、商鋪尾盤期。尚城的銷售價(jià)格控制策略九、東方市場戰(zhàn)略由于商鋪按揭成數(shù)與按揭年限短等特點(diǎn)，建議盡量將商鋪分隔成小面積，可以任意組合，以降低投資門檻及風(fēng)險(xiǎn)。第三階段： 全 面 沸 騰 結(jié)點(diǎn)：打開本地市場 核心攻擊點(diǎn)：全面銷售及招商 本地市場為主，周邊市場為輔 第一階段： 蓄 勢 引 爆 結(jié)點(diǎn)：塑造完美的銷售氛圍 核心攻擊點(diǎn)：商場效果圖、規(guī)劃圖 銷售及招商環(huán)境的布置 宣傳資料到位 銷售及招商人員到位第二階段： 重 拳 出 擊 結(jié)點(diǎn)：商場正式開售 核心攻擊點(diǎn)：一層招商，二層的銷售 與知名品牌商家簽約 正面攻擊市場 第四階段： 全 線 封 殺 結(jié)點(diǎn)：全面完成銷售任務(wù) 核心攻擊點(diǎn)：商場營運(yùn)前的準(zhǔn)備 不留余地，全線封殺 整裝待發(fā)、強(qiáng)勢開業(yè) 整合推廣總布局75 76