【文章內容簡介】 元低層院景式入口可設石景和門飾并集中布置排列成藝術圖案形的暗綠色書報箱…囗組團內椅凳造型設計提示: 簡約、質樸, 黑色扭花型鋼造型支架、深色清漆粗曠木質面材、隨意擺放的踏腳卵石將現代與傳統(tǒng)融為一體… 囗組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示: 宣傳專欄不宜過大, 立牌設兩主入口處, 掛設單元主入口門外側, 可參照椅凳造型設計。 導視系統(tǒng)亦不宜過大過高、略底于視平線為佳, 設道路轉向和單元入口路側、應有照明或熒光, 亦可參照椅凳選材和造型設計。囗組團內垃圾系統(tǒng)設計提示: 小區(qū)內公共空間提倡禁煙、公共休閑處張貼禁煙警示并不設煙灰桶。 分單元在單元主入口門外側設分類垃圾箱(桶), 分可回收、不可回收和污染物三類, 袋裝每天早晚專人清運, 外型圍攔亦可參照椅凳選材和造型設計。 項目公共建筑外部環(huán)境概念設計 囗項目主入口環(huán)境概念設計: 小區(qū)僅北側臨街綜合樓東西兩端可設人車混流出入口, 而且還要兼顧糧食局辦公出入口和二層商業(yè)獨立使用時的出入口, 復雜的平面和豎向交通系統(tǒng)對項目主入 口外部環(huán)境概念設計提出了十分苛刻的要求。因此建議:216。 小區(qū)居住區(qū)出入口門衛(wèi)系統(tǒng)退至臨街綜合樓南側縱墻軸線附近, 留出綜合樓山墻大部份進深作商業(yè)和辦公入口公共空間。216。 西側人流主出入口在保證消防通道需求的前提下, 適當外凸形成比較寬大氣派的入口造型門樓構架, 而1~3層辦公專用樓梯宜盡登量利用南側不規(guī)則空間作成室內半開敞式樓梯既新穎又可少占用臨街優(yōu)質商業(yè)可售面積。216。 東側車流主出入口在保證消防通道需求的前提下, 可單獨設計1~2層層高的四柱或兩柱門坊, 既美化立面又美化城市。　囗項目會所環(huán)境概念設計: 216。 本案不支持集中式多功能大型會所, 可充分利用周邊公共資源和市埸資源。216。 應圍繞“健康、和諧和高尚” 居住理念, 分散但有系統(tǒng)的設計便于溝通、交流、閱讀、棋牌、小憩為主的園林休閑型聚會埸所。216。 小區(qū)入口門衛(wèi)處應設一物管服務和住戶休息處引入“酒店式大堂服務概念”, 代住戶辦理相關各類交費手續(xù)和代辦住戶有償委托的各類服務, 可提供常用休閑用品和茶水飲料服務, 提供高品質的保姆式、管家式服務(理財、家教、代購、監(jiān)護、迎送…)。囗項目其他公共環(huán)境概念設計:216。 各單元低層院景式入口內庭空間宜有30~50㎡, 應有透空景墻、石橙石幾、飄香樹品、淺池怪石、出墻紅杏、婆娑竹影、旱井滴水等園藝小品裝點和豐富公共空間。216。 屋頂造型和構架應考慮夜景效果，臨街面可設廣告位置應充分利用（不占容積率的長效豎向可租平面年收益是平面出租收益的3~30倍或更多）。六. 公共裝飾材料選擇指導項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較本項目公共裝飾材料選擇提示住宅裝修標準提示囗高層裝修標準提示(詳交房標準)囗躍層裝修標準提示(詳交房標準)七. 燈光設計及背景音樂指導項目燈光設計(應委托專業(yè)公司設計制作)囗項目公共建筑外立面燈光設計: 中央控制功能分區(qū)輪廓燈、住宅區(qū)段投射燈、辦公區(qū)段節(jié)慶燈、商業(yè)區(qū)段氛圍燈、廣告區(qū)組合燈等。囗項目公共綠化綠地燈光設計:分區(qū)中心景觀藝術組合燈、休閑區(qū)照明燈、重點造型建筑小品節(jié)慶輪廓燈、庭園入口迎客燈等。囗項目道路系統(tǒng)燈光設計: 古樸造型半高路燈、安全導視地燈、緊急疏散應急燈、安全監(jiān)護紅外線燈等背景音樂指導(應委托專業(yè)公司設計制作)囗綜合樓前小型休閑廣場音樂布置: 中央一級控制加商務二級控制,高雅輕音樂為主,平時聚攏人氣, 節(jié)慶營造氣氛, 限時限音量不得影響小區(qū)住戶工作和休息。囗小區(qū)內部庭園背景音樂布置: 中央一級控制,高雅輕音樂為主,營造安詳和諧居往氛圍, 特殊情況時作應急廣播, 限時限音量不得影響小區(qū)住戶工作和休息。八. 小區(qū)未來生活方式的指導項目建筑規(guī)劃組團評價:216。 曲靖市中、央商業(yè)區(qū)中的空中景觀洋房216。 麒麟區(qū)中央商務區(qū)中的首席鉑金豪宅營造和引導未來生活方式 囗住戶特征描述:216。 追求都市核心圈生活氛圍的成功人士216。 亨受都市核心圈成熟資源的隱士群體216。 講究行為效率和生活便捷的高端客戶216。 為父母或子女提供安全高尚居所的高收入者216。 對市中心優(yōu)質物業(yè)投資獨具慧眼的投資客戶囗社區(qū)文化規(guī)劃與設計:216。 重視鄰里和諧、社區(qū)親情、居所安全、服務完善…216。 提倡自我愉悅的休閑和運動，鼓勵鄰里融洽的交流和勾通, 組織和培育相互的關懷和幸福的共亨…216。 尊重別人就是尊重自巳, 熱愛環(huán)境就是熱愛自巳, 關心鄰里就是關心自巳…216。 尊重隱私、尊重自由、尊重平等、尊重民主首先從尊重社會和諧作起…216。 能讓幸福與朋友和鄰居共亨, 幸福會更加悠長和芬芳…216。 只要您善意的需要, 您就會得到真誠的服務…216。 為小區(qū)吉祥物“福麟娃”巖雕和“福麟”作為樓盤名前綴進行商標注冊, 讓“福麟娃”巖雕和“福麟”成為公司品牌文化的首席代表。四. 價格定位和投資分析一. 項目價格定位口均價的初步確定 住宅均價采用：競爭導向加權平均法178。 曲靖市埸樓盤價格分析（詳“福麟花園”競爭項目價格比較表）“福麟花園”競爭項目價格比較表名稱物業(yè)類型開盤起價開盤均價最高價套數銷售率開盤時間交房時間備注多層17001970228040075%.分析入選項目多層1560　　55010%　　　疊加別墅2300　　　.　　別墅4000　　　　　　多層13001435175022680%.　多層、別墅2600　　120　　　高層14801900240019296%..分析入選項目疊加別墅16001800　80045%..　別墅36004000　　　　　　陽光花園Ⅱ期多層1680　　470　　　　別墅32003500　13035%　　　高層158016902430　70%2003　分析入選項目紅日花園多層1198　14885235%　　別墅2500　　350　.　　高層14001700193012095%20052006分析入選項目多層148017602160　85%.分析入選項目高層　　　104　　.　別墅19002200　　75%　　多層　　　　　　　多層　　　　80%　　　別墅21003000　　50%　　　高層18902040　8815%　　多層14001500　30040%.　　高層170017301950　　　分析入選項目Ⅰ別墅22003300　6475%　　　多層　　　158　　　?、騽e墅　　　1000　　　　福蓉凰別墅220026003400　　　　分析入選項目　　　　144　　　　龍祥花園多層1130　1280110　　　　說明:：各項目市調與測算,價格單位均為元/㎡。178。 曲靖市埸客戶購房心理需求分析（詳 “不同物業(yè)產品要素客戶關注度統(tǒng)計表”）不同物業(yè)產品要素客戶關注度統(tǒng)計表物業(yè)分類交通景觀周邊區(qū)位價格物管戶型別墅%%%%%%%洋房%%%%%%%多層%%%%%%%高層%%%%%%%平均值%%%%%%%說明:1. 資料來源：項目市調與測算；2. 客戶關注度最高的三個產品要素是：交通便捷、周邊配套和價格；3. 由于曲靖老城區(qū)范圍不大，區(qū)位未成為關注度高的首選產品要素；4. 有關產品品質的其它要素還沒有提升到房地產開發(fā)成熟度較高地區(qū)必須達到的高度。178。 “福麟花園”競爭導向加權平均法初步定價分析（詳 “福麟花園”住宅競爭定價分析表）“福麟花園”住宅競爭定價分析表競爭項目修正因素交通景觀周邊區(qū)位價格物管戶型均價元/M2備注權重%%%%%%%100%多層1號項目11111111970YJ本案競調系數111/　本案競調價格494 181 498 218 350 181 173 2095 　權重%%%%%%%100%高層2號項目11111111900YJ本案競調系數11/　本案競調價格5