【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 元低層院景式入口可設(shè)石景和門飾并集中布置排列成藝術(shù)圖案形的暗綠色書(shū)報(bào)箱…囗組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示: 簡(jiǎn)約、質(zhì)樸, 黑色扭花型鋼造型支架、深色清漆粗曠木質(zhì)面材、隨意擺放的踏腳卵石將現(xiàn)代與傳統(tǒng)融為一體… 囗組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示: 宣傳專欄不宜過(guò)大, 立牌設(shè)兩主入口處, 掛設(shè)單元主入口門外側(cè), 可參照椅凳造型設(shè)計(jì)。 導(dǎo)視系統(tǒng)亦不宜過(guò)大過(guò)高、略底于視平線為佳, 設(shè)道路轉(zhuǎn)向和單元入口路側(cè)、應(yīng)有照明或熒光, 亦可參照椅凳選材和造型設(shè)計(jì)。囗組團(tuán)內(nèi)垃圾系統(tǒng)設(shè)計(jì)提示: 小區(qū)內(nèi)公共空間提倡禁煙、公共休閑處張貼禁煙警示并不設(shè)煙灰桶。 分單元在單元主入口門外側(cè)設(shè)分類垃圾箱(桶), 分可回收、不可回收和污染物三類, 袋裝每天早晚專人清運(yùn), 外型圍攔亦可參照椅凳選材和造型設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 囗項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì): 小區(qū)僅北側(cè)臨街綜合樓東西兩端可設(shè)人車混流出入口, 而且還要兼顧糧食局辦公出入口和二層商業(yè)獨(dú)立使用時(shí)的出入口, 復(fù)雜的平面和豎向交通系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目主入 口外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)提出了十分苛刻的要求。因此建議:216。 小區(qū)居住區(qū)出入口門衛(wèi)系統(tǒng)退至臨街綜合樓南側(cè)縱墻軸線附近, 留出綜合樓山墻大部份進(jìn)深作商業(yè)和辦公入口公共空間。216。 西側(cè)人流主出入口在保證消防通道需求的前提下, 適當(dāng)外凸形成比較寬大氣派的入口造型門樓構(gòu)架, 而1~3層辦公專用樓梯宜盡登量利用南側(cè)不規(guī)則空間作成室內(nèi)半開(kāi)敞式樓梯既新穎又可少占用臨街優(yōu)質(zhì)商業(yè)可售面積。216。 東側(cè)車流主出入口在保證消防通道需求的前提下, 可單獨(dú)設(shè)計(jì)1~2層層高的四柱或兩柱門坊, 既美化立面又美化城市?！∴眄?xiàng)目會(huì)所環(huán)境概念設(shè)計(jì): 216。 本案不支持集中式多功能大型會(huì)所, 可充分利用周邊公共資源和市埸資源。216。 應(yīng)圍繞“健康、和諧和高尚” 居住理念, 分散但有系統(tǒng)的設(shè)計(jì)便于溝通、交流、閱讀、棋牌、小憩為主的園林休閑型聚會(huì)埸所。216。 小區(qū)入口門衛(wèi)處應(yīng)設(shè)一物管服務(wù)和住戶休息處引入“酒店式大堂服務(wù)概念”, 代住戶辦理相關(guān)各類交費(fèi)手續(xù)和代辦住戶有償委托的各類服務(wù), 可提供常用休閑用品和茶水飲料服務(wù), 提供高品質(zhì)的保姆式、管家式服務(wù)(理財(cái)、家教、代購(gòu)、監(jiān)護(hù)、迎送…)。囗項(xiàng)目其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì):216。 各單元低層院景式入口內(nèi)庭空間宜有30~50㎡, 應(yīng)有透空景墻、石橙石幾、飄香樹(shù)品、淺池怪石、出墻紅杏、婆娑竹影、旱井滴水等園藝小品裝點(diǎn)和豐富公共空間。216。 屋頂造型和構(gòu)架應(yīng)考慮夜景效果，臨街面可設(shè)廣告位置應(yīng)充分利用（不占容積率的長(zhǎng)效豎向可租平面年收益是平面出租收益的3~30倍或更多）。六. 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇提示住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示囗高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示(詳交房標(biāo)準(zhǔn))囗躍層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示(詳交房標(biāo)準(zhǔn))七. 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)(應(yīng)委托專業(yè)公司設(shè)計(jì)制作)囗項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì): 中央控制功能分區(qū)輪廓燈、住宅區(qū)段投射燈、辦公區(qū)段節(jié)慶燈、商業(yè)區(qū)段氛圍燈、廣告區(qū)組合燈等。囗項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì):分區(qū)中心景觀藝術(shù)組合燈、休閑區(qū)照明燈、重點(diǎn)造型建筑小品節(jié)慶輪廓燈、庭園入口迎客燈等。囗項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì): 古樸造型半高路燈、安全導(dǎo)視地?zé)?、緊急疏散應(yīng)急燈、安全監(jiān)護(hù)紅外線燈等背景音樂(lè)指導(dǎo)(應(yīng)委托專業(yè)公司設(shè)計(jì)制作)囗綜合樓前小型休閑廣場(chǎng)音樂(lè)布置: 中央一級(jí)控制加商務(wù)二級(jí)控制,高雅輕音樂(lè)為主,平時(shí)聚攏人氣, 節(jié)慶營(yíng)造氣氛, 限時(shí)限音量不得影響小區(qū)住戶工作和休息。囗小區(qū)內(nèi)部庭園背景音樂(lè)布置: 中央一級(jí)控制,高雅輕音樂(lè)為主,營(yíng)造安詳和諧居往氛圍, 特殊情況時(shí)作應(yīng)急廣播, 限時(shí)限音量不得影響小區(qū)住戶工作和休息。八. 小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià):216。 曲靖市中、央商業(yè)區(qū)中的空中景觀洋房216。 麒麟?yún)^(qū)中央商務(wù)區(qū)中的首席鉑金豪宅營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式 囗住戶特征描述:216。 追求都市核心圈生活氛圍的成功人士216。 亨受都市核心圈成熟資源的隱士群體216。 講究行為效率和生活便捷的高端客戶216。 為父母或子女提供安全高尚居所的高收入者216。 對(duì)市中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資獨(dú)具慧眼的投資客戶囗社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì):216。 重視鄰里和諧、社區(qū)親情、居所安全、服務(wù)完善…216。 提倡自我愉悅的休閑和運(yùn)動(dòng)，鼓勵(lì)鄰里融洽的交流和勾通, 組織和培育相互的關(guān)懷和幸福的共亨…216。 尊重別人就是尊重自巳, 熱愛(ài)環(huán)境就是熱愛(ài)自巳, 關(guān)心鄰里就是關(guān)心自巳…216。 尊重隱私、尊重自由、尊重平等、尊重民主首先從尊重社會(huì)和諧作起…216。 能讓幸福與朋友和鄰居共亨, 幸福會(huì)更加悠長(zhǎng)和芬芳…216。 只要您善意的需要, 您就會(huì)得到真誠(chéng)的服務(wù)…216。 為小區(qū)吉祥物“福麟娃”巖雕和“福麟”作為樓盤名前綴進(jìn)行商標(biāo)注冊(cè), 讓“福麟娃”巖雕和“福麟”成為公司品牌文化的首席代表。四. 價(jià)格定位和投資分析一. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位口均價(jià)的初步確定 住宅均價(jià)采用：競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向加權(quán)平均法178。 曲靖市埸樓盤價(jià)格分析（詳“福麟花園”競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較表）“福麟花園”競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較表名稱物業(yè)類型開(kāi)盤起價(jià)開(kāi)盤均價(jià)最高價(jià)套數(shù)銷售率開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間備注多層17001970228040075%.分析入選項(xiàng)目多層1560　　55010%　　　疊加別墅2300　　　.　　別墅4000　　　　　　多層13001435175022680%.　多層、別墅2600　　120　　　高層14801900240019296%..分析入選項(xiàng)目疊加別墅16001800　80045%..　別墅36004000　　　　　　陽(yáng)光花園Ⅱ期多層1680　　470　　　　別墅32003500　13035%　　　高層158016902430　70%2003　分析入選項(xiàng)目紅日花園多層1198　14885235%　　別墅2500　　350　.　　高層14001700193012095%20052006分析入選項(xiàng)目多層148017602160　85%.分析入選項(xiàng)目高層　　　104　　.　別墅19002200　　75%　　多層　　　　　　　多層　　　　80%　　　別墅21003000　　50%　　　高層18902040　8815%　　多層14001500　30040%.　　高層170017301950　　　分析入選項(xiàng)目Ⅰ別墅22003300　6475%　　　多層　　　158　　　?、騽e墅　　　1000　　　　福蓉凰別墅220026003400　　　　分析入選項(xiàng)目　　　　144　　　　龍祥花園多層1130　1280110　　　　說(shuō)明:：各項(xiàng)目市調(diào)與測(cè)算,價(jià)格單位均為元/㎡。178。 曲靖市埸客戶購(gòu)房心理需求分析（詳 “不同物業(yè)產(chǎn)品要素客戶關(guān)注度統(tǒng)計(jì)表”）不同物業(yè)產(chǎn)品要素客戶關(guān)注度統(tǒng)計(jì)表物業(yè)分類交通景觀周邊區(qū)位價(jià)格物管戶型別墅%%%%%%%洋房%%%%%%%多層%%%%%%%高層%%%%%%%平均值%%%%%%%說(shuō)明:1. 資料來(lái)源：項(xiàng)目市調(diào)與測(cè)算；2. 客戶關(guān)注度最高的三個(gè)產(chǎn)品要素是：交通便捷、周邊配套和價(jià)格；3. 由于曲靖老城區(qū)范圍不大，區(qū)位未成為關(guān)注度高的首選產(chǎn)品要素；4. 有關(guān)產(chǎn)品品質(zhì)的其它要素還沒(méi)有提升到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度較高地區(qū)必須達(dá)到的高度。178。 “福麟花園”競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向加權(quán)平均法初步定價(jià)分析（詳 “福麟花園”住宅競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)分析表）“福麟花園”住宅競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)分析表競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目修正因素交通景觀周邊區(qū)位價(jià)格物管戶型均價(jià)元/M2備注權(quán)重%%%%%%%100%多層1號(hào)項(xiàng)目11111111970YJ本案競(jìng)調(diào)系數(shù)111/　本案競(jìng)調(diào)價(jià)格494 181 498 218 350 181 173 2095 　權(quán)重%%%%%%%100%高層2號(hào)項(xiàng)目11111111900YJ本案競(jìng)調(diào)系數(shù)11/　本案競(jìng)調(diào)價(jià)格5