【正文】 元/㎡1899189918991899189918991899　予估價銷售額 萬元3889　銷售進度 %30%20%10%10%10%10%10%100%　2高層2銷售面積 ㎡1536102451251251251251251206~15層銷售均價 元/㎡1961196119611961196119611961　予估價銷售額 萬元1004　銷售進度 %30%20%10%10%10%10%10%100%　3商鋪1銷售面積 ㎡7261層銷售均價 元/㎡12000120001200012000120001200012000　予定價銷售額 萬元871 　銷售進度 %30%20%10%10%10%10%10%100%　4商鋪2銷售面積 ㎡7262層銷售均價 元/㎡3500350035003500350035003500　予定價銷售額 萬元254 　銷售進度 %30%20%10%10%10%10%10%100%　5辦公銷售面積 ㎡31683~5層銷售均價 元/㎡2290229022902290229022902290　予定價銷售額 萬元725 　銷售進度 %30%20%10%10%10%10%10%100%　6車位銷售單位 個48321616161616160 　銷售單價 萬元/個　最低價銷售額 萬元3122081041041041041041040 　銷售進度 %30%20%10%10%10%10%10%100%　8合計銷售額 萬元233515577787787787787787784　銷售進度 %30%20%10%10%10%10%10%100%　說明:；，本表假設按7個單位時間完成100%銷售（單位時間為月乘系數(shù)）；=1911元/㎡ 。項目開發(fā)利潤估算（詳“”利潤分析表）“”利潤分析表分項單位銷售價格(面積元/㎡,車位萬元/個)住宅商辦車位住宅商辦車位住宅商辦車位住宅商辦車位0120000120000120000120001899350019493500199935002049350019612290201122902061229021112290容積率/ 建筑密度%%%%%戶均面積平方米 最大戶數(shù)套182 182 182 182 半地下車位個160 160 160 160 可售面積單方利潤元/㎡ 利潤萬元1229 1346 1463 1581 成本利潤率%%%%%土地單方利潤元/㎡1402 1535 1668 1803 住宅均價元/㎡1911 1961 2011 2061 說明:,本表住宅配貨比: 多層=0% 高1=80% 高2=20%,容積率增減影響,地價增減影響等。,住宅單價依序為多層、高高2。,商辦單價依序為商商辦。項目開發(fā)敏感性因素分析：　　囗 可變成本變動時對利潤的影響：本案可變成本分額最大的依次是“工程建設費用”%，“土地費用”占26% ，“公建及配套工程費用”%；該三項也是構成開發(fā)建設成本的主導費用（%的前期費），所以保證本案利潤的關鍵是控制“工程建設費用”、“土地費用”和“公建及配套工程費用”；其它費用的波動幅度對本案利潤影響甚微。（詳“福人居”投資估算）　　囗 銷售價格變動時對利潤的影響：住宅銷售均價每增加50元/㎡時，毛利潤增加117萬元，%，暫未考慮商鋪和車位的溢價銷售（由于有車客戶消費心理崎型，車位短期銷售業(yè)績難以提高，但市中心區(qū)小區(qū)車位長線投資予期是稀缺產(chǎn)品、絕對升值，車位價格不宜定的過低，保留大部份至現(xiàn)房時推廣更有利）。三. 投資風險分析及其規(guī)避方式提示　　項目風險性評價　　囗 價值提升及其實現(xiàn)的風險性：本案住宅銷售均價按1811元/㎡估算時，毛利潤=995萬元，成本利潤率=%，基本符合房地產(chǎn)開發(fā)常規(guī)利潤率標準（萬科投資開發(fā)名言： “不作利潤率超過15%的樓盤”；本案開盤銷售均價控制在1900元/㎡，最終實現(xiàn)銷售均價控制在2050元/㎡是完全有可能的；本案按業(yè)主的底限予期是具有一定的價值提升空間，實現(xiàn)的風險性很小而且可以規(guī)避?！　∴?項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值：依照深圳建筑設計總院的工作認真態(tài)度和投入的力度，經(jīng)過開發(fā)方、設計方和策劃方的共同努力是完全可以達到的；　　囗 項目形象包裝和營銷推廣是否成功：項目形象包裝和營銷推廣的目標，“” 曲靖高層小區(qū)的標桿小區(qū)?！　≠Y金運作風險性（詳“”收支平衡表）　　囗 由“”收支平衡表中可以分析，%時即可實現(xiàn)收支平衡，此時的予計總投入為3440萬元，其中扣除地價款1704萬元后開發(fā)投入僅為1736萬元；按此時的總投入3440萬元核算期末利潤，即實際投入成本利潤率=1229/3440=%，一個相當不錯的投資回報率。　　囗由“”收支平衡表中可以分析，前期準備充分，土地付款時間相對滯后，入市時機準確，開盤期加熱銷期銷售率力爭達到50%，則完全可以以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠；囗由“”收支平衡表中可以分析，若開盤期加熱銷期銷售率達到50%時，由此時到交房（約12個月）的時間周期內(nèi)，開發(fā)商手中將掌握452~1229萬元的現(xiàn)金流（巳扣除初期投入3440萬元），這是一筆巨大的財富（尚未考慮延期付款可沉淀的資金）；房地產(chǎn)開發(fā)商追逐滾動開發(fā)項目利潤的核心在此?！　〗?jīng)濟政策風險　　囗開發(fā)周期內(nèi)國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀形勢的變化不會太大，局部走高、局部走低的現(xiàn)象均會出現(xiàn)，但中央政府打壓房地產(chǎn)開發(fā)商追逐高利潤的立埸不會變，必須予以重視。　　囗開發(fā)周期內(nèi)國家地方相關地產(chǎn)政策的變化也不會太大，但若房價繼續(xù)走高，扯動“和諧社會”的基礎，中央進一步打壓房地產(chǎn)開發(fā)商追逐高利潤的政策執(zhí)行力度將會加碼，必須予以重視；地方政府亦會控制土地投入和開發(fā)量的過度增長，個別項目被地方政府打壓也不是沒有可能；囗開發(fā)周期內(nèi)區(qū)域相關規(guī)劃項目開發(fā)和市政設施的建設的變化對本案的直接影響有兩點：1） 麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸遲遲不動，甚至規(guī)劃取消；2） “官房地產(chǎn)”擬開發(fā)的南門廣埸片區(qū)搶先入市分流客戶；四. 開發(fā)周期和節(jié)奏建議　影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素　　囗政策法規(guī)因素：同樣機會，宜早不宜遲，宜快不宜慢；　　囗地塊狀況因素：區(qū)位優(yōu)勢用足，作標桿優(yōu)質(zhì)精品盤，在曲靖市埸“標新立異、出奇制勝”；囗發(fā)展商操作水平因素：頭回操盤，策劃和設計的投入和時間要足，營銷推廣準備要細，開工后要快和省，承諾要作得到，銷售形勢好時不要過貪；　　囗資金投放量及資金回收要求：扣除地價款后應保證至少有1000~1500萬元的資金投入，資金回收達50%后不宜給銷售過大壓力，時高時低亦屬正常；　　囗銷售策略、銷售政策及價格控制因素：低價入市，低開高走，上限控制，落袋為安；　　囗市場供求因素：2005年度多層開發(fā)庫存量較多，高層開發(fā)庫存量較少，2006年新增優(yōu)質(zhì)盤必須重視；　　囗上市時間要求：2006年3月中下旬（應搶在“官房地產(chǎn)”擬開發(fā)的南門廣埸片區(qū)前）入市項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測　　囗項目開發(fā)步驟：（詳“”工作計劃表）　　囗項目投入產(chǎn)出評估：1） 本案保低收益住宅銷售均價按1811元/㎡估算時，毛利潤995萬元大于利益予期值底限600萬元；2） 本案期望收益住宅銷售均價按1911元/㎡估算時，毛利潤1229萬元大于利益予期值上限1000萬元；3） 本案創(chuàng)高收益住宅銷售均價按2061元/㎡估算時，毛利潤1581萬元超過利益予期值上限1000萬元50%以上；4） 資金運作基本無風險，產(chǎn)品設計和建設成本控制有難度，營銷推廣操作得當可以實現(xiàn)快速銷售并快速啟動新盤，一舉成名。囗結(jié)論：本案完全是一優(yōu)質(zhì)快盤。五. 形象策劃和營銷推廣……六. 銷售策劃和銷售執(zhí)行……七. 品質(zhì)提升和物業(yè)管理…… 昆明孫健幃工作室“福麟花園”項目組 二〇〇五年十二月六日 20