【正文】 01 159 639 121 337 173 158 2087 　滇東佳園權(quán)重%%%%%%%100%高層3號項目11111111690　本案競調(diào)系數(shù)11/　本案競調(diào)價格371 154 568 90 266 169 169 1787 　權(quán)重%%%%%%%100%高層4號項目11111111700　本案競調(diào)系數(shù)/　本案競調(diào)價格411 155 572 108 268 185 170 1869 　權(quán)重%%%%%%%100%多層5號項目11111111760YJ本案競調(diào)系數(shù)11/　本案競調(diào)價格482 162 445 195 313 162 170 1927 　飛龍錦銹苑權(quán)重%%%%%%%100%高層6號項目11111111730　本案競調(diào)系數(shù)1/　本案競調(diào)價格456 131 582 110 307 173 173 1932 　福蓉凰權(quán)重%%%%%%%100%別墅7號項目11111112600　本案競調(diào)系數(shù)/　本案競調(diào)價格669 288 693 248 421 235 105 2659 　競爭價格定位483 176 571 156 323 183 160 2051 　說明::品質(zhì)相近,功能相似,面積同擋,總價差小,均價波動等。,可多人選后取均值。,說明該修正因素缺可比性。“不同物業(yè)產(chǎn)品要素客戶關(guān)注度統(tǒng)計表”；，否則必須作風險評估。178。 住宅競爭定價分析：競爭導向加權(quán)平均法初步定價僅能作為產(chǎn)品導向定位，不能作為投資估算銷售定價，更不能作為銷售執(zhí)行定價；在作項目入市銷控價格之前，應采用多樣本競爭導向加權(quán)平均法定價評估，樣本量應控制在項目總戶數(shù)的5~10%為佳，樣本應增加專家和業(yè)內(nèi)人士填表, 并依據(jù)專家和業(yè)內(nèi)人士水準提高所占權(quán)重。 商業(yè)物業(yè)均價采用: 收益加風險定價法178。 “福麟花園”商業(yè)物業(yè)收益法定價分析表（三類還原利率）代號分項單位12345678910　出租率%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%A月租金元/㎡.月304050607090110130150170V1鋪均價元/㎡2992 3989 4986 5984 6981 8975 10970 12964 14959 16953 V2鋪均價元/㎡2530 3373 4216 5060 5903 7589 9276 10963 12649 14336 V3鋪均價元/㎡2186 2915 3644 4372 5101 6559 8016 9474 10931 12389 注： 1. V1時： 年利率=% 物價系數(shù)=103% 風險系數(shù)=% 還原利率=% 2. V2時： 年利率=% 物價系數(shù)=105% 風險系數(shù)=% 還原利率=% 3. V3時： 年利率=% 物價系數(shù)=108% 風險系數(shù)=% 還原利率=% 4. 收益法物業(yè)均價計算公式:V ＝A/R[11/(1+R)170。]，物業(yè)使用權(quán)限40年。178。 商業(yè)物業(yè)收益加風險定價分析：1）采用還原利率=% 時； 月租金= 元/㎡.月 可支持二層商鋪銷售均價 3500元/㎡； 月租金= 元/㎡.月 可支持一層商鋪銷售均價 12000元/㎡；2）采用還原利率=% 時； 月租金= ㎡.月 可支持二層商鋪銷售均價 3500元/㎡； 月租金=㎡.月 可支持一層商鋪銷售均價 12000元/㎡；3）采用還原利率=% 時； 月租金= ㎡.月 可支持二層商鋪銷售均價 3500元/㎡； 月租金=㎡.月 可支持一層商鋪銷售均價 12000元/㎡；4）在商業(yè)物業(yè)投資處于低迷和動蕩期，投資利率=8%對投資客戶還是具有相當誘惑力的，近期營銷操作得當投資利率提高到12%也并非不可能，更何況本案遠期投資利率提升是絕對的。 寫字樓均價采用客戶定制定價：178。 操作成本風險: 基礎處理, 圍護構(gòu)件和材料選擇, 獨立出入口和豎向交通處理；178。 成本風險規(guī)避：控制交房標準，控制圍護構(gòu)件和材料的品質(zhì)，減少獨立出入口和豎向交通處理對1~2層商鋪可售面積的影響，適當增大3~5層可售面積?！岸? 項目投入產(chǎn)出分析　　項目可執(zhí)行方案總體經(jīng)濟技術(shù)指標（詳“”規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標）“”規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標分類分項單位數(shù)量比例備注用地面積規(guī)劃總用地面積平方米%業(yè)主福麟花園項目設計書畝　　本期凈用地面積平方米%按總用地本期市政用地面積平方米%　建筑面積總建筑面積平方米30820%業(yè)主要求≥31000㎡本期住宅建筑面積平方米25600%1~15層 高層1平方米20480%1~15層純住宅,底層架空 高層2平方米5120%1~15層綜合樓,2商+3辦+10宅商鋪建筑面積平方米1452%均2層,+辦公建筑面積平方米3168%均3層,層高3~配套建筑面積平方米600%會所，宜設架空層或半地下室內(nèi)半地下建筑面積平方米5000%半地下車庫+輔助用房首層建筑面積平方米2137　按規(guī)劃凈用地面積建筑密度%%　規(guī)劃條件≤35%，容積率% 　原規(guī)劃條件≤ 高層綠地率%%　規(guī)劃條件綠化率%40%　地面+屋面(設計控制)戶均面積平方米141 　　戶數(shù)戶182 　方案指標人口人637 　地面停車埸個0 　地面嚴禁停車半地下車庫個160 每車位㎡車庫+車位合計個160 　　戶均車位比% 　規(guī)劃要求1:摩托車自行車庫平方米328　規(guī)劃總用地面積單價萬元/畝130 　　規(guī)劃總用地面積總價萬元1704 　業(yè)主提供規(guī)劃凈用地面積單價元/平方米2078 　　總建筑面積樓面地價元/平方米553 　本期地上建筑面積說明:；；?！　№椖块_發(fā)成本估算（詳“福人居”投資估算）“福人居”投資估算編目　科目內(nèi)容計量計費單價取費總計備注單位基數(shù)元系數(shù)萬元1土地費平方米3082055326%1704按宗地圖規(guī)劃用地面積測算2前期費平方米3082063%194本期總建筑面積(不含半地下)3工程建設費平方米308201047%3228按半地下室4公建及配套工程平方米30820118%365本項目公建面積均為非獨立公建5營銷費用平方米3082076%234按銷售總額計(含商鋪、車庫)6管理費用平方米3082038%117含公司,7利息平方米3082037%115以開發(fā)費用的30%為基數(shù)貸1年8營業(yè)稅及附加平方米30820139%428按銷售總額計(含商鋪、車庫)9其它費用平方米3082029%88質(zhì)撿、予算、擋案、測量、物管等10不可予見費平方米3082027%82按開發(fā)總費用計11投資測算合計平方米308202127100%6554單價為該項費用攤在總面積上12投資毛利平方米30820399/1229單價為該項費用攤在總面積上　　項目銷售收入估算（詳“”銷售進度分析表）“”銷售進度分析表序號產(chǎn)品分項1234567小計備注1高層1銷售面積 ㎡6144409620482048204820482048204802~15層銷售均價