20xx年成都國奧項目配套商業(yè)研究(編輯修改稿)
2025-05-11 00:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 公共配套建筑 二號地塊經(jīng)濟指標(biāo) 項目地塊分析 集中式商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 二號地塊的限制條件 : 綠地、商業(yè)、公共 配套的位置不可以調(diào)整 公共配套內(nèi)部的位置不可以調(diào)整 3 、開發(fā)商業(yè) 要求全部銷售回收現(xiàn)金 ４ 、商業(yè)集中規(guī)劃 ５、商業(yè)高度不低于２８米 項目的限制條件 項目地塊分析 集中商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 地塊優(yōu)勢與機遇對商業(yè)影響分析： 位于新城區(qū)域的主要交通干線的交匯處， 有利于區(qū)域車流、人流的到達 地塊方正，便于商業(yè)規(guī)劃與布局 地塊內(nèi)部有 30多畝的幼兒園、菜市場， 居民活動中心，為商業(yè)消費的人群有一 定的集聚作用 地塊與五星級酒店相鄰，為本商業(yè)也帶 來大量的優(yōu)質(zhì)客源 地塊內(nèi)部的布局對商業(yè)不利影響分析： 綠地占據(jù)整個地塊中商業(yè)價值最高的 地段 商業(yè)無法最近大程度享受公共配套與 綠地帶來的人流 現(xiàn)在商業(yè)所處位置，由于對于面是綠化 帶，使本商業(yè)部分形成單面街區(qū)，使商 業(yè)氛圍的營造與車流、人流的聚合能力 大大下降 本項目最佳的商業(yè)位置已被 綠化占據(jù) ,失去做大型商業(yè)的地段優(yōu)勢 項目的商業(yè)價值分析 項目地塊分析 ?典型社區(qū)商業(yè)案例借鑒 本報告是嚴(yán)格保密的。 中國一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配建指標(biāo) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 居 住 區(qū) 0. 91 m 2 / 人 類 別 合理服務(wù)半徑 800 1000 m 城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，可依據(jù)其人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積 —— 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》 國外社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比＝ 0 . 027 ： 1 —— ： 鄰里住區(qū)理論 —— 《 集合住宅 》 ：日本光丘花園城社區(qū) (商業(yè)面積：住宅面積 ) 社區(qū)商業(yè)的適合度 典型社區(qū)商業(yè)案借鑒 社區(qū)商業(yè)類型 社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比 特點 外向型 5％ — 11％ 商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流 偏外向型 2％ — 5％ 這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。 內(nèi)向型 2％ 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。 社區(qū)商業(yè)的類型及面積比 典型社區(qū)商業(yè)案借鑒 類型 案例 戶數(shù) 人口 調(diào)整后的商業(yè)面積 （㎡） 戶均商業(yè)面積 （㎡ /戶） 人均商業(yè)面積 （㎡ /人） 外向型 美麗 365花園 1,799 6,297 16,000 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 海濱廣場 4,760 16,660 18,000 中間型 陽光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 蔚藍海岸 5,119 17,917 15,500 內(nèi)向型 皇御苑 3,690 12,915 5,940 萬科四季花城 4,700 16,450 6,000 風(fēng)和日麗 3,600 12,600 1,980 星河灣 10,330 36,155 5,000 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 — ㎡ 之間，中間型 人均商業(yè)面積在 － ㎡ 之間 。 社區(qū)商業(yè)人均面積分析 典型社區(qū)商業(yè)案借鑒 類型 人均商業(yè)面積（㎡ /人） 本項目商業(yè)承載量 外向型 — 2160— 5080 中間型 1740 內(nèi)向型 － ㎡ 280— 920 從單一的社區(qū)型商業(yè)來計算，本項目建筑面積 5000平方米， 600戶，按照每戶 3人計算， 2022人，按照外向型、中間型、內(nèi)向型 本項目商業(yè)的承載面積為 280—— 5080平方米 按照規(guī)劃指標(biāo)最低面積要求 5000平方米，本商業(yè)確定是外向型社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)的類型及面積比 典型社區(qū)商業(yè)案借鑒 ?商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 盡可能的壓縮２號商塊的商業(yè)面積。建議本項目的商業(yè)面積為經(jīng)濟指標(biāo)的最小值： 5000平方米 總面積： 199畝 項目總建面 100000平方米 占總面積的比例5%— 20% 5% 10% 20% 商業(yè)面積區(qū)間 5000平米 10000平米 20220平米 制約本商業(yè)面積規(guī)劃的條件： １、Ａ區(qū)域商業(yè)體量已經(jīng)超出區(qū)域消費的承受量． 2 、Ａ區(qū)不是雙流新城未來的商業(yè)中心． 3 、Ａ區(qū)域商業(yè)受未來多個商圈的輻射，其商業(yè)空間被壓縮 4 、政府對本項目商業(yè)位置的規(guī)劃，使本地塊失去商業(yè)發(fā)展的最佳地段 5 、貴公司對商業(yè)的要求盡快回收現(xiàn)金，初期大體量的商業(yè)銷售會很困難 6 、新城處于開發(fā)的初級階段，其商業(yè)的價值的實現(xiàn)需要更長的時間 項目商業(yè)面積規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 政府規(guī)劃條件：集中分布，高度不低于２４米 在要求政府集中分布的要求下有以下幾種分布： 集中形態(tài) 優(yōu)點 缺點 建議 大型單體商業(yè) 便于大型商業(yè)整體規(guī)劃，容易吸引知名商家 對地段要求高，至少屬于區(qū)域商業(yè)中心，全部整體銷售困難 集中街區(qū) 單戶面積可以分割，容易形成商業(yè)人流，購買者多 吸引品牌商家的能力弱， 單體＋集中街區(qū) 綜合了以上兩者的優(yōu)點，能夠吸引具有一定知名度的商家，便于銷售，能夠很 快形成區(qū)域的特色商業(yè) √ √ 商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 商業(yè)規(guī)劃的位置 單體商業(yè)＋集中街區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃符合區(qū)域及本項目的要求
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