【正文】 規(guī)劃 商住群樓 中型超市 商住群樓 大型超市、百貨 單體建筑 購物中心 項目業(yè)態(tài)分布 超市、休閑、數(shù)碼、通訊 百貨、超市、餐飲、數(shù)碼 百貨 /休閑 \餐飲 項目面積 6000— 7000平米 10000平米 １３ 000平米 項目檔次 中低高檔 中檔 中高檔 租 /售價 (一樓 ) 聯(lián)營扣點 對外 3— 7元 /天 經(jīng)營狀況 是在雙流第一家具有國內(nèi)知名度，由于好又多的競爭現(xiàn)在經(jīng)營狀況很差 05年開業(yè) 比較好，現(xiàn)是雙流現(xiàn)經(jīng)營最好超市 剛開業(yè)不到半年 ,處于調(diào)整期 經(jīng)營狀況一般 經(jīng)營的贏利點 超市，通訊 服裝，超市 百貨 輻射范圍 老城 整個縣城 整個老縣城 代表商家 新一佳 /華偉通訊 好又多 /英邦百貨 /勁霸 KFC/明城百貨 雙流城區(qū)現(xiàn)在有商業(yè)面積近 11萬 平方米，規(guī)模經(jīng)營的６ 000平方米以上零售商業(yè) 3個 ,主要大型零售項目面積 老城現(xiàn)有主要商業(yè) ——經(jīng)營情況 雙流東升商業(yè)研究 雙流好又多店 07年的銷售達(dá) 11億 ,是雙流上唯一 一家年銷售額突破 10的百貨業(yè)， 商業(yè)月坪效 3819元 《 成都市東升商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（ 2022— 2020） 》 ： 東升城區(qū)（包括航空港、牧馬山）和華陽城區(qū)（包括中和、正興）是商業(yè)網(wǎng)點重點發(fā)展地區(qū) ，規(guī)劃雙流縣人均零售商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積指標(biāo) ㎡ ，東升鎮(zhèn)組團(tuán)商業(yè)面積為 16萬平米，其中雙流新城片區(qū)商業(yè)面積約 8萬 ㎡ ，且主要集中在新城核心區(qū)域 雙流新城片區(qū)規(guī)劃商業(yè)面積約 8萬㎡ 雙流東升未來商業(yè)規(guī)劃 雙流東升商業(yè)研究 新區(qū)主要商業(yè)區(qū)域及 A區(qū)主要啟動商業(yè)項目 東立國際配套商業(yè) 香榭美鄰底商 本區(qū)域現(xiàn)在已啟動的純大型商業(yè)項目有 2個，其商業(yè)面積近 7萬余平米，加上區(qū)域大量二類用地自身硬性社會公共配套指標(biāo)要求，未來區(qū)域商業(yè)面積會接近 10萬平米，配套商業(yè)會大量的出現(xiàn)。 東北方向有現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)，正東方向規(guī)劃的有沃爾瑪；西南方向規(guī)劃有新區(qū)的商業(yè)、金融中心，南方是老城，老城人民對老城商業(yè)已經(jīng)形成一種慣性依賴行為，改變需要時間。 沃爾瑪規(guī)劃 星宸國際酒店、商業(yè) 博瑞最世界（在建） 核心區(qū)商圈 老城商圈 新區(qū)行政、金融商業(yè)中心 商貿(mào)區(qū) 項目商業(yè)空間 雙流東升商業(yè)研究 具有大量的公共配套和商業(yè)建筑配套 返遷安置房 市政公共、商業(yè)配套 住宅用地 雙流新城未來是一個具有國際化品質(zhì)理念和建筑法則標(biāo)準(zhǔn)打造的風(fēng)格多樣的高品質(zhì)生活住宅區(qū) ， 規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)的城市公共、商業(yè)配套 新城 A區(qū)未來商業(yè)分析 雙流東升商業(yè)研究 以半徑二公里劃定商業(yè)影響范圍，輻射的人群主要為： ? 蛟龍工業(yè)港 ? 臨近 A區(qū)老城人 ? 現(xiàn)代商貿(mào)區(qū) ? 高速發(fā)展的新城人口素質(zhì)較高，消費力有提升空間，但 現(xiàn)階段大商業(yè)沒有明顯的強(qiáng)消費力人群支持 區(qū)域主要消費人群 雙流東升商業(yè)研究 《 雙流縣縣域總體規(guī)劃（ 2022— 2020年） 》 2022年現(xiàn)在有人口 94萬 ,城市人口 45萬 ,規(guī)劃縣域總?cè)丝诘?2020年達(dá) 167萬人，其中城區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū) 規(guī)劃城鎮(zhèn)實際居住人口約為 150萬人 ， 全縣城市化率為 %；另外規(guī)劃 51個農(nóng)村新型社區(qū)聚居人口約為 15萬人，農(nóng)村散居人口約為 2萬人 。 東升未來人口分析 雙流東升商業(yè)研究 08年雙流城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16818元與通常 GDP值大人均可支配收入就越大有一定差距 ,原因是機(jī)場在雙流 GDP所占的份額比較大 )， 階 段 東升城鎮(zhèn)人口數(shù)量 入均可支配收入 (元 ) 區(qū)域可支配金額 單位 (億 ) 日常消費 (億 )按照常規(guī)的 50% 08年 — 現(xiàn)在 13萬人 08年 (16808) 未來 3年 城市居住人口 20萬人 23000（政府規(guī)劃目標(biāo)） 46 23 雙流新城 20萬人 A區(qū) 5萬人 (估計 ) 23000（政府規(guī)劃目標(biāo)） 區(qū)域消費者可支配收入根據(jù)政府測算未來 3— 5年會達(dá) 到 46億，日常消費支出會達(dá)到 23億以上 08年居民入均可支配收入按照雙流城鎮(zhèn)居民收入 16808元，被譽(yù)為中國西部百強(qiáng)縣之首 ,且位于成都城市的發(fā)展帶上，收入均可支配收入會逐年呈遞增狀態(tài)， 3— 5年我們?nèi)匀话凑照畬﹄p流的居民入均可支配收入規(guī)劃 23000元，日常消費按常規(guī)可支配收入 50% 東升新城未來消費分析 雙流東升商業(yè)研究 商業(yè) 商圈飽和度測算 雙流東升商業(yè)研究 現(xiàn)在東升區(qū)域市場飽和度 = 247。 202200 ㎡ =11500元 /㎡ 未來 3— 5年后每個月的 坪效是 958元 未來 3— 5年 A區(qū)域市場飽和度 = 247。 區(qū)域能夠承受 5萬平方的商業(yè)體量 ,但未來 3— 5區(qū)域商業(yè)體量已達(dá)到 10萬平米 未來區(qū)域能夠承受的商業(yè)體量： 247。 區(qū)域商業(yè)市場小結(jié) 雙流東升商業(yè)研究 ?項目地塊分析 本項目位于成都市雙流縣城 — 雙流新城 A組團(tuán)區(qū)域，屬于新城建造項目 占地面積 ： 199畝 ， 約 331669萬㎡ 。 開發(fā)條件 雙流縣是中國百強(qiáng)縣 ， 西部百強(qiáng)縣之首 ， 距成都市中心 10公里 ， 機(jī)場 2公里 集中式商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 雙流縣 新城 項目基本情況 項目地塊分析 二號地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 類別 指標(biāo) 整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 199畝 容積率 ≤ 規(guī)劃建筑面積 331669㎡ 建筑密度 ≤30% 綠地率 ≥30%( 臨三支渠綠帶、一桿旗北路不小于 4300㎡ 的集中綠地 ) 建筑限高 45M 硬性 配套 地塊內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施用地 畝 ,不小于 ,不小于 畝幼兒園 ,不小于 動中心 ,及其他標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施 。 中國一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配建指標(biāo) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 居 住 區(qū) 0. 91 m 2 / 人 類 別 合理服務(wù)半徑 800 1000 m 城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，可依據(jù)其人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積 —— 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》 國外社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比＝ 0 . 027 ： 1 —— ： 鄰里住區(qū)理論 —— 《 集合住宅 》 ：日本光丘花園城社區(qū) (商業(yè)面積：住宅