【正文】 三縱五橫“網(wǎng)格化” 整個雙流新城 A區(qū)的交通是按照“十”字、“田”型的平面布局，交通順暢，而且本項(xiàng)目位區(qū)域二大交通干線的交匯處面，具有更好的便捷性，為到達(dá)本項(xiàng)目提高優(yōu)越的 東升主要交通干線分析 雙流東升商業(yè)研究 集中式商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 本案 項(xiàng)目區(qū)域交通較為發(fā)達(dá)，出行便捷， 項(xiàng)目內(nèi)部由于主人口不位于商業(yè)規(guī)劃區(qū)，使項(xiàng)目內(nèi)部消費(fèi)者到項(xiàng)目商業(yè)的可達(dá)比較弱 項(xiàng)目所在區(qū)域 外部交通動線 項(xiàng)目所在區(qū)域 內(nèi)部交通動線 新城 A區(qū)交通干線分析 雙流東升商業(yè)研究 城市規(guī)劃 良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和積極發(fā)展前景 處于城市的發(fā)展方向上，屬于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，但Ａ區(qū)不是現(xiàn)代商業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域 區(qū)域位置 人口狀況 交通體系 競爭關(guān)系 地塊大小能滿足開發(fā)需求，但所限定的商業(yè)布局，使地塊失去發(fā)揮商業(yè)地段價(jià)值的最大化 不處于雙流新城的幾何中心，雖有一定腹地，但都被區(qū)域大型商業(yè)所輻射，商業(yè)獨(dú)占空間小，不位于區(qū)域消費(fèi)中心 大規(guī)模人口聚集，且有強(qiáng)勁增長空間，有一定的消費(fèi)能力，但Ａ區(qū)人口增長有限 便利的停車系統(tǒng) 強(qiáng)大的公共交通系統(tǒng)，對外有較強(qiáng)的輻射力 區(qū)域商業(yè)市場競爭激烈，會被未來核心區(qū)域所取代， 地塊條件 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展有一定的空間，但大部分基本被老城、新城未來核心區(qū)、現(xiàn)區(qū)域純大型商業(yè)單體所輻射，區(qū)域未來競爭會很激烈 ,本商業(yè)面積應(yīng)盡可能壓縮 。 100000 ㎡ =5750元 /㎡ 未來 3— 5年后每個月的 坪效是 479元 其中 : IRS是某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)； C是某地區(qū)購買某類商品的 潛在顧客 人數(shù)； RE是某地區(qū)每一顧客平均購買額； RF是某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 IRS=(C) (RE)/RF 未來 3— 5年東升區(qū)域的 坪效 也比現(xiàn)在 坪效高１３０元，但Ａ區(qū)未來３ — ５年坪效 也比 現(xiàn)在 坪效還少３５０，比未來３ — ５年東升區(qū)域坪效少４７９（只有東升區(qū)域的一半）。 110000㎡ =9931元 /㎡ 現(xiàn)在每個月的 坪效是 828元 未來 3— 5年東升區(qū)域市場飽和度 =23億 247。 東升鎮(zhèn)現(xiàn)城市 總?cè)丝?13萬余人 ； 規(guī)劃 到 2022年，東升鎮(zhèn)城市人口達(dá) 20萬以上． 2020年達(dá) 40萬以上 利好因素： 在未來的 3年間東升城市人口會增加 7萬 ,（平均每年增加 2萬以上） 到 2020年的 11年間雙流東升城鎮(zhèn)人口會再增加 27萬人 到 2020年的城市進(jìn)程中有 100萬人在 11年中進(jìn)入雙流城鎮(zhèn) 城市人口的不斷增加為新城商業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的人口支撐，本區(qū)域是最近幾年東升城市開發(fā)的熱土。 四周是大體量的商業(yè)，使本商業(yè)在輻射的空間受到大量的壓縮。未來區(qū)域競爭會灼熱化。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心、城市公園、城市廣場，體育中心等。國 奧 項(xiàng) 目 配 套 商 業(yè) 研 究 ?雙流新城概述 ?雙流東升商業(yè)環(huán)境描述 ?項(xiàng)目地塊分析 ?典型社區(qū)商業(yè)案例借鑒 ?商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 ?公共配套建議 目 錄 ?雙流新城概述 成都 東升老城 東升新城 在東升老城與成都市區(qū)起著橋梁作用 . 真正實(shí)現(xiàn)了雙流新城實(shí)現(xiàn)東升城市與 成都的無縫對接 ,雙流新城的高標(biāo)準(zhǔn)的 的城市規(guī)劃也標(biāo)志東升城市發(fā)展進(jìn)入 新的時(shí)代 . 與老城 \成都的關(guān)系 雙流新城概述 雙流新城定位： 打造以運(yùn)動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、數(shù)字商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化財(cái)富匯聚背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。 雙流新城整體定位 雙流新城概述 區(qū)域 功能 核心區(qū) 即城市中心區(qū)。 A區(qū) 國際生態(tài)居住社區(qū) B區(qū) 健康駐齡生態(tài)區(qū) C區(qū) 融體育娛樂、運(yùn)動休閑于一體的住宅區(qū) D區(qū) 以文化娛樂和數(shù)字動漫為主要功能的城市次中心 雙流新城整體規(guī)劃示意圖 項(xiàng)目所在板塊 雙流新城的商業(yè)、金融、行政中心 位于核心區(qū)域，距離國際居住的 A區(qū) 有一定距離， 從區(qū)域的城市屬性及社 會功能定位上，本項(xiàng)目不適合發(fā)展大 規(guī)模的城市商業(yè)配套 雙流新城區(qū)域功能分析 雙流新城概述 東立國際 香榭美鄰 新區(qū)政府配套及公共配套的實(shí)質(zhì)性建設(shè)為新區(qū)住宅、和商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)帶來實(shí)質(zhì)性利好消息 沃爾瑪規(guī)劃 國際網(wǎng)球中心 謝菲聯(lián)足球公園 星宸國際酒店 雙流體育中心 博瑞最世界（在建） 雙流新城在建標(biāo)志項(xiàng)目 雙流新城概述 城市新中心區(qū)開發(fā)對本區(qū)域的啟示 近期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級和區(qū)域性商業(yè)為主， 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 中低檔辦公 社區(qū)級商業(yè) 中檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 一般城市新中心區(qū) 成功開發(fā)次序 2號塊地所處的開發(fā)周期 13年 35年 46年 3— 5年以上 時(shí)間 開發(fā)類型 國內(nèi)城市的新城的發(fā)展從規(guī)劃完成到完全成熟，往往要經(jīng)歷起步期（ 1— 3年）、初步發(fā)展期（ 3~5年）、快速發(fā)展期（ 4~6年）、成熟發(fā)展期（ 5年以上）四個階段 一般城市新中心區(qū) 開發(fā) 10— 20年 雙流新城發(fā)展周期研究 雙流新城概述 ?雙流東升商業(yè)環(huán)境描述 核心區(qū)商圈 老城商圈 現(xiàn)代商貿(mào)商圈 A區(qū)商圈 根據(jù)對雙流商業(yè)的區(qū)域范圍形成時(shí)間把東升劃分為以下幾個主要商圈 : 商圈 商業(yè)主要業(yè)態(tài) 所處的周期 現(xiàn)代商貿(mào)商圈 大型專業(yè)批發(fā)市場 起步期 A區(qū)商圈 娛樂 \超市 開發(fā)階段 新城核心商圈 金融 \商業(yè) \行政中心 規(guī)劃階段 老城商圈 原來東升行政 \商業(yè) \金融中心 成熟階段 雙流東升區(qū)域商業(yè) 雙流東升商業(yè)研究 項(xiàng)目名稱 新一佳廣場 好又多廣場 明城百貨 位 置 棠湖公園對面 南昌路與棠湖路東二段交匯處 順城街 項(xiàng)目