【正文】 建筑密度 容積率 綠地率 公共服 務(wù)設(shè)施 用地 公共綠地 中學(xué)用地 新區(qū) 20% 30% 小學(xué) 新區(qū) 30% 幼兒園 35% 農(nóng)貿(mào)市場 50% 派出所 40% 辦事處 40% 社會停車場 (庫 ) 50% 成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 2022 項目公共配套建筑面積要求 項目公共配套規(guī)劃建議 公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 ) 類別 居住區(qū) 小區(qū) 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 面積 1668～ 3293 2172～ 5559 968～ 2397 1091～ 3835 本地塊 4339—— 5626 7326 城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范 公共服務(wù)配套 公共服務(wù)設(shè)施用地指居住小區(qū)及小區(qū)及以下的公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)施用地，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店等用地。 本商業(yè)零售業(yè)態(tài)比：餐飲 :零售 :休閑娛樂 =30％： 30％： 40％ 餐飲 零售 /服務(wù) 藝術(shù)休閑娛樂 30％ ４ 0％ ３０％ 1５ 0０平米 2022平米 1500平米 類比項目參考 :上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài)組合 : 零售：餐飲：休閑娛樂 =38％： 42％： 20％ 項目商業(yè)業(yè)態(tài)的組合比例 商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 對后期商業(yè)，如何進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃，達(dá)成鄰里商業(yè)中心的目標(biāo) 核心問題 如何應(yīng)對前期商業(yè)氛圍淡薄的問題 項目商業(yè)開發(fā)的核心問題 商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 三、彈性商業(yè)規(guī)劃方案開發(fā)順序，以風(fēng)險較小的街區(qū)類首先進(jìn)入市場，類街區(qū)次之，最后是單體中型超市的進(jìn)入 原 則 一、在街區(qū)商業(yè)能夠滿足生活需求的情況下，集中式單體商業(yè)越晚進(jìn)入市場，經(jīng)濟效益越高 二、后期經(jīng)營的不可確定性，制定彈性的商業(yè)規(guī)劃方案應(yīng)對市場風(fēng)險 項目商業(yè)開發(fā)的時序原則 商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 2022 20220 2022 2022 商業(yè)類型 主要業(yè)態(tài) 關(guān)鍵要素 完全街區(qū) 類街區(qū) 單體商業(yè) ?食品餐飲 ?服務(wù) ?時尚店 ?娛樂類 ?時尚 3C店 ?服飾店 ?中型超市 強調(diào)品牌店對商業(yè)氛圍的帶動作用 特色類的進(jìn)入，如３Ｃ店 滿足區(qū)域內(nèi)的購物需求即可，檔次中高精品 項目商業(yè)開發(fā)時序建議 商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 ?公共配套建議 菜市場 幼兒園 公共服務(wù)設(shè)施 文化活動中心 菜市場 幼兒園 公共服務(wù)設(shè)施 文化活動 中心 占地 占地 ≥ 占地 ≥ 占地 ≥ 項目公共配套的占地指標(biāo) 項目公共配套規(guī)劃建議 整體上滿足城市規(guī)劃的最小服務(wù)單位要求 在不能快速回流現(xiàn)金的項目上，控制其最小面積，后期開發(fā) 在能夠快速回收現(xiàn)金的項目與能夠大幅度提升項目美譽度，在一期開發(fā) 基于公共服務(wù)設(shè)施無產(chǎn)權(quán)，僅有經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)： 項目公共配套的開發(fā)原則 項目公共配套規(guī)劃建議 農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃面積 : 原則上單獨占地，每個居住區(qū)按 /處標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場，面積一般為 2022～3000m2（標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)貿(mào)市場）；偏遠(yuǎn)地方地方千人指標(biāo)不低于 150m2 農(nóng)貿(mào)市場服務(wù)半徑 : 一般為 500m，原則上不超過 700m，最大不超過 1000m，最小服務(wù)半徑為 300m。 社區(qū)商業(yè)人均面積分析 典型社區(qū)商業(yè)案借鑒 類型 人均商業(yè)面積（㎡ /人） 本項目商業(yè)承載量 外向型 — 2160— 5080 中間型 1740 內(nèi)向型 － ㎡ 280— 920 從單一的社區(qū)型商業(yè)來計算，本項目建筑面積 5000平方米， 600戶，按照每戶 3人計算， 2022人，按照外向型、中間型、內(nèi)向型 本項目商業(yè)的承載面積為 280—— 5080平方米 按照規(guī)劃指標(biāo)最低面積要求 5000平方米，本商業(yè)確定是外向型社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)的類型及面積比 典型社區(qū)商業(yè)案借鑒 ?商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 盡可能的壓縮２號商塊的商業(yè)面積。 內(nèi)向型 2％ 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。 商業(yè)規(guī)劃條件 面積 (５％ 20%） 16583 ㎡ — 66338㎡ 商業(yè)位置 臨一桿旗北路、三支渠綠帶應(yīng) 集中布置商業(yè)建筑 商業(yè)建筑高度 高度不小于 24米 集中式商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 二號地塊經(jīng)濟指標(biāo) 項目地塊分析 集中式商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 二號地塊的限制條件 : 綠地、商業(yè)、公共 配套的位置不可以調(diào)整 公共配套內(nèi)部的位置不可以調(diào)整 3 、開發(fā)商業(yè) 要求全部銷售回收現(xiàn)金 ４ 、商業(yè)集中規(guī)劃 ５、商業(yè)高度不低于２８米 項目的限制條件 項目地塊分析 集中商業(yè) 一 桿 旗 北 路 三支渠綠帶 綠地 公共配套建筑 地塊優(yōu)勢與機遇對商業(yè)影響分析： 位于新城區(qū)域的主要交通干線的交匯處， 有利于區(qū)域車流、人流的到達(dá) 地塊方正，便于商業(yè)規(guī)劃與布局 地塊內(nèi)部有 30多畝的幼兒園、菜市場， 居民活動中心，為商業(yè)消費的人群有一 定的集聚作用 地塊與五星級酒店相鄰，為本商業(yè)也帶 來大量的優(yōu)質(zhì)客源 地塊內(nèi)部的布局對商業(yè)不利影響分析： 綠地占據(jù)整個地塊中商業(yè)價值最高的 地段 商業(yè)無法最近大程度享受公共配套與 綠地帶來的人流 現(xiàn)在商業(yè)所處位置，由于對于面是綠化 帶，使本商業(yè)部分形成單面街區(qū)，使商 業(yè)氛圍的營造與車流、人流的聚合能力 大大下降 本項目最佳的商業(yè)位置已被 綠化占據(jù) ,失去做大型商業(yè)的地段優(yōu)勢 項目的商業(yè)價值分析 項目地塊分析 ?典型社區(qū)商業(yè)案例借鑒 本報告是嚴(yán)格保密的。 容 積 率 ： ， 基本指標(biāo) 住宅兼商業(yè) （ 商業(yè)集中 ） 、 公共配套 ， 至少 4300平方綠地 。 11500=50000 ㎡ 交通格局：