【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 態(tài) 獨(dú)棟別墅 398㎡ ~593㎡ 聯(lián)排別墅 263㎡ ~359㎡ 總占地面積 246畝 銷售價(jià)格 獨(dú)棟別墅為 530萬 ~950萬 聯(lián)排別墅為 190萬 ~300萬 總戶數(shù) 318戶 住宅建筑面積 10萬方 容積率 綠化率 30% 開盤時(shí)間 近期走勢(shì) 目前剩余約 50% 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 ?該項(xiàng)目客戶來源為 城南區(qū)域高端客戶以及四川省內(nèi)客戶，比例約為 50%與 50%?？蛻舳鄻有缘臓顟B(tài) . ?該項(xiàng)目目前銷售率在 50%左右，滯銷戶型主要為大面積戶型，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力差，作為純低密度別墅項(xiàng)目與本項(xiàng)目可比性不強(qiáng)，但就參考本項(xiàng)目而言，對(duì)產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)在一定程度上做到多樣化，從而滿足不同層次的客戶群需求。 水域群島生活 低密度項(xiàng)目：藍(lán)山美樹 項(xiàng)目地址 人南延線終點(diǎn)廣場(chǎng)左側(cè) 開發(fā)商 三佳集團(tuán) ?四川國坤投資有限公司 總占地面積 500畝 建筑形態(tài) 多層、花園洋房、小高層、山地別墅總戶數(shù) 一期 398戶 二期 226戶三期 226戶 容積率 綠地率 42％ 開盤時(shí)間 景觀設(shè)計(jì) 藍(lán)海（香港）國際環(huán)境設(shè)計(jì)顧問有限公司 近期走勢(shì) 226套房源，目前剩余 128戶。花園洋房?jī)r(jià)格區(qū)間為 4000~6000元 /㎡ ，疊拼別墅 5000~7000元 / ㎡ 。 該項(xiàng)目較好的利用了坡地的高差設(shè)計(jì)，通過高差的變化來增加觀景面，贈(zèng)送大面積花園露臺(tái)。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 ? 該項(xiàng)目的坡地建筑手法在 成都平原地區(qū)固然差異化明顯 ，其一期于 2022年推出時(shí)受到了市場(chǎng)的熱捧，但在后續(xù)二、三期的營銷推廣過程中卻沒有進(jìn)行適時(shí)變化，一直至目前三期仍是以坡地、退臺(tái)式建筑為營銷賣點(diǎn)，市場(chǎng)新穎度不足。 ? 針對(duì)本項(xiàng)目而言，由于體量龐大，因此在分期階段性推出過程中應(yīng) 著重考慮每一階段產(chǎn)品的差異化賣點(diǎn)，在營銷包裝中做到每階段均有亮點(diǎn)呈現(xiàn)。 水域群島生活 低密度項(xiàng)目：麓山國際社區(qū) 項(xiàng)目地址 人民南路南延線 開發(fā)商 萬華地產(chǎn) 總占地面積 4000畝 建筑形態(tài) 洋房、疊拼、獨(dú)棟 容積率 綠化率 : 46% 銷售均價(jià) 洋房： 70008000元 /㎡ 別墅（獨(dú)棟）： 13000元 /㎡ ； 1700018000元 /㎡ (臨球道 ) 物管公司 成都麓山物業(yè)管理有限公司 物業(yè)收費(fèi) 別墅： /㎡ 洋房： /㎡ 近期走勢(shì) 2022年 7月將推出 72套疊拼，戶型 200300㎡ ，價(jià)格待定。 水域群島生活 萬華地產(chǎn)采用 PUD（計(jì)劃單元綜合開發(fā)） 模式開發(fā)，引進(jìn)北美成熟居住形態(tài)與先 進(jìn)的住宅體系 ,用高爾夫式的景觀為主線 貫穿所有別墅組團(tuán)；而另一個(gè)片區(qū)是高 密度住宅區(qū)，以歐洲小鎮(zhèn)為藍(lán)本的麓鎮(zhèn) 是這個(gè)片區(qū)的精神與靈魂。 點(diǎn)評(píng)：以高爾夫式的景觀為項(xiàng)目主線， 將土地分為很多單元，每個(gè)階段都按照 當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求做詳細(xì)規(guī)劃或改變，并 將商業(yè)中心集中并與別墅區(qū)分隔開，這 種“ 大盤小做”的思路充分保證住宅部 分的居住品質(zhì)。集中并與別墅區(qū)分隔開， 這種“大盤小做”的思路充分保證住宅 部分的居住品質(zhì)。 高層部分，形態(tài)待定 低密度項(xiàng)目：麓山國際社區(qū) 水域群島生活 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) ：萬華地產(chǎn)是寶光郎酒集團(tuán)注巨資成立，股東方為成都萬華投資有限公司與四川宏義實(shí)業(yè)集團(tuán)，兩家公司實(shí)力雄厚，且在市場(chǎng)都有較大影響力。 墅社區(qū)。 目前周邊的總體環(huán)境與配套建設(shè)未同步跟進(jìn)。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義： ? 該項(xiàng)目客戶來源以成都高端客戶為主，約在 40%， 上海、北京、廣州、深圳等外地客戶 比例約在 30%，另有部分海外客戶，主要客戶獲得渠道為客戶圈帶動(dòng) 。 ? 該項(xiàng)目地塊緊鄰本項(xiàng)目，其 持續(xù) 5年以上的開發(fā)模式 ，必然對(duì)該區(qū)域樓市發(fā)展具有極大的 促進(jìn)作用，也為本項(xiàng)目的開發(fā)鋪墊了較好的整體市場(chǎng)環(huán)境。 ? 同時(shí)，該項(xiàng)目的高品質(zhì)開發(fā)思路必然會(huì)率先拔高城南高端地產(chǎn)市場(chǎng)，這也為本項(xiàng)目地塊 的開發(fā)提供了極好的借鑒性。 ? 該項(xiàng)目的客戶帶動(dòng)模式較為成功，本項(xiàng)目可在客戶互動(dòng)， 挖掘老客戶資源方面 投入更多 精力。 低密度項(xiàng)目：麓山國際社區(qū) 水域群島生活 潛在低密度項(xiàng)目：蔚藍(lán)卡地亞 項(xiàng)目地址 成都南延線末端藍(lán)山美樹后方 開發(fā)商 成都陽明地產(chǎn) 建筑形態(tài) 聯(lián)排別墅 疊拼別墅 雙拼別墅 總占地面積 500畝 總戶數(shù) 1303戶 容積率 綠地率 45% 總建筑面積： 260000平方米 公共建筑面積 :18200平方米 住宅總建筑面積 :241800平方米 聯(lián)排別墅面積 :145080平方米 疊拼別墅面積 :96720平方米 商業(yè)面積 :8000平方米 道路： 60096平方米 目前狀況：封閉施工中 該項(xiàng)目尚未推出，數(shù)據(jù)非最終確定數(shù)據(jù)。 水域群島生活 高密度項(xiàng)目：首座 項(xiàng)目地址 人民南路四段 48號(hào) 開發(fā)商 招商（蛇口）成都公司 占地面積 40畝 建筑形態(tài) 2幢為 30層高板式結(jié)構(gòu) 建筑 1幢 29層高建筑 總建筑面積 17萬㎡ 總戶數(shù) 694 容積率 綠地率 30％ 戶型區(qū)間 80㎡ — 130㎡ 開盤時(shí)間 594戶 車位配比 1： 配套 五星級(jí)酒店泛會(huì)所、 SPA 館、露天恒溫泳池 銷售均價(jià) 7800元/㎡ 近期走勢(shì) 剩 余房源約 90套，以 170㎡ 左右套三為主，商業(yè)部分含商住樓還未銷售。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義： 該項(xiàng)目位于南延線起點(diǎn)，地理位臵優(yōu)越， 其客戶構(gòu)成為城南外企高層以及市內(nèi)外國客戶，比例達(dá)到 70%以上。 該項(xiàng)目從面市到現(xiàn)在，銷售走勢(shì)都比較緩慢， 這也是以大戶型為主的項(xiàng)目的特點(diǎn)。但因其獨(dú)特的廣告包裝和推廣方式，其在市場(chǎng)的聲音和影響力都較高。因此，除了擁有海洋公園等的資源優(yōu)勢(shì)，采用獨(dú)特的包裝方式和差異化推廣對(duì)本項(xiàng)目入市將有很關(guān)鍵的作用。 水域群島生活 高密度項(xiàng)目：天府長城柏南郡 項(xiàng)目地址 高新區(qū)天長路 6號(hào) 開發(fā)商 成都深長城地產(chǎn)有限公司 總占地面積 約 500畝 總住宅建筑面積 100萬㎡ 商業(yè)建筑面積 約 10萬㎡ 總戶數(shù) 4000多戶 景觀設(shè)計(jì) 加拿大奧雅園境事務(wù)所 車位配比 1： 電梯品牌 西子奧的斯 會(huì)所 1個(gè) 物管公司 長城物業(yè) 三期柏南郡 建筑形態(tài)：兩棟 18層板樓，三棟 34層塔樓 容積率 綠地率 ％ 戶型區(qū)間 80144㎡ 開盤時(shí)間 麗日清風(fēng)開盤 嘉南地開盤 柏南郡開盤，銷售均價(jià) 5200元 /㎡ 近期走勢(shì) 三期先推出 340多套房源，目前剩余 20%，各類戶型走勢(shì)平均。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 該項(xiàng)目從銷售緩慢到熱銷的銷售走勢(shì)的變化，充分證明了購房客戶對(duì)本板塊的認(rèn)可度上升。 該項(xiàng)目作為一個(gè)整體品質(zhì)較高的項(xiàng)目，自 2022年推出二期，依然銷售平穩(wěn)，并未呈現(xiàn)熱銷局面。 這說明本區(qū)域由于大盤大量進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在園林或建筑上沒有凸現(xiàn)優(yōu)勢(shì)、特 征的項(xiàng)目不具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 中原建議本項(xiàng)目應(yīng)抓住海洋公園的顯著特征，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 水域群島生活 高密度項(xiàng)目：世紀(jì)城天鵝湖 項(xiàng)目地址 人民南路南延線（新會(huì)展中心） 開發(fā)商 成都世紀(jì)城新國際會(huì)展中心 總占地面積 1500畝（住宅約 600畝） 住宅建筑面積 約 41萬㎡ 容積率 （含 戶型區(qū)間 47130㎡ 總戶數(shù) 約 3500戶 景觀 400畝生態(tài)湖面，上萬棵大樹，6000余株銀杏； 1500畝的生態(tài)公園、高爾夫球場(chǎng)。 銷售均價(jià) 5800元 /㎡ （清水） 6800元 /㎡ （精裝） 近期走勢(shì) 一期剩余少數(shù)大戶型，二期推出時(shí)間待定。 湖水貫穿整個(gè)一期，具備較大的樓間距與景觀視野。 水域群島生活 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) ?會(huì)展集團(tuán)的整體實(shí)力在市場(chǎng)有很強(qiáng)影響力； ?整體景觀配套資源豐富； ?地鐵出口，周邊交通方便； ?項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局合理。 ?周邊生活及商業(yè)配套未同步跟進(jìn)； 對(duì)我項(xiàng)目的借鑒意義： 天鵝湖項(xiàng)目與本項(xiàng)目具有一定共性：都臨近公共性規(guī)劃項(xiàng)目（新會(huì)展中心與海洋公園）。天鵝湖開發(fā)模式為先建配套設(shè)施，如會(huì)展、景觀等，配套設(shè)施呈現(xiàn)后方開展銷售，對(duì)開發(fā)商實(shí)力要求極高，但對(duì)于新鴻基這樣實(shí)力雄厚的開發(fā)商而言，可考慮此類開發(fā)模式。 會(huì)展帶來的客戶較多 產(chǎn)品在市場(chǎng)上引起轟動(dòng) 高密度項(xiàng)目：世紀(jì)城天鵝湖 水域群島生活 高密度項(xiàng)目：遠(yuǎn)大都市風(fēng)景 3期 〃 優(yōu)悠風(fēng)景 項(xiàng)目地址 天府大道城南副中心南側(cè) 開發(fā)商 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 總占地面積 1000畝 物管公司 成都遠(yuǎn)大創(chuàng)新物業(yè)管理公司 三期優(yōu)悠風(fēng)景 建筑形態(tài) 兩棟 32層，三棟 18層 總建面 8萬㎡ 容積率 綠地率 40％ 戶型區(qū)間 95260㎡ 總戶數(shù) 538戶 車位配比 1： 開盤時(shí)間 風(fēng)景 HOUSE開盤 都市風(fēng)景開盤 優(yōu)悠風(fēng)景開盤 三期第一批次推出 340余套房源，均價(jià) 4400元 /㎡ 現(xiàn)余 134套房源，戶型走勢(shì) 平均。 水域群島生活 典型戶型評(píng)價(jià) 建筑面積 兩室兩廳一衛(wèi) 明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)良好；贈(zèng)送大面積的空中花園，擴(kuò)展活動(dòng)空間。 戶型缺點(diǎn)： 客廳到餐廳的浪費(fèi)面積過大，動(dòng)靜分區(qū)不明顯。 建筑面積 三室兩廳雙衛(wèi) 布局合理；贈(zèng)送大面積的空中花園，使得三房戶型擁有生活陽臺(tái)、