【正文】 職員7%管理人員20%私企36%其他2%公務員文教醫(yī)法軍航空一般職員管理人員私企其他東門3%西門8%南門47%北門6%市中區(qū)5%華陽及雙流16%省內(nèi)外地8%省外7%東門西門南門北門市中區(qū)華陽及雙流省內(nèi)外地省外1期： 65%成都 2期： 5060％華陽客戶，二級城市 1520% 居住區(qū)域 職業(yè) 教育程度 年齡結(jié)構(gòu) 水域群島生活 一環(huán)內(nèi)14%一環(huán)至二環(huán)42%二環(huán)至三環(huán)18%三環(huán)外26%一環(huán)內(nèi)一環(huán)至二環(huán)二環(huán)至三環(huán)三環(huán)外南門22%北門4%市中區(qū)12%華陽及雙流18%省內(nèi)外地9%省外9%棕北2%玉林3%紫荊5% 棕南2%南副中心2%東門7%西門5%棕北玉林紫荊棕南南副中心東門西門南門北門市中區(qū)華陽及雙流省內(nèi)外地省外一環(huán)內(nèi)23%一環(huán)至二環(huán)27%二環(huán)至三環(huán)22%三環(huán)外28%一環(huán)內(nèi)一環(huán)至二環(huán)二環(huán)至三環(huán)三環(huán)外4000800050%800 0以 上44%200 0元 以下0%202240006%200 0元 以下2022400040008000800 0以 上居住環(huán)域 上班區(qū)域 上班環(huán)域 每個環(huán)域工作的客戶比例較平均距離是一個購房因素，但卻不是首要的因素 個人月收入 水域群島生活 單身9%兩口之家14%三口之家66%與父母同住5%其他6%單身兩口之家三口之家與父母同住其他幼兒園15%小學32%中學16%大學13%已工作11%沒有10%多個3%幼兒園小學中學大學已工作沒有多個1輛68%2輛 及以上24%計劃1年內(nèi)購買8%1輛2 輛及以上計劃1 年內(nèi)購買自住78%投資22%自住投資家庭結(jié)構(gòu) 子女狀況 擁有車輛 購房用途 水域群島生活 一次性40%按揭60%一次性按揭40萬 以下24%4050萬29%5070萬20%7090萬17%90萬 以上10%4 0 萬以下4050萬5070萬7090萬9 0 萬以上藍山美樹最吸引客戶之處 新城南129遠離鬧市 54位于天府大道 53山地建筑形式 167山地居住氛圍 159空氣好, 6 8建筑立面豐富 3戶型好, 1 5 7交通便捷 24片區(qū)品質(zhì)高尚, 1 0 9小區(qū)環(huán)境 47升值潛力, 1 9 1配套設施 57城南方向, 8 6花園大 20050100150200新城南 山地建筑形式 建筑立面豐富 片區(qū)品質(zhì)高尚 配套設施付款方式 總價范圍 水域群島生活 客戶最在意的配套設施分析 148898010621012110653050100150200250游泳池 羽毛球場 籃球場 網(wǎng)球場 商業(yè) 學校 醫(yī)療 其他端莊正式24%雍容華貴9%運動休閑35%隨意不講究30%俗氣2%端莊正式雍容華貴運動休閑隨意不講究俗氣1次37%2次46%3 次及以上17%1次2次3 次及以上穿著特征分析 看房下定次數(shù)分析 親友介紹49%報紙廣告10%路過看到31%房交會1%路牌2%其他7%親友介紹報紙廣告路過看到路牌房交會其他媒介比例 水域群島生活 均價8500 83007000150001000078006000 5200 5800 46004400 420001000020220均價均價 8500 8300 7000 1500 1000 7800 6000 5200 5800 4600 4400 4200蜀郡 三利 藍山 麓山 蔚藍 首座 南城 柏南 世紀 育才 遠大 雅居總價( 約)238 22015037528010060 63 58 46 52 420200400總價( 約)總價( 約) 238 220 150 375 280 100 60 63 58 46 52 42蜀郡 三利 藍山 麓山 蔚藍 首座 南城 柏南 世紀 育才 遠大 雅居總價、均價、級別 單位 :萬元 單位 :元 藍山板塊集中千萬級富豪群 站南 \大源板塊集中十萬級客戶 富豪集中地 百萬級客戶斷層 700010000元價格區(qū)間斷層 水域群島生活 購買特征 百萬級別富豪、有自己的企業(yè)或者公司高層 10%20%成都市外客戶，如遂寧、達洲、盧洲等 對產(chǎn)品品質(zhì)敏感性等同于價格 作為第一居所或者資產(chǎn)投資渠道 80%有私家車、 23次臵業(yè)、暫時空臵 需求面積在 80120㎡ 喜歡的樓盤規(guī)模： 中等規(guī)模的社區(qū)環(huán)境，多層、小高層的物業(yè)類型 臵業(yè)傾向：生活配套、景觀環(huán)境、文化品位、居家氣氛 1社區(qū)內(nèi)配套需求： 首先為交通和基本生活商業(yè)配套，其次為休閑娛樂、運動，再次為教育 1距工作地的時間： 2030分鐘 1對本區(qū)域發(fā)展持非常樂觀態(tài)度 客戶需求分析 總價( 約)238 22015037528010060 63 58 46 52 420200400總價( 約)總價( 約) 238 220 150 375 280 100 60 63 58 46 52 42蜀郡 三利 藍山 麓山 蔚藍 首座 南城 柏南 世紀 育才 遠大 雅居購買特征 客戶 千萬級別富豪、有自己的企業(yè) 40%50%成都市外客戶，如遂寧、達洲、瀘洲等 對產(chǎn)品品質(zhì)敏感性高于價格 5+2生活實踐者、重視居住享受 有多部私家車和家人住在一起， 34次臵業(yè) 別墅需求面積在 200350㎡ 喜歡的樓盤規(guī)模： 中大規(guī)模的社區(qū)環(huán)境 臵業(yè)傾向：生活配套、景觀環(huán)境、健康運動、文化品位 1社區(qū)內(nèi)配套需求： 休閑娛樂、運動，再次為教育 1距工作地的時間： 3040分鐘 1對本區(qū)域發(fā)展持非常樂觀態(tài)度 總價 \均價級別 藍山板塊集中千萬級 富豪群 站南 \大源板塊集中十萬級客戶 水域群島生活 市場機會 產(chǎn)品供應形態(tài)： 低密 —— 別墅、多層 高密 —— 現(xiàn)實情況 ：清水電梯公寓 1824F；潛在情況： 3040F 市場空缺：精裝修電梯公寓產(chǎn)品 客戶：百萬級客戶斷層 價格 700010000元電梯公寓價格區(qū)間斷層 水域群島生活 項目界定 宏觀研究 板塊特征 客戶需求 大城南宏 觀 競爭分析 政策影響 項目定位 ?市場預期 ?制約因素 ?規(guī)避策略 ?發(fā)展趨勢 ?目前現(xiàn)狀 ?景觀＼朝向＼面積＼戶型等 ?潛在競爭 ?競爭方向 ?客戶需求 ?地塊條件 ?資源優(yōu)勢 ?發(fā)展趨勢 ?目前現(xiàn)狀 規(guī)劃設計優(yōu)化 本報告研究思維結(jié)構(gòu)圖 入市時機 入市價格 開發(fā)步驟 形象定位 推盤策略 營銷策略 ?價格＼客戶 ?產(chǎn)品 \經(jīng)濟測算 ?有利于價格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位臵提價 ?價格實現(xiàn) 的手段 ?可執(zhí)行 競爭策略 發(fā)展戰(zhàn)略 ?利潤最大化 ?風險最小 ?風險規(guī)避措施 ?市場領(lǐng)袖 ?差異化 ?高性價比 ?客戶需求 水域群島生活 地塊現(xiàn)狀 ?占地規(guī)模： 總占地 1600畝。 ?地塊位臵： 該項目位于成都人民南路延線末端。 ?地塊范圍 ：西 \北臨河 .處于南延線開發(fā)熱點區(qū)域 水域群島生活 1）優(yōu)勢 (S) ?本項目緊鄰府河生態(tài)濕地，自然資源優(yōu)厚。引水入園的設計方式，充分提 高了項目的整體品質(zhì)感。地塊臨近南延線與成仁路，交通便捷； ?周邊均為知名開發(fā)商大體量項目，對于區(qū)域價值整體提升有巨大作用； ?項目對面極地海洋公園的開發(fā)，將提升了本項目的旅游價值和投資價值。 2）劣勢（ W） ?目前，地塊周邊生活配套嚴重缺乏，不符合高檔次客戶生活需求； 3）機會（ O） ? 政府南遷和南延線區(qū)域的持續(xù)開發(fā)，本區(qū)域?qū)⑹俏磥沓啥嫉母敝行模? ?周邊大盤的陸續(xù)啟動給區(qū)域居住環(huán)境改善起到了巨大的推動作用； ?政府人員、孵化園科技人員等高收入人群的不斷涌入，增強了區(qū)域消費能力。 4）威脅（ T） ?區(qū)域可開發(fā)土地資源豐富，未來供應量大，未來市場競爭加??； 地塊 SWOT分析 水域群島生活 項目界定 宏觀研究 板塊特征 客戶需求 大城南宏 觀 競爭分析 政策影響 項目定位 ?市場預期 ?制約因素 ?規(guī)避策略 ?發(fā)展趨勢 ?目前現(xiàn)狀 ?景觀＼朝向＼面積＼戶型等 ?潛在競爭 ?競爭方向 ?客戶需求 ?地塊條件 ?資源優(yōu)勢 ?發(fā)展趨勢 ?目前現(xiàn)狀 規(guī)劃設計優(yōu)化 本報告研究思維結(jié)構(gòu)圖 入市時機 入市價格 開發(fā)步驟 形象定位 推盤策略 營銷策略 ?價格＼客戶 ?產(chǎn)品 \經(jīng)濟測算 ?有利于價格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位臵提價 ?價格實現(xiàn) 的手段 ?可執(zhí)行 競爭策略 發(fā)展戰(zhàn)略 ?利潤最大化 ?風險最小 ?風險規(guī)避措施 ?市場領(lǐng)袖 ?差異化 ?高性價比 ?客戶需求