【正文】 塊在競(jìng)爭(zhēng)中的重中之重。 大戶型競(jìng)爭(zhēng)加劇，中、小戶型較為稀缺。 高層產(chǎn)品將是市場(chǎng) 主力。 規(guī)劃 布局 最大程度上依托地理優(yōu)勢(shì)將是各項(xiàng)目規(guī)劃布局的重 點(diǎn) 充分展現(xiàn)地理優(yōu)勢(shì)的 規(guī)劃布局將是市場(chǎng)主流。這將導(dǎo)致城東未來(lái)開發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)格趨 向多樣化。目前潛在供應(yīng)樓盤高密度產(chǎn)品預(yù)期價(jià)格均突破 5000元 /㎡ 電梯均價(jià)在 4800左右 別墅均價(jià)在 8500左右 水域群島生活 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 要 素 前 景 結(jié) 論 檔次 隨新鴻基、和記黃埔、新世界、雅居樂(lè)等品牌開發(fā) 商的相繼入住，南延線板塊的檔次將會(huì)繼續(xù)拔高。 價(jià)格分析 低密度產(chǎn)品別墅、花園洋房?jī)r(jià)格價(jià)格區(qū)間在 8000~17000元 /㎡ 之間 高密度產(chǎn)品則伴隨南延線的延伸，自起點(diǎn)（首座）的7800元 /㎡ 至遠(yuǎn)大都市優(yōu)悠風(fēng)景的 4400元 /㎡ 。 高層電梯物業(yè)將會(huì)為市場(chǎng)主力 戶型供應(yīng) 目前在售樓盤的戶型供應(yīng)比例以三房為主；而在潛在供應(yīng)項(xiàng)目中，以三房和四房以上為主。 遠(yuǎn)大優(yōu)悠風(fēng)景、世紀(jì)城憑借較為新穎的建筑風(fēng)格贏得市場(chǎng)熱捧。 ? 因此，河畔新世界的競(jìng)爭(zhēng)核心應(yīng)放在對(duì)配套設(shè)施的完善以及其他差異化上 ,例如智能化 。 目前尚在產(chǎn)品調(diào)整階段，預(yù)計(jì)第一批次房源推出時(shí)間在 2022年底。居住氛圍不濃厚。 可參考價(jià)值： 南城都匯地塊閑臵期已長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，因政府查處后方對(duì)其進(jìn)行一期開發(fā)，從目前其銷售準(zhǔn)備 上來(lái)看，準(zhǔn)備十分倉(cāng)促，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃開發(fā)均尚不十分明確。 B. 大盤規(guī)模，品牌優(yōu)勢(shì)明顯 C. 項(xiàng)目配套齊全 A. 目前周邊配套不全。 水域群島生活 潛在項(xiàng)目：南城都匯 項(xiàng)目地址 高新區(qū)站華路至南三環(huán)路外側(cè) 開發(fā)商 和記黃埔（地產(chǎn)）有限公司 總占地面積 約 810萬(wàn)㎡ 建筑形態(tài) 小高層（一期均為 16層），后期產(chǎn)品未定 總住宅建筑面積 約 250萬(wàn)㎡ 容積率 3 綠地率 36% 戶型區(qū)間 一期 90400㎡ 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2022年 6月底 7月初銷售 均價(jià)預(yù)計(jì) 6000元以上 總戶數(shù) 一期約 1500套 車位配比 1： 物管公司 和記黃埔物業(yè)管理部門 近期動(dòng)態(tài) 現(xiàn)處于客戶積累期，自 2022年 5月至今，入會(huì)人數(shù)達(dá) 17000人，售樓部將在 2022年 6月開放。 水域群島生活 潛在項(xiàng)目：雅居樂(lè) 雅居樂(lè) 項(xiàng)目地址 成都市雙流縣萬(wàn)安鎮(zhèn)韓婆嶺 開發(fā)商 四川雅居樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積 約 2022畝；一期 600畝； 建筑形態(tài) 別墅、小高層、高層、多層 總住宅建筑面積 約 172萬(wàn)㎡ 一期 50萬(wàn)㎡ 一期價(jià)格 電梯價(jià)格 4000元 /㎡ 起，低開高走 容積率 綠地率 30% 相關(guān)配套 萬(wàn)平方米的大型娛樂(lè)休閑會(huì)所，設(shè)恒溫泳池、中西餐廳、咖啡館、棋牌室、健身房。 對(duì)本項(xiàng)目的意義 大型知名開發(fā)商的進(jìn)駐， 對(duì)于炒作本區(qū)域的來(lái)說(shuō)是有利無(wú)害的 。居住氛圍不濃厚。 公園多。 因此，中原建議本項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上應(yīng)考慮居住舒適度，打造出優(yōu)秀的戶型結(jié)構(gòu)；若能 注意建筑外觀的設(shè)計(jì)則更有利于后期的銷售。 C. 戶型較差 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 本項(xiàng)目由熱銷到銷售平穩(wěn)，再到熱銷局面，可看出，雖然本區(qū)域現(xiàn)已成為開發(fā)熱土，但 目前市場(chǎng)已不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單給各概念就可以引起市場(chǎng)追捧的時(shí)代了 。居住氛圍不濃厚。 。 戶型缺點(diǎn)： 次臥開間過(guò)窄，空間局促；一次臥的門正對(duì)入戶花園門，私密性較差。 戶型缺點(diǎn)： 客廳到餐廳的浪費(fèi)面積過(guò)大，動(dòng)靜分區(qū)不明顯。 會(huì)展帶來(lái)的客戶較多 產(chǎn)品在市場(chǎng)上引起轟動(dòng) 高密度項(xiàng)目：世紀(jì)城天鵝湖 水域群島生活 高密度項(xiàng)目：遠(yuǎn)大都市風(fēng)景 3期 〃 優(yōu)悠風(fēng)景 項(xiàng)目地址 天府大道城南副中心南側(cè) 開發(fā)商 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 總占地面積 1000畝 物管公司 成都遠(yuǎn)大創(chuàng)新物業(yè)管理公司 三期優(yōu)悠風(fēng)景 建筑形態(tài) 兩棟 32層，三棟 18層 總建面 8萬(wàn)㎡ 容積率 綠地率 40％ 戶型區(qū)間 95260㎡ 總戶數(shù) 538戶 車位配比 1： 開盤時(shí)間 風(fēng)景 HOUSE開盤 都市風(fēng)景開盤 優(yōu)悠風(fēng)景開盤 三期第一批次推出 340余套房源，均價(jià) 4400元 /㎡ 現(xiàn)余 134套房源，戶型走勢(shì) 平均。 ?周邊生活及商業(yè)配套未同步跟進(jìn)； 對(duì)我項(xiàng)目的借鑒意義： 天鵝湖項(xiàng)目與本項(xiàng)目具有一定共性：都臨近公共性規(guī)劃項(xiàng)目（新會(huì)展中心與海洋公園）。 湖水貫穿整個(gè)一期，具備較大的樓間距與景觀視野。 水域群島生活 高密度項(xiàng)目：世紀(jì)城天鵝湖 項(xiàng)目地址 人民南路南延線（新會(huì)展中心） 開發(fā)商 成都世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心 總占地面積 1500畝（住宅約 600畝） 住宅建筑面積 約 41萬(wàn)㎡ 容積率 （含 戶型區(qū)間 47130㎡ 總戶數(shù) 約 3500戶 景觀 400畝生態(tài)湖面，上萬(wàn)棵大樹，6000余株銀杏； 1500畝的生態(tài)公園、高爾夫球場(chǎng)。 這說(shuō)明本區(qū)域由于大盤大量進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在園林或建筑上沒(méi)有凸現(xiàn)優(yōu)勢(shì)、特 征的項(xiàng)目不具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 該項(xiàng)目從銷售緩慢到熱銷的銷售走勢(shì)的變化，充分證明了購(gòu)房客戶對(duì)本板塊的認(rèn)可度上升。因此，除了擁有海洋公園等的資源優(yōu)勢(shì)，采用獨(dú)特的包裝方式和差異化推廣對(duì)本項(xiàng)目入市將有很關(guān)鍵的作用。 該項(xiàng)目從面市到現(xiàn)在，銷售走勢(shì)都比較緩慢， 這也是以大戶型為主的項(xiàng)目的特點(diǎn)。 水域群島生活 高密度項(xiàng)目：首座 項(xiàng)目地址 人民南路四段 48號(hào) 開發(fā)商 招商（蛇口）成都公司 占地面積 40畝 建筑形態(tài) 2幢為 30層高板式結(jié)構(gòu) 建筑 1幢 29層高建筑 總建筑面積 17萬(wàn)㎡ 總戶數(shù) 694 容積率 綠地率 30％ 戶型區(qū)間 80㎡ — 130㎡ 開盤時(shí)間 594戶 車位配比 1： 配套 五星級(jí)酒店泛會(huì)所、 SPA 館、露天恒溫泳池 銷售均價(jià) 7800元/㎡ 近期走勢(shì) 剩 余房源約 90套，以 170㎡ 左右套三為主，商業(yè)部分含商住樓還未銷售。 ? 該項(xiàng)目的客戶帶動(dòng)模式較為成功，本項(xiàng)目可在客戶互動(dòng)， 挖掘老客戶資源方面 投入更多 精力。 ? 該項(xiàng)目地塊緊鄰本項(xiàng)目，其 持續(xù) 5年以上的開發(fā)模式 ，必然對(duì)該區(qū)域樓市發(fā)展具有極大的 促進(jìn)作用，也為本項(xiàng)目的開發(fā)鋪墊了較好的整體市場(chǎng)環(huán)境。 目前周邊的總體環(huán)境與配套建設(shè)未同步跟進(jìn)。 高層部分，形態(tài)待定 低密度項(xiàng)目：麓山國(guó)際社區(qū) 水域群島生活 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) ：萬(wàn)華地產(chǎn)是寶光郎酒集團(tuán)注巨資成立，股東方為成都萬(wàn)華投資有限公司與四川宏義實(shí)業(yè)集團(tuán)，兩家公司實(shí)力雄厚，且在市場(chǎng)都有較大影響力。 點(diǎn)評(píng)：以高爾夫式的景觀為項(xiàng)目主線， 將土地分為很多單元，每個(gè)階段都按照 當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求做詳細(xì)規(guī)劃或改變，并 將商業(yè)中心集中并與別墅區(qū)分隔開，這 種“ 大盤小做”的思路充分保證住宅部 分的居住品質(zhì)。 水域群島生活 低密度項(xiàng)目：麓山國(guó)際社區(qū) 項(xiàng)目地址 人民南路南延線 開發(fā)商 萬(wàn)華地產(chǎn) 總占地面積 4000畝 建筑形態(tài) 洋房、疊拼、獨(dú)棟 容積率 綠化率 : 46% 銷售均價(jià) 洋房： 70008000元 /㎡ 別墅（獨(dú)棟）： 13000元 /㎡ ； 1700018000元 /㎡ (臨球道 ) 物管公司 成都麓山物業(yè)管理有限公司 物業(yè)收費(fèi) 別墅： /㎡ 洋房： /㎡ 近期走勢(shì) 2022年 7月將推出 72套疊拼，戶型 200300㎡ ，價(jià)格待定。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 ? 該項(xiàng)目的坡地建筑手法在 成都平原地區(qū)固然差異化明顯 ，其一期于 2022年推出時(shí)受到了市場(chǎng)的熱捧，但在后續(xù)二、三期的營(yíng)銷推廣過(guò)程中卻沒(méi)有進(jìn)行適時(shí)變化，一直至目前三期仍是以坡地、退臺(tái)式建筑為營(yíng)銷賣點(diǎn)，市場(chǎng)新穎度不足?；▓@洋房?jī)r(jià)格區(qū)間為 4000~6000元 /㎡ ，疊拼別墅 5000~7000元 / ㎡ ?？蛻舳鄻有缘臓顟B(tài) . ?該項(xiàng)目目前銷售率在 50%左右，滯銷戶型主要為大面積戶型，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力差，作為純低密度別墅項(xiàng)目與本項(xiàng)目可比性不強(qiáng)，但就參考本項(xiàng)目而言，對(duì)產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)在一定程度上做到多樣化，從而滿足不同層次的客戶群需求。 ?其客戶來(lái)源主要為城南區(qū)域高端客戶，以此作為第一居所，相對(duì)來(lái)說(shuō)，外地客戶比例低。 ?研究低密度的目的在于把物本區(qū)域客戶的背景特征以及購(gòu)買動(dòng)機(jī) 研究方式 :樓盤調(diào)查 深度訪談 針對(duì)項(xiàng)目研究 水域群島生活 是否在售 項(xiàng)目名 規(guī)劃用地 低密度產(chǎn)品 在售項(xiàng)目 麓山國(guó)際 4000畝 藍(lán)山美樹 500畝 蜀郡 400畝 三利宅院白云渡 246畝 潛在項(xiàng)目 蔚藍(lán)卡地亞 500畝 高密度產(chǎn)品 在售項(xiàng)目 首座 40畝 天府長(zhǎng)城 500畝 世紀(jì)城天鵝湖 1500畝 遠(yuǎn)大都市風(fēng)景 1000畝 育才竹島 60畝 潛在項(xiàng)目 南城都匯 1200畝 河畔新世界 1650畝 雅居樂(lè) 2022畝 華潤(rùn)鳳凰城 356畝 中海蘭庭 110畝 水域群島生活 低密度項(xiàng)目：蜀郡 項(xiàng)目地址 雙流縣區(qū)華陽(yáng)迎賓大道 開發(fā)商 中鐵二局四川星慧投資臵業(yè)有限公司 總占地面積 400畝 建筑形態(tài) 聯(lián)排別墅、花園洋房 住宅建筑面積 42萬(wàn)㎡ 總戶數(shù) 2022容積率 ％ 戶型區(qū)間 一期聯(lián)排別墅 130~300㎡ 二期聯(lián)排別墅 281~460㎡ 三期為花園洋房，面積尚未公開 四期產(chǎn)品形態(tài)尚未確定