【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 沈陽(yáng)美地 聯(lián)排 170－ 190平 D 〖 板塊競(jìng)爭(zhēng)格局分析與預(yù)判 〗 南部板塊 版塊價(jià)格小結(jié) 由于板塊內(nèi)尾盤(pán)項(xiàng)目較多，早期開(kāi)發(fā) /消化周期長(zhǎng)，導(dǎo)致目前產(chǎn)品力低，整體無(wú)準(zhǔn)確定位， 08年總供應(yīng)量約為 500套左右。獨(dú)棟別墅均價(jià) 8000元 /平，聯(lián)排別墅均價(jià) 5000元 /平；從 07年開(kāi)始新項(xiàng)目售價(jià)已突破原有板塊價(jià)格，聯(lián)排別墅均價(jià)達(dá) 8000元 /平，獨(dú)棟別墅均價(jià)為 15000元 /平；由于區(qū)域各盤(pán)銷(xiāo)售情況均不理想，具有產(chǎn)品價(jià)值較低的共同劣勢(shì)，預(yù)計(jì) 09年供應(yīng)會(huì)以今年庫(kù)存為主，同時(shí)迫于銷(xiāo)售壓力，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)適度下調(diào)。 B級(jí)競(jìng)品：富力仙湖國(guó)際 產(chǎn)品 形式 面積段 （平方米） 總套數(shù) 08年銷(xiāo)售套數(shù) 09年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況 套數(shù) 均價(jià) （元 /平方米） 套數(shù) 面積 （平方米） 金額（萬(wàn)元） 均價(jià) （元 /平方米） 獨(dú)棟 3951200 64套 11套 9656 53套 38500 37400 9720 聯(lián)排 未定 合計(jì) 11套 碧桂園銀河城 深航翡翠城 中海龍灣 金地長(zhǎng)青彎 〖 板塊競(jìng)爭(zhēng)格局分析與預(yù)判 〗 城市別墅板塊 A類(lèi)競(jìng)品：中海龍灣 產(chǎn)品形式 主力面積 09年預(yù)計(jì)推盤(pán)情況 套數(shù) 面積 （平方米） 金額（萬(wàn)元） 均價(jià) （元 /平方米） 雙拼 386 18套 7000 10300 15000 聯(lián)排 300 164套 49000 58800 12022 合計(jì) 182套 56000 69100 開(kāi)發(fā)商具有一定品牌影響力，但第一次進(jìn)入沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且龍灣這塊地價(jià)高，開(kāi)發(fā)商08年 10月開(kāi)始排號(hào)，但情況很不理想導(dǎo)致封盤(pán)。 主要原因有兩點(diǎn)： 一是開(kāi)盤(pán)時(shí)間晚受市場(chǎng)環(huán)境影響大； 二是產(chǎn)品報(bào)價(jià)較高，而且對(duì)市場(chǎng)信息經(jīng)常變換，導(dǎo)致客戶信心不足。 預(yù)計(jì)在明年 45月開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品不會(huì)有新增供應(yīng)。由于成本較高預(yù)計(jì)明年即便價(jià)格發(fā)生變化，其變化程度也不會(huì)十分明顯 A類(lèi)競(jìng)品：深航翡翠城 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 產(chǎn)品形式 面積段 產(chǎn)品總量 08年銷(xiāo)售套數(shù) 09年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況 套數(shù) 均價(jià) （元 /平方米） 套數(shù) 均價(jià) （元 /平方米） 202211 聯(lián)排 240平 61套 15套 13000 46套 12022 原本是深圳航空公司的樓盤(pán)，后轉(zhuǎn)給了本地開(kāi)發(fā)商格林地產(chǎn)。格林在沈陽(yáng)有多家樓盤(pán)，但綜合品質(zhì)一般缺乏品牌影響力。由于兩家公司交接手續(xù)比較麻煩所以在08年年底才拿到銷(xiāo)售許可證。今年實(shí)際認(rèn)購(gòu) 15套除此之外大概有 35套左右的口頭預(yù)定，誠(chéng)意不明顯?？傮w來(lái)看銷(xiāo)售并不理想，主要原因缺乏品牌影響力，產(chǎn)品品質(zhì)一般。明年沒(méi)有新增產(chǎn)品，預(yù)計(jì)明年銷(xiāo)售情況不會(huì)理想，價(jià)格有可能下降，以便促進(jìn)銷(xiāo)售。 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08年供 應(yīng)情況 08年消 化情況 面積 均價(jià) (元 ) 主力 總價(jià) (萬(wàn) ) 競(jìng)爭(zhēng) 級(jí)別 09年供 應(yīng)情況 金地長(zhǎng)青灣 金地集 團(tuán) 08年 10月 12日 聯(lián)排 77套 11套 280380 10200 350 68套 中海龍灣 中海地 產(chǎn) 預(yù)計(jì) 08年 10月 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 未公開(kāi) 發(fā)售 聯(lián)排300 雙拼386 聯(lián)排12022 雙拼15000 聯(lián)排 430 雙拼 700 A 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 深航翡翠城 格林地 產(chǎn) 08年 4月 聯(lián)排 61套 15套 240 13000 320 A 46套 碧桂園 銀河城 碧桂園 08年 10月 1日 聯(lián)排 110套 雙拼 120套 聯(lián)排 71套 雙拼 83套 聯(lián)排280 雙拼400 聯(lián)排 7200 雙拼 8300 聯(lián)排 200 雙拼 330 C 聯(lián)排 39套 雙拼 37套 合計(jì) 聯(lián)排： 412套 雙拼： 138套 聯(lián)排： 98套 雙拼： 83套 聯(lián)排： 317套 雙拼： 55套 城市別墅版塊 —— 城市別墅版塊在售項(xiàng)目數(shù)據(jù) 1. 城市版塊由于土地資源的稀缺 ,產(chǎn)品以聯(lián)排和雙拼為主； 2. 聯(lián)排的價(jià)格在 700015000元 /平平方米；主力面積在 240280平方米； 3. 雙拼的價(jià)格在 830019000元 /平方米；主力面積在 280－ 400平方米 。 1. 板塊整體推出 720套，消化 295套，消化率為 41％；其中碧桂園 154套占總消化 52％； 2. 聯(lián)排推出 412套，消化 97套，消化率為 24％，其中碧桂園 71套占總消化 73％； 3. 雙拼推出 138套，消化 83套，消化率為 60％，其中碧桂園占總消化 100％； 城市版塊只有碧桂園銀河城銷(xiāo)售情況較為理想。其余項(xiàng)目基本集中于08年 10月后上市，由于市場(chǎng)變化導(dǎo)致銷(xiāo)售情況不理想，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)影響，明年供應(yīng)會(huì)以今年庫(kù)存為主。 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 08年供 應(yīng)情況 08年消 化情況 面積 (平方米 ) 均價(jià) (元 /平方米 ) 主力 總價(jià) (萬(wàn) ) 競(jìng)爭(zhēng) 級(jí)別 09年供 應(yīng)情況 中海龍灣 中海地產(chǎn) 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 未公開(kāi) 發(fā)售 聯(lián)排 300 雙拼 386 聯(lián)排 12022 雙拼 15000 聯(lián)排 430 雙拼 700 A 聯(lián)排 164套 雙拼 18套 深航翡翠城 格林地產(chǎn) 聯(lián)排 61套 15套 240 13000 320 A 聯(lián)排 46套 蘭喬圣菲 萬(wàn)科地產(chǎn) 獨(dú)棟 54套 聯(lián)排 56套 獨(dú)棟 30套 聯(lián)排 21套 獨(dú)棟 260 聯(lián)排 3071112 獨(dú)棟 17000 聯(lián)排 11000 765 390 A 獨(dú)棟 27套 聯(lián)排 22套 合計(jì) 獨(dú)棟 54套 雙拼 18套 聯(lián)排 281套 獨(dú)棟 30套 聯(lián)排 47套 聯(lián)排： 232套 雙拼： 18套 獨(dú)棟： 27套 A級(jí)竟品綜合對(duì)比分析 價(jià)格方面： 考慮到各項(xiàng)目綜合素質(zhì)與價(jià)格對(duì)比， 08年本案與竟品項(xiàng)目相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯。預(yù)計(jì)尤其是地價(jià)成本較高，09年價(jià)格依然會(huì)緩慢小幅度抬升，盡管中海和深航受銷(xiāo)售壓力可能低價(jià)入市進(jìn)行甩貨銷(xiāo)售，但兩項(xiàng)目成本較高，因此價(jià)格上都不會(huì)對(duì)本案形成太大威脅。 供售方面： 本案及竟品項(xiàng)目 08年累計(jì)預(yù)期向市場(chǎng)提供獨(dú)棟 54套、雙拼 18套及聯(lián)排 358套產(chǎn)品，但受到市場(chǎng)低迷影響，中海及深航均沒(méi)有于 08年正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售， 2022年隨著中海的和深航的持續(xù)發(fā)售，別墅方面的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不容樂(lè)觀。 客戶情況 不同產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況 11811H1H2H3H5H6別墅? 年 齡 ： ? 主力客群為 41— 45歲占據(jù)銷(xiāo)售總量 42%， 其次是 31— 35歲占 24%，長(zhǎng)青灣客戶年齡年輕化，集中化。 ? 別墅主要集中在 4145歲，事業(yè)有所成就，家庭穩(wěn)定，對(duì)住宅升級(jí)換代的需求明顯。目前高層客戶主要年齡在 46— 55歲，工作方面主要集中周邊沈河區(qū)和渾南區(qū)域的政府、軍隊(duì)和大型企業(yè)高管。 4% 4%24%9%14%4% 4%42%9%33%9% 9%14% 14%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2530 3135 3640 4145 4650 5155業(yè)主年齡高層別墅家庭結(jié)構(gòu) ? 長(zhǎng)青灣成交客戶樣本中，全部為自用型， 帶子女小家庭型 ，無(wú)與父母合住型。 ? 成交客戶子女年齡分析，購(gòu)房主力客戶子女 為學(xué)齡前兒童和中學(xué)學(xué)生 ，孩子為學(xué)齡前（注：客群年齡集中在 35歲）兒童的客戶，經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)小， 80%選擇按揭購(gòu)房。子女在中學(xué)期間，客戶群主要是 4045歲，是長(zhǎng)青灣主力客戶，經(jīng)濟(jì)地位已穩(wěn)定時(shí)，購(gòu)房無(wú)須考慮子女就學(xué)因素。 29%14%33%10%14%學(xué)齡前小學(xué)初、高中大學(xué)成人付款方式 04%9%14%4%23%19%9%14%02030 3135 3640 4145 4650 5155一次性按揭貸款一次性付款占總量 52%，按揭貸款占 48% ， 從下例圖表中看出年齡越小，付款方式選擇按揭量相對(duì)大，年齡越高越是一次付款 ； 46歲以上客戶全部一次性付款。 職業(yè) 42%29%14%10%5%私營(yíng)老板職業(yè)經(jīng)理人政府官員主持人、教師軍人?私營(yíng)老板 占總量的 42%， 行業(yè)有金帝洗浴、餐飲、益壽康藥業(yè)、廣告公司、出租車(chē)公司、園藝公司、新松機(jī)器人、冷加工液壓機(jī)器公司、自營(yíng)內(nèi)衣制品公司等 。私營(yíng)老板中 66%年齡在4145歲，私營(yíng)老板中主要認(rèn)知途徑是 報(bào)廣 ，報(bào)廣占 44%，朋友介紹占 23%；私家車(chē)情況：78%擁有 奧迪 車(chē)，以 A6為主系， 42%擁有兩臺(tái)以上車(chē)輛，其余品牌主要是路虎、寶馬、 SUV；私營(yíng)老板中 55%選擇別墅， 45%選擇高層；臵業(yè)次數(shù)全部為三次以上臵業(yè)， 49%現(xiàn)居住沈河區(qū)。 ?職業(yè)經(jīng)理人 :私企的高級(jí)管理層 .占總量 29%,企業(yè)為 :合作單位（中建、華廈設(shè)計(jì)院）占有 14%，其余為沈陽(yáng)西門(mén)子代理、盛京高爾夫俱樂(lè)部、新松機(jī)器人產(chǎn)業(yè)自動(dòng)化等產(chǎn)業(yè)公司。私家車(chē)情況：品牌較雜，路虎、保時(shí)捷、寶馬、奧迪、豐田等，職業(yè)經(jīng)理人中多為一臺(tái)私家車(chē)。臵業(yè)次數(shù)： 67%為三次以上臵業(yè)， 50%現(xiàn)居住渾南區(qū)；認(rèn)知途徑主要是朋友介紹、甲方合作 職業(yè) ? 政府公務(wù)員 占 14%： 主要是省政府、東陵區(qū)檢查院等政府部門(mén)要員。私家車(chē)以?shī)W迪車(chē)為主，政府公務(wù)員中 67%為二次臵業(yè)。認(rèn)知途徑：朋友介紹、短信、報(bào)廣， 付款方式全部為一次性 。 42%29%14%10%5%私營(yíng)老板職業(yè)經(jīng)理人政府官員主持人、教師軍人職業(yè)不同付款方式分析 23%19%10%19%14%5%10%0%5%10%15%20%25%私營(yíng)老板 職業(yè)經(jīng)理人 政府官員 軍人 教師\ 主持人一次性按揭?政府官員、軍人 ： 100%為一次性付款； ?私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 ：付款一次性與按揭差距小，一次性付款主要是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的利潤(rùn)大的企業(yè)老板， 服務(wù)行業(yè)和國(guó)家支持產(chǎn)業(yè) ，如藥業(yè)、廣告、餐飲、機(jī)器人自動(dòng)化、液壓機(jī)器械公司均為一次付款。 ?職業(yè)經(jīng)理人： 以按揭付款為主。 居住區(qū)域及小區(qū)分析 32%24%10%10%19%5%沈河區(qū)和平區(qū)大東區(qū)東陵區(qū)渾南區(qū)蘇家屯?居住 沈河區(qū) 占總量 32%，認(rèn)知途徑主要是以報(bào)廣為主，多數(shù)是三次以上臵業(yè)。其中沈河區(qū)中占 43%的客戶現(xiàn)在居住東方威尼斯，對(duì)東方威尼斯的物業(yè)及圈層不滿意，原面積集中在 180200平，購(gòu)買(mǎi)本案以別墅為主。 ?和平區(qū) 占總量 24%，認(rèn)知途徑主要是以報(bào)廣、朋友介紹為主；現(xiàn)居住面積為 150—200平，全部是三次以上臵業(yè)， 60%的人群在沈河區(qū)有工作的接觸（設(shè)有店面或辦公地點(diǎn)） ?渾南 占總量的 19%，主要是河畔新城的業(yè)主，購(gòu)買(mǎi)本案別墅產(chǎn)品。 長(zhǎng)青灣高層客戶分析 ? 高層主力以 180平與 200平為主，各占總量 40%，客戶對(duì) 180平與 200平產(chǎn)品戶型、景觀、位臵、價(jià)格不同需求，產(chǎn)生相應(yīng)有區(qū)分。 ? 付款方式 ：高層一次性付款占 70%，按揭占 30%。 ? 職業(yè) ：私營(yíng)老板和職業(yè)經(jīng)理人占據(jù) 80%，是高層的主力客源。 ? 行業(yè) ：機(jī)械制造（ 2組）、藥業(yè)、建筑（ 3組）、服裝業(yè)。 ? 車(chē)輛 ： 80%擁有一臺(tái)私家車(chē)，高層客戶 60%使用奧迪品牌車(chē)。 ? 年齡 ： 4655歲占高層總量的 70%。 ? 認(rèn)知途徑 ：朋友介紹、報(bào)廣占 70%，是高層主要推廣途徑。 ? 臵業(yè)次數(shù) ： 60%是三次以上臵業(yè)，高層客戶均為沈陽(yáng)人（除合作單位二名杭州人）。 ? 價(jià)值排序 ：景觀 戶型 品牌 價(jià)格 地理位臵 高層客戶分析 200平高層客戶分析 說(shuō)明分析： ? H H6選房比例各 50% ? 關(guān)注價(jià)值排序： 戶型 — 景觀 — 品牌 — 價(jià)格 — 地理位臵 ? 年齡： 200平客源主力是中老年人群， 50— 55歲占 75%，并全部選擇一次付款方式購(gòu)房， 3540歲占 25%，為按揭付款。 ? 學(xué)歷： 50%為本科學(xué)歷，海外留學(xué)、博士占 50%，高學(xué)歷人群對(duì) 200平主品生活品質(zhì)有一定需求。 310123 一次性/ 5 0 5 5歲按揭/ 3 5 4 0 歲付款方式付款方式： ? 認(rèn)知途徑 ：朋友介紹 50%，其余為路過(guò)、報(bào)廣。 ? 居住區(qū)域