【文章內(nèi)容簡介】 面積段：聯(lián)排 256270 雙拼 290 獨棟 4001200 聯(lián)排： 700010000元 /平 雙拼 :12022元 /平 獨棟： 1100015000 沈陽別墅起源地，以空港為依托，產(chǎn)品形式落后，已逐步淡出市場 滟瀾山及香醍漫步項目品質(zhì)高于片區(qū)屬性，應(yīng)該跳出區(qū)域，對比全市 沈陽別墅市場分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 沈陽別墅市場分析 別墅市場概況 2 0 1 0 年主要項目成交與上市及庫存200 192165127769246720270959827385133733691406131 27109661730514870105281289713603110051516414351110821241413690106750501001502002503003504004505001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月02022400060008000100001202214000160001800020220上市及庫存（套） 成交（套） 均價（元/ 平）別墅市場并沒有像整體市場一樣出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，供應(yīng)量整體呈上漲趨勢，成交量對比 09年卻有所下滑，表現(xiàn)為供大于求，主要原因是別墅市場出現(xiàn)分化，品質(zhì)項目引領(lǐng)市場，經(jīng)濟型別墅逐漸退市。 1768套，成交 924套 成交比為 1： ，市場呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài) 8月集中放量，需求大量稀釋， 9月后成交一路走低 沈陽別墅市場 07年快速發(fā)展， 08年不斷成熟，并由此進入穩(wěn)定發(fā)展階段； 09年沈陽別墅市場是由低價低品質(zhì)占領(lǐng)市場向品牌和產(chǎn)品力引領(lǐng)市場轉(zhuǎn)變； 10年沈陽別墅市場已進入到成熟階段 ，供應(yīng)量出現(xiàn)激增，其他各年供應(yīng)均保持平穩(wěn)增長。 ， 0809年出現(xiàn)了成交快速增長， 2022年隨著低品質(zhì)別墅項目的退市，成交出現(xiàn)回落，市場份額有限。 2 0 0 7 2 0 1 0 年供求變化44984451224552382022 2022 2022 2022供應(yīng)（萬平） 成交（萬平）+105% +15% 26% 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 主要項目成交情況 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計 蘭喬圣菲 2 1 7 8 3 19 4 5 4 4 5 62 保利 2 3 8 16 7 7 61 16 11 9 140 世茂爵世山 20 20 棋盤山 1號 128 8 11 7 154 富力 13 4 11 7 4 4 12 18 11 7 3 98 琥珀灣 1 4 9 15 23 18 14 9 1 94 滟瀾山 64 8 6 78 香醍漫步 60 5 2 67 中海龍灣 3 8 16 11 7 6 11 10 6 3 81 億達(dá)玖墅 1 25 10 36 榮盛 58 3 61 碧桂園 15 6 3 3 1 28 合計 8 25 35 51 33 66 73 369 140 61 31 23 919 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180蘭喬圣菲保利世茂爵世山棋盤山 1 號富力琥珀灣滟瀾山香醍漫步中海龍灣億達(dá)玖墅榮盛碧桂園1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 1 0 年主要項目銷售金額排行 5 4 3 2 20123456保利 蘭喬棋盤山1 號中海 富力金地長青灣碧桂園銀河城滟瀾山華潤橡樹灣琥珀灣銷售金額（億元）2 0 1 0 年主要項目銷售金額排行2087017600 16888 1566714025 13000 12100 1203011000 109680500010000150002022025000蘭喬 華潤 中海 世茂 保利金地長青灣富力中海央墅碧桂園銀河城棋盤山1 號均價（元/ 平）2022年銷售金額第一名保利十二橡樹，銷售金額 ，前五名依次為保利、蘭喬、首創(chuàng)、中海龍灣、富力 2022年銷售均價第一名蘭喬圣菲，銷售均價 20870元 /平，前五名依次為蘭喬圣菲、中海龍灣、世茂爵世山、保利十二橡樹莊園及金地長青灣 2022年成交主要集中在 79月，共成交 582套，占全年總成交的 63%。金額頭名是保利，單價首位為萬科。 沈陽別墅市場分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 人群 板塊 配對項目 購買理由 有理想的事業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的私企老板、周邊城市能源業(yè)的私企老板、原政府職員下海經(jīng)商 棋盤山，城市別墅 蘭喬圣菲獨棟、唯美十方獨棟、中海龍灣雙拼等 舒適，品質(zhì)，地位體現(xiàn) 頂級 次頂級 人群 板塊 配對項目 購買理由 中等規(guī)模私企老板、周邊能源業(yè)的暴發(fā)戶 、政府高層 棋盤山，城市，機場 蘭喬聯(lián)排，中海聯(lián)排，橡樹灣聯(lián)排，富力仙湖聯(lián)排 品質(zhì)，性價比 中級 人群 板塊 配對產(chǎn)品 購買理由 中小規(guī)模私企老板 、國企高層、政府高層 棋盤山，蒲河 保利十二橡樹獨棟聯(lián)排，首創(chuàng)琥珀聯(lián)排，原香墅聯(lián)排，皇第龍邸聯(lián)排 性價比，品質(zhì) 低級 人群 板塊 配對產(chǎn)品 購買理由 中小規(guī)模私企老 、國企業(yè)中高層、政府中高職員 蒲河 大溪地，九如溪谷，中體花園 1號等的聯(lián)排 價格 別墅客戶分級 對比上海及北京別墅客戶類型豐富，如世界 500強企業(yè)高管、影視明星及周邊城市的投資型客戶，沈陽別墅市場客戶相對類型單一。 沈陽別墅市場分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 2022年別墅市場預(yù)測 序號 所屬板塊 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1 蘭喬圣菲 棋盤山板塊 2 保利 棋盤山板塊 3 世茂爵世山 棋盤山板塊 4 新希望 棋盤山板塊 5 棋盤山 1號二期 棋盤山板塊 6 中旅藍(lán)爵公館 棋盤山板塊 7 榮盛 道義板塊 8 嘉潤香麓山 蒲河板塊 9 琥珀灣 棋盤山板塊 10 三盛頤景園 北部板塊 11 恒基金河灣 蒲河板塊 12 中海龍灣 南部板塊 13 奧園國際城 南部板塊 14 金地長青灣 南部板塊 去化庫存 獨棟 12套 六期新推聯(lián)排升級產(chǎn)品 94套 新推聯(lián)排 28套，類獨棟 50套 推出庫存 38套 推出 60套聯(lián)排，小獨棟 30套，大獨棟 3套 去化庫存雙拼（合院） 新推二期，產(chǎn)品為雙拼，首次推出約 80套 新推聯(lián)排及雙拼，約 70套左右 新推五期聯(lián)排 30套 預(yù)計推出 30套雙拼， 20套聯(lián)排 類獨、雙拼及聯(lián)排共約 46套 推出 30套類獨棟， 20套聯(lián)排， 4套雙拼 去化庫存獨棟 38套，聯(lián)排 18套 推出二期聯(lián)排 40套 去化一期庫存聯(lián)排 30套 ，上半年主要以去化庫存為主， 5月開始陸續(xù)有新品推出，推出多為聯(lián)排及類獨產(chǎn)品，主要目的是避開與 2022年類似的集中開盤，緩解競爭壓力 2022年，主要項目上市套數(shù)預(yù)計將會達(dá)到 800套左右，可見全市別墅市場的激烈競爭 3. 像蘭喬、保利等標(biāo)桿項目將逐步退市；產(chǎn)品供應(yīng)多為聯(lián)排、雙拼及聯(lián)排升級產(chǎn)品，純獨棟為市場稀缺 2022年從 5月開始將會陸續(xù)推出新品，上市產(chǎn)品以聯(lián)排為主，供應(yīng)量大，市場競爭激烈。 去化庫存聯(lián)排 40套 預(yù)計推出新品聯(lián)排，約 40套 推出聯(lián)排 100套 1234567891011121314沈陽別墅市場分析 推出約 45套聯(lián)排 供大于求，競爭激烈 對比全市，別墅市場容量有限 供求 從項目數(shù)量及 TOP10排名看 棋盤山板塊仍為熱點區(qū)域，其他區(qū)域聲音較弱 熱點 產(chǎn)品創(chuàng)新不斷被復(fù)制，市場同質(zhì)化嚴(yán)重 產(chǎn)品 客戶層級單一 客戶 沈陽別墅市場分析 5月集中放量，聯(lián)排為主 供應(yīng)大競爭更為激烈 預(yù)測 進入北京及上海后迅速打開市場得到客戶認(rèn)可 全國住宅用戶滿意度指數(shù)測評第一名 2022中國房地產(chǎn)公司品牌價值 TOP10 2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)規(guī)模性 TOP10 憑借出色景觀及產(chǎn)品成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)別墅專家 2022年龍湖全國總銷 336億元，在沈陽兩項目共銷售約 3億，不到全國的 1% 業(yè)績慘淡。 龍湖怎么了？？??！ 項目及目標(biāo)分析 A. 2022年項目回顧 B. 沈陽龍湖項目分析 C. 龍湖兩項目目標(biāo)分析 龍湖項目分析 大盤入市操作模式 開發(fā)商 單盤體量最大 （萬平） 線上推廣 線下推廣 中海 280 長白島拍得地王導(dǎo)入品牌 競得車輛廠及荷蘭村兩塊地王實現(xiàn)聯(lián)動 集中報廣、路旗 榮盛 25 品牌導(dǎo)入 三盤聯(lián)動 報廣 紅酒品鑒會 中秋業(yè)主賞月晚會 華潤 90 國企實力主打品牌 四盤聯(lián)動網(wǎng)站開通 故宮全球招商活動 魯豫有約華潤凱旋門品鑒會 路旗、高炮 Burberry新品發(fā)布會 恒大 200 密集的報廣投放 114報號植入品牌 邀請成龍、范冰冰等明星暖成活動 龍湖 266 路旗、報廣 行銷模式 苗圃公園游園會 名車及奢侈品展 大地藝術(shù)節(jié) 在沈陽大盤集中以線上的強勢推廣宣導(dǎo)品牌，龍湖則反之，以線下為主，缺少大盤氣勢 【 龍湖屬于大盤，缺少線上活動，不同于其他大盤操作模式，效果不佳 】 龍湖項目分析 2022年龍湖營銷節(jié)點 搜房廣告 ? 14月，主要以積累客戶為主 ? 5月，開始主動約訪客戶，為客戶介紹產(chǎn)品及園區(qū)特色，派發(fā)戶型圖 ? 6月，開始開展一些活動，及報廣宣傳， 6月 12日 16日苗圃公園開放邀請客戶到訪 ? 6月 26日售樓處開放，當(dāng)天到訪在 100組客戶左右 ? 7月，開展活動，邀請客戶到訪， 7月 3日大地藝術(shù)節(jié)，到訪在 200組左右， 7月 17日樣板區(qū)開放， .頂級豪車展 ? 8月 7日內(nèi)部認(rèn)購，推出 60套，認(rèn)購 42套 ? 8月 15日正式開盤，加推 40套房源，當(dāng)天去化 20套 ? 開盤后，去化情況較差，基本沒有持續(xù)銷售 苗圃公園開放 雖然在開盤前進行了推廣及客戶積累活動，但并沒有真正的實現(xiàn)品牌落地，開盤后的銷售情況也急轉(zhuǎn)直下 【 推廣力度不夠，以線下活動為主，缺少線上活動，品牌未落地 】 城市 單盤最大體量（萬平） 賣點 景觀鑒賞期（月） 進入城市年限 項目數(shù)量 城市級別 北京 19 附加值 景觀 創(chuàng)新產(chǎn)品 7 8 10 直轄市 上海 15 附加值 景觀 創(chuàng)新產(chǎn)品 全年 3 4 直轄市 重慶 19 附加值 景觀 創(chuàng)新產(chǎn)品 10 16 21 直轄市 西安 中式產(chǎn)品 成熟的高端區(qū)域 6 3 6 二線城市 成都 25 附加值 景觀 創(chuàng)新產(chǎn)品 10 6 10 二線城市 沈陽 66 景觀 5 1 2 二線城市 分析 沈陽項目 體量最大 龍湖的賣點 體現(xiàn)最少 景觀觀賞期 最短 城市進入時間 最短 項目最少 城市級別較低 龍湖項目分析 龍湖各城市項目對比 相比于其他城市，龍湖地產(chǎn)在沈陽的優(yōu)勢被減弱。 【 進入時間最短，項目最少，賣點最少，景觀觀賞周期最短，項目體量最大 】 龍湖項目分析 大盤入市操作模式 性價比 銷 售 項 目 生活夢想 持續(xù)營銷 品 牌 小盤 大盤 大盤要傳遞和給予客戶的與小盤是截然不同，龍湖在沈陽更應(yīng)該走大盤的操作模式 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 龍湖項目分析 區(qū)域及客戶 沈陽熱點區(qū)域為棋盤山別墅區(qū)及渾南新區(qū)為主 沈北片區(qū)關(guān)注度較差，客戶認(rèn)知度較低 龍湖項目所在區(qū)域認(rèn)知度較低，別墅市場份額小，客戶資源有限市場上。 HOT！ HOT！ 2 0 1 0 年別墅成交比例97%3%商品房 別墅2022年沈陽商品房成交 1500萬平方米，別墅成交 39萬平方米，占總成交的 3%，別墅客戶有限且存在地源性。 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 項目 蘭喬圣菲 十二橡樹莊園 爵世山 新希望 棋盤山 1號 香緹瀾山 香麓山 琥珀灣 金河灣 龍灣 國際城 長青灣 頤景園 產(chǎn)品 獨棟 聯(lián)排升級 聯(lián)排 雙拼 獨棟 雙拼 聯(lián)排 聯(lián)排 獨棟