【文章內(nèi)容簡介】 確性 優(yōu)化不同部門業(yè)務(wù)工作計劃的關(guān)鍵線路，最終確定各部門業(yè)務(wù)工作計劃，形成總體協(xié)同的項目開發(fā)計劃 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)已確定的部門業(yè)務(wù)工作計劃，明確各部門主管責任人，直接責任人，并分解為部門月度或周工作計劃 根據(jù)項目開發(fā)計劃，確定項目開發(fā)計劃的過程監(jiān)管部門、明確監(jiān)管主管責任人和監(jiān)管直接責任人 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則 ： 過程管理 跟蹤項目開發(fā)計劃總體執(zhí)行情況，及時進行計劃風險預(yù)警 評估各部門業(yè)務(wù)工作計劃的執(zhí)行情況和余期完成的可行性 調(diào)整目標計劃，根據(jù)調(diào)整原因及影響程度進行業(yè)務(wù)考核 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)調(diào)整的目標計劃，對各部門業(yè)務(wù)工作計劃做出協(xié)同調(diào)整和評估 業(yè)務(wù)順序銜接的下道部門對上道部門負有業(yè)務(wù)成果跟蹤權(quán) 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則 ： 系統(tǒng)管理 根據(jù)項目開發(fā)計劃流轉(zhuǎn)情況，召開相關(guān)業(yè)務(wù)部門參與的項目例會 實行項目開發(fā)計劃電子平臺共享式管理 實行項目開發(fā)周報、月報、工程周報、月報管理制度 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進度管理與施工進度管理的區(qū)別 ： 工程進度管理 按項目管理的原則，對所有可能影響到項目開發(fā)進度控制的條件、資源、任務(wù)、時間等均進行有效的規(guī)劃和管理。能夠保障對項目開發(fā)總體進度目標的有效控制 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進度管理與施工進度管理的區(qū)別 ： 施工進度管理 對進入施工階段后的施工組織設(shè)計、施工工序、人機料保障等進行有效的規(guī)劃和管理。僅能對進入施工階段后的進度進行管理，無法保障項目開發(fā)總體進度目標 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系應(yīng)解決的問題 ： 公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題 當年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題 項目的開發(fā)經(jīng)營工作計劃問題 圍繞項目開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)計劃問題 公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段工作任務(wù)的溝通落實問題 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 項目工程進度計劃的三級管理體系要求 ： 一級計劃： 《 項目工程目標計劃 》 二級計劃： 《 項目工程總控計劃 》 三級計劃： 《 項目施工進度控制計劃 》 按房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)不同階段管理要求劃分 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 項目工程進度計劃的三級管理體系要求 ： 按房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)部門專業(yè)計劃協(xié)同要求劃分 工程部門權(quán)責范圍內(nèi)的工程控制類計劃或工程實施類計劃 相關(guān)業(yè)務(wù)部門權(quán)責范圍內(nèi)的工程保障類計劃或業(yè)務(wù)專業(yè)實施類計劃 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一級計劃 ： 《 項目工程目標計劃 》 編制目的： 根據(jù)企業(yè)項目收益目標，確定項目開發(fā)周期，核定項目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項目經(jīng)營風險 編制時間： 對企業(yè)意向土地或意向項目進行投資分析或項目可研分析階段 也可在企業(yè)取得土地或項目后用于確定項目開發(fā)目標 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一級計劃 ： 《 項目工程目標計劃 》 編制依據(jù)： 編制部門： 企業(yè)項目開發(fā)收益目標、設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案（明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計目標計劃 工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 工程保障類計劃編制深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案報批完成、擴初設(shè)計方案完成、施工圖設(shè)計完成、施工圖設(shè)計強審?fù)瓿? 工程控制計劃編制深度：項目開工、結(jié)構(gòu) 177。 、達到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗收、取得項目竣工備案、項目交付 編制深度： 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 項目保障類計劃編制深度：獲取土地或項目、取得土地證、項目市場定位完成、項目產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等 評審方法： 匯總各專業(yè)計劃，模擬項目開發(fā)全過程，確定各專業(yè)計劃的合理性及協(xié)同性 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《 項目工程目標計劃 》 編制容易忽視的環(huán)節(jié)： 項目工程目標計劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，規(guī)避項目開發(fā)風險 項目工程目標計劃應(yīng)考慮政府審批環(huán)節(jié)的不確定性 項目工程目標計劃應(yīng)考慮企業(yè)內(nèi)部評審環(huán)節(jié)要求及所需周期 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 二級計劃 ： 《 項目工程總控計劃 》 編制目的： 編制時間： 確定項目工程的實施方案和實施計劃，組織協(xié)同各業(yè)務(wù)部門保障工程總控計劃的順利實現(xiàn) 擴初設(shè)計方案評審?fù)瓿苫騿误w方案報建完成 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 二級計劃 ： 《 項目工程總控計劃 》 編制依據(jù)： 編制部門： 設(shè)計部門提供的擴初設(shè)計方案或單體報建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤計劃、成本采購部門提供的成本控制及招標采購要求 工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 編制深度： 工程實施類計劃編制深度：在項目工程目標計劃的基礎(chǔ)上 劃分施工流向、劃分施工段和施工層 分解施工過程、確定施工工序順序 估算工程量、確定各項工序所需時間 確定各項工序的關(guān)鍵關(guān)系，進行工序優(yōu)化 分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點 分析甲分包、甲供貨進場作業(yè)要求及工期 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 工程保障類計劃編制深度：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件 圖紙進場計劃（強審后、二次設(shè)計等） 項目報批報建計劃 總分包、監(jiān)理進場計劃 甲供物資進場計劃 設(shè)計封樣確認計劃 成本限價計劃 招標采購計劃 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 售樓處建設(shè)計劃 精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設(shè)計劃 市政景觀進場建設(shè)計劃 1市政能源開通計劃 1竣工驗收計劃 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《 項目工程總控計劃 》 的評審： 項目工程總控計劃（初稿）： 工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿 項目工程保障計劃： 相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理審核 項目工程總控計劃綜合評審： 主管工程副總組織召開總控計劃和保障計劃的綜合評審，相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參與。確認后報公司總經(jīng)理審批 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《 項目工程保障計劃 》 編制容易忽視的環(huán)節(jié)： 項目工程保障計劃需要的是各相關(guān)業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)過程關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制的作業(yè)計劃，而不是業(yè)務(wù)部門的目標成果計劃 項目工程保障計劃應(yīng)考慮內(nèi)部評審周期、合約簽訂及審批周期、施工準備周期、總分包現(xiàn)場工序交接周期等 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《 項目工程保障計劃 》 編制容易忽視的環(huán)節(jié)： 項目工程保障計劃應(yīng)考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 三級計劃 ： 《 項目施工進度控制計劃 》 編制目的： 編制時間： 指導(dǎo)施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點控制、總分包交叉作業(yè)、甲供物資、分包進場等作為招標文件及合約文件的附件要求投標方相應(yīng) 施工圖出圖后（可不必完成施工圖強審） 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 三級計劃 ： 《 項目施工進度控制計劃 》 編制依據(jù)： 編制部門： 施工圖及 《 項目工程總控計劃 》 項目工程管理部門 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 編制深度： 在 《 項目工程總控計劃 》 的基礎(chǔ)上核定修正并應(yīng)增加的內(nèi)容 按層、按工序、按工種確定施工順序 分析總包單位不同階段基礎(chǔ)人（工種）、機、料需求 明確技術(shù)方案先行、工程樣板、總分包工序交接、 工序檢驗批、隱蔽工序驗收等企業(yè)工程管理要求 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《 項目施工進度控制計劃 》 容易忽視的環(huán)節(jié)： 合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮： ◆ 樁基：成樁后 28天達到齡期，開始試樁 ◆ 砼：混凝土澆搗后強度達到 ㎜ 2后才能上人 ◆ 加氣塊砌筑：砌筑前 1天應(yīng)澆水濕潤， 1天內(nèi)砌筑 高度不得超過 ， 2天砌完， 7天后頂磚， 15天 后（含頂磚的時間）才能開始粉刷 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ◆ 防水：表干時間（聚氨酯 8h、 JS防水涂料 4h）和 實干時間（聚氨酯 24h、 JS防水涂料 8h） ◆ 地坪：養(yǎng)護 7天后方可上人 ◆ 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔 5天 ◆ 內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后， 5天后方可分層粉刷 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 《 項目施工進度控制計劃 》 容易忽視的環(huán)節(jié)： 對有齡期、陳化期要求的乙供材料應(yīng)約定進場： ◆ 輕質(zhì)砌塊：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強的塊材，以 28天強度為標準設(shè)計強度。齡期達到 28天之前，含 水量過高，自身收縮較快， 28天后收縮趨緩 ◆ EPS保溫板： EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮 變形時間長達 60天。在自然環(huán)境條件下 42天或 60℃ 蒸汽養(yǎng)護條件下 5d的自身收縮變形可以完成 99%以 上。因此要求達到養(yǎng)護條件下 5天后上墻 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 項目工程進度控制管控要點： 編制工程總控計劃 編制施工進度控制計劃 目標計劃 審核供方計劃 監(jiān)督進度執(zhí)行情況 供方進度整改 工期獎罰 編制工程采購計劃 編制報批報建計劃 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 施工階段工程進度計劃管控要點： 每月施工計劃 每周施工計劃 組織施工 監(jiān)理公司審核 合理性、可行性 甲方工程部 審核并簽批 日常進度監(jiān)督檢查 工程例會或 進度計劃協(xié)調(diào)會 監(jiān)督檢查 監(jiān)督協(xié)調(diào)檢查 提出整改措施 經(jīng)批準后執(zhí)行 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 施工進度計劃管理過程中存在的問題 ： 施工過程中，制約施工進度的除了外部資源管理因素，還包括甲方內(nèi)部的管理因素 設(shè)計修改、設(shè)計變更答復(fù)時間過長 設(shè)計變更洽商不及時簽發(fā)或洽商成本遲遲不予確認 設(shè)計封樣確認不及時 成本限價確認不及時 甲供物料、甲分包進場不及時 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 合理利用項目例會制度解決內(nèi)部協(xié)調(diào)問題 ： 實行以項目為主（項目工程部主導(dǎo)），各相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加的企業(yè)內(nèi)部項目綜合例會制度（施工現(xiàn)場召開） 實行本周或下周需甲方協(xié)調(diào)問題的匯總、分析和信息及時傳遞制度 實行部門間無法協(xié)調(diào)解決問題的信息上報制度 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程合約條款中進度管理部分內(nèi)容需要明確 國家標準建設(shè)工程施工合同存在的一些缺陷 施工合同范本中對工期要求僅列出：開工時間和完工時間。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在補充協(xié)議中，大多也只列明：出 177。 、達到預(yù)售條件、結(jié)構(gòu)封頂?shù)群唵蔚臅r間節(jié)點要求 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 關(guān)于工程進度管理的約定條款過于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場實際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的施工進度組織 無工程進度過程管控的管理要求 對施工單位不遵守合約進度控制管理要求缺乏除經(jīng)濟處罰外的有效制約手段 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程成本管理容易出現(xiàn)的主要問題 ： 工程合約條款成本管理部分內(nèi)容需要明確 設(shè)計變更責任管理部分需要完善 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標準施工合同范本存在的缺陷 ： 問題一：合同價款調(diào)整內(nèi)容及調(diào)整方式不明確 問題二：工程款支付條件不清晰 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 國家標準施工合同范本存在的缺陷 ： 問題三：對合約承包范圍約定不清晰 問題四：對甲供、甲分包計價方式約定不清晰 思考 30秒 甲供、甲分包等從管理形式上有多少種？ 工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 設(shè)計變更責任管理部分需要完善 ： 從一個成本與代價的小故事看設(shè)計變更管理 某公司的員工餐廳本來是用餐票，后改為用 IC卡。在之前用卡以前，員工們一般到月底都有余額，尤其是女員工，可節(jié)省 20元左右呢。后來考慮到餐票不衛(wèi)生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有時代感。員工們也認為刷卡方便。表面上似乎皆大歡喜，可使用者總有說不出的煩惱。因為往往還在月中，他們在買飯時就被很尷尬地告知 “ 沒錢了 ” 。 “ 這不可能， ”他們總是搔著頭說， “ 我以前從來用不完。 工程供方管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 總分包合約中對總分包管理缺乏明確約定 ： 部分房地產(chǎn)企業(yè)在分包合約中對總分包配合管理要求、工序交接要求、成品保護要求等缺乏明確明確約定。往往造成施工階段的扯皮，影響施工質(zhì)量和進度管理 第三部分：龍湖精細化管理要點 一、明確設(shè)計審查要點 二、工程規(guī)劃及施