【文章內容簡介】 整體運營推動。項目工程部得以把工作重心放到一線施工現場的質量、進度等方面的管理（減少了大量的內部協調） 龍湖地產工程管理模式分析 ■ 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理： 項目運營管理提高了項目工程管理的質量： 項目運營管理通過對業(yè)務流程關鍵節(jié)點的階段性成果標準的規(guī)范和管理，保證了公司內部部門與部門之間交接或較差平行作業(yè)所需工作成果的質量標準。解決了傳統部門職能管理模式下的跨專業(yè)平衡（設計工程質量保證、采購工程質量保證、合約工程質量保證等）和跨專業(yè)翻譯（產品定位的營銷語言與規(guī)劃設計的設計語言），降低項目經營風險，保證了項目工程管理的整體平衡（工程質量、進度管理不只是工程部門的職責） 龍湖地產工程管理模式分析 ■ 龍湖地產的項目運營管理與項目工程管理： 項目運營管理提高了項目風險控制能力： 項目運營管理可以對項目運營進程的關鍵流程、關鍵節(jié)點等進行過程管理，及時發(fā)現項目正常運營存在的風險，并進行提前的預警和預控。避免了因為專業(yè)不平衡導致項目工程管理風險加大 龍湖地產工程質量保證體系與重點 一、龍湖地產的工程質量管理理念 二、龍湖地產的工程管理策劃與研發(fā) 三、龍湖地產的工序、檢驗批質量管理 四、龍湖地產的工程質量細節(jié)管理 五、龍湖地產的設計工程質量保障 龍湖地產工程質量保證體系與重點 六、龍湖產品標準化、系列化對工程質量的保障 七、龍湖地產的工程管理規(guī)劃 八、龍湖地產供方質保體系的輸出與管理 九、龍湖地產的工程分戶驗收管理 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產的工程質量管理理念與質量文化： 龍湖地產的工程質量管理理念相對完善： 國內大多數房地產企業(yè)的工程質量管理，主要依靠在施工階段的工程質量檢驗。沒有強調工程質量的系統化預防，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質量控制保障體系 龍湖地產的工程質量保證體系更多強調工程質量的系統性預防，包括：設計預防、招標采購預防、合約預防、材料預防、施工工藝、施工工序控制預防、施工單位、監(jiān)理單位質保體系管理預防等，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質保體系管理 龍湖地產工程質量保證體系與重點 特點 ： 通過工程檢驗保證質量 缺乏質量意識和專業(yè)知識 方法 ： 低效率／錯誤的使用質量保證方法 特點 : 改進工程質量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評估、質量圈等工具 特點 : 開發(fā)設計、工藝能力和生產管理能力 與供應一體化 方法 ： 設計評估、質量問題模式分析評估 特點 : 以最終客戶為服務目標和超一流產品 質量文化 方法 ： 質量功能調配、與客戶供方一起進行設計評估 質量管理的提高 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 衡量房地產企業(yè)工程質量管理水平的等級： 第一級：施工質量檢驗 企業(yè)主要依靠施工現場工程質量檢驗來保障工程質量，通過臨時性的隱蔽驗收、分部分項工程驗收和最后階段的檢查，發(fā)現工程質量問題并予以解決 設計質量、材料質量、施工的工藝質量、工序質量等很少得到檢驗，產品的設計與施工幾乎脫節(jié)，招標文件及合約文件缺乏質量細節(jié)控制約定。企業(yè)質量管理知識需要完善 龍湖地產工程質量保證體系與重點 第二級：工程質量保證 企業(yè)工程質量目標仍然主要通過施工現場的工程質量檢驗來實現。但企業(yè)開始規(guī)范統一的施工工藝標準、施工質量檢驗行為和施工質量檢驗標準。施工過程的材料質量、工藝質量、工序質量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質量管理 設計質量的測定標準、設計質量對工程質量的保障標準等還沒有確定，企業(yè)的招標采購、成本管理、招標合約規(guī)劃等還未介入系統的工程質量保障體系 龍湖地產工程質量保證體系與重點 第三級：工程質量預防 設計與工程開始相互影響與積極配合，設計環(huán)節(jié)開始出現面向客戶質量標準的特征。設計、招標采購、成本、合約等各個業(yè)務環(huán)節(jié)均全面關注工程質量。產品生產實現的全過程開始得到有效控制，產品開始逐步出現零次品率，企業(yè)通過輸出技術標準和管理標準與供應商密切協作，供應商也主動配合企業(yè)提升產品質量 施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現操作偏差。質量成本的投入與認識還有待提升。全員質量意識尚未完全形成。住宅產品部品化、標準化、產業(yè)化體系尚未形成 龍湖地產工程質量保證體系與重點 第四級：零缺陷管理（相對歸零） 企業(yè)形成一種內在的質量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質量的提高，每一位雇員都意識到工程質量對企業(yè)的重要性，都在尋求提高質量的途徑，實現 “ 零缺陷原則 ” ，與內部顧客和供應商保持良好的關系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應商到客戶這一流程中所有重要的程序和產品標準 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產企業(yè)質量文化強調的原則： ： “ 零缺陷 ” ： “ 品質不符合標準的代價 ” 衡量質量： “ 防患于未然 ” 為質量管理的制度： “ 全面質量管理 ” 為改進的基礎： 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產工程質量管理理念體現的一些特點： 工程質量 ≠施工質量 工程質量 不單純只是工程管理部門的責任 工程質量 預防的起點是規(guī)劃設計管理部門，設計階段應對企業(yè)工程質量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)等提前采取設計防控的有效措施 成本控制是在保證工程質量可靠性的前提下，形成有效的價格競爭機制 招標文件、合約文件是施工階段工程質量控制管理保障的基礎 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 的案例： 某別墅項目將層層退臺的露臺設置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設計審查未發(fā)現問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗收，甲方閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月，就出現大量的漏水投訴及索賠 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 的案例： 某項目外墻設計有外墻空調板用于放置空調室外機：圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付后只要一下暴雨， 80％以上空調板的根部就會出現外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 的案例： 某項目施工圖的屋面防水構造 設計：除構造做法要求外，其余均為細部節(jié)點圖集引注 思考 60秒：防水設計在構造做法上存在哪些問題或隱患？ 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 的案例： 某項目采用下沉式衛(wèi)生間設計。為保證衛(wèi)生間防水質量，設計采用兩道柔性防水層。圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方閉水試驗驗收合格。項目交付三個月后， 30%以上的衛(wèi)生間開始出現滲漏 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 的案例： 某項目屋面采用倒置式屋面設計：防水層選用甲方指定分包 SBS改性瀝青防水卷材，構造做法要求在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼卷材防水層。施工單位嚴格控制材料、工藝和節(jié)點。監(jiān)理按規(guī)范要求檢驗各個環(huán)節(jié)并驗收合格，甲方工程部屋面閉水試驗復檢合格，工程交付半年后屋面出現大量滲漏，頂層住戶頂板出現大量結露，部分住戶頂板出現滲漏 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 的案例： 某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料。施工單位使用外墻柔性耐水膩子。施工單位嚴格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現龜裂、開裂、剝離、泛堿等質量問題，部分出現外墻滲漏 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 一個屬于 “ 工程質量 ” 的案例： 某地產項目地下車庫防水，原設計選用 SBS Ⅱ 型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發(fā)商成本部門為了節(jié)約成本，要求設計改用雙組分 JS復合防水涂料，并因節(jié)約成本 50萬元受到公司嘉獎。后期該項目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達 280萬元。 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 企業(yè)工程質量管理缺陷分析： 房地產企業(yè)的成本部往往只關注材料的合格性，關注采購成本的控制性。很少關注材料在施工現場工藝質量控制、工序質量控制、施工質量檢測等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯誤判斷 成本節(jié)約的考核指標應采用價值綜合評定（不合格的代價），不能簡單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 全面質量管理的必要性：上述案例的共性分析 采購環(huán)節(jié)未考慮工程構造做法對材料的特殊要求，未考慮工程施工現場管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關材料的兼容性、匹配性等要求 采購部門在材料、設備招標采購中提出技術指標參數要求，不僅要經過設計部門確認，還應經過工程管理部門確認 上述案例均屬于屬于以采購質量責任為主的工程質量事故 龍湖地產工程質量保證體系與重點 龍湖地產企業(yè)工程質量保證體系框架的確定，為何會采取后面介紹的一系列工程質量管控手段，源于其全面工程質量管理的策劃，分析其管理管理短板產生的原因并有針對性的予以改進。 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產全面工程質量管理的概念： 質量策劃： 確定與項目相關的質量標準，并決定如何滿足這些標準 質量保證： 定期評價總體項目績效，制定階段性質量管理目標，以提供項目滿足相關質量標準的信心 質量控制： 監(jiān)控具體項目結果以確定其是否符合相關的質量標準，并制定相應措施來消除導致績效不令人滿意的原因 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產工程質量策劃問卷調研結果分析： 影響工程質量的主要外部因素（前五位）： 、分包單位不履行管理、配合職責 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產工程質量策劃問卷調研結果分析： 影響工程質量的主要內部因素（前五位）： ，合理工序穿插、技術間歇無法保障 、合約文件中技術管理部分約定不清 、新材料規(guī)范、標準及工藝控制要求掌握有待提高 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 工程質量策劃對外部資源管理能力的分析： 設計單位對工程質量的影響： 監(jiān)理單位對工程質量的影響： 施工單位對工程質量的影響： 國家現行規(guī)范法規(guī)對工程質量的影響： 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 設計單位對工程管理的影響： 施工圖設計深度普遍不夠、構造要求不明確，不配設計節(jié)點圖或引用節(jié)點圖集錯誤，無法滿足施工需要 設計施工圖 “ 錯、漏、碰、缺 ” 嚴重，違反強制性設計規(guī)范要求現象普遍 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 設計單位對工程管理的影響： 建設部 2023年對全國設計單位做的強制性設計規(guī)范執(zhí)行情況進行的普查：全中國沒有一家設計單位的設計施工圖，沒有出現違反的強制性設計規(guī)范的情況 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 設計單位對工程管理的影響： 龍湖地產通過其對業(yè)主投訴分和工程質量后評估、設計質量后評估所做的分析，發(fā)現近 ％左右質量問題是由于設計不合理、設計錯漏碰缺等設計缺陷引起的。 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產設計審查發(fā)現的一些設計錯誤案例： 思考 60秒 倒置式屋面最大的設計隱患是什么？ 設計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？ 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產設計審查發(fā)現的一些設計錯誤案例： 思考 60秒 該設計圖紙 什么部位存在嚴重的設計隱患？為什么？ 龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產設計審查發(fā)現的一些設計錯誤案例： 思考 60秒 該設計圖紙 什么部位存在嚴重的設計隱患？為什么？ 室外地坪室外地坪龍湖地產工程質量保證體系與重點 ■ 龍湖地產工程質量事故后評估