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龍湖地產(chǎn)-工程精細(xì)化管理剖析-文庫(kù)吧資料

2024-08-14 15:59本頁(yè)面
  

【正文】 實(shí)施類(lèi)計(jì)劃 相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程保障類(lèi)計(jì)劃或業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)實(shí)施類(lèi)計(jì)劃 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 一級(jí)計(jì)劃 : 《 項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃 》 編制目的: 根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目收益目標(biāo),確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期,核定項(xiàng)目資金需求和開(kāi)發(fā)周期成本、控制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 編制時(shí)間: 對(duì)企業(yè)意向土地或意向項(xiàng)目進(jìn)行投資分析或項(xiàng)目可研分析階段 也可在企業(yè)取得土地或項(xiàng)目后用于確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 一級(jí)計(jì)劃 : 《 項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃 》 編制依據(jù): 編制部門(mén): 企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益目標(biāo)、設(shè)計(jì)部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案(明確產(chǎn)品類(lèi)型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求)和設(shè)計(jì)目標(biāo)計(jì)劃 工程管理部門(mén)及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門(mén) 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 工程保障類(lèi)計(jì)劃編制深度:概念設(shè)計(jì)方案完成、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批完成、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案完成、施工圖設(shè)計(jì)完成、施工圖設(shè)計(jì)強(qiáng)審?fù)瓿? 工程控制計(jì)劃編制深度:項(xiàng)目開(kāi)工、結(jié)構(gòu) 177。 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 根據(jù)業(yè)務(wù)銜接邏輯關(guān)系,以最終交付為起點(diǎn),采用關(guān)門(mén)倒推、層層分解的管理方法確定各部門(mén)業(yè)務(wù)工作在整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中所處的位置,確定各部門(mén)業(yè)務(wù)工作與上下銜接業(yè)務(wù)部門(mén)之間的工作成果要求,明確所需工作條件、自身業(yè)務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)、明確時(shí)限要求和工作配合要求 編制各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃(業(yè)務(wù)流的過(guò)程分解計(jì)劃) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 : 責(zé)任管理 匯總各部門(mén)的部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃 評(píng)價(jià)不同部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的協(xié)同性、保障性和準(zhǔn)確性 優(yōu)化不同部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的關(guān)鍵線(xiàn)路,最終確定各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃,形成總體協(xié)同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 根據(jù)已確定的部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃,明確各部門(mén)主管責(zé)任人,直接責(zé)任人,并分解為部門(mén)月度或周工作計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃,確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的過(guò)程監(jiān)管部門(mén)、明確監(jiān)管主管責(zé)任人和監(jiān)管直接責(zé)任人 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 : 過(guò)程管理 跟蹤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃總體執(zhí)行情況,及時(shí)進(jìn)行計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 評(píng)估各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的執(zhí)行情況和余期完成的可行性 調(diào)整目標(biāo)計(jì)劃,根據(jù)調(diào)整原因及影響程度進(jìn)行業(yè)務(wù)考核 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 根據(jù)調(diào)整的目標(biāo)計(jì)劃,對(duì)各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃做出協(xié)同調(diào)整和評(píng)估 業(yè)務(wù)順序銜接的下道部門(mén)對(duì)上道部門(mén)負(fù)有業(yè)務(wù)成果跟蹤權(quán) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 : 系統(tǒng)管理 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃流轉(zhuǎn)情況,召開(kāi)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)參與的項(xiàng)目例會(huì) 實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃電子平臺(tái)共享式管理 實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周報(bào)、月報(bào)、工程周報(bào)、月報(bào)管理制度 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程進(jìn)度管理與施工進(jìn)度管理的區(qū)別 : 工程進(jìn)度管理 按項(xiàng)目管理的原則,對(duì)所有可能影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制的條件、資源、任務(wù)、時(shí)間等均進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。 40d,項(xiàng)目交付可提前 60d。即使最后勉強(qiáng)完成了,也與最初的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度計(jì)劃管理的基本流程 : 計(jì)劃、執(zhí)行、評(píng)估、改進(jìn) 目標(biāo)計(jì)劃產(chǎn)生行動(dòng)計(jì)劃產(chǎn)生計(jì)劃執(zhí)行監(jiān)控行動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行目標(biāo)計(jì)劃下達(dá)計(jì)劃執(zhí)行分析目標(biāo)計(jì)劃調(diào)整P D C A工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 : 運(yùn)用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過(guò)程管理的方法對(duì)公司各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃等與工程進(jìn)度計(jì)劃管理相關(guān)的活動(dòng)進(jìn)行全面的規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 : 目標(biāo)管理 根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo),以項(xiàng)目按質(zhì)按期交付為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的最終工作目標(biāo) 以交付為各部門(mén)的最終目標(biāo),是為了避免各業(yè)務(wù)部門(mén)之間過(guò)于強(qiáng)調(diào)部門(mén)職責(zé)和部門(mén)利益,不能從整體思考項(xiàng)目利益 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 一個(gè)維護(hù)公司利益、控制施工成本的案例 : 某項(xiàng)目工程部計(jì)劃采取一項(xiàng)新的樁基施工技術(shù),經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)技術(shù)論證,可以加快工程建設(shè)進(jìn)度。其工作不可能得到有效的保障 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的主要問(wèn)題 : 工程計(jì)劃管理體系不健全 施工進(jìn)度計(jì)劃管理過(guò)程中存在的問(wèn)題 工程合約條款工程進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 壞了壞了,期限到了,忙不完了! 不行啊,情況變化,我們的項(xiàng)目進(jìn)程恐怕也要變動(dòng)了! 下一步該干什么 ?還沒(méi)想好,正在作新計(jì)劃呢。其工作不可能得到有效的保障 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要適量 : 從企業(yè)管理角度分析,如果對(duì)一個(gè)員工的工作不能實(shí)行量化,不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 錯(cuò)誤:窗框在保溫上固定不穩(wěn)定,保溫層滲水通道和固定點(diǎn)滲水通道直接與室內(nèi)相連 解決措施三:將保溫深至框下,框固定在保溫上 解決措施四:結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)外墻增加出挑的窗垛 錯(cuò)誤:按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進(jìn)行保溫 否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要具體量化 : 從企業(yè)管理角度分析,如果對(duì)一個(gè)員工的工作不能實(shí)行量化,不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)理合約中應(yīng)將甲方對(duì)施工單位的質(zhì)量目標(biāo)及檢驗(yàn)要求作為監(jiān)理合約附件予以明確 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 對(duì)關(guān)鍵質(zhì)量控制的細(xì)節(jié)重視度不足 : 工程質(zhì)量管理過(guò)程中如不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位常見(jiàn)的管理錯(cuò)誤,對(duì)一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控,往往一個(gè)小的隱患,就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患 部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制,對(duì)工程質(zhì)量細(xì)節(jié)需要關(guān)注的重點(diǎn)不清 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 一個(gè)關(guān)于門(mén)窗滲漏的細(xì)節(jié)處理 : 此部位在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒(méi)有具體表述,近年來(lái)在對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理交流中,見(jiàn)到了各種“五花八門(mén)”的處理方式。根本無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)工程過(guò)程管理和精細(xì)化管理的需要。工程管理要求不清晰,對(duì)實(shí)際工程管理過(guò)程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性,無(wú)法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制。施工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場(chǎng)施工。在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上,往往領(lǐng)先于施工企業(yè) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 地下室防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工工法控制的示例: 地下室外墻的后澆帶、施工縫處,按防水要求需要設(shè)置止水鋼板,防止地下室外墻滲漏。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫,極易產(chǎn)生開(kāi)裂,撕開(kāi)涂膜防水層造成管根處的滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 鋁合金門(mén)窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例 : 常見(jiàn)的門(mén)窗采取后塞口安裝時(shí)密封膠打膠形式 發(fā)泡膠并不能直接防水,僅起填充和軟連接的作用 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位工藝、工法、工序的指導(dǎo): 國(guó)內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè),目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問(wèn)題。以便在一定時(shí)期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行強(qiáng)化管理,使工序處于良好的受控狀態(tài) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)管理要求等同于隱蔽工程驗(yàn)收,驗(yàn)收合格前嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序 工序質(zhì)量控制點(diǎn)應(yīng)按檢驗(yàn)批劃分要求,進(jìn)行責(zé)任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置原則: 控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為: 控制材料的質(zhì)量和性能: 控制關(guān)鍵工序的操作行為: 控制關(guān)鍵的施工順序: 控制合理的技術(shù)間歇: 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 控制常見(jiàn)的施工質(zhì)量通病: 控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用: 控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問(wèn)題較多的工序: 控制關(guān)鍵的施工工法: 控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護(hù): 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 外墻穿墻螺桿孔洞封堵工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例 : 穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí): 施工單位為穿墻螺桿的回收利用,結(jié)構(gòu)往往套上塑料管 施工單位堵洞時(shí),往往不進(jìn)行擴(kuò)孔或帶著塑料管進(jìn)行堵洞,無(wú)法保證填塞密實(shí)。施工中甲方對(duì)很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗(yàn)批的控制深度,根本無(wú)法保障工程質(zhì)量 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制的四個(gè)主要內(nèi)容: 嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程: 施工技術(shù)、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工樣板檢驗(yàn) 主動(dòng)控制工序活動(dòng)條件的質(zhì)量: 明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 及時(shí)檢驗(yàn)工序活動(dòng)效果的質(zhì)量 施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢 設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)(工序停止點(diǎn)) 進(jìn)行必要的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)收,防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求 工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過(guò)程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。即使工程管理人員在施工階段采取過(guò)程巡視,在其檢驗(yàn)范圍、檢驗(yàn)時(shí)間、檢驗(yàn)要求均無(wú)法保證的前提下,其檢驗(yàn)效果根本無(wú)法保障,工程質(zhì)量也無(wú)法得到有效控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 施工階段應(yīng)加強(qiáng)工序檢驗(yàn)的過(guò)程質(zhì)量控制: 工程項(xiàng)目的施工過(guò)程,是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。監(jiān)理按規(guī)范驗(yàn)收合格,甲方工程部屋面閉水試驗(yàn)復(fù)檢,工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏,頂層住戶(hù)頂板出現(xiàn)大量結(jié)露 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問(wèn)題的案例: 某項(xiàng)目為外墻外保溫,采購(gòu)部采購(gòu)了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩?zhàn)訃?yán)格按工藝要求施工,監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格,甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付三個(gè)月后, 30%以上的衛(wèi)生間開(kāi)始出現(xiàn)滲漏 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問(wèn)題的案例: 某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)防水層選用甲指 SBS改性瀝青防水卷材,在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。開(kāi)發(fā)商為此付出巨額索賠 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問(wèn)題的案例: 某項(xiàng)目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量,設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問(wèn)題的案例: 一個(gè)不屬于龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目案例 某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī):圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒(méi)有問(wèn)題,施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格,甲方工程部復(fù)檢合格。致使現(xiàn)場(chǎng)工程師很難把全部精力投入到施工現(xiàn)場(chǎng)的一線(xiàn)管理 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 客戶(hù)驗(yàn)房需求對(duì)工程管理的影響 從業(yè)主投訴的角度看待工程質(zhì)量管理重點(diǎn)的問(wèn)題 安全性質(zhì)量問(wèn)題 適用性質(zhì)量問(wèn)題 功能性質(zhì)量問(wèn)題 觀感性質(zhì)量問(wèn)題 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 安全性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn) : 樁基工程質(zhì)量問(wèn)題 鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問(wèn)題 外墻磚空鼓、開(kāi)裂、脫落等工程質(zhì)量問(wèn)題 基坑、邊坡支護(hù)工程質(zhì)量問(wèn)題 … … 欄桿、護(hù)欄、人車(chē)行通道質(zhì)量問(wèn)題 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 功能性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn) : 鋁合金門(mén)窗滲漏工程問(wèn)題 外墻滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題 屋面滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題 衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題 … … 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 觀感性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn) : 內(nèi)墻空鼓、開(kāi)裂工程質(zhì)量問(wèn)題 內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等 門(mén)窗、設(shè)備、管線(xiàn)污染、劃痕等質(zhì)量問(wèn)題 外墻平整、褪色、泛堿等觀感類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題 … … 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 適用性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn) : 客戶(hù)居住使用功能的合理性問(wèn)題 客戶(hù)居住使用功能的舒適性問(wèn)題 客戶(hù)居住使用功能的協(xié)調(diào)性問(wèn)題 客戶(hù)居住使用功能的經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題 … … 第二部分:工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 二、工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的主要問(wèn)題 : 工程質(zhì)量管理理念需要完善 施工階段工程質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 工程合約條款設(shè)計(jì)質(zhì)量防控部分內(nèi)容需要明確 對(duì)工程質(zhì)量控制細(xì)節(jié)的重視度不足 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要量化 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 工程質(zhì)量管理理念需要完善 國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理,主要集中在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn),沒(méi)有形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的工程質(zhì)
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