【正文】 類計劃或工程實施類計劃 相關(guān)業(yè)務(wù)部門權(quán)責范圍內(nèi)的工程保障類計劃或業(yè)務(wù)專業(yè)實施類計劃 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一級計劃 ： 《 項目工程目標計劃 》 編制目的： 根據(jù)企業(yè)項目收益目標，確定項目開發(fā)周期，核定項目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項目經(jīng)營風險 編制時間： 對企業(yè)意向土地或意向項目進行投資分析或項目可研分析階段 也可在企業(yè)取得土地或項目后用于確定項目開發(fā)目標 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一級計劃 ： 《 項目工程目標計劃 》 編制依據(jù)： 編制部門： 企業(yè)項目開發(fā)收益目標、設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案（明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計目標計劃 工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 工程保障類計劃編制深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案報批完成、擴初設(shè)計方案完成、施工圖設(shè)計完成、施工圖設(shè)計強審完成 工程控制計劃編制深度：項目開工、結(jié)構(gòu) 177。 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)業(yè)務(wù)銜接邏輯關(guān)系，以最終交付為起點，采用關(guān)門倒推、層層分解的管理方法確定各部門業(yè)務(wù)工作在整體項目開發(fā)環(huán)節(jié)中所處的位置，確定各部門業(yè)務(wù)工作與上下銜接業(yè)務(wù)部門之間的工作成果要求，明確所需工作條件、自身業(yè)務(wù)成果標準、明確時限要求和工作配合要求 編制各部門業(yè)務(wù)工作計劃（業(yè)務(wù)流的過程分解計劃） 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則 ： 責任管理 匯總各部門的部門業(yè)務(wù)工作計劃 評價不同部門業(yè)務(wù)工作計劃的協(xié)同性、保障性和準確性 優(yōu)化不同部門業(yè)務(wù)工作計劃的關(guān)鍵線路，最終確定各部門業(yè)務(wù)工作計劃，形成總體協(xié)同的項目開發(fā)計劃 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)已確定的部門業(yè)務(wù)工作計劃，明確各部門主管責任人，直接責任人，并分解為部門月度或周工作計劃 根據(jù)項目開發(fā)計劃，確定項目開發(fā)計劃的過程監(jiān)管部門、明確監(jiān)管主管責任人和監(jiān)管直接責任人 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則 ： 過程管理 跟蹤項目開發(fā)計劃總體執(zhí)行情況，及時進行計劃風險預警 評估各部門業(yè)務(wù)工作計劃的執(zhí)行情況和余期完成的可行性 調(diào)整目標計劃，根據(jù)調(diào)整原因及影響程度進行業(yè)務(wù)考核 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)調(diào)整的目標計劃，對各部門業(yè)務(wù)工作計劃做出協(xié)同調(diào)整和評估 業(yè)務(wù)順序銜接的下道部門對上道部門負有業(yè)務(wù)成果跟蹤權(quán) 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則 ： 系統(tǒng)管理 根據(jù)項目開發(fā)計劃流轉(zhuǎn)情況，召開相關(guān)業(yè)務(wù)部門參與的項目例會 實行項目開發(fā)計劃電子平臺共享式管理 實行項目開發(fā)周報、月報、工程周報、月報管理制度 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進度管理與施工進度管理的區(qū)別 ： 工程進度管理 按項目管理的原則，對所有可能影響到項目開發(fā)進度控制的條件、資源、任務(wù)、時間等均進行有效的規(guī)劃和管理。 40d，項目交付可提前 60d。即使最后勉強完成了，也與最初的目標相去甚遠 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度計劃管理的基本流程 ： 計劃、執(zhí)行、評估、改進 目標計劃產(chǎn)生行動計劃產(chǎn)生計劃執(zhí)行監(jiān)控行動計劃執(zhí)行目標計劃下達計劃執(zhí)行分析目標計劃調(diào)整P D C A工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則 ： 運用目標管理、責任管理與過程管理的方法對公司各部門、各專業(yè)計劃等與工程進度計劃管理相關(guān)的活動進行全面的規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則 ： 目標管理 根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營目標，以項目按質(zhì)按期交付為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的最終工作目標 以交付為各部門的最終目標，是為了避免各業(yè)務(wù)部門之間過于強調(diào)部門職責和部門利益，不能從整體思考項目利益 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一個維護公司利益、控制施工成本的案例 ： 某項目工程部計劃采取一項新的樁基施工技術(shù)，經(jīng)過專業(yè)技術(shù)論證，可以加快工程建設(shè)進度。其工作不可能得到有效的保障 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進度管理容易出現(xiàn)的主要問題 ： 工程計劃管理體系不健全 施工進度計劃管理過程中存在的問題 工程合約條款工程進度管理部分內(nèi)容需要明確 工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 壞了壞了，期限到了，忙不完了！ 不行啊，情況變化，我們的項目進程恐怕也要變動了！ 下一步該干什么 ?還沒想好，正在作新計劃呢。其工作不可能得到有效的保障 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要適量 ： 從企業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實行量化，不能明確工作成果標準。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 錯誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點滲水通道直接與室內(nèi)相連 解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上 解決措施四：結(jié)構(gòu)設(shè)計時外墻增加出挑的窗垛 錯誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進行保溫 否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標需要具體量化 ： 從企業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實行量化，不能明確工作成果標準。監(jiān)理合約中應(yīng)將甲方對施工單位的質(zhì)量目標及檢驗要求作為監(jiān)理合約附件予以明確 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 對關(guān)鍵質(zhì)量控制的細節(jié)重視度不足 ： 工程質(zhì)量管理過程中如不了解設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關(guān)鍵的質(zhì)量細節(jié)進行重點管控，往往一個小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患 部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細節(jié)的控制，對工程質(zhì)量細節(jié)需要關(guān)注的重點不清 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一個關(guān)于門窗滲漏的細節(jié)處理 ： 此部位在國家標準圖集中沒有具體表述，近年來在對一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理交流中，見到了各種 “ 五花八門 ” 的處理方式。根本無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程過程管理和精細化管理的需要。工程管理要求不清晰，對實際工程管理過程中缺乏指導性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監(jiān)管機制。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進場施工。在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè) 施工質(zhì)量控制深度需要加強 ■ 地下室防水關(guān)鍵節(jié)點施工工法控制的示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開涂膜防水層造成管根處的滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強 ■ 鋁合金門窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點示例 ： 常見的門窗采取后塞口安裝時密封膠打膠形式 發(fā)泡膠并不能直接防水，僅起填充和軟連接的作用 施工質(zhì)量控制深度需要加強 ■ 應(yīng)加強對施工單位工藝、工法、工序的指導： 國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問題。以便在一定時期內(nèi)、一定條件下進行強化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài) 施工質(zhì)量控制深度需要加強 ■ 工序質(zhì)量控制點設(shè)置的基本要求 工序質(zhì)量控制點的檢驗管理要求等同于隱蔽工程驗收，驗收合格前嚴禁進行下一道工序 工序質(zhì)量控制點應(yīng)按檢驗批劃分要求，進行責任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強 ■ 工序質(zhì)量控制點的設(shè)置原則： 控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為： 控制材料的質(zhì)量和性能： 控制關(guān)鍵工序的操作行為： 控制關(guān)鍵的施工順序： 控制合理的技術(shù)間歇： 施工質(zhì)量控制深度需要加強 控制常見的施工質(zhì)量通?。? 控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用： 控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問題較多的工序： 控制關(guān)鍵的施工工法： 控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護： 施工質(zhì)量控制深度需要加強 ■ 外墻穿墻螺桿孔洞封堵工序質(zhì)量控制點示例 ： 穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實： 施工單位為穿墻螺桿的回收利用，結(jié)構(gòu)往往套上塑料管 施工單位堵洞時，往往不進行擴孔或帶著塑料管進行堵洞，無法保證填塞密實。施工中甲方對很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量 施工質(zhì)量控制深度需要加強 ■ 工序質(zhì)量控制的四個主要內(nèi)容： 嚴格遵守工藝規(guī)程： 施工技術(shù)、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工樣板檢驗 主動控制工序活動條件的質(zhì)量： 明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實行工序責任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強 及時檢驗工序活動效果的質(zhì)量 施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢 設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點（工序停止點） 進行必要的工序檢驗批驗收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標 施工質(zhì)量控制深度需要加強 ■ 工序質(zhì)量控制點設(shè)置的基本要求 工序控制點是指為了保證工序質(zhì)量而需要進行過程質(zhì)量控制的重點。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗范圍、檢驗時間、檢驗要求均無法保證的前提下，其檢驗效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強 ■ 施工階段應(yīng)加強工序檢驗的過程質(zhì)量控制： 工程項目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。監(jiān)理按規(guī)范驗收合格，甲方工程部屋面閉水試驗復檢，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩子嚴格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付三個月后， 30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 某項目屋面采用倒置式屋面設(shè)計防水層選用甲指 SBS改性瀝青防水卷材，在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。開發(fā)商為此付出巨額索賠 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 某項目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計采用兩道柔性防水層。 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 一個不屬于龍湖地產(chǎn)的項目案例 某項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機：圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復檢合格。致使現(xiàn)場工程師很難把全部精力投入到施工現(xiàn)場的一線管理 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 客戶驗房需求對工程管理的影響 從業(yè)主投訴的角度看待工程質(zhì)量管理重點的問題 安全性質(zhì)量問題 適用性質(zhì)量問題 功能性質(zhì)量問題 觀感性質(zhì)量問題 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 安全性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn) ： 樁基工程質(zhì)量問題 鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題 外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題 基坑、邊坡支護工程質(zhì)量問題 ? ? 欄桿、護欄、人車行通道質(zhì)量問題 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 功能性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn) ： 鋁合金門窗滲漏工程問題 外墻滲漏工程質(zhì)量問題 屋面滲漏工程質(zhì)量問題 衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題 ? ? 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 觀感性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn) ： 內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題 內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等 門窗、設(shè)備、管線污染、劃痕 等質(zhì)量問題 外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題 ? ? 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 適用性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn) ： 客戶居住使用功能的合理性問題 客戶居住使用功能的舒適性問題 客戶居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題 客戶居住使用功能的經(jīng)濟性問題 ? ? 第二部分：工程管理容易出現(xiàn)的問題 一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 二、工程進度管理容易出現(xiàn)的問題 三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問題 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的主要問題 ： 工程質(zhì)量管理理念需要完善 施工階段工程質(zhì)量控制深度需要加強 工程合約條款設(shè)計質(zhì)量防控部分內(nèi)容需要明確 對工程質(zhì)量控制細節(jié)的重視度不足 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要量化 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 工程質(zhì)量管理理念需要完善 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要集中在施工階段的工程質(zhì)量檢驗，沒有形成項