【正文】 類計劃或工程實(shí)施類計劃 相關(guān)業(yè)務(wù)部門權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程保障類計劃或業(yè)務(wù)專業(yè)實(shí)施類計劃 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一級計劃 ： 《 項目工程目標(biāo)計劃 》 編制目的： 根據(jù)企業(yè)項目收益目標(biāo)，確定項目開發(fā)周期，核定項目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項目經(jīng)營風(fēng)險 編制時間： 對企業(yè)意向土地或意向項目進(jìn)行投資分析或項目可研分析階段 也可在企業(yè)取得土地或項目后用于確定項目開發(fā)目標(biāo) 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一級計劃 ： 《 項目工程目標(biāo)計劃 》 編制依據(jù)： 編制部門： 企業(yè)項目開發(fā)收益目標(biāo)、設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案（明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計目標(biāo)計劃 工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 工程保障類計劃編制深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案報批完成、擴(kuò)初設(shè)計方案完成、施工圖設(shè)計完成、施工圖設(shè)計強(qiáng)審?fù)瓿? 工程控制計劃編制深度：項目開工、結(jié)構(gòu) 177。 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)業(yè)務(wù)銜接邏輯關(guān)系，以最終交付為起點(diǎn)，采用關(guān)門倒推、層層分解的管理方法確定各部門業(yè)務(wù)工作在整體項目開發(fā)環(huán)節(jié)中所處的位置，確定各部門業(yè)務(wù)工作與上下銜接業(yè)務(wù)部門之間的工作成果要求，明確所需工作條件、自身業(yè)務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)、明確時限要求和工作配合要求 編制各部門業(yè)務(wù)工作計劃（業(yè)務(wù)流的過程分解計劃） 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 責(zé)任管理 匯總各部門的部門業(yè)務(wù)工作計劃 評價不同部門業(yè)務(wù)工作計劃的協(xié)同性、保障性和準(zhǔn)確性 優(yōu)化不同部門業(yè)務(wù)工作計劃的關(guān)鍵線路，最終確定各部門業(yè)務(wù)工作計劃，形成總體協(xié)同的項目開發(fā)計劃 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)已確定的部門業(yè)務(wù)工作計劃，明確各部門主管責(zé)任人，直接責(zé)任人，并分解為部門月度或周工作計劃 根據(jù)項目開發(fā)計劃，確定項目開發(fā)計劃的過程監(jiān)管部門、明確監(jiān)管主管責(zé)任人和監(jiān)管直接責(zé)任人 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 過程管理 跟蹤項目開發(fā)計劃總體執(zhí)行情況，及時進(jìn)行計劃風(fēng)險預(yù)警 評估各部門業(yè)務(wù)工作計劃的執(zhí)行情況和余期完成的可行性 調(diào)整目標(biāo)計劃，根據(jù)調(diào)整原因及影響程度進(jìn)行業(yè)務(wù)考核 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 根據(jù)調(diào)整的目標(biāo)計劃，對各部門業(yè)務(wù)工作計劃做出協(xié)同調(diào)整和評估 業(yè)務(wù)順序銜接的下道部門對上道部門負(fù)有業(yè)務(wù)成果跟蹤權(quán) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 系統(tǒng)管理 根據(jù)項目開發(fā)計劃流轉(zhuǎn)情況，召開相關(guān)業(yè)務(wù)部門參與的項目例會 實(shí)行項目開發(fā)計劃電子平臺共享式管理 實(shí)行項目開發(fā)周報、月報、工程周報、月報管理制度 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進(jìn)度管理與施工進(jìn)度管理的區(qū)別 ： 工程進(jìn)度管理 按項目管理的原則，對所有可能影響到項目開發(fā)進(jìn)度控制的條件、資源、任務(wù)、時間等均進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。 40d，項目交付可提前 60d。即使最后勉強(qiáng)完成了，也與最初的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度計劃管理的基本流程 ： 計劃、執(zhí)行、評估、改進(jìn) 目標(biāo)計劃產(chǎn)生行動計劃產(chǎn)生計劃執(zhí)行監(jiān)控行動計劃執(zhí)行目標(biāo)計劃下達(dá)計劃執(zhí)行分析目標(biāo)計劃調(diào)整P D C A工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 運(yùn)用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過程管理的方法對公司各部門、各專業(yè)計劃等與工程進(jìn)度計劃管理相關(guān)的活動進(jìn)行全面的規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則 ： 目標(biāo)管理 根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)，以項目按質(zhì)按期交付為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的最終工作目標(biāo) 以交付為各部門的最終目標(biāo)，是為了避免各業(yè)務(wù)部門之間過于強(qiáng)調(diào)部門職責(zé)和部門利益，不能從整體思考項目利益 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一個維護(hù)公司利益、控制施工成本的案例 ： 某項目工程部計劃采取一項新的樁基施工技術(shù)，經(jīng)過專業(yè)技術(shù)論證，可以加快工程建設(shè)進(jìn)度。其工作不可能得到有效的保障 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的主要問題 ： 工程計劃管理體系不健全 施工進(jìn)度計劃管理過程中存在的問題 工程合約條款工程進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 壞了壞了，期限到了，忙不完了！ 不行啊，情況變化，我們的項目進(jìn)程恐怕也要變動了！ 下一步該干什么 ?還沒想好，正在作新計劃呢。其工作不可能得到有效的保障 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要適量 ： 從企業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 錯誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點(diǎn)滲水通道直接與室內(nèi)相連 解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上 解決措施四：結(jié)構(gòu)設(shè)計時外墻增加出挑的窗垛 錯誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進(jìn)行保溫 否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要具體量化 ： 從企業(yè)管理角度分析，如果對一個員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)理合約中應(yīng)將甲方對施工單位的質(zhì)量目標(biāo)及檢驗要求作為監(jiān)理合約附件予以明確 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 對關(guān)鍵質(zhì)量控制的細(xì)節(jié)重視度不足 ： 工程質(zhì)量管理過程中如不了解設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控，往往一個小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患 部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制，對工程質(zhì)量細(xì)節(jié)需要關(guān)注的重點(diǎn)不清 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 一個關(guān)于門窗滲漏的細(xì)節(jié)處理 ： 此部位在國家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒有具體表述，近年來在對一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理交流中，見到了各種 “ 五花八門 ” 的處理方式。根本無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程過程管理和精細(xì)化管理的需要。工程管理要求不清晰，對實(shí)際工程管理過程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場施工。在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 地下室防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工工法控制的示例： 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開涂膜防水層造成管根處的滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 鋁合金門窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例 ： 常見的門窗采取后塞口安裝時密封膠打膠形式 發(fā)泡膠并不能直接防水，僅起填充和軟連接的作用 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 應(yīng)加強(qiáng)對施工單位工藝、工法、工序的指導(dǎo)： 國內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問題。以便在一定時期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行強(qiáng)化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗管理要求等同于隱蔽工程驗收，驗收合格前嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序 工序質(zhì)量控制點(diǎn)應(yīng)按檢驗批劃分要求，進(jìn)行責(zé)任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置原則： 控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為： 控制材料的質(zhì)量和性能： 控制關(guān)鍵工序的操作行為： 控制關(guān)鍵的施工順序： 控制合理的技術(shù)間歇： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 控制常見的施工質(zhì)量通?。? 控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用： 控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問題較多的工序： 控制關(guān)鍵的施工工法： 控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護(hù)： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 外墻穿墻螺桿孔洞封堵工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例 ： 穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí)： 施工單位為穿墻螺桿的回收利用，結(jié)構(gòu)往往套上塑料管 施工單位堵洞時，往往不進(jìn)行擴(kuò)孔或帶著塑料管進(jìn)行堵洞，無法保證填塞密實(shí)。施工中甲方對很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制的四個主要內(nèi)容： 嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程： 施工技術(shù)、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工樣板檢驗 主動控制工序活動條件的質(zhì)量： 明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 及時檢驗工序活動效果的質(zhì)量 施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢 設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)） 進(jìn)行必要的工序檢驗批驗收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求 工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗范圍、檢驗時間、檢驗要求均無法保證的前提下，其檢驗效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 施工階段應(yīng)加強(qiáng)工序檢驗的過程質(zhì)量控制： 工程項目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。監(jiān)理按規(guī)范驗收合格，甲方工程部屋面閉水試驗復(fù)檢，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩?zhàn)訃?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項目交付三個月后， 30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 某項目屋面采用倒置式屋面設(shè)計防水層選用甲指 SBS改性瀝青防水卷材，在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。開發(fā)商為此付出巨額索賠 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 某項目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計采用兩道柔性防水層。 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 一個不屬于龍湖地產(chǎn)的項目案例 某項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。致使現(xiàn)場工程師很難把全部精力投入到施工現(xiàn)場的一線管理 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 客戶驗房需求對工程管理的影響 從業(yè)主投訴的角度看待工程質(zhì)量管理重點(diǎn)的問題 安全性質(zhì)量問題 適用性質(zhì)量問題 功能性質(zhì)量問題 觀感性質(zhì)量問題 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 安全性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn) ： 樁基工程質(zhì)量問題 鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題 外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題 基坑、邊坡支護(hù)工程質(zhì)量問題 ? ? 欄桿、護(hù)欄、人車行通道質(zhì)量問題 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 功能性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn) ： 鋁合金門窗滲漏工程問題 外墻滲漏工程質(zhì)量問題 屋面滲漏工程質(zhì)量問題 衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題 ? ? 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 觀感性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn) ： 內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題 內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等 門窗、設(shè)備、管線污染、劃痕 等質(zhì)量問題 外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題 ? ? 外部資源背景對工程管理的要求 ■ 適用性質(zhì)量問題的主要體現(xiàn) ： 客戶居住使用功能的合理性問題 客戶居住使用功能的舒適性問題 客戶居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題 客戶居住使用功能的經(jīng)濟(jì)性問題 ? ? 第二部分：工程管理容易出現(xiàn)的問題 一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 二、工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問題 三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問題 四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問題 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問題 ■ 工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的主要問題 ： 工程質(zhì)量管理理念需要完善 施工階段工程質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) 工程合約條款設(shè)計質(zhì)量防控部分內(nèi)容需要明確 對工程質(zhì)量控制細(xì)節(jié)的重視度不足 工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要量化 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 工程質(zhì)量管理理念需要完善 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要集中在施工階段的工程質(zhì)量檢驗，沒有形成項