【正文】 目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系 忽視針對(duì)企業(yè)工程質(zhì)量控制 的 設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工質(zhì)量控制檢驗(yàn)要求等全過程的工程質(zhì)保體系管理 工程質(zhì)量管理理念需要完善 一級(jí)“檢驗(yàn)” 二級(jí) “質(zhì)量保證” 三級(jí)“預(yù)防” 四級(jí)“完美” 特點(diǎn) ：通過工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識(shí)和專業(yè)知識(shí) 方法 ：低效率／錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法 特點(diǎn) : 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評(píng)估、質(zhì)量圈等工具 特點(diǎn) : 開發(fā)設(shè)計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法 ：設(shè)計(jì)評(píng)估、質(zhì)量問題模式分析評(píng)估 特點(diǎn) : 以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法 ：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估 質(zhì)量管理的提高 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 工程質(zhì)量管理理念需要完善 工程質(zhì)量 ≠施工質(zhì)量 工程質(zhì)量不只是工程管理部門的責(zé)任 工程質(zhì)量預(yù)防管理的起點(diǎn)首先是設(shè)計(jì)部門對(duì)施工質(zhì)量缺陷、施工質(zhì)量通病等采取有效的設(shè)計(jì)防控措施 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 某別墅項(xiàng)目將每層退臺(tái)式露臺(tái)設(shè)置為種植庭院的方式，以增加銷售賣點(diǎn)。 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理： 房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細(xì)化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。工程精細(xì)化管理 龍湖地產(chǎn)工程管理剖析 2022年 4月 工程精細(xì)化管理 第一部分、工程精細(xì)化管理提出的背景 第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題 第三部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點(diǎn)剖析 第四部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量精細(xì)化管理應(yīng)用講解 第五部分、不同施工階段的質(zhì)量管控重點(diǎn) 第一部分：精細(xì)化管理提出的背景 一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景對(duì)工程管理的要求 二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)、外部資源對(duì)工程管理的影響 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響 監(jiān)理單位對(duì)工程管理的影響 施工單位的工程管理的影響 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響 國家現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響 企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程對(duì)工程管理的影響 客戶驗(yàn)房需求工程管理的影響 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 該項(xiàng)目施工圖屋面防水設(shè)計(jì)除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注 思考 60秒：防水設(shè)計(jì)在構(gòu)造做法上存在哪些問題？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 思考 60秒：倒置式屋面最大的設(shè)計(jì)隱患是什么？ 設(shè)計(jì)上如何解決倒置式屋面存在的隱患？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 思考 60秒 該設(shè)計(jì)圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 室外地坪室外地坪思考 60秒 該設(shè)計(jì)圖紙存在什么設(shè)計(jì)質(zhì)量問題？對(duì)工程質(zhì)量有何影響？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 一些其他地產(chǎn)公司曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤： 設(shè)計(jì)施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 思考 60秒 該設(shè)計(jì)圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 監(jiān)理單位對(duì)工程管理的影響 盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長，人員多，但監(jiān)理費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售代理費(fèi)，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 監(jiān)理單位對(duì)工程管理的影響 如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？ 哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？ 如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？ 監(jiān)理檢驗(yàn)批驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收的管理區(qū)別？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 施工單位對(duì)工程管理的影響 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 國家現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響 為什么外墻滲漏、開裂會(huì)成為愈演愈烈、屢 禁不止的工程質(zhì)量問題？ 為什么工程驗(yàn)收合格，項(xiàng)目交付時(shí)還會(huì)存在 大量的工程質(zhì)量問題？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 國家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范無法滿足企業(yè)需要： 鋁合金門窗分項(xiàng)工程驗(yàn)評(píng)表中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何針對(duì)性的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求 對(duì)檢驗(yàn)項(xiàng)目沒有約定明確的檢驗(yàn)方法 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理： 投資 決策 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 施工 準(zhǔn)備 施工 （ 含保修 ） 物業(yè) 管理 后評(píng)估 資金、策劃與銷售 工程管理 （ 常規(guī)理解 ） 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程管理： 施工準(zhǔn)備階段和施工階段（含保修）是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段，是工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)的 不可或缺的環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理 還涉及 投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理和后評(píng)估等階段。大量由于設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會(huì)集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程質(zhì)量管理： 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量保障： 材料對(duì)工程質(zhì)量保障： 招標(biāo)采購對(duì)工程質(zhì)量保障： 合約條款對(duì)工程質(zhì)量保障： 成本、付款對(duì)工程質(zhì)量保障： 施工階段現(xiàn)場管理質(zhì)量保障： 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程進(jìn)度管理： 設(shè)計(jì)對(duì)工程進(jìn)度保障： 招標(biāo)采購對(duì)工程進(jìn)度保障 合約條款對(duì)工程進(jìn)度保障 報(bào)批報(bào)建對(duì)工程進(jìn)度保障 市政工程對(duì)工程進(jìn)度保障 成本、付款對(duì)工程進(jìn)度保障 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 現(xiàn)場工程部管理職責(zé)不清： 相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的甲方工程部，在權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)上既負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的工程管理，還承擔(dān)了大量的招標(biāo)采購配合（招標(biāo)文件及招標(biāo)計(jì)劃編制、招標(biāo)考察及評(píng)審）、報(bào)批報(bào)建配合及大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)、跟蹤等一系列額外工作。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗(yàn)收，甲方閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴。項(xiàng)目交付后只要一下暴雨， 80％以上 空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方閉水試驗(yàn)驗(yàn)收合格。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 對(duì)上述案例的共性（簡單小結(jié)）： 采購環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對(duì)材料的特殊要求，不考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性匹配要求 屬于以采購質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 對(duì)上述案例的共性（簡單小結(jié)）： 招標(biāo)文件、合約文件對(duì)施工質(zhì)量管控的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、重點(diǎn)及特殊工藝要求 工程檢驗(yàn)管理要求等沒有明確約定 屬于以招標(biāo)、合約文件條款設(shè)計(jì)與現(xiàn)場施工管理雙重責(zé)任的工程質(zhì)量事故 施工過程中施工方案審批環(huán)節(jié)存在缺陷 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 通過設(shè)計(jì)預(yù)防解決飄窗滲漏的示例： 飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？ 針對(duì)飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？ 飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？ 思考 60秒，請(qǐng)三位同行談一下自己的理解 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 對(duì)飄窗防滲漏案例的簡單小結(jié)： 實(shí)際工程施工過程中，過于強(qiáng)調(diào)甲方工程師和監(jiān)理工程師的不間斷檢查和不疏漏部檢查，在當(dāng)前環(huán)境背景下，幾乎不現(xiàn)實(shí) 實(shí)際施工過程中，要求勞務(wù)工人百分之百嚴(yán)格按規(guī)范、圖集和施工工藝要求進(jìn)行施工，在當(dāng)前勞務(wù)素質(zhì)背景下，幾乎不現(xiàn)實(shí) 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理方法有待提高： 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收等事后檢驗(yàn)的管理方法。工序質(zhì)量是基礎(chǔ)，直接影響到工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量。一般設(shè)置原則或?yàn)殛P(guān)鍵部位、或?yàn)楸∪醐h(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)的問題。極易產(chǎn)生外墻滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 廁浴間穿樓板 UPVC管道工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例 ： 廁浴間大量采用的 UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。幾乎沒有人愿意去當(dāng)施工單位的總工 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年項(xiàng)目開發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。如果此時(shí)出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會(huì)出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 首層小院圍墻施工順序控制的示例： 某小高層項(xiàng)目首層設(shè)有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再開始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。同時(shí)小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開裂，引起業(yè)主投訴 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 施工圖中設(shè)計(jì)小院圍墻的常見形式 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 現(xiàn)已要求改為專門定制的異形角磚 施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng) ■ 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 510201000入戶門門扇1m控 制線精裝修層樓梯間或電梯間裝修地面入戶門門框門坎石室內(nèi)303～528～30工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的依據(jù)： 國家相關(guān)法律、法規(guī)等 國家、地方及行業(yè)相關(guān)規(guī)范、圖集等 建設(shè)方和工程供方的合約 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟(jì)條款部分，對(duì)有關(guān)工程質(zhì)量、進(jìn)度等管理方面的約定往往比較欠缺 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍現(xiàn)象： 合約由法務(wù)專業(yè)人員編寫，其條款設(shè)計(jì)根本無法指導(dǎo)實(shí)際的工程管理 以罰代管體現(xiàn)突出，單純依靠處罰，并不能真正解決工程管理遇到的問題 合約中存在大量不合理的、甚至無法操作的霸王條款 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍現(xiàn)象： 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在工程合約條款設(shè)計(jì)中，依然采用傳統(tǒng)目標(biāo)管理的方式。不利于甲方工程部依據(jù)合約對(duì)施工方進(jìn)行有效的管理 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要工作： 提要求 審核 實(shí)際結(jié)果與最終需求的 符合性 付款 房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，如果連要求都提不清楚，就不可能取得好的結(jié)果 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)合同范本與補(bǔ)充協(xié)議 國家建設(shè)施工合同（范本）中的合約條款大多是保護(hù)施工企業(yè)。有效的利用合同范本允許的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)協(xié)議條款精心設(shè)計(jì)，是關(guān)系到工程管理最終效果好壞的重要因素 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程合約條款設(shè)計(jì)涉及的一些合同： 建設(shè)工程施工合同 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同 設(shè)備安裝合同 物資采購合同 …… 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問題一：工程質(zhì)量目標(biāo)不清晰 國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)合約中約定的工程質(zhì)量要求大多填寫為：合格、優(yōu)良或達(dá)到 ＊＊＊杯要求 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)明確施工檢驗(yàn)的質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)： 實(shí)行以客戶驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)為導(dǎo)向的工程質(zhì)量目標(biāo)明確并細(xì)化質(zhì)量目標(biāo)的重點(diǎn)要求，避免施工單位在施工及交驗(yàn)過程中與甲方產(chǎn)生歧義 工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確 ■ 國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 對(duì)施工方無工程質(zhì)保體系的管理要求 問題二：關(guān)于工程質(zhì)量管理的約定條款過于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場實(shí)際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的質(zhì)量生產(chǎn)活動(dòng) 對(duì)施工方無工程質(zhì)量過程管控的管理